5018782-83.2025.4.03.6301

É o relatório.

VOTO

A alienação fiduciária de bem imóvel foi introduzida no ordenamento jurídico brasileiro pela Lei nº 9.514/1997, que instituiu procedimento extrajudicial específico para a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, na hipótese de inadimplemento contratual por parte do devedor. O artigo 26 da referida lei dispõe: "Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário".

Em caso de inadimplemento, cabe ao credor fiduciário requerer ao respectivo registro de Imóveis a abertura do procedimento de consolidação da propriedade, solicitando a intimação do fiduciante para que quite a dívida vencida no prazo de 15 (quinze) dias. É o que determina o § 1º do artigo 26: "Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributo, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesa de cobrança e de intimação".

Em síntese, verificada a inadimplência e regularmente constituída a mora para o pagamento do débito, nos termos do artigo 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, o não adimplemento da obrigação no prazo de 15 (quinze) dias autoriza a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário. A partir desse momento, incumbe ao Oficial de Registro de Imóveis certificar a ausência de purgação da mora e, uma vez comprovado o recolhimento do imposto de transmissão intervivos (ITBI) pelo credor fiduciário, proceder à averbação da consolidação da propriedade em seu nome, na matrícula do imóvel.

Tal procedimento encontra amparo expresso no § 7º do artigo 26 da Lei nº 9.514/1997, que dispõe: "Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão 'intervivos' e, se for o caso, do laudêmio".

A consolidação da propriedade constitui o momento jurídico em que o imóvel deixa de integrar a esfera de garantia fiduciária e passa definitivamente ao domínio do credor, que assume a condição de proprietário pleno. A partir desse marco, extingue-se qualquer direito real do devedor sobre o bem, cuja titularidade passa a ser exclusiva do credor fiduciário. Conforme estabelece o artigo 26-A, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, "a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no Registro de Imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1º do art. 26 desta Lei".

No contexto do financiamento habitacional, a legislação confere ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, conforme dispõe o § 2º do artigo 26-A da Lei nº 9.514/1997, incluído pela Lei nº 13.465/2017. O referido dispositivo estabelece que "até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação".

Desse modo, mesmo após o decurso do prazo de quinze dias contado da intimação promovida pelo Oficial de Registro de Imóveis, o fiduciante ainda poderá purgar a mora até o momento imediatamente anterior à averbação da consolidação da propriedade. Todavia, uma vez efetivado o registro da consolidação na matrícula do imóvel, como ocorre no caso em exame, a propriedade se transfere ao credor fiduciário, extinguindo-se, a partir desse marco, o direito do devedor de purgar a mora ou reaver o bem.

Embora a recorrente pretenda obter provimento jurisdicional que lhe assegure o direito de purgar a mora mesmo após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, tal possibilidade somente é admitida nas hipóteses em que a consolidação tenha ocorrido antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp nº 1.818.156/PR). Não é essa, contudo, a situação dos autos.

No caso concreto, o contrato celebrado entre o recorrente e a Caixa Econômica Federal foi firmado em 05/01/2011, portanto em momento anterior à entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017. Todavia, a consolidação da propriedade do imóvel ocorreu em 28/04/2025, já sob a égide da legislação superveniente, devendo incidir, quanto aos efeitos jurídicos decorrentes desse ato, o regime normativo vigente à época da consolidação.

A Lei nº 13.465/2017 promoveu alteração substancial no procedimento da alienação fiduciária em garantia, afastando a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, de modo que, uma vez aperfeiçoado esse ato, não subsiste direito do devedor à retomada do contrato mediante simples pagamento das parcelas vencidas. Cumpre ressaltar, ainda, que o § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997 assegura ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel após a consolidação da propriedade e até a realização do segundo leilão, mediante celebração de novo negócio jurídico, o que demonstra que o ordenamento jurídico preserva possibilidade restrita de reaquisição do bem, sem, contudo, restabelecer o vínculo contratual originário.

Embora o recorrente sustente que, por se tratar de contrato de alienação fiduciária celebrado antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, subsistiria o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, com fundamento no artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, tal tese não encontra amparo na orientação jurisprudencial atualmente consolidada no Superior Tribunal de Justiça. Com efeito, a Corte Superior tem firmado entendimento no sentido de que as alterações introduzidas pela Lei nº 13.465/2017 possuem aplicação imediata aos efeitos futuros dos contratos em curso, notadamente quanto ao procedimento de excussão da garantia fiduciária, não se podendo reconhecer direito adquirido à manutenção de regime jurídico anterior quando a consolidação da propriedade ocorre já sob a vigência da nova disciplina legal.

