PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5019802-97.2025.4.03.0000 RELATOR: Gab.
05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI AGRAVANTE: MONICA OLIVEIRA BEZERRA Advogado do(a) AGRAVANTE: IULLY FREIRE GARCIA DE OLIVEIRA - SP245833-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, MRV LXXXV INCORPORACOES LTDA OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O Trata-se de agravo de instrumento interposto por MONICA OLIVEIRA BEZERRA, contra decisão proferida pelo Juízo Federal da 7ª Vara de Ribeirão Preto/SP, que indeferiu a tutela de antecipada para suspensão do pagamento de parcelas de financiamento celebrado para aquisição de imóvel, dado em garantia.
Aduz a parte agravante, em síntese, não ter mais interesse no prosseguimento dos pagamentos das parcelas contratadas, por questões de ordem financeira, requerendo a suspensão das cobranças vincendas. Pugna, ainda, que as agravadas se abstenham de realizar anotações nos órgãos de proteção ao crédito. Em juízo sumário de cognição, foi indeferido o pedido de antecipação da tutela recursal (ID 333295344).
Não houve resposta ao recurso.
É o relatório. V O T O A pretensão da parte agravante visa a reforma da decisão, requerendo a suspensão das cobranças oriundas do contrato de compra e venda de imóvel e financiamento, tendo em vista a desistência da aquisição, por questões de ordem financeira. O juiz de primeiro grau proferiu a decisão nos seguintes termos: “Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores pagos com pedido de tutela de urgência ajuizada por M.O.B. contra MRV LXXXV Incorporações Ltda. e Caixa Econômica Federal, em que requer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel e a restituição de até 90% dos valores pagos.
A autora firmou em abril de 2024 instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel com a primeira requerida, tendo como objeto a aquisição de unidade imobiliária nº 204, Bloco 13, do Residencial Canto das Águias, situado na Rua Arnaldo Ponton, nº 291, Bairro Loteamento Jardim Regatas, em Ribeirão Preto/SP, pelo preço de R$ 201.000,00. O pagamento seria realizado mediante entrada de R$ 2.400,00 e parcelas mensais de , além do financiamento do saldo devedor de junto à Caixa Econômica Federal.
Adicionalmente, a primeira requerida impôs à autora a assinatura de instrumento de compra e venda em 01/04/2024, no valor de R$ 31.262,10, dividido em 46 parcelas, com vencimento da primeira em 08/07/2024 e última em 08/04/2028. O contrato de financiamento com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia foi firmado com a Caixa Econômica Federal em 22/04/2024. A autora fundamenta o pedido em questões financeiras que a impedem de honrar com os pagamentos das parcelas, buscando exercer seu direito à rescisão contratual com restituição parcial dos valores pagos, considerando que o imóvel ainda não foi entregue.
Argumenta tratar-se de relação de consumo regida pelo Código de Defesa do Consumidor e invoca a Súmula 1 do TJSP e Súmula 543 do STJ quanto ao direito de rescisão e restituição de valores. Quanto à tutela de urgência, pleiteia a suspensão dos pagamentos das parcelas vencidas e vincendas e a abstenção de negativação do nome nos órgãos de proteção ao crédito, fundamentando o pedido na verossimilhança das alegações e no risco de dano decorrente da cobrança de parcelas de contrato que se busca rescindir.
É a síntese do necessário. Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso em exame, embora a autora invoque questões financeiras que a impedem de honrar com os pagamentos das parcelas contratuais, não se vislumbra a probabilidade do direito alegado.
Com efeito, a simples dificuldade financeira superveniente não configura, por si só, fundamento jurídico suficiente para a rescisão contratual com restituição integral ou quase integral dos valores pagos, mormente quando não há demonstração de vício, defeito ou inadimplemento por parte das requeridas. Conquanto seja certo que o Código de Defesa do Consumidor tutela o consumidor nas relações contratuais, protegendo-o contra cláusulas abusivas e garantindo-lhe o direito de revisão de contratos leoninos, não se extrai do ordenamento jurídico pátrio um direito incondicionado ao arrependimento do comprador em contratos de promessa de compra e venda de imóveis.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, cristalizada na Súmula 543, reconhece o direito à restituição de valores em caso de resolução contratual, mas estabelece distinção conforme a causa do desfazimento: restituição integral quando há culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial quando o comprador deu causa ao desfazimento. No presente caso, a própria autora reconhece que a rescisão decorre de sua impossibilidade financeira de adimplir as obrigações assumidas, o que caracteriza inadimplemento de sua parte, não se configurando, portanto, culpa das requeridas.
