PODER JUDICIÁRIO 17ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5018564-76.2025.4.03.6100 AUTOR: ALAN PAULO RIBEIRO DE OLIVEIRA ADVOGADO do(a) AUTOR: DANIELLA FERNANDA DE LIMA - SP200074 ADVOGADO do(a) AUTOR: MARCIO BERNARDES - SP242633-E REU: OLAMP EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: DANIELA GALVAO DA SILVA REGO ABDUCHE - RJ092540 ADVOGADO do(a) REU: ANGELA SAMPAIO CHICOLET MOREIRA KREPSKY - SP120478-A
SENTENÇA
PROCEDIMENTO COMUM. COMPRA E VENDA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADES OU MORA DO CREDOR. INDEFERIMENTO. Trata-se de ação de procedimento comum proposta por ALAN PAULO RIBEIRO DE OLIVEIRA em face de OLAMP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando provimento para invalidar as obrigações contratuais com os réus..
O autor relata haver celebrado contrato de promessa de compra e venda com a empresa OLAMP, no valor total de R$ 285.180,00. Parte do pagamento foi efetuado diretamente à construtora, parte mediante débito de valores do FGTS e outra por meio de financiamento junto à CAIXA. Sustenta ter sido surpreendido, às vésperas da entrega do imóvel, com a exigência de reavaliação de renda e a informação de que a unidade estaria vinculada ao Programa Habitacional de Interesse Social - HIS, sem que isso tivesse sido previamente esclarecido pelas rés.
Diz ter arcado com pagamentos em favor da construtora e da CAIXA, além do uso do FGTS, totalizando R$ 57.398,94, e ainda mais R$ 9.820,00 referentes à comissão de corretagem. Requer o reconhecimento da culpa exclusiva das rés pela frustração do negócio, com a devolução integral dos valores pagos, devidamente atualizados, bem como a condenação ao pagamento de danos materiais. A análise da tutela foi postergada (ID 410859963).
A OLAMP Empreendimentos Imobiliários LTDA (ID 416030725) apresentou contestação. Aduz a sua ilegitimidade passiva. No mérito, ressalta a inaplicabilidade do CDC e informa que o autor tinha ciência das condicções para a contratação. A CEF também apresentou defesa (ID 441307406). Pede a improcedência dos pedidos. O pedido de tutela de urgência foi indeferido. As partes prescindiram da produção de novas provas.
É o relatório.
Decido. Afasto a ilegitimidade arguida uma vez que a pretensão autoral abrange ambos os contratos. Passo, então, à análise da tutela de urgência. A parte autora afirma que celebrou contrato compra e venda e de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em garantia e que busca o exercício do direito de rescisão dos referidos contratos, Apesar de a regra geral ser a da possibilidade de desfazimento de negócio jurídico quando não mais subsista o interesse das partes envolvidas, com a incidência das consequências previamente estabelecidas (perda de percentual do valor pago, imposição de multa etc.), o presente caso, por se tratar de compra e venda com financiamento imobiliário e alienação fiduciária em garantia, há que ser guiado pelas especificidades da Lei n. 9.514/97.
Pela estruturação do instituto de alienação fiduciária em garantia, o inadimplemento das obrigações, por parte do devedor fiduciante, enseja a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e autoriza o início da execução extrajudicial. Havendo, pois, procedimento específico diante de eventual inadimplemento, inexiste direito inequívoco quanto ao pleito de suspensão das prestações do financiamento imobiliário.
Nesse sentido, manifesta-se o E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região: AÇÃO DE RITO COMUM - SFH - DIREITO CIVIL - POSTULADA A RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA/MÚTUO: IMPOSSIBILIDADE - ALEGADA DIFICULDADE FINANCEIRA A SE TRADUZIR EM INADIMPLEMENTO ANTECIPADO, SUJEITANDO-SE O POLO MUTUÁRIO AOS DITAMES EXCLUSIVOS DA LEI Nº 9.514/1997 - IMPROCEDÊNCIA AO PEDIDO - IMPROVIMENTO À APELAÇÃO PRIVADA
1 - Diferentemente de mero arrependimento na relação contratual entre comprador e vendedor do imóvel, aqui a residir instrumento adjeto de mútuo para aquisição daquele bem.
2 - Estando a operação gravada por alienação fiduciária, então o imóvel serve como garantia do retorno do dinheiro empregado na compra do bem e, não havendo qualquer vício contratual, como sentenciado, sem nenhum sentido a postulação privada por resilição unilateral dos negócios jurídicos.
3 - A invocada dificuldade financeira a se traduzir em inadimplemento antecipado, porque explicita o mutuário não terá condições de cumprir ao contrato voluntariamente assinado, vaticinando o
C. STJ pela impossibilidade de resilição unilateral, devendo prevalecer o rito da Lei 9.514/1997. Precedentes.
4 - Cabe ao polo autor se sujeitar aos ditames da Lei 9.514/1997, que se sobrepõe ao CDC.
5 - Fixados honorários recursais, em favor dos recorridos, metade para cada um, no importe de 2% sobre o valor atualizado da causa, observada a Justiça Gratuita, à luz do REsp n. 1.865.553/PR, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, julgado em 9/11/2023, DJe de 21/12/2023, apreciado sob a sistemática dos Recursos Repetitivos, onde estabelecida a tese de que "a majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente.
Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação".
6 - Improvimento à apelação. Improcedência ao pedido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5014488-48.2021.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal JOSE FRANCISCO DA SILVA NETO, julgado em 10/10/2024, DJEN DATA: 14/10/2024) E, de igual maneira, decidiu a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, em 26/10/2022, por unanimidade, nos autos do REsp n.º 1.891.498 (TEMA 1.095): "Proclamação Final de Julgamento: Prosseguindo o julgamento, após o voto-vista antecipado do Sr.
Ministo Paulo de Tarso Sanseverino acompanhando o Relator, a Segunda Seção, por unanimidade, fixou tese repetitiva e deu provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Para os fins repetitivos, foi aprovada a seguinte tese no TEMA 1095: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." (grifo nosso).
A referida conclusão somente poderia ser afastada se o pedido de rescisão se fundamentasse em mora do credor. No caso, todavia, não é o que se verifica. Embora o autor afirme que não tinha ciência de que a aquisição da unidade do empreendimento Vivaz Prime Santa Cecília fosse condicionada ao preenchimento das condições de Habitação de Interesse Social (HIS), dentre as quais a demonstração de renda familiar entre R$ 4.236,00 e R$ 8.472,00, a documentação acostada aos autos demonstra circunstância distinta.
Quando da celebração do contrato de compra e venda com a primeira corré (OLAMP Empreendimentos), o autor declarou ciência sobre o enquadramento, como demonstra o documento de ID 416037028. Além disso, negou-se a apresentar a documentação requerida, após a intimação para a demonstração do preenchimento dos requisitos, e indicou renda superior no contrato de empréstimo celebrado com a CEF, comprovando perceber o montante de R$ 11.030,72 (ID 416037029).
Nesse sentido, não se verifica conduta das rés que tenham ocultado informações na fase pré-contratual, devendo eventuais rescisões seguir os procedimentos específicos de cada instrumento.
Diante do exposto, julgo improcedente o pedido. Procedi à resolução do mérito, nos termos do art. 487, I no Código de Processo Civil. Considerando a ausência de condenação, com base no §2º do art. 85 do CPC, c/c o §4º, III do aludido dispositivo, condeno a parte autora na verba honorária que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, mais despesas processuais comprovadamente incorridas pela parte ré (CPC, art. 84), bem como nas custas iniciais.
Após, com o trânsito em julgado, observadas as formalidades legais, remetam-se os autos ao arquivo. À CPE:
1 -
Publique-se intime(m)-se.
2 - Após, com o trânsito em julgado, observadas as formalidades legais, remetam-se os autos ao arquivo. São Paulo, 26 de novembro de 2025. RICARDO DE CASTRO NASCIMENTO Juiz Federal
