PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5019854-97.2023.4.03.6100 RELATOR: Gab.
41 - DES. FED. HERBERT DE BRUYN APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, PROJETO IMOBILIARIO E 88 SPE LTDA., ECON CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. Advogado do(a) APELANTE: PAULO ROBERTO VIGNA - SP173477-A Advogado do(a) APELANTE: HENIO VIANA VIEIRA - MG99008-A APELADO: GEYSE SILVA AGUIAR Advogado do(a) APELADO: RODRIGO AMERICO NOQUELLI - SP374545-A OUTROS PARTICIPANTES: Relatório O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Trata-se de ação ajuizada por Geyse Silva Aguiar em face da Caixa Econômica Federal – CEF, da Econ Mais Negócio Imobiliário Ltda. e da Projeto Imobiliário E61 SPE Ltda., na qual pleiteia a rescisão do contrato de financiamento habitacional nº 1787701462065 e a devolução das parcelas por ela pagas, “devidamente corrigidas e acrescidas de juros legais desde as datas dos efetivos pagamentos, condenando, também, as Requeridas em perdas e danos no equivalente a 90% sobre o total dos valores pagos, corrigidos e a serem devolvidos imediatamente na forma do (Art. 19, IV da Lei nº 8.078/90) bem como em obediência ao teor da súmula 543 do STJ”.
Aduz que se encontra “em incontestável desvantagem contratual, o que vem lhe acarretando a impossibilidade de continuar adimplindo o Contrato que tomou outras proporções que as inicialmente pactuadas”. Requer, também, a antecipação da tutela para determinar “a suspensão dos pagamentos das parcelas e demais encargos, a partir de 06/2023, bem como as parcelas subsequentes, vincendas, conforme permissivo do art. 300 e 301 do CPC em cumprimento a disposição contida na súmula 543 STJ”.
A apreciação do pedido de tutela antecipada foi diferida para após a vinda das contestações. Processado o feito, o pedido foi julgado parcialmente procedente, consoante dispositivo que segue “Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para determinar a rescisão do “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Vinculada a Empreendimento Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações - Recursos SBPE” firmado entre as partes, objeto do feito, bem como para determinar a devolução dos valores pagos a título de compra e venda e financiamento de que versa o referido contrato, podendo as reterem o montante de 20% (vinte por cento), nos termos acima fundamentados, com correção e juros na forma do Manual de Cálculos da Justiça Federal.
Condeno cada uma das partes na verba honorária que arbitro em 10% (dez por cento) sobre a respectiva sucumbência (CPC, art. 85, II), sendo tais verbas não compensáveis (CPC, art. 85, §14). Custas ex lege.” Apelaram as corrés Econ Mais Negócio Imobiliário Ltda. e Projeto Imobiliário E61 SPE Ltda. suscitando, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva ad causam, “visto que NÃO POSSUI A PROPRIEDADE DO BEM, de modo que NÃO pode discorrer sobre o pedido de rescisão contratual”.
No mérito, sustentam, em síntese: a) o “descabimento de restituição dos valores pagos. Subsidiariamente, da aplicabilidade da Lei 13.786/2018 – “Lei dos Distratos”; b) a “impossibilidade de se determinar a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem – Tema 938 STJ”; c) a “inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor – Tema 1095/STJ”, e a “incidência dos juros de mora do trânsito em julgado conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça – Tema 1002 STJ”.
Recorreu, também, a CEF, postulando, preambularmente, pelo recebimento do recurso no duplo efeito. No mérito, defende a impossibilidade de rescisão contratual e a ausência de ato ilícito que ampare o dever de indenizar. Pugna pela reforma da sentença e a total improcedência do pedido. Com contrarrazões, subiram os autos a esta Corte.
É o relatório. Voto O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): De início, fica prejudicado o exame do pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso em razão do julgamento colegiado da apelação. Consoante jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação, nas quais se inclui a legitimidade das partes, "devem ser aferidas com base na teoria da asserção, ou seja, à luz das afirmações deduzidas na inicial, sem a necessidade de uma investigação mais aprofundada das provas" (Quarta Turma, AgInt no AREsp nº 410.544/SP, Rel.
Ministro Lázaro Guimarães, Des. Convocado do TRF 5ª Região, j. em 22/3/2018, DJe de 27/3/2018) In casu, a autora buscou adquirir um imóvel em construção, a ser pago, uma parte, com recursos próprios, e outra, mediante financiamento com a Caixa Econômica Federal - CEF. Para tanto, celebrou com a Projeto Imobiliário E61 SPE Ltda., em 26/08/2021, contrato de promessa de venda e compra da futura unidade autônoma apartamento nº 2301, do empreendimento denominado “Projeto Imobiliário E88”, na Rua Dona Ana Neri, nº 721, em São Paulo/SP (ID 307829768).