Ademais, não sobressai dos autos a existência de cláusula contratual que assegure à compradora o direito potestativo de arrependimento, nem se demonstra qualquer vício do consentimento ou abusividade nas disposições contratuais que justifique a rescisão pretendida. O fato de o imóvel ainda não ter sido entregue não altera essa conclusão, uma vez que não há alegação de descumprimento do prazo de entrega por parte da construtora, nem de qualquer outro inadimplemento que lhe seja imputável.
Dessa forma, não se evidencia a probabilidade do direito alegado, requisito essencial para a concessão da tutela de urgência.
Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência formulado pela autora, por não restar demonstrada a probabilidade do direito alegado. Determino a citação das requeridas para a audiência do art. 334 do CPC. Defiro os benefícios da gratuidade.” Na apreciação do pedido de antecipação da tutela, a pretensão foi objeto de juízo desfavorável, em decisão proferida nesses termos: “Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, em autos de ação ajuizada contra a Caixa Econômica Federal e MRV LXXXV Incorporações Ltda., versando sobre pedido de rescisão contratual, indeferiu pedido de tutela de urgência.
Alega a parte agravante direito potestativo ao distrato e que não há se falar em situação de inadimplência, vez que, apesar das dificuldades financeiras enfrentadas, vem pagando as parcelas do financiamento. Pugna pela suspensão das prestações do financiamento e demais encargos. Também requer que as agravadas se abstenham de efetuar cobranças e realizar anotações nos órgãos de proteção ao crédito. Formula pedido de antecipação da tutela recursal, que ora aprecio.
É o breve relatório.
Decido. A medida antecipatória pretendida depende do preenchimento dos requisitos de probabilidade do direito e de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. No caso vertente, o Juízo de primeiro grau deliberou nestes termos: (...) A meu juízo, de maior plausibilidade se depara a motivação da decisão recorrida, vez que, por sua natureza real e unilateral, o contrato de mútuo não comporta a resilição unilateral (art. 473, caput, CC), isto é, a rescisão do contrato pela vontade de uma das partes.
Desta forma, não se pode considerar a mera intenção manifestada como suficiente para a suspensão das parcelas devidas ao agente financeiro - CEF, tampouco a possibilidade de devolução dos valores. Neste sentido: TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5018428-55.2020.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 26/06/2025, DJEN DATA: 01/07/2025; 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000048-79.2024.4.03.6120, Rel.
Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 16/06/2025, Intimação via sistema DATA: 18/06/2025. Por estas razões, à falta do requisito de probabilidade de provimento do recurso, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal.
Intime-se a parte agravada, nos termos do art. 1019, II, do CPC.
Publique-se.
Intime-se.” Confirma-se a motivação exposta na decisão inicial. Inicialmente, cumpre esclarecer que foram celebrados e aperfeiçoados dois negócios jurídicos associados: o contrato de promessa de compra e venda, com a incorporadora MRV LXXXV INCORPORAÇÕES Ltda. (ID 373361330 dos autos de origem), e o "Contrato de Compra e Venda e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida – Recursos do FGTS – Programa Casa Paulista – Apoio ao Crédito Habitacional”, com a CEF (ID 373361329 dos autos de origem).
Uma vez obtido o financiamento pela Caixa Econômica Federal, mediante alienação fiduciária em garantia, não é mais possível a resilição contratual, devendo ser exigida a aplicação da Lei 9.514/97, a qual não prevê resilição unilateral do contrato por parte do devedor na hipótese de enfrentar dificuldades financeiras. Salienta-se que a parte autora afirma desejar resilir os contratos firmados, porém não justifica tal fato em uma suposta irregularidade praticada pelos agravados, apenas expõe não ter mais desejo em continuar na compra do imóvel, em decorrência de questões financeiras pessoais.
