PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Federal de Ribeirão Preto Rua Afonso Taranto, 455, Nova Ribeirânia, Ribeirão Preto - SP - CEP: 14096-740 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5019190-89.2025.4.03.6102 AUTOR: LUCIENE CRISTINA DE ALMEIDA ADVOGADO do(a) AUTOR: JOSIANI GONZALES DOMINGUES MASALSKIENE - SP334211 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
Trata-se de ação de conhecimento ajuizada por LUCIENE CRISTINA DE ALMEIDA contra CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, em que requer a anulação do procedimento de execução extrajudicial ou, alternativamente, a permissão para purgar a mora mediante o pagamento de entrada e o restabelecimento do financiamento. Em sede de tutela de urgência, pede a SUSPENSÃO IMEDIATA do leilão público do imóvel agendado para 15/12/2025 (ID 475830075, p. 5, 6, 7).
Conforma inicial, a autora adquiriu imóvel residencial (Matrícula n.º 18.548) por meio de um Contrato de Mútuo e Venda com Alienação Fiduciária no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. Em razão de inadimplência, a CEF iniciou o procedimento de execução extrajudicial, e a autora foi intimada para purgar a mora antes da consolidação da propriedade, com prazo expirado em 11/06/2025. A propriedade fiduciária foi consolidada em nome da CEF em 12 de agosto de 2025, e foi agendado leilão em 15 de dezembro de 2025.
Alega a autora não ter sido intimada pessoalmente sobre a data, hora e local da realização do leilão, tomando conhecimento apenas por meios informais (redes sociais), o que busca demonstrar com documentos. Busca exercer o direito de purgar a mora, oferecendo uma entrada e solicitando a renegociação do saldo remanescente. É a síntese do necessário.
DECIDO. Concedo os benefícios da justiça gratuita. Anote-se. Nos termos do art. 300, do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Pretende a autora a suspensão imediata do leilão público do imóvel, Matrícula n.º 18.548, agendado para 15/12/2025, em razão da alegada nulidade do procedimento extrajudicial por falta de intimação pessoal acerca da data de realização do leilão.
Primeiramente, necessário consignar que a autora não nega a situação de inadimplemento em relação ao financiamento de imóvel em questão, o que atrai a incidência da disciplina referente à execução extrajudicial da garantia, prevista na Lei nº 9.514, de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel. Vale destacar que o Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário 860631, reconheceu, por meio de acórdão com trânsito em julgado em 22/02/2024, a constitucionalidade da execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel, prevista na Lei nº 9.514/97, fixando a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".
Acerca da intimação para purgação da mora, o art. 26, da Lei n. 9.514 dispõe: Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.
Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) De outra parte, a Lei nº 9.514, de 1997, dispõe que "uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o §7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel".
O §2º-A, acrescido pela Lei nº 13.465, ademais, impõe que as datas, horários e locais dos leilões sejam comunicados ao devedor, mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. No caso, consta da matrícula do imóvel acostada aos autos que o devedor fiduciante foi regularmente notificado, ocorrendo o decurso do prazo sem purgação da mora (ID 475833083), tratando-se de documento que goza de fé pública, nada havendo nos autos que o infirme.
De todo modo, a autora admite, na inicial, que foi regularmente notificada para a purgação da mora. Por outro lado, a autora tomou conhecimento das datas dos leilões designados, o que supre eventual ausência de intimação pela CEF. De todo modo, ao menos neste momento, ausente ainda o contraditório e a oportunidade para a CEF se manifestar a respeito, impõe-se presumir que o procedimento legal foi observado, com a devida intimação da autora acerca da data da realização dos leilões.
Com efeito, fato é que a autora não trouxe nenhuma prova de suas alegações e, neste momento inicial, sem a instauração do contraditório, a CEF não teve a oportunidade de comprovar a regularidade do procedimento adotado. Portanto, trata-se de alegações que, não corroboradas pelo mínimo substrato probatório, não podem ser presumidas verdadeiras de pronto, sem que se oportunize à parte adversa manifestação a respeito.
No tocante à purgação da mora, cumpre registrar que, em sua redação original, o art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 determinava a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41, do Decreto-Lei nº 70/66, às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário por ela disciplinadas. O Decreto-Lei nº 70/66, por sua vez, dispõe, no art. 34, sobre a possibilidade de purgação da mora pelo devedor a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação.
A Lei nº 13.465/2017, porém, alterou a Lei nº 9.514/97, para permitir o pagamento das parcelas da dívida vencida e das despesas referente ao imóvel apenas até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Veja-se: Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).
Da mesma forma, o inciso II, do artigo 39, da Lei nº 9.514/97, deixou de prever a aplicação das disposições dos artigos 29 a 41, do Decreto-Lei nº 70/66, à alienação fiduciária, passando a incidir apenas nos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. Assim, com a vigência da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora passa a ser possível somente até a data da averbação da consolidação da propriedade.
Após esse marco, o devedor tem assegurado o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas contratuais e legais, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/97. Note-se, ainda, que, em consonância com o entendimento firmado pelo STJ, as novas disposições legais se aplicam também aos contratos celebrados antes da sua vigência, salvo se a consolidação da propriedade e a purgação da mora forem anteriores.
Confira-se: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA.
1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022.
2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.
3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997.
Precedentes.
4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.
5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).
6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.
7. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - RESp 2.007.941, T3, Rel. Ministra Nancy Andrighi, data de julgamento 14/02/2023) Nesse contexto, nesta fase inicial, tenho que não há elementos suficientes para a formação do convencimento judicial quanto à probabilidade do direito alegado na inicial, a justificar a concessão da medida de urgência.
Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência. Considerando as vantagens do Processo 100% Digital e não se vislumbrando a existência de prejuízo às partes, as demandas distribuídas nesta unidade judiciária serão processadas de acordo com o procedimento do Juízo 100% Digital, em consonância com as finalidades almejadas pelos Provimentos nº 41/2020, 44/2021 e 46/2021 do Conselho da Justiça Federal da 3ª Região e pela Resolução do Conselho Nacional de Justiça nº 345/2020, assegurando-se à parte demandante, mediante expresso e fundamentado requerimento, a opção de opor-se ao processamento via Processo 100% Digital, conforme disposto no artigo 3º, caput, parte final, do aludido provimento.
Com vistas à economia processual, deixo de agendar audiência de conciliação prévia, sem prejuízo de eventual designação, caso se verifique a possibilidade de acordo entre as partes e a necessidade de audiência com essa finalidade. CITE-SE, devendo a CEF informar, em contestação, se tem interesse na realização de audiência de conciliação, bem como juntar aos autos cópia do processo de consolidação da propriedade.
Apresentada a contestação, manifeste-se a parte autora em réplica, no prazo de 15 (quinze) dias e, no mesmo prazo, especifiquem as partes as provas que pretendem produzir, justificando sua pertinência e relevância, ou esclareçam se concordam com o julgamento antecipado do mérito. Intimem-se.
Cumpra-se. RIBEIRÃO PRETO, 9 de dezembro de 2025. MILENNA MARJORIE FONSECA DA CUNHA Juíza Federal Titular
