PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Federal de Campinas Avenida Aquidaban, 465, Centro, Campinas - SP - CEP: 13015-210 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5018969-97.2025.4.03.6105 AUTOR: LUCAS BURGUETE VERGILIO ADVOGADO do(a) AUTOR: ANA PAULA SANTOS DO NASCIMENTO - DF71225 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
Trata-se de ação condenatória de procedimento comum com pedido de tutela de urgência proposta por LUCAS BURGUETE VERGILIO, qualificado na inicial, em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF para suspensão do leilão extrajudicial do imóvel objeto da lide, independentemente da fase em que se encontre; a suspensão de qualquer ato de consolidação da propriedade em nome do banco réu ou de terceiros; a proibição de registro de eventual arrematação ou expedição de carta de arrematação; a expedição de ofício ao CRI e à leiloeira responsável para que se abstenham de realizar quaisquer atos de transferência, consolidação ou alienação do bem.
Ao final, requer a declaração de nulidade da consolidação da propriedade em nome do réu por ausência de intimação pessoal da parte autora para purgar a mora; nulidade do edital de leilão extrajudicial pelo descumprimento do intervalo mínimo legal entre as hastas públicas; a nulidade de eventual arrematação realizada e reintegração na posse do imóvel. Subsidiariamente, que o valor da arrematação seja integralmente depositado em conta judicial vinculada a este feito; que lhe seja assegurado o direito de levantar eventual valor excedente (sobejo), após apuração e liquidação do saldo efetivamente devido, impedindo-se qualquer repasse extrajudicial ao réu enquanto pendente a controvérsia.
Relata o autor que, após dificuldades financeiras, deixou de pagar algumas parcelas do contrato de financiamento do imóvel onde reside; que tentou negociar os débitos administrativamente, mas não obteve êxito; que o imóvel está com leilão marcado para os dias 07/01/2026 e 12/01/2026; que não foi comunicado pessoalmente de que poderia purgar a mora antes da consolidação da propriedade em nome do credor; que não recebeu aviso, carta ou intimação sobre o valor do débito, prazo de pagamento e risco de consolidação da propriedade; que não sabia do leilão e tomou conhecimento por terceiros, sem qualquer possibilidade de defesa ou quitação; que a suposta intimação citada na matrícula é genérica, incompleta e desprovida de qualquer comprovação de entrega ou recebimento; que violado o direito ao devido processo legal, ao contraditório e à ampla defesa; que violado o prazo legal entre o primeiro e o segundo leilão (15 dias).
Invoca o CDC e reforça a nulidade do procedimento adotado pela instituição financeira. A urgência decorre do leilão designado e da possibilidade de arrematação por terceiro de boa fé. Procuração e documentos juntados com a inicial.
Decido. Defiro os benefícios da Justiça Gratuita ao autor. Pretende o autor, em tutela de urgência, a suspensão dos leilões extrajudiciais designados para os dias 07/01/2026 e 12/01/2026 (ID 487078993) relativos ao imóvel localizado na Av. Suécia, nº 1200, apartamento nº 202, bloco 16, Condomínio Residencial Parque dos Lagos, Mogi Guaçu/SP, matrícula 75.577 do CRI de Mogi Guaçu/SP (item 503 do edital, ID 487078993); a suspensão de qualquer ato de consolidação da propriedade em nome do réu ou terceiros; a proibição de registro de eventual arrematação ou expedição de carta de arrematação; a expedição de ofício ao CRI e à leiloeira responsável para que se abstenham de realizar quaisquer atos de transferência, consolidação ou alienação do bem.
Não verifico a presença, in casu, dos pressupostos estatuídos no artigo 300 e seguintes do NCPC, que ensejariam a concessão de antecipação da tutela de urgência pretendida. Pela matrícula nº 75.577 do Registro de Imóveis de Mogi Guaçu/SP (ID Num. 487078992), verifica-se que o contrato de financiamento foi pactuado em 24/04/2020 (R.03-F.C.250/M-38.729) com alienação fiduciária (R.04-F.C.250/M-38.729) e a consolidação da propriedade foi averbada em 01/10/2025 (Av. 08/81.534), tendo sido os devedores intimados a satisfazerem as prestações vencidas e que viessem a vencer até a data do pagamento.
A averbação da consolidação da propriedade, devidamente registrada na matrícula do imóvel, goza de presunção de legitimidade e foi realizada após a devida notificação, conforme previsto na legislação aplicável. Destarte, uma vez consolidada a propriedade a favor da CEF, em decorrência da inadimplência incontroversa da parte demandante, não pode a parte autora, em mora incontroversa que levou à resolução do contrato, insurgir-se em face de iminente leilão a ser realizado pela RÉ, onde se busca exatamente a regularização do débito.
Neste sentido:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de antecipação de tutela para suspender leilões extrajudiciais e a eficácia da venda de imóvel objeto de contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária firmado com a CEF.
II. Questão em discussão HÁ duas questões em discussão: (i) saber se estão presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência com vistas à suspensão dos leilões e da alienação do imóvel; e (ii) saber se é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária com base nas alterações da Lei nº 13.465/2017.
III. Razões de decidir A tutela de urgência exige demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano (CPC, art. 300). No caso, ausente verossimilhança do direito invocado, tendo em vista a validade do procedimento extrajudicial nos moldes da Lei nº 9.514/1997. A consolidação da propriedade fiduciária ocorreu em 19/10/2017, após notificação pessoal, conforme certidão do registro de imóveis, e os agravantes não demonstraram vício no procedimento ou ilegalidade na consolidação.
Após a consolidação, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, o devedor tem direito apenas de preferência para aquisição do bem até a realização do segundo leilão, não havendo mais possibilidade de purgar a mora.
IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A ausência de verossimilhança do direito afasta a concessão da tutela de urgência para suspensão de leilão extrajudicial com base em contrato de alienação fiduciária.
2. Após a consolidação da propriedade fiduciária, é garantido ao devedor apenas o direito de preferência, não sendo mais possível a purgação da mora." Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei nº 9.514/1997, arts. 26, 27, 26-A e 27, § 2º-B. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 860.631, Rel. Min. Luiz Fux, Plenário, j. 11.10.2017 (Tema 982 da repercussão geral); Agravo Interno nos Embargos de Declaração nos Embargos de Declaração no Recurso Especial nº 1946771 / SP, Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Afrânio Vilela, Data do Julgamento: 24/06/2024, DJE data: 26/06/2024; Apelação Cível nº 5001581-88.2024.4.03.6115, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 16/05/2025, DJE data: 22/05/2025; Apelação Cível nº 5001553-82.2017.4.03.6110, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 06/09/2023, DJE data: 13/09/2023; Recurso Especial nº 2.007.941/MG, Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Data de Julgamento: 14/2/2023, DJe data: 16/2/2023; Agravo de Instrumento nº 5032633-17.2024.4.03.000, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 16/05/2025, DJE data: 22/05/2025; Agravo de Instrumento nº 5026738-75.2024.4.03.0000, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal Alessandro Diaferia, Data de Julgamento: 01/04/2025, DJE data: 07/04/2025. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5026911-41.2020.4.03.0000, Rel.
Desembargador Federal ALESSANDRO DIAFERIA, julgado em 05/09/2025, DJEN DATA: 12/09/2025)
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. INAPLICABILIDADE DO DECRETO-LEI Nº 70/1966 APÓS A LEI Nº 13.465/2017. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para suspender os leilões extrajudiciais de imóvel financiado com garantia de alienação fiduciária, após consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal. Contrato celebrado com cláusula de alienação fiduciária nos moldes da Lei nº 9.514/1997, utilizando recursos do FGTS, com inadimplemento do fiduciante e consequente consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária.
II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se: (i) seria possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária; e (ii) o procedimento adotado pela instituição financeira observou os requisitos legais da Lei nº 9.514/1997.
III. Razões de decidir Com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.465/2017, o procedimento de purgação da mora e consolidação da propriedade segue novos marcos legais, afastando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. O direito à purgação da mora limita-se ao período anterior à averbação da consolidação da propriedade. Após esse marco, resta ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do bem até o segundo leilão.
A averbação de consolidação realizada em 18/12/2024, sem comprovação de vício ou irregularidade, indica o esgotamento do prazo legal para purgação da mora. A jurisprudência consolidada reconhece a constitucionalidade do procedimento da execução extrajudicial por alienação fiduciária previsto na Lei nº 9.514/1997, não havendo violação aos princípios do contraditório e do devido processo legal.
IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A consolidação da propriedade fiduciária nos termos da Lei nº 9.514/1997, após a vigência da Lei nº 13.465/2017, impede a purgação da mora, sendo assegurado ao devedor apenas o direito de preferência até o segundo leilão.
2. É constitucional o procedimento da execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, não havendo necessidade de intervenção judicial para a consolidação da propriedade." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5º, XXXV e LIV; Lei nº 9.514/1997, arts. 26-A e 27, § 2º-B; Lei nº 13.465/2017, art. 1º. Jurisprudência relevante citada: STF, REsp 2.007.941/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 14.02.2023; TRF 3ª Região, AI 5011817-14.2024.4.03.0000, Rel.
Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, j. 05.09.2024. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5010173-02.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal ALESSANDRO DIAFERIA, julgado em 05/09/2025, DJEN DATA: 11/09/2025) (grifei) A parte autora reconheceu o inadimplemento contratual e tem ciência da designação dos leilões antes da data marcada, o que demonstra o atendimento ao propósito da notificação e afasta a alegação de eventual prejuízo.
Com a consolidação da propriedade, o devedor poderá exercer seu direito de preferência, caso assim manifeste, conforme previsto em lei (art. 27, § 2º-B da lei n. 9.514/1997): § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Não há previsão de prazo mínimo de 15 dias entre o primeiro e segundo leilão.
A lei nº 9.514/1997 (art. 27, § 1º) prevê que, se no primeiro leilão o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel estipulado pela legislação, o segundo leilão deve ser realizado nos quinze dias seguintes, ou seja, dentro desse intervalo, podendo ocorrer a qualquer momento após o primeiro leilão, sem obrigatoriedade de aguardar o término do prazo para sua realização. Em relação ao pedido subsidiário de depósito judicial de eventual arrematação, ressalto que eventual importância que sobejar será entregue ao fiduciante, após deduzidos os valores da dívida e despesas, consoante disposto no art. 27, § 4º da lei nº 9.514/1997 e que não há causa de pedir para o depósito judicial.
Ante o exposto, INDEFIRO a tutela de urgência pleiteada. Informe ao leiloeiro, com urgência e por e-mail ([email protected]), a existência da presente ação a fim de comunicar a eventual interessado ou arrematante do imóvel. Cite-se e intimem-se. Campinas, 07/01/2026. JAMILLE MORAIS SILVA FERRARETTO Juíza Federal Substituta