Nesse sentido, o
C. STJ, no Tema 1.095, passou a entender que “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".
Apesar de não fixada a tese para as hipóteses em que a parte autora está adimplente e pleiteia a resilição do contrato, adoto o entendimento contido no REsp n. 1.867.209/SP de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, no qual compreende o inadimplemento referido na Lei nº 9.514/97 como o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário. Dessa forma, o pedido de resilição do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, por desinteresse da parte autora em continuar pagando as prestações, em virtude de dificuldades financeiras ou ausência de planejamento financeiro, embora não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura a quebra antecipada do contrato, decorrendo a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, por ser norma específica, afastado o direito do consumidor de anular unilateralmente o contrato, não se mostrando aplicável a Súmula nº 543/STJ.
Apreciando a matéria, decidiu o E. Supremo Tribunal Federal: “AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS NOS TERMOS DA SÚMULA N. 543/STJ. DESCABIMENTO. NECESSIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM. PREVALÊNCIA DA LEI N. 9.514/1997 ANTE O CDC.
CRITÉRIO DA ESPECIALIDADE. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE SUPERIOR. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO JULGADO IMPROCEDENTE.
1. Controvérsia pertinente ao confronto entre o direito que assiste ao promitente comprador de promover a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda no regime da incorporação imobiliária com base na Súmula n. 543/STJ, de um lado, e, de outro, a garantia da alienação fiduciária em garantia.
2. Existência de jurisprudência pacífica nesta Corte Superior no sentido de que o pedido de resilição dá ensejo à alienação extrajudicial do bem segundo as regras da Lei n. 9.514/1997, não se aplicando nesse caso o enunciado da Súmula n. 543/STJ.
3. Inexistência de distinção para o caso de ausência de mora do devedor, pois o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97. Precedente específico desta Turma.
4. Improcedência do pedido de restituição de parcelas pagas na espécie. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 1.870.112/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023.)” “AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO DA MATÉRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE.
MODIFICAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA DO TRIBUNAL. APLICABILIDADE AOS RECURSOS PENDENTES DE JULGAMENTO. REQUERIMENTO DA PARTE AGRAVADA DE APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO § 4º DO ART. 1.021 DO CPC/2015. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Ocorre prequestionamento implícito quando, a despeito da menção expressa aos dispositivos legais apontados como violados, o Tribunal de origem emite juízo de valor acerca de questão jurídica deduzida no recurso especial.
2. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia, por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato.
3. O novo posicionamento do Tribunal a respeito de determinada matéria jurídica aplica-se aos recursos pendentes de julgamento, ainda que interpostos antes do julgamento que modificou a jurisprudência, por caracterizar apenas interpretação da norma. Precedentes.
4. A aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do CPC/2015 não é automática, porquanto a condenação do agravante ao pagamento da aludida multa, a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada, pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória, o que, contudo, não se verifica na hipótese examinada.
5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp n. 1.430.878/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/2/2022, DJe de 23/2/2022.)” “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. PRECEDENTES.
1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente.
2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.927.025/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/12/2021, DJe de 15/12/2021.)” No mesmo sentido, precedentes desta Corte: “APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. SFH. RESCISÃO UNILATERAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. RECURSO PROVIDO.
1. Antes de adentrar a qualquer discussão de mérito, cumpre salientar que o Sistema Financeiro da Habitação é um modelo institucional criado pela Lei 4.380/64 para viabilizar, aos menos afortunados, o direito constitucional à moradia, previsto na Constituição vigente à época e reafirmado nos sistemas constitucionais subsequentes, mediante verbas do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço.
2. O
C. STJ vem reconhecendo a possibilidade de incidência do Código de Defesa do Consumidor nos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação de forma mitigada, de acordo com o caso concreto, não podendo ser aplicado indiscriminadamente, para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato.
3. Cumpre consignar que o pacto em análise não se amolda ao conceito de contrato de adesão, não podendo ser analisado sob o enfoque social, considerando que a entidade financeira não atua com manifestação de vontade, já que não tem autonomia para impor as regras na tomada do mútuo que viessem a lhe favorecer, devendo seguir as regras impostas pela legislação do Sistema Financeiro da Habitação.
4. A pretensão da parte autora em rescindir unilateralmente o contrato não prospera, uma vez que vige em nosso sistema em matéria contratual o princípio da autonomia da vontade atrelado ao do pacta sunt servanda.
5. O contratante não pode se valer do Judiciário para alterar, unilateralmente, cláusula contratual da qual tinha conhecimento e anuiu apenas por entender que está lhe causando prejuízo. Não pode, portanto, descumprir a avença.
6. Parte autora confunde a aquisição da propriedade com a relação contratual de mútuo. O instrumento de compra e venda foi firmado em conjunto com o contrato de mútuo, sendo que um envolve o bem imóvel e o outro, empréstimo em dinheiro. Desse modo, o contrato de mútuo se torna acabado com a entrega da coisa fungível (dinheiro) aos mutuários, surgindo daí a obrigação destes de restituírem à instituição financeira o que dela recebeu, no mesmo gênero, ou seja, moeda corrente, cabendo-lhes suportar as prestações avençadas.
7. No que tange ao contrato de mútuo – o financiamento em sentido estrito –, não há qualquer indicativo de que tenha ocorrido irregularidade imputável à Caixa Econômica Federal.
8. Ressalte-se que, por sua natureza real e unilateral, o contrato de mútuo não comporta a resilição unilateral (art. 473, caput, CC), isto é, a rescisão do contrato pela vontade de uma das partes.
9. Desta forma, não se pode considerar a mera intenção manifestada de resilição do contrato como suficiente para a suspensão das parcelas devidas ao agente financeiro – CEF, tampouco a possibilidade de devolução dos valores, como requerido pelo apelado.
10. Cabe anotar que o E. STJ ao apreciar o Tema 1095 definiu a seguinte tese: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.".
11. Apelação provida. Sentença reformada. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5028937-40.2023.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal JOSE FRANCISCO DA SILVA NETO, julgado em 11/09/2024, DJEN DATA: 17/09/2024); APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE - Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade.
Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). - Enquanto o negócio jurídico celebrado com o vendedor diz respeito efetivamente à compra e venda do imóvel, o negócio jurídico firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do mesmo. - Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor ao vendedor.
A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados. - Não há notícia nos autos de que tenha havido qualquer irregularidade no que restou livremente pactuado entre as partes, sendo que a rescisão pretendida tem por único motivo a alteração da situação financeira da parte autora, que veio a impossibilitar o pagamento das prestações. - Entretanto, como mencionado anteriormente, a alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal. - Não há fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas. - A Portaria nº 488/2017, do Ministério das Cidades, trata da hipótese de distrato por solicitação dos beneficiários de unidades habitacionais do Programa Minha Casa Minha Vida financiadas com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, o que não é o caso do contrato objeto da demanda. - Apelação não provida. (APELAÇÃO CÍVEL 5005334-96.2018.4.03.6104, Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, TRF3 - 2ª Turma, DJEN DATA: 21/03/2022); PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL - TUTELA DE URGÊNCIA - INDEFERIMENTO - RECURSO DESPROVIDO.
1. A concessão da tutela de urgência é medida de exceção, sendo imprescindível a verificação de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (NCPC, art. 300).
2. No caso, a parte autora alega que não consegue arcar com o pagamento das parcelas, tanto de entrada, quanto do financiamento bancário.
3. No entanto, não há notícia nos autos nada que demonstre que tenha havido qualquer irregularidade no que restou livremente pactuado entre as partes.
4. Não vejo qualquer fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas.
5. Como bem assinalado na decisão agravada ao concluir que: "a pretensão da parte autora demanda ser melhor aferida no decorrer deste processo de conhecimento, respeitando-se o princípio do contraditório, sendo que à primeira vista não está bem discernido o direito, e consequentemente não há o convencimento do Juízo da verossimilhança das alegações."
6. Pacífica a jurisprudência no sentido de que em caso de inadimplência é legítima a inclusão do nome do devedor em cadastros de proteção ao crédito.
7. Agravo de instrumento desprovido. (AGRAVO DE INSTRUMENTO AI 5025321-92.2021.4.03.0000, Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, TRF3 - 2ª Turma, DJEN DATA: 04/03/2022)”
Diante do exposto, nego provimento ao agravo de instrumento. É o voto. Autos: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019802-97.2025.4.03.0000 Requerente: MONICA OLIVEIRA BEZERRA Requerido: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e outros DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E FINANCIAMENTO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESILIÇÃO UNILATERAL. IMPOSSIBILIDADE. DIFICULDADES FINANCEIRAS DO COMPRADOR.
INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 543/STJ. PREVALÊNCIA DA LEI Nº 9.514/1997. TUTELA DE URGÊNCIA. INDEFERIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência para suspender cobranças de financiamento habitacional e impedir a inscrição do nome da autora em cadastros de inadimplentes, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se a mera dificuldade financeira da compradora autoriza a resilição unilateral do contrato de compra e venda e do mútuo com alienação fiduciária em garantia, com suspensão de cobranças e devolução de valores pagos.
III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato de mútuo com alienação fiduciária, por sua natureza real e unilateral, não admite resilição unilateral pelo devedor, prevalecendo o princípio do pacta sunt servanda. Nos termos da Lei nº 9.514/1997, a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária deve observar o procedimento específico dos arts. 26 e 27, afastando-se a aplicação da Súmula 543/STJ quando a desistência decorre de iniciativa do comprador.
O inadimplemento contratual abrange também o comportamento do devedor que, ainda sem mora, manifesta desinteresse em prosseguir na relação, configurando quebra antecipada do contrato (anticipatory breach). O STJ consolidou entendimento de que, em tais hipóteses, não há restituição de valores pagos nem possibilidade de suspensão das prestações, devendo-se observar a execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997.
Ausente a probabilidade do direito, não se configuram os requisitos do art. 300 do CPC para concessão da tutela de urgência.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia não comporta resilição unilateral por dificuldades financeiras do comprador. A Súmula 543/STJ não se aplica quando a resolução do contrato decorre de desistência do adquirente, prevalecendo o regime especial da Lei nº 9.514/1997. O pedido de rescisão pelo comprador caracteriza quebra antecipada do contrato, sujeitando-se ao procedimento de execução extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 473; CPC, art. 300; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e
27. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.095. STJ, REsp n. 1.867.209/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino. STJ, AgInt no REsp n. 1.870.112/SP, rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 14.08.2023, DJe 18.08.2023. STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp n. 1.430.878/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 21.02.2022, DJe 23.02.2022. STJ, AgInt no REsp n. 1.927.025/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 13.12.2021, DJe 15.12.2021.
TRF3, ApCiv n. 5028937-40.2023.4.03.6100, 1ª Turma, rel. Des. Fed. José Francisco da Silva Neto, j. 11.09.2024, DJEN 17.09.2024. TRF3, ApCiv n. 5005334-96.2018.4.03.6104, 2ª Turma, rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, DJEN 21.03.2022. TRF3, AI n. 5025321-92.2021.4.03.0000, 2ª Turma, rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, DJEN 04.03.2022.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. AUDREY GASPARINI Relatora do Acórdão
Órgão
Gab. 05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI
Classe
AGRAVO DE INSTRUMENTO
Destinatário
MONICA OLIVEIRA BEZERRA
Advogado
IULLY FREIRE GARCIA DE OLIVEIRA (OAB 245833/SP)
I N T I M A Ç Ã O D E P A U T A D E J U L G A M E N T O São Paulo, 10 de outubro de 2025 Processo n° 5019802-97.2025.4.03.0000 (AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)) O seu processo foi incluído para julgamento na sessão abaixo. Se não for julgado nesse dia e não houver adiamento oficial, ele será colocado em uma nova pauta. Detalhes da Sessão: Tipo da sessão de julgamento: ORDINÁRIA VIRTUAL (SEM VIDEOCONFERÊNCIA) Data: 02-12-2025 Horário de início: 14:00 Local: (Se for presencial): Segunda Turma - Sala Virtual, Torre Sul – Av.