Nesse sentido veja-se o seguinte julgado: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 2627490 - SP (2024/0158035-0) - 06/08/2024 -

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL - NÃO OCORRÊNCIA - VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC - INOCORRÊNCIA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL - LEI Nº 9.514/1997 - PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO - POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI Nº 13.465/2017 - APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA - PRECEDENTES.

1. Ação de obrigação de fazer e não fazer.

2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração.

3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC.

4. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quine) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 24 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997.

5. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2ºB no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurado o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

6. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada e propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).

7. Agravo conhecido, Recurso especial conhecido e não provido. (grifei) Observe-se que, ao examinar a possibilidade de purgação da mora à luz do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, o Superior Tribunal de Justiça não adotou a data de celebração do contrato como critério definidor da norma jurídica aplicável. O elemento temporal relevante, para esse fim, é a data da consolidação da propriedade fiduciária, por se tratar do ato jurídico que produz efeitos reais e inaugura a fase expropriatória do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997.

Desse modo, apenas nas hipóteses em que a consolidação da propriedade tenha ocorrido antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 é que se admite a purgação da mora a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, em consonância com o regime jurídico então vigente. Por outro lado, quando a consolidação da propriedade se perfectibiliza já sob a égide da Lei nº 13.465/2017, a possibilidade de purgação da mora submete-se às limitações expressamente previstas no artigo 26-A, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ainda que o contrato de alienação fiduciária tenha sido celebrado em momento anterior.

Nessa hipótese, a superveniência da nova disciplina legal incide sobre os efeitos futuros do contrato, especialmente sobre o procedimento de excussão da garantia, não havendo falar em direito adquirido à aplicação indefinida do regime anterior, como ocorre na situação ora examinada. Transcrevo, a seguir, trecho do acórdão proferido pelo Superior Tribunal de Justiça nos autos do Recurso Especial nº 1.818.156/PR: “(...) Quanto ao ponto em que o recurso especial comporta conhecimento, consistente na alegação da possibilidade de purgação da mora pelo devedor até a data de lavratura do auto de arrematação do imóvel, em face do disposto no art. 34 da Lei 9.514/97, não merece provimento. (...) No presente caso, a ação foi proposta pelo recorrente em 25/09/2017, pouco tempo após a entrada em vigor da Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, buscando suspender os leilões aprazados para os dias 29/09/2017 e 04/10/2017, bem como requerendo a autorização para depositar em juízo os valores para purgar a mora.

O acórdão recorrido afirmou que a consolidação da propriedade em nome do recorrido ocorreu em 30/08/2017, quando já vigente a nova regra do art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997, com a redação dada pela Lei 13.465/2017 (fls. 225). O acórdão recorrido está, portanto, em perfeita sintonia com o aludido precedente desta Terceira Turma, razão por que deve ser mantido em sua integralidade. (...)” Em primeiro lugar, impõe-se registrar a existência de evidente erro material no acórdão acima transcrito, especificamente nos trechos ora destacados por este Relator.

Onde consta a referência à “Lei nº 9.514/1997”, o correto é “Decreto-Lei nº 70/1966”, assim como, onde se menciona o “artigo 27, § 2º-B”, deve-se ler, corretamente, “artigo 26-A, § 2º”. Trata-se de equívocos meramente formais, que não comprometem a ratio decidendi do julgado, mas cuja correção se faz necessária para a adequada compreensão do precedente invocado. Superado esse ponto, cumpre salientar que, no caso paradigma analisado pelo Superior Tribunal de Justiça, a consolidação da propriedade fiduciária ocorreu em 30/08/2017, quando a Lei nº 13.465/2017 já se encontrava em vigor há pouco mais de um mês, circunstância que evidencia ter o contrato de alienação fiduciária sido celebrado em momento anterior à entrada em vigor do referido diploma legal.

Ainda assim, a Corte Superior não reconheceu a possibilidade de purgação da mora com fundamento no artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, mantendo hígido o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, que assentou ser admissível a purgação da mora apenas até a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, afastando a pretensão de pagamento após a consolidação. Este Relator não desconhece a existência de julgados proferidos pelo Tribunal Regional Federal da 3ª Região, pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e por outros tribunais no sentido de que as alterações legislativas introduzidas pela Lei nº 13.465/2017 somente se aplicariam aos contratos celebrados sob a sua vigência, ainda que a constituição da mora ou a consolidação da propriedade tenham ocorrido posteriormente.

Todavia, tal orientação, data venia, não se harmoniza com o entendimento mais recente firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, instância jurisdicional responsável pela uniformização da interpretação da legislação federal, cuja jurisprudência deve prevalecer, sobretudo quando voltada à definição dos efeitos temporais das alterações promovidas no regime da alienação fiduciária. No caso concreto, é certo que, por ocasião da averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário na matrícula do imóvel, o Oficial de Registro de Imóveis, dotado de fé pública, certificou expressamente que o recorrente foi devidamente intimado, nos termos do artigo 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 (ID 346971864 e ID 346971866).