Posteriormente, em 23/12/2021, firmou um segundo contrato, este com a CEF, para compra e venda de terreno e mútuo para construção da referida unidade habitacional, com alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, com recursos do SBPE (contrato nº 1787701462065), no qual figura como alienante, incorporadora e entidade organizadora, a requerida Projeto Imobiliário E61 SPE Ltda. e, como construtora e fiadora, a Econ Mais Negócio Imobiliário Ltda.
A alienação fiduciária foi devidamente registrada na matrícula do imóvel (ID 307830004 e 307830017). A proponente postula a resolução do contrato de financiamento habitacional e a devolução dos valores pagos às rés, pautada na inviabilidade de satisfação das prestações, sob alegação de que se encontra “em incontestável desvantagem contratual, o que vem lhe acarretando a impossibilidade de continuar adimplindo o Contrato que tomou outras proporções que as inicialmente pactuadas”.
Considerando a narrativa da inicial, é de se reconhecer a legitimidade das corrés Econ Mais Negócio Imobiliário Ltda. e da Projeto Imobiliário E61 SPE Ltda., para figurar no polo passivo da demanda, na medida em que eventual decisão de procedência do pedido afetará diretamente a sua esfera de direitos, sujeitando o negócio jurídico por estas entabulado, ao resultado da ação em trâmite. No mérito, cabe aferir a pretensão da autora de dissolução do vínculo obrigacional firmado entre as partes e de devolução de valores pagos, com base na onerosidade excessiva.
A operação para aquisição do imóvel celebrada entre as partes compreende duas relações jurídicas distintas e coligadas entre si: a venda e compra de fração ideal de terreno e construção de imóvel e o financiamento imobiliário para a aquisição da unidade habitacional. No contrato de promessa de compra e venda celebrado entre os autores e a Projeto Imobiliário E61 SPE Ltda., esta, na condição de incorporadora, assumiu o compromisso de entregar a obra, e a demandante, na qualidade de promitente compradora, comprometeu-se ao pagamento do preço, de acordo com as condições do financiamento por ela contratado com a CEF.
Por sua vez, o contrato de financiamento imobiliário envolve empréstimo em dinheiro para pagamento do preço ajustado no contrato de compra e venda, com garantia fiduciária constituída sobre o imóvel, registrada na respectiva matrícula. A CEF assumiu a responsabilidade, diante da Projeto Imobiliário E61 SPE Ltda. e da construtora, de arcar com o ônus de liberação dos recursos ali estipulados, necessários à aquisição do terreno e à construção da unidade habitacional, de acordo com o cronograma e a evolução da obra.
A autora, de sua parte, obrigou-se, no aspecto financeiro, a restituir o numerário disponibilizado, diretamente à instituição financeira, com os devidos encargos contratuais. Consoante entendimento desta Primeira Turma, houve, no caso, “evolução da negociação, com registro do contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional” (ApCiv 50331996720224036100, Rel. Des.
Federal Carlos Muta, 1ª Turma, j. em 02/02/2024, Data de Publicação: 06/02/2024), situação em que não é dado ao mutuário rescindir, unilateralmente, nenhum dos contratos avençados. Com efeito, a alienação fiduciária de bens imóveis, regulamentada pela Lei nº 9.514/1997, tem como característica a constituição da propriedade resolúvel, que se consolidará em nome do devedor fiduciante após o adimplemento integral do mútuo assumido.
Liquidado o financiamento, o devedor fiduciante retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento, a CEF, desde que obedecidos os procedimentos de execução extrajudicial previstos na referida lei, pode requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando, assim, a exercer a propriedade plena do bem. Ressalto que o dissenso alusivo à prevalência, ou não, das regras do art. 53, do CDC, na hipótese de resolução de contrato de aquisição de bem imóvel garantido por cláusula de alienação fiduciária, na forma da Lei nº 9.514/97, restou pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, nos termos do Tema Repetitivo n. 1.095, julgado em 26/10/2022, no bojo do REsp 1891498, com acórdão transitado em julgado em 04/12/2023 (Segunda Seção, Rel.
Ministro Marco Buzzi, DJe de 19/12/2022): “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que o inadimplemento referido na Lei nº 9.514/97 deve ser entendido, também, “como o comportamento que se mostra contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário, aí incluindo-se a pretensão declarada do adquirente de resolver o negócio que se vê respaldado pela alienação fiduciária em garantia, postulando ao Judiciário a suspensão da exigibilidade das prestações a que vinculado” (REsp n. 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo Sanseverino, Terceira Turma, j. em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020).