Paulista, 1.842, Cerqueira César, São Paulo/SP - Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) (Se for virtual assíncrona): https://plenario-virtual.app.trf3.jus.br/ (Se for videoconferência): pela plataforma Microsoft Teams As sessões virtuais assíncronas terão duração de 3 dias úteis. Destinatário: MONICA OLIVEIRA BEZERRA Como solicitar Sustentação Oral em sessões presenciais ou híbridas O pedido deve ser feito preferencialmente até 48 horas antes do início da sessão de julgamento pelo formulário eletrônico no site do Tribunal; Também é possível solicitar presencialmente, até o início da sessão; É facultada a juntada de sustentação oral gravada diretamente no PJe até 48 horas antes do início da sessão de julgamento, conforme as regras do art. 9º, caput, da Resolução CNJ nº 591/2024, por interpretação sistemática e extensiva, em substituição à inscrição para sustentação oral presencial ou por videoconferência.
O termo de declaração previsto no § 3º do art. 9º da mesma Resolução do CNJ deverá ser elaborado/juntado diretamente no sistema PJe. Nas hipóteses cabíveis previstas no art. 143 do Regimento Interno desta Corte, a apresentação da sustentação oral prescinde de prévio requerimento, devendo o respectivo arquivo ser tão somente juntado aos autos eletrônicos a que se refere. Devem ser observados o tipo e o tamanho do arquivo permitidos no sistema PJe, bem como o tempo máximo fixado para o ato, nos termos do art. 6º da Resolução PRES nº 482, de 09 de dezembro de 2021.
Se a sessão for exclusivamente presencial e houver suporte técnico, advogados de outras cidades podem participar por videoconferência. O pedido deve ser feito até as 15h do dia útil anterior à sessão, apenas pelo formulário eletrônico. Para mais informações sobre a sessão, entre em contato pelo e-mail da subsecretaria processante, disponível no site do Tribunal. Como realizar Sustentação Oral em sessão virtual assíncrona A sustentação oral deve ser juntada (não é necessário ser requerida), pelo Painel de Sessão Eletrônica, até 48 horas antes do início da sessão de julgamento, conforme as regras da Resolução CNJ N. 591/2024 (art. 9º, caput), respeitados o tipo e tamanho de arquivo fixados para o PJe, bem como a duração máxima estabelecida para esse ato (Resolução PRES 764, de 30 de janeiro de 2025).
Como solicitar Destaque em sessão virtual assíncrona O pedido de destaque (de não julgamento do processo na sessão virtual em curso e reinício do julgamento em sessão presencial posterior) deve ser enviado, pelo Painel de Sessão Eletrônica, até 48 horas antes do início da sessão de julgamento, conforme as regras da Resolução CNJ N. 591/2024 (art. 8º, II). Como realizar esclarecimentos exclusivamente sobre matéria de fato em sessão virtual assíncrona A petição com os esclarecimentos prestados pelos advogados e procuradores deve ser apresentada exclusivamente pelo Painel de Sessão Eletrônica, respeitado o tipo e tamanho de arquivo, permitidos no PJe (Resolução PRES 764, de janeiro de 2025) antes da conclusão do julgamento do processo.
Para mais informações sobre a sessão e a ferramenta eletrônica utilizada, entre em contato pelo e-mail da subsecretaria processante, disponível no site do Tribunal.
Intimação
D
Órgão
Gab. 05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI
Classe
AGRAVO DE INSTRUMENTO
Destinatário
MONICA OLIVEIRA BEZERRA
Advogado
IULLY FREIRE GARCIA DE OLIVEIRA (OAB 245833/SP)
I N T I M A Ç Ã O D E P A U T A D E J U L G A M E N T O São Paulo, 10 de outubro de 2025 Processo n° 5019802-97.2025.4.03.0000 (AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)) O seu processo foi incluído para julgamento na sessão abaixo. Se não for julgado nesse dia e não houver adiamento oficial, ele será colocado em uma nova pauta. Detalhes da Sessão: Tipo da sessão de julgamento: ORDINÁRIA VIRTUAL (SEM VIDEOCONFERÊNCIA) Data: 02-12-2025 Horário de início: 14:00 Local: (Se for presencial): Segunda Turma - Sala Virtual, Torre Sul – Av.
Paulista, 1.842, Cerqueira César, São Paulo/SP - Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) (Se for virtual assíncrona): https://plenario-virtual.app.trf3.jus.br/ (Se for videoconferência): pela plataforma Microsoft Teams As sessões virtuais assíncronas terão duração de 3 dias úteis. Destinatário: MONICA OLIVEIRA BEZERRA Como solicitar Sustentação Oral em sessões presenciais ou híbridas O pedido deve ser feito preferencialmente até 48 horas antes do início da sessão de julgamento pelo formulário eletrônico no site do Tribunal; Também é possível solicitar presencialmente, até o início da sessão; É facultada a juntada de sustentação oral gravada diretamente no PJe até 48 horas antes do início da sessão de julgamento, conforme as regras do art. 9º, caput, da Resolução CNJ nº 591/2024, por interpretação sistemática e extensiva, em substituição à inscrição para sustentação oral presencial ou por videoconferência.
O termo de declaração previsto no § 3º do art. 9º da mesma Resolução do CNJ deverá ser elaborado/juntado diretamente no sistema PJe. Nas hipóteses cabíveis previstas no art. 143 do Regimento Interno desta Corte, a apresentação da sustentação oral prescinde de prévio requerimento, devendo o respectivo arquivo ser tão somente juntado aos autos eletrônicos a que se refere. Devem ser observados o tipo e o tamanho do arquivo permitidos no sistema PJe, bem como o tempo máximo fixado para o ato, nos termos do art. 6º da Resolução PRES nº 482, de 09 de dezembro de 2021.
Se a sessão for exclusivamente presencial e houver suporte técnico, advogados de outras cidades podem participar por videoconferência. O pedido deve ser feito até as 15h do dia útil anterior à sessão, apenas pelo formulário eletrônico. Para mais informações sobre a sessão, entre em contato pelo e-mail da subsecretaria processante, disponível no site do Tribunal. Como realizar Sustentação Oral em sessão virtual assíncrona A sustentação oral deve ser juntada (não é necessário ser requerida), pelo Painel de Sessão Eletrônica, até 48 horas antes do início da sessão de julgamento, conforme as regras da Resolução CNJ N. 591/2024 (aput), respeitados o tipo e tamanho de arquivo fixados para o PJe, bem como a duração máxima estabelecida para esse ato (Resolução PRES 764, de 30 de janeiro de 2025).
Agosto 20251 evento
Intimação
D
Órgão
Gab. 05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI
Classe
AGRAVO DE INSTRUMENTO
Destinatário
MONICA OLIVEIRA BEZERRA
Advogado
IULLY FREIRE GARCIA DE OLIVEIRA (OAB 245833/SP)
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5019802-97.2025.4.03.0000 AGRAVANTE: MONICA OLIVEIRA BEZERRA ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: IULLY FREIRE GARCIA DE OLIVEIRA - SP245833-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, MRV LXXXV INCORPORACOES LTDA
DECISÃO
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, em autos de ação ajuizada contra a Caixa Econômica Federal e MRV LXXXV Incorporações Ltda., versando sobre pedido de rescisão contratual, indeferiu pedido de tutela de urgência. Alega a parte agravante direito potestativo ao distrato e que não há se falar em situação de inadimplência, vez que, apesar das dificuldades financeiras enfrentadas, vem pagando as parcelas do financiamento.
Pugna pela suspensão das prestações do financiamento e demais encargos. Também requer que as agravadas se abstenham de efetuar cobranças e realizar anotações nos órgãos de proteção ao crédito. Formula pedido de antecipação da tutela recursal, que ora aprecio.
É o breve relatório.
Decido. A medida antecipatória pretendida depende do preenchimento dos requisitos de probabilidade do direito e de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. No caso vertente, o Juízo de primeiro grau deliberou nestes termos: " No caso em exame, embora a autora invoque questões financeiras que a impedem de honrar com os pagamentos das parcelas contratuais, não se vislumbra a probabilidade do direito alegado.
Com efeito, a simples dificuldade financeira superveniente não configura, por si só, fundamento jurídico suficiente para a rescisão contratual com restituição integral ou quase integral dos valores pagos, mormente quando não há demonstração de vício, defeito ou inadimplemento por parte das requeridas. Conquanto seja certo que o Código de Defesa do Consumidor tutela o consumidor nas relações contratuais, protegendo-o contra cláusulas abusivas e garantindo-lhe o direito de revisão de contratos leoninos, não se extrai do ordenamento jurídico pátrio um direito incondicionado ao arrependimento do comprador em contratos de promessa de compra e venda de imóveis.
art. 9º, c
Como solicitar Destaque em sessão virtual assíncrona O pedido de destaque (de não julgamento do processo na sessão virtual em curso e reinício do julgamento em sessão presencial posterior) deve ser enviado, pelo Painel de Sessão Eletrônica, até 48 horas antes do início da sessão de julgamento, conforme as regras da Resolução CNJ N. 591/2024 (art. 8º, II). Como realizar esclarecimentos exclusivamente sobre matéria de fato em sessão virtual assíncrona A petição com os esclarecimentos prestados pelos advogados e procuradores deve ser apresentada exclusivamente pelo Painel de Sessão Eletrônica, respeitado o tipo e tamanho de arquivo, permitidos no PJe (Resolução PRES 764, de janeiro de 2025) antes da conclusão do julgamento do processo.
Para mais informações sobre a sessão e a ferramenta eletrônica utilizada, entre em contato pelo e-mail da subsecretaria processante, disponível no site do Tribunal.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, cristalizada na Súmula 543, reconhece o direito à restituição de valores em caso de resolução contratual, mas estabelece distinção conforme a causa do desfazimento: restituição integral quando há culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial quando o comprador deu causa ao desfazimento. No presente caso, a própria autora reconhece que a rescisão decorre de sua impossibilidade financeira de adimplir as obrigações assumidas, o que caracteriza inadimplemento de sua parte, não se configurando, portanto, culpa das requeridas.
Ademais, não sobressai dos autos a existência de cláusula contratual que assegure à compradora o direito potestativo de arrependimento, nem se demonstra qualquer vício do consentimento ou abusividade nas disposições contratuais que justifique a rescisão pretendida. O fato de o imóvel ainda não ter sido entregue não altera essa conclusão, uma vez que não há alegação de descumprimento do prazo de entrega por parte da construtora, nem de qualquer outro inadimplemento que lhe seja imputável.
Dessa forma, não se evidencia a probabilidade do direito alegado, requisito essencial para a concessão da tutela de urgência.
Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência formulado pela autora, por não restar demonstrada a probabilidade do direito alegado." A meu juízo, de maior plausibilidade se depara a motivação da decisão recorrida, vez que, por sua natureza real e unilateral, o contrato de mútuo não comporta a resilição unilateral (art. 473, caput, CC), isto é, a rescisão do contrato pela vontade de uma das partes.
Desta forma, não se pode considerar a mera intenção manifestada como suficiente para a suspensão das parcelas devidas ao agente financeiro - CEF, tampouco a possibilidade de devolução dos valores. Neste sentido: TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5018428-55.2020.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 26/06/2025, DJEN DATA: 01/07/2025; 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000048-79.2024.4.03.6120, Rel.
Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 16/06/2025, Intimação via sistema DATA: 18/06/2025. Por estas razões, à falta do requisito de probabilidade de provimento do recurso, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal.
Intime-se a parte agravada, nos termos do art. 1019, II, do CPC.
Publique-se.
Intime-se. São Paulo, data da assinatura digital. AUDREY GASPARINI Desembargadora Federal