Cumpre destacar que, uma vez comprovada a regularidade da intimação, e, portanto, configurada a mora sem a correspondente purgação dentro do prazo legal, não subsiste qualquer direito da parte recorrente de efetuar o pagamento posterior das parcelas em atraso, acrescidas de juros e encargos. Isso porque, com a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, extingue-se o direito de purgar a mora, transferindo-se o domínio do bem para o credor, nos termos expressos do artigo 26-A da Lei nº 9.514/1997.

Nessa hipótese, o ordenamento jurídico assegura ao devedora apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel, conforme o § 2º-B do artigo 27 da mesma lei, introduzido pela Lei nº 13.465/2017. Tal prerrogativa, contudo, não se confunde com a possibilidade de retomada do contrato original ou de reabertura do prazo para purgação da mora, limitando-se a conferir ao antigo fiduciante a oportunidade de adquirir o imóvel antes que este seja alienado a terceiros, nas condições estipuladas pelo credor fiduciário.

Ressalte-se que a presunção de legitimidade e veracidade dos atos praticados por Oficial de Registro de Imóveis somente pode ser afastada mediante prova robusta e inequívoca de irregularidade ou falsidade, o que não se verifica no caso concreto. Assim, estando plenamente comprovada a regularidade da intimação do devedor fiduciante e a subsequente consolidação da propriedade do imóvel em nome da Caixa Econômica Federal, inexiste qualquer vício formal ou material capaz de macular o procedimento adotado.

Ausente ilegalidade, irregularidade ou afronta ao devido processo legal, não há fundamento jurídico que autorize a anulação dos atos de consolidação da propriedade regularmente praticados, tampouco o reconhecimento de pretenso direito à purgação da mora ou à liquidação do débito após a consolidação, hipóteses que se mostram juridicamente inviáveis diante do exaurimento da fase legalmente prevista para tanto e da plena eficácia dos atos registrais devidamente formalizados.

Fica a Caixa Econômica Federal legitimamente autorizada a exigir a desocupação do imóvel, bem como a promover a realização de leilão do bem objeto do contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária nº 155550866231, observadas as disposições legais e regulamentares aplicáveis. Pela leitura e análise da sentença recorrida, verifico que a questão discutida nos autos foi decidida em conformidade com as provas produzidas e, ainda, segundo critérios previstos em Lei, na Constituição Federal e na jurisprudência.

Ante todo o exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA e mantenho integralmente a sentença recorrida. Condeno a parte autora, na condição de recorrente vencido, ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 10% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 55, “caput”, segunda parte, da Lei nº 9.099/1995, combinado com o artigo 1º da Lei nº 10.259/2001. No entanto, na hipótese de ser beneficiário(a) da justiça gratuita, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, a teor do disposto no artigo 98, § 3º do Código de Processo Civil de 2015.

É o voto.

EMENTA

CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO - PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL - LEI Nº 9.514/1997 - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - PURGAÇÃO DA MORA - IMPOSSIBILIDADE APÓS A CONSOLIDAÇÃO - LEI Nº 13.465/2017 - INTIMAÇÃO DOS DEVEDORES FIDUCIANTES - REGULARIDADE COMPROVADA - CERTIDÕES DO REGISTRO DE IMÓVEIS - FÉ PÚBLICA - RECURSO DA PARTE AUTORA NÃO PROVIDO –

SENTENÇA

DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA EM SUA INTEGRALIDADE.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Turma Recursal dos Juizados Especiais Federais da 3ª Região, por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso da parte autora, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. MARCIO RACHED MILLANI Relator do Acórdão

Órgão

22º Juiz Federal da 8ª TR SP

Classe

RECURSO INOMINADO CÍVEL

Destinatário

ROBERTO TIBURCIO DA FROTA

Advogado

ROBSON GERALDO COSTA (OAB 237928/SP)

Órgão

10ª Vara Gabinete JEF de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL

Destinatário

ROBERTO TIBURCIO DA FROTA

Advogado

ROBSON GERALDO COSTA (OAB 237928/SP)

29 - ID 430105970. Manifestação da CEF informando que o contrato 1555508662316, teve a propriedade consolidada em favor da CEF em 28/04/2025, tendo ingressado no estoque desta empresa pública em 12/05/2025. O imóvel foi incluído no 1° Leilão SFI Edital Único 0039/0225 a ser realizado em 19/08/2025, no 2º Leilão SFI Edital Único 0039/0225 a ser realizado em 22/08/2025. (arquivo