Na mesma trilha, dentre outros, os seguintes julgados: “AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS NOS TERMOS DA SÚMULA N. 543/STJ. DESCABIMENTO. NECESSIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM. PREVALÊNCIA DA LEI N. 9.514/1997 ANTE O CDC.
CRITÉRIO DA ESPECIALIDADE. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE SUPERIOR. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO JULGADO IMPROCEDENTE.
1. Controvérsia pertinente ao confronto entre o direito que assiste ao promitente comprador de promover a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda no regime da incorporação imobiliária com base na Súmula n. 543/STJ, de um lado, e, de outro, a garantia da alienação fiduciária em garantia.
2. Existência de jurisprudência pacífica nesta Corte Superior no sentido de que o pedido de resilição dá ensejo à alienação extrajudicial do bem segundo as regras da Lei n. 9.514/1997, não se aplicando nesse caso o enunciado da Súmula n. 543/STJ.
3. Inexistência de distinção para o caso de ausência de mora do devedor, pois o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97. Precedente específico desta Turma.
4. Improcedência do pedido de restituição de parcelas pagas na espécie. Agravo interno improvido.” (AgInt no REsp 1.870.112/SP, Rel. Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, j. em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023, grifos nossos) “AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO DA MATÉRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE.
MODIFICAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA DO TRIBUNAL. APLICABILIDADE AOS RECURSOS PENDENTES DE JULGAMENTO. REQUERIMENTO DA PARTE AGRAVADA DE APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO § 4º DO ART. 1.021 DO CPC/2015. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Ocorre prequestionamento implícito quando, a despeito da menção expressa aos dispositivos legais apontados como violados, o Tribunal de origem emite juízo de valor acerca de questão jurídica deduzida no recurso especial.
2. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia, por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato.
3. O novo posicionamento do Tribunal a respeito de determinada matéria jurídica aplica-se aos recursos pendentes de julgamento, ainda que interpostos antes do julgamento que modificou a jurisprudência, por caracterizar apenas interpretação da norma. Precedentes.
4. A aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do CPC/2015 não é automática, porquanto a condenação do agravante ao pagamento da aludida multa, a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada, pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória, o que, contudo, não se verifica na hipótese examinada.
5. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1.430.878/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. em 21/2/2022, DJe de 23/2/2022, grifos nossos) “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL.
INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO DESPROVIDO.
1. Conforme jurisprudência deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9 .514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020).
2. Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020).
3. Afastada a incidência do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual para que prossiga no exame do feito sob o enfoque da Lei 9.514/97.
4. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp 2023/0392057-4, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. em 08/04/2024, DJe de 19/04/2024) Desse modo, a resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia submete-se ao regramento da Lei nº 9.514/97, ainda que inexistente a mora do comprador. De outra parte, não se cuida, nos presentes autos, de onerosidade excessiva, à míngua da extrema vantagem de uma das partes em razão de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, conforme estabelece o art. 478 do Código Civil: “Art. 478.
Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.” A propósito, a jurisprudência deste Tribunal tem entendido que a perda de renda familiar, dentre outras condições pessoais adversas, não configura fato imprevisível que autorize o afastamento das obrigações assumidas contratualmente pelos mutuários, nem tampouco impede o exercício dos direitos previstos na Lei nº 9.514/97.
Dificuldade financeira, embora indesejável, é fato natural da vida e não extraordinário, integrando o risco de qualquer contrato, mormente os financiamentos longos, como ocorre na hipótese vertente. Nessa esteira: “SFH. CONTRATO PARA COMPRA E VENDA DE UNIDADE ISOLADA E MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROGRAMA CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL FGTS. RESOLUÇÃO. TEMA 1.095 STJ. INADIMPLEMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI Nº 9.514/97 E DECRETO-LEI Nº 70/66. CONSTITUCIONALIDADE. LEI Nº 13.465/17. MARCO TEMPORAL. DATA DE ASSINATURA DO CONTRATO. PROCEDIMENTOS. OBSERVÂNCIA. APELAÇÃO IMPROVIDA.
1. O dissenso alusivo à prevalência, ou não, das regras do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, na hipótese de resolução de contrato de aquisição de bem imóvel garantido por cláusula de alienação fiduciária, na forma da Lei nº 9.514/97, restou pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, nos termos do Tema Repetitivo 1.095, julgado em 26/10/2022 no bojo do REsp 1891498, com acórdão transitado em julgado em 04/12/2023 (Segunda Seção, Rel.
Ministro Marco Buzzi, , DJe de 19/12/2022).
2. A resolