PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5019705-05.2022.4.03.0000 RELATOR: Gab.
06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO AGRAVANTE: ULISSES LEITE DE MENDONCA Advogado do(a) AGRAVANTE: JESSICA CRISTINA MOREIRA BORGES - SP345015-A AGRAVADO: ANDREA RIBAS GIOVANELI, DANIELA BRANDINA MARCON REIS DE OLIVEIRA, CARLOS EDUARDO REIS DE OLIVEIRA, RICARDO LOURENCO GIOVANELI, CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por Ulisses Leite de Mendonça em face decisão que, em ação de rescisão contratual c.c reparação de danos decorrentes de vícios de construção, extinguiu o processo sem resolução do mérito em relação à CEF, com fundamento no art. 485, VI, do CPC e declinou da competência em favor de uma das Varas Cíveis da Justiça Estadual da Comarca de Taubaté/SP.
Aduz a parte agravante, em síntese, que: a CEF é solidariamente responsável pelos vícios de construção, pois estabeleceu, em contrato, a necessidade de acompanhamento, pelo setor de engenharia, atestando o andamento da obra para liberação de cada parcela do financiamento; é dever contratual do agente financeiro fiscalizar o andamento da obra, sendo patente sua responsabilidade; o contrato celebrado prevê pagamento ao Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHAB), que é administrado pela CEF e prevê garantia de cobertura dos danos físicos do imóvel; o financiamento foi realizado com recursos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH); a CEF atuou como agente promotor da obra, escolhendo a construtora, materiais e terreno.
Pugna pela atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso e também pela concessão da tutela antecipada para que seja determinada a suspensão das prestações do financiamento, bem como que a CEF se abstenha de enviar seus dados aos órgãos de proteção ao crédito.
Decido. Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida. HÁ dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado “pacta sunt servanda”), garantidor da seriedade e da segurança jurídica.
Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado. A figura da alienação fiduciária é tradicional no direito brasileiro, sendo aceita amplamente como modalidade contratual, muito embora algumas de suas características tenham sido abrandadas pela interpretação constitucional (dentre elas, a impossibilidade de prisão civil, tal como assentado pelo E.
STF na Súmula Vinculante 31, em razão da interação entre o Pacto de San José da Costa Rica e o sistema jurídico brasileiro). Conforme o art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante. Com relação à responsabilidade da CEF no que tange a eventuais vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1ª) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2ª) nos casos em que atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel que já se encontra edificado e em nome de terceiro, essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito.
Ainda que no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para se configurar a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade), é necessário que a instituição financeira tenha atuado na construção do imóvel (seja no financiamento, elaboração e/ou fiscalização da obra), ou que o contrato esteja relacionado à Faixa 1 do mencionado Programa, quando a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).
Esse é o entendimento consolidado no E.STJ, como se nota nos seguintes julgados que trago à colação: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO CONDENATÓRIO -
DECISÃO
MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA RÉ.
1. Não se constata a alegada violação ao artigo 1.022, do NCPC, porquanto todos os argumentos expostos pela parte, na petição dos embargos de declaração, foram apreciados, com fundamentação clara, coerente e suficiente.
2. Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça: "a legitimidade passiva da CEF nas lides que tenham por objeto imóveis adquiridos no programa minha casa, minha vida, somente se verifica nas hipóteses em que atua além de mero agente financiador da obra" (AgInt no REsp 1609473/RN, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2019, DJe 13/02/2019).
3. Para infirmar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem, demandaria, necessariamente, o reexame das provas carreadas aos autos, o que é vedado nesta instância, a teor das Súmulas 5 e 7/STJ.
4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 03/03/2020). CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO NA VIGÊNCIA DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. INCLUSÃO DO AGENTE FINANCEIRO NO PÓLO PASSIVO DA DEMANDA.
TRIBUNAL FEDERAL QUE CONCLUIU QUE A CEF FOI MERO AGENTE FINANCEIRO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E DO CONTRATO. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. A CEF só é responsável se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, quando tenha escolhido a construtora ou tenha qualquer responsabilidade relativa ao projeto. Precedentes.
3. No caso, O TRF da 5ª Região concluiu que tocou à CEF tão somente a disponibilização dos recursos a serem empregados na execução da obra e que o fato de a construtora ter inserido o logotipo da instituição financeira nos anúncios do empreendimento não transfere a responsabilidade pelos vícios no imóvel, tampouco pela incompatibilidade entre as características divulgadas pela construtora no material promocional do condomínio e aquelas efetivamente apresentadas ao final da obra, em desfavor do agente financiador, seja porque ele não participou do contrato de compra e venda firmado, seja porque o material publicitário foi confeccionado apenas pela construtora.
A alteração dessa conclusão esbarra nos óbices das Súmulas nºs 5 e 7 desta Corte.
4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.
5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2020, DJe 20/05/2020). Também neste E.TRF, essa orientação pode ser constatada nos seguintes julgados: “CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DANOS DECORRENTES DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NO SFH. LIBERAÇÃO DE RECURSOS PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL JÁ ERIGIDO.
ATUAÇÃO DA CEF COMO AGENTE FINANCEIRO. RESPONSABILIDADE AFASTADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA DOS AUTOS AO JUÍZO ESTADUAL.
1. O
C. STJ possui entendimento no sentido de que, nas hipóteses em que a CEF não atue apenas como agente financeiro - responsável, tão somente, pelo financiamento do projeto de construção do imóvel -, há responsabilidade solidária pelos defeitos do empreendimento.
2. Ocorre que, no caso dos autos, a atuação da CEF restringiu-se ao papel de mero agente financeiro, não havendo qualquer responsabilidade da instituição acerca de vícios do imóvel.
3. De acordo com o contrato acostado aos autos, a CEF não financiou nenhum empreendimento em construção, com prazo de entrega. Ao contrário, trata-se de contrato de alienação fiduciária em garantia, pela qual a parte autora obteve recursos para financiar a compra de imóvel de terceiro particular.
4. Uma vez que do contrato se vê claramente que a CEF não financia, aqui, um imóvel em construção, mas tão somente libera recursos financeiros para que a compradora adquira de terceiro imóvel já erigido, não há responsabilidade da CEF pelos vícios apresentados pelo imóvel financiado, já que não participou da elaboração do empreendimento.
5. Ressalte-se que, nessas hipóteses, em que atua estritamente como agente financeiro, a perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia. Precedentes.
6. Desse modo, cingindo-se a relação entre a parte autora e a CEF ao contrato de mútuo para obtenção de fundos para compra de imóvel de terceiro, não há qualquer responsabilidade da instituição financeira pelos eventuais vícios redibitórios do imóvel.
7. Por conseguinte, a CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda, devendo a ação ser extinta, sem resolução do mérito, em relação à instituição financeira, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15. Da ilegitimidade passiva da CEF decorre o reconhecimento, de ofício, da incompetência absoluta desta Justiça Federal para apreciação do feito, devendo a ação ser remetida à Justiça Estadual para julgamento da lide posta entre a parte autora e as corrés remanescentes.
8. Reconhecimento, de ofício, da incompetência absoluta da Justiça Federal para o julgamento do feito, ante a ilegitimidade passiva da instituição financeira. Extinção do processo, sem apreciação do mérito, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15 em relação à Caixa Econômica Federal. Remessa dos autos à Justiça Estadual. Prejudicado o recurso”. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0003773-90.2016.4.03.6105, Rel.
Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 31/01/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 13/02/2020). “CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS. ILEGITIMIDADE DA CEF QUE ATUOU COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL.
1. Quanto à responsabilidade da CEF sobre os vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro da Habitação, duas são as situações que se apresentam. - Na primeira delas, a CEF atua tão somente como agente financeiro financiando a aquisição do imóvel para o mutuário e concorrendo neste nicho de mercado com as demais instituições financeiras. Na segunda delas, a CEF opera como verdadeiro agente gestor de recursos e executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, a exemplo do que ocorre no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.
2. A legitimidade da CEF só é admitida quando também tenha atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento, o que não se verificou no presente caso.
3. No caso dos autos, no contrato firmado entre as partes, a CEF atuou apenas como agente financiador, sendo que quando da aquisição do imóvel pela recorrente, ele já se encontrava edificado e em nome de terceiro que lhe promoveu a venda; não há nenhuma documentação nos autos de que a CEF tenha participado como agente promotor do empreendimento, projetando, acompanhando a construção e promovendo a fiscalização da edificação.
4. Nas hipóteses em que a CEF atua estritamente como agente financeiro, a perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia.
5. Considerando que a relação entre a autora e a CEF se limita ao contrato de mútuo para obtenção de fundos para compra de imóvel de terceiro, não há qualquer responsabilidade da instituição financeira pelos eventuais vícios redibitórios do imóvel.
6. Por conseguinte, da ilegitimidade passiva da CEF decorre o reconhecimento, de ofício, da incompetência absoluta da Justiça Federal para apreciação do feito, devendo a ação ser remetida à Justiça Estadual para julgamento da lide posta entre os autores e os corréus remanescentes.
7. Extinção do processo, de ofício, sem apreciação do mérito, em relação à Caixa Econômica Federa, nos termos do art. 485, VI do CPC/15 e, por conseguinte, declarada a incompetência absoluta da Justiça Federal para o julgamento do feito, ante a ilegitimidade passiva da instituição financeira, com fulcro no artigo 109, inciso I, da CF”. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0011592-35.2003.4.03.6105, Rel.
Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, julgado em 12/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 13/03/2020). AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VÍCIO DE CONTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ALIENANTE. AUSÊNCIA DE INTERESSE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. EXCLUSÃO DO POLO PASSIVO DA AÇÃO. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. RECURSO DESPROVIDO.
I - Das várias avenças celebradas através do mesmo instrumento (no presente caso, compra e venda, financiamento, alienação fiduciária e seguro), tem-se que a relação existente entre o mutuário e o agente financeiro é, exclusivamente, de mútuo de capital destinado ao pagamento do preço avençado com terceiro pela aquisição de bem imóvel. Assim, não há razão para que a CEF permaneça no polo passivo do feito, pois o vício redibitório diz respeito ao contrato de compra e venda e não ao de financiamento.
II - A lei impinge ao alienante responsabilidade pelos vícios redibitórios, situação essa que não é a da empresa pública
III - Não havendo previsão contratual que determine a responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF, por vícios de construção, cumpre excluí-la da lide, dada sua ilegitimidade passiva ad causam e reconhecer a incompetência absoluta da Justiça Federal.
IV - Decisão mantida. Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5017729-02.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 13/12/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 17/12/2019). No caso dos autos, a parte agravante celebrou, em 26/03/2012, contrato por instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel, no qual constaram como vendedores Ricardo Lourenço Giovanelli e Andrea Ribas Giovanelli, tendo por objeto uma casa a ser construída no lote nº 34, quadra nº 17, do Loteamento Cidade Jardim, na cidade de Pindamonhangaba/SP, de frente para a Rua Wilson Pires César (id 260982989).
Após a construção do imóvel, as partes celebraram, com a CEF, contrato por instrumento particular de compra e venda de unidade isolada e mútuo com obrigações e alienação fiduciária – Programa carta de crédito individual – FGTS – Programa Minha Casa, Minha Vida com utilização do FGTS do devedor, em 24/08/2012, no qual constaram como vendedores Carlos Eduardo Reis de Oliveira e Daniela Brandina Marcon Reis de Oliveira.
O imóvel objeto do contrato é um prédio residencial situado na Rua Professor Wilson Pires César, nº 40, integrante do loteamento Residencial e Comercial Cidade Jardim, em Pindamonhangaba/SP, e seu respectivo terreno, devidamente descrito e caracterizado na matrícula nº 51.950, do Registro de Imóveis de Pindamonhangaba/SP (id 260983625). Em consulta à matrícula do imóvel, verifica-se que se trata do mesmo terreno, composto por parte do lote nº 34, quadra nº 17, do loteamento Residencial e Comercial Cidade Jardim, cujos proprietários eram Carlos Eduardo Reis de Oliveira e Daniela Brandina Marcon Reis de Oliveira.
Conforme averbação nº 1 da mencionada matrícula imobiliária, de 19/06/2012, foi construído um prédio que recebeu o nº 40 da Rua Professor Wilson Pires César. De acordo com o registro nº 2, os proprietários venderam o imóvel à parte agravante, nos termos do contrato celebrado com a CEF, de 24/08/2012 (id 168111402 da ação subjacente). Assim, enquanto o negócio jurídico celebrado com os vendedores diz respeito efetivamente à compra e venda do imóvel, a relação contratual com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do respectivo imóvel.
Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor ao vendedor. A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados. Portanto, não há que se cogitar em responsabilidade da CEF no caso dos autos, visto que esta atuou apenas como agente financiador, liberando o financiamento à parte autora para aquisição de imóvel, de propriedade de terceiro, que já se encontrava erigido.
Note-se que, ao contrário do que alega a parte agravante, o contrato celebrado com a CEF não faz qualquer previsão acerca da construção do imóvel, e nem poderia ser diferente, visto que o imóvel já se encontrava construído. Com relação ao FGHab, de se ressaltar que, apesar de o contrato contar com cobertura do fundo (que é representado pela CEF e poderia, em tese, deslocar a competência para a Justiça Federal), tal pedido não consta na inicial, que se restringe a justificar a legitimidade passiva da instituição financeira por haver atuado como executora de políticas públicas, o que claramente não é o caso dos autos.
Excluído o interesse da CEF, a competência para processar e julgar o feito deixa de ser da Justiça Federal e passa a ser da Justiça Estadual, com fundamento no art. 109, I, da Constituição da República, de modo que o pedido de tutela antecipada, bem como a apuração de eventual responsabilidade da parte agravada deverá ser realizada pelo juízo competente.
Posto isso, INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo ao recurso. Comunique-se o Juízo “a quo”. Intimem-se.