30 - ID 431341684). Acostado documento (arquivo

31 - ID 431341685). A parte autora apresentou a certidão de matrícula do imóvel e alegou que a consolidação da propriedade se deu anteriormente a propositura da presente demanda, todavia, é certo que o contrato de alienação fiduciária foi entabulado entre as partes em janeiro/2011 em momento anterior a alteração legislativa ocorrida no ano de 2017 dada pela Lei 13.465/2017. Aduziu que, à época da celebração do contrato, o ordenamento jurídico vigente garantia ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação (aplicação subsidiária do Dec. 70/66), não se mostra possível ou razoável que uma lei posterior venha a incidir para reduzir o prazo destinado ao exercício desse direito.

Dessa forma, por inexistir notícias de arrematação (última petição de id.431341684), requer pela procedência da demanda, autorizando seu direito de purgar a mora nos termos da legislação aplicável à época da pactuação do contrato. (arquivo

32 - ID 41110596). Vieram os autos conclusos.

É o breve relatório.

DECIDO. O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi criado em 1964, pela Lei nº. 4.380, com o objetivo de facilitar a aquisição da casa própria, pela população de baixa renda, atendendo às necessidades sociais quanto ao déficit de moradias próprias. A fim de satisfazer as necessidades sociais, viabilizando a aquisição da casa própria, e ao mesmo tempo possibilitar a continuidade na vida daqueles cidadãos dispostos a concretizarem seus sonhos, o Governo Federal traçou regras específicas para este sistema, as quais, justamente, o caracterizam e diferenciam.

A principal característica, que inclusive transformou-se em princípio norteador deste sistema é que a aquisição de imóvel pelo sistema em questão, se dará pelo pagamento de prestações mensais, que deverão guardar correspondência com a variação salarial do adquirente, de modo a não prejudicar sua subsistência, guardando obediência ao que foi pactuado no contrato. Inicialmente cabia ao Banco Nacional da Habitação (BNH) orientar, disciplinar e controlar o SFH, bem como estabelecer as condições gerais a que deviam satisfazer as aplicações do SFH quanto a limites de risco.

Posteriormente, em 1986, extinguiu-se o BNH, e tais atribuições foram passadas para o Conselho Monetário Nacional e o Banco Central do Brasil, cabendo a eles, então, legislar, orientar e fiscalizar o sistema habitacional. Neste momento, as relações processuais foram igualmente transferidas para a Caixa Econômica Federal. Intensa foi a alteração da legislação sobre esta matéria, inclusive com inúmeras Resoluções editadas primeiramente pelo BNH e posteriormente pelo Banco Central, no uso de suas atribuições.

Assim, vários e distintos momentos podem ser identificados neste sistema a partir da legislação. Houve épocas em que o reajuste das prestações mensais foi estabelecido pelo salário mínimo, posteriormente pelo plano de equivalência salarial por categoria profissional, e em certo período pelo plano de equivalência salarial. Outrossim, quanto ao reajuste dos valores em atraso e do saldo devedor a situação legislativa é a mesma da antes exposta, passando-se por vários índices.

Também houve épocas em que havia previsão para cobertura do saldo devedor, o denominado, Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS); posteriormente cabível somente para contratos até certo valor, e, por fim, sendo revogado este fundo, devendo a parte mutuaria arcar com o saldo devedor. Como muitas são as diferentes épocas que se pode ter diante do contrato firmado pelo Sistema de Financiamento Habitacional, para saber o direito das partes, será necessário analisar cada contrato per si, identificando-o, para, então, concluir-se o direito aplicável para aquele caso, conforme sua identificação, época e, principalmente, conteúdo, haja vista a liberdade contratual que vigora também nesta espécie.

Os contratos travados no âmbito do SFH possuem nítido cunho social, vez que criado exatamente para viabilizar a aquisição de casa própria à classe menos favorecida. Por conseguinte, tais contratos regem-se por princípios próprios, que destacam este seu fim. Contudo, não se perde de vista que antes de ser um contrato de cunho social, trata-se de contrato. Resulta, assim, da lógica de sua conceituação, primeiro é contrato, depois contrato de cunho social.

Vale dizer, esta sua finalidade social marca-o, mas não ao extremo de anular sua natureza jurídica primeira de contrato. Nesta esteira, tem-se que, se é verdade que se rege por princípios compatíveis com sua finalidade, mais verdade ainda é que terá de respeitar os próprios princípios contratuais, aqueles a que todas as avenças, independentemente de suas finalidades, ficam submetidas. Sendo contrato válido e eficaz, deverá a parte cumpri-lo, tal qual estipulado, somente se afastando cláusulas violadoras da lei, da moral ou dos bons costumes, sob pena de fragilizarem-se os princípios e regras contratuais, gerando a instabilidade jurídica, em clara dissonância com a ordem jurídica.

Dentro deste contexto efetiva-se a análise dos contratos travados no âmbito do SFH. Cabe, dentro deste contexto, trazer à baila o relevo que aqui adquirem dois princípios contratuais devido à finalidade destas avenças. O primeiro deles é a autonomia de vontade, significando a liberdade das partes para contratar, tendo total faculdade de estabelecer ou não avenças, e consequentemente, travado o acordo de vontades, torna-se ele obrigatório para as partes, que deverão cumpri-lo conforme o contratado, possibilitando à parte adversa exigir o cumprimento diante da recusa injustificada daquele que livre, válida e eficazmente se obrigou, tem-se aí o segundo princípio a ser ressaltado, o da obrigatoriedade contratual.

A autonomia da vontade, em verdade, desdobra-se em dois subprincípios, o primeiro expresso na liberdade de contratar, acima referido, significa a faculdade que o indivíduo possui para travar ou não dada avença. Em outras palavras, ninguém pode ser obrigado a tornar-se parte de um contrato, pois isto retiraria sua validade. Somente com livre manifestação de vontade, no sentido de travar o contrato, assumindo as obrigações decorrentes, é que alguém restará pelo mesmo obrigado.

Contudo, não se esgota neste postulado a autonomia de vontade, pois neste princípio encontra-se também a liberdade contratual, segundo a qual as partes podem estabelecer livremente o conteúdo do contrato, isto é, as partes contratantes fixam a modalidade para a realização da avença. Consequentemente, por este subprincípio contratual, tem-se a possibilidade de criação de contratos atípicos, vale dizer, não previstos especificamente no ordenamento jurídico, podendo as partes dar-lhe um conteúdo próprio, desde que observadas a moral, os bons costumes e a lei.

Apesar das evoluções legislativas alhures mencionadas, atenta-se que estabelecida determinada cláusula contratual, que não viole a lei, os bons costumes e a ordem pública, sendo validamente aceita, encontrará aplicação, pois as partes podem livremente disciplinar dado contrato, há o que se denomina de atipicidade contratual, as partes podem criar conforme entenderem melhor a seus desideratos cláusulas contratuais diferenciadas, bastando o respeito àquelas três ressalvas.

O segundo princípio a ganhar relevo, trata-se da "obrigatoriedade contratual", significando ser o contrato "lei entre as partes", pois tem força de vincular os contratantes ao cumprimento das obrigações avençadas. É o que se denomina de pacta sunt servanda - os pactos devem ser observados. Trata-se, assim, da obrigatoriedade das convenções, a fim de dar seriedade para as avenças e segurança jurídica quanto ao estabelecido a título de obrigação.

Por conseguinte, qualquer alteração somente poderá ser bilateral, porque, em princípio, o contrato é exigido como estipulado, já que livremente pactuado. Prosseguindo-se. A extinção das obrigações pelas vias normais e de forma voluntária dá-se por meio do pagamento, não obstante outros institutos, a exemplo da compensação ou da novação, prestem-se a tanto. Assim, o pagamento decorre da convergência de vontades entre os integrantes de determinada relação obrigacional, para o fim de satisfazer o credor, desonerando, por sua vez o devedor.

Contudo, é possível que o cumprimento da obrigação não seja viável por óbice voluntariamente imposto por uma das partes da relação obrigacional. Ocorrendo, então, o retardamento injustificado do cumprimento da obrigação por parte do devedor ou, de outro lado, verificado o retardamento injustificado do recebimento da prestação pelo credor, restando configurada a mora. Sobre o tema, dispõe o artigo 394 do Código Cível que "considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer".

Pretendendo o devedor liberar-se do vínculo obrigacional, bem como do ônus de ver-se em mora, poderá valer-se do pagamento em consignação, disciplinado nos artigos 334 a 345 do atual Código Civil. Nos termos do mencionado artigo 334, "considera-se pagamento, e extingue a obrigação, o depósito judicial ou em estabelecimento bancário da coisa devida, nos casos e forma legais". Vale dizer, a consignatória vem prevista no Código Civil, nos artigos 334 a 345, posto que implica em forma de pagamento, extinguindo a obrigação.

Vem também prevista no Código de Processo Civil, em seus artigos 539 a 549, como uma série de peculiaridades a serem observadas, pois se forma de extinção da obrigação é, é também uma espécie de demanda. Prevê expressamente o Código Civil, artigo 334: "Considera-se pagamento, e extingue-se a obrigação, o deposito judicial ou em estabelecimento bancário da coisa devida, nos casos e formas legais." A ação de consignação e a própria consignação em pagamento são formas alternativas de extinguir a obrigação, implica efetivamente em pagar o devido, só que por meio do Juízo.

Daí porque, inclusive, a ação de consignação pressupõe dívida líquida e certa, viabilizando o montante a ser depositado. Na sequência proferindo o juízo sentença declaratória, para extinguir a obrigação ou não, na insuficiência do pagamento. É bem verdade que para declarar extinta a obrigação o Juízo terá de verificar o contrato, seus termos e execução, a fim de apurar o montante devido e a correlação com o depósito efetuado.

A viabilidade da ação consignatória decorre do direito que tem o devedor de desobrigar-se, o que se dá com o pagamento na forma, local e prazo combinados, assim, para preservar este direito de desobrigar-se, a lei possibilita ao devedor, ou mesmo a terceiro interessado na extinção da obrigação, a valer-se da presente ação no caso de ver-se impedido em sua pretensão de pagar, quando configurada uma das hipóteses legais.

Assim, paga-se através da atuação judicial, suprimindo o obstáculo causado pelo credor e desobrigando o devedor, de modo que, se o pagamento não pode dar-se voluntariamente o seu recebimento dar-se-á forçadamente, por ordem judicial. A dívida certa, líquida e exigível é aquela que pode ser objeto da consignação, regulando a situação o artigo 586 do Código Civil, bem como outros artigos deste diploma legal, a partir do artigo 305.

A princípio esta espécie de ação foi tida como procedimento especial, encontrando-se a especialidade na Audiência de Oblação, então existente, determinando que o devedor nesta oferece-se a quantia ao credor, e se houvesse recusa deste, fazia-se o depósito à ordem do juízo, ai residindo a então especialidade, nesta audiência prévia, posteriormente extinta. Para valer-se desta ação o autor deverá enquadrar sua demanda em uma das hipóteses do art. 335 do Código Civil de 2002, veja-se: será admitido o pagamento em consignação nas seguintes hipóteses:

1) se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar quitação na devida forma;

2) se o credor não for, nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e condição devidos;

3) se o credor for incapaz de receber, for desconhecido, declarado ausente, ou residir em lugar incerto ou de acesso perigoso ou difícil;

4) se ocorrer dúvida sobre quem deva legitimamente receber o objeto do pagamento e;

5) se pender litígio sobre o objeto do pagamento. Note-se que o rol do artigo 335 do Código Civil não é exaustivo, uma vez que o ordenamento prevê outras hipóteses em que é facultado o depósito ao devedor para livrar-se dos efeitos da mora, a exemplo das situações previstas nos artigos 33 e 38, §1º, da Lei nº. 6.766/79 (Parcelamento do Solo Urbano). Caso o devedor pretenda efetivar o pagamento em consignação pela via judicial para liberar-se da obrigação, e desde que configurada uma das hipóteses legalmente autorizadas, deverá ater-se ao procedimento previsto nos artigos 539 a 549 do Código de Processo Civil, que trata da ação de consignação em pagamento.

Por sua vez, no que diz respeito à defesa possível em contestação, estipula o artigo 544, do Código de Processo Civil, as possibilidades das quais pode o demandado valer-se, afastando a regra do artigo 336 do CPC, que autoriza a defesa por qualquer alegação. Assim, em sendo defesa no seio de ação consignatória, poderá o réu alegar que não houve recusa ou mora em receber a quantia ou coisa devida; que foi justa a recusa; que o depósito não se efetuou no prazo ou no lugar do pagamento; que o depósito não é integral.

Devendo observar-se que a alegação de uma das hipóteses não exclui outras hipóteses, vale dizer, pode o réu alegar mais de uma hipótese a fim de justificar o não recebimento. É fácil perceber que a consignatória traz como pedido, o recebimento da quantia pelo credor, por intermédio do judiciário, levando ao reconhecimento de sua desobrigação, tanto que a sentença terá esta declaração em sendo o caso.

Assim, não pleiteia o reconhecimento disto ou daquilo em face da obrigação, isto é, se o índice aplicado está correto etc. Mas conquanto não venha como pedido, vem sem dúvidas como causa de pedir, posto que para decidir-se sobre o pagamento, se correto o valor, se a recusa foi injusta etc., ter-se-á de observar os termos da obrigação e da execução da mesma. Esta seria a presente questão. A peculiaridade do caso versado nos autos, no entanto, não permite que a parte-autora valha-se da via processual eleita.

No caso dos autos, a parte autora ajuizou a ação de consignação em pagamento para impedir que a CEF disponibilize o imóvel da matrícula nº127.543, objeto do financiamento habitacional, o qual está inadimplente. A parte autora celebrou contrato de financiamento habitacional nº155550866231 celebrado em 05/01/2011, com utilização de recursos próprios de R$50.000,00 e financiamento de R$ 170.000,00 para pagamento de 240 parcelas de R$2.204,17 mensalmente no dia 05/02/2011 (Arquivos -

21 - ID 373031610 e

23 - ID 373031612). Verifica-se que as obrigações foram devidamente definidas entre as partes, contudo, a parte autora alega que por dificuldades financeiras, tornou -se inadimplente. Para a utilização da ação de consignação a recusa da CEF, ora credora, deve ser justificável, contudo, analisando a planilha de saldo devedor do arquivo

15 - ID 373031604, constata-se a inadimplência da parte autora referente as parcelas:

10 - vencimento 15/11/2011;

11 - vencimento 15/12/11;

13 - vencimento 15/02/2012;

20 - vencimento 15/09/2012 a 23 vencimento 15/12/2012;

32 - vencimento 15/09/2013;

45 - vencimento 15/10/2014 a

47 - vencimento 15/12/2014;

68 - vencimento 15/09/2016 a

71 - vencimento 15/12/2016;

76 - vencimento15/05/2017 a

79 - vencimento 15/08/17;

88 - vencimento 15/05/18 a

93 - vencimento 15/10/18;

97 - vencimento 15/02/2019;

98 - vencimento 15/03/2019; 105 - vencimento 15/10/2019 a 107 - vencimento 15/12/2019; 121 - vencimento 15/02/2021; 122 - vencimento 15/03/2021; 127 - vencimento 15/09/2021; 128 - vencimento 15/09/2021; 134 - vencimento 15/03/2022 a 136 - vencimento 15/05/2022; 142 - vencimento15/11/2022 a 158 - vencimento 15/3/2024 e 163 - vencimento 15/08/2024 a 171 - vencimento 15/04/2025, assim sendo constata-se que a parte autora deixou de quitar várias prestações durante longo período.

Ressalta-se que devido a isso houve a consolidação da propriedade do imóvel pela CEF em 28/04/2025 (arquivo

33 - ID 441110598), inclusive, antes do ajuizamento desta ação que ocorreu em 09/05/2025. Percebe-se que na realidade a parte autora não pretende a consignação do pagamento, mas a desconstituição da propriedade, o qual não foi objeto de pedido nessa ação, não cabendo a ação de consignação em pagamento, pois a recusa do recebimento foi plenamente justificável da CEF em receber o pagamento pretendido pela parte autora.

E mais, a consignação em nada adiantaria, posto que a CEF não tem mais em seu poder a escolha de receber ou não tal ou qual parcela, por tal ou qual valor; sendo o imóvel já da propriedade da CEF, para alienação pelos meios legais, fica certo O DESVIRTUAMENTO DO INTISTO PRESENTE, COMO SE NADA FOSSE, MAS BEIRANDO A MÁ-FÉ PROCESSUAL. Outrossim, não dá para deixar de ressalvar que a parte autora teve o bem expropriado não por causa de algumas parcelas em aberto, mas por inúmeras parcelas não pagas, com a consequente antecipação da dívida resultante do financiamento.

A eventual recusa da instituição financeira decorreu da inadimplência da parte autora no cumprimento da obrigação assumida, além disso, não restou demonstrar qualquer tentativa da parte autora em renegociar a dívida ou adotar medidas para a quitação do valor. Pretendendo a parte autora a quitação da dívida promoveria o pagamento integral do débito, contudo, percebe-se que a parte autora pretende a quitação dos valores em atraso mantendo-se o financiamento.

Ao considerar-se toda a teoria exposta, e analisar a demanda vê-se a total improcedência.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a demanda, encerrando o processo com a resolução de seu mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do código de processo civil de 2015 (lei nº. 13.105 e alterações posteriores), combinado com as leis regentes dos juizados especiais federais, lei nº. 10.259/2001 e lei nº. 9.099/1995. Sem custas processuais e honorários advocatícios, conforme as leis regentes dos juizados especiais.

Prazo recursal de 10 dias, igualmente nos termos da mesma legislação, fazendo-se necessário a representação por advogado para tanto. P.R.I. SÃO PAULO, na data da assinatura.

A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. § 1º. Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la. § 2º.

A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia. § 3º. A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.”. JÁ para a de evidência tem-se, artigo 311, inciso IV: “A tutela de evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável.”.

Ou ainda seu inciso II: “as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em sumula vinculante; ”. O instituto da tutela provisória debruça-se na possibilidade de atuação jurisdicional por meio do exercício da cognição sumária, cognição não exauriente, resultando em decisão que essencialmente virá a ser substituída por outro provimento jurisdicional, proferido após o exercício mais amplo de cognição, com o aprofundamento no conhecimento da lide, podendo este último provimento ratificar ou não aquele inicial posicionamento.

Destarte, a identificação desta tutela como “provisória” decorre exatamente em oposição ao provimento “definitivo”, sendo este aquele proferido pelo julgador em caráter final, ao menos no que lhe compete – independentemente de possuir ou não a qualidade da coisa julgada, visto que será definitivo no âmbito em que o processo naquele momento se encontra; vale dizer, para a primeira instância. A tutela de urgência nada mais é que a denominada tutela de segurança, em que se fazem imprescindíveis os requisitos da fumaça do bom direito (fumus boni iuris) e o perigo na demora da proteção do direito da parte (periculum in mora).

Aquele tratando de subsídios que indiquem a probabilidade do direito do interessado e o último versando sobre a demonstração, ainda que precária, de impossibilidade fática de aguardar-se o final da ação principal ou o julgamento do próprio direito material para se ter a proteção pretendida, sob pena de não ter mais o processo utilidade por perecimento do objeto que se visava proteger juridicamente.

A estes requisitos somando-se ainda o restante do texto legal do mesmo dispositivo, tal como o parágrafo terceiro, em que se determina a não concessão da tutela de urgência, quando de natureza antecipatória, diante da possibilidade de irreversibilidade dos efeitos da decisão. Vale dizer, se após a concessão da tutela restar inviabilizado faticamente o retorno ao status quo anterior, então resta negada a autorização legal para assim agir o Juiz.

Por sua vez a tutela provisória de evidência, explicitamente dita a desnecessidade de observância do perigo da demora, no caput do artigo 311, no entanto traz nas hipóteses elencadas em seus incisos os casos a ensejarem sua concessão, que nada mais são senão requisitos próprios que muito se aproximam da fumaça do bom direito; e que são insuperáveis para sua concessão, na medida em que somente em suas presenças resta autorizada o deferimento da tutela.

Por meio da tutela provisória de evidência entrega-se ao interessado, total ou parcialmente, tão somente com o exercício da cognição perfunctória, o próprio bem de vida pretendido ou os efeitos daí decorrentes. Encontrando amparo para o recebimento antecipado (ao fim do processo) do provimento jurisdicional na evidência do direito; evidência está a indicar ao Juiz o improvável sucesso do réu na demanda.

Assim, requisito legal para a concessão da tutela em comento encontra-se na natureza do direito pleiteado, concebido no próprio termo legal empregado “evidente”; o que importa em estabelecer que o direito do interessado se apresenta no processo como óbvio, certo, indubitável; como aquele demonstrado de plano, de tal modo que torna improvável o sucesso na demanda pela parte ré. De se ver que a tutela de evidência traz ínsito em si a “plausibilidade do direito invocado”, manifestada na apresentação de documentos suficientes dos fatos constitutivos de seu direito; quando diante da hipótese do inciso IV, do artigo 311.

Ou ainda na integral comprovação das alegações com os documentos apresentados de plano, somada a ratificação notória jurisprudencial advinda de sumula ou julgamentos em casos repetitivos, tal como delineado no inciso II, do artigo 300. Sem olvidar-se que ao estar-se diante das outras hipóteses decorrentes dos demais incisos deste artigo, a evidência do direito decorrerá de outros contornos, mas sempre nesta mesma linha de fazer-se presente a evidência do direito por documentos suficientes, somado a outros elementos a depender do caso concreto.

Conforme a fundamentação alhures explanada, restou estabelecido que a prova do direito, através ao menos de indícios sólidos de sua existência ao ponto de torna-lo certo para o momento, autoriza a concessão da tutela provisória, seja em termos de urgência, seja em termos de evidência. E nos moldes em que antes descritas as medidas, é que se pode concluir que as provas documentais apresentadas não são suficientes por si para a concessão da tutela provisória neste momento.

Sem olvidar-se que, em sendo o caso, sua concessão pode ocorrer até mesmo quando da sentença.

Ante o exposto, INDEFIRO a concessão da tutela provisória, diante da necessidade insuperável da vinda de outras provas para o feito.

Intime-se. São Paulo, na data da assinatura.

Órgão

10ª Vara Gabinete JEF de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL

Destinatário

INTEGRAÇÃO DJEN-TRF3

Advogado

ROBSON GERALDO COSTA (OAB 237928/SP)

Órgão

10ª Vara Gabinete JEF de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL

Destinatário

INTEGRAÇÃO DJEN-TRF3

Advogado

ROBSON GERALDO COSTA (OAB 237928/SP)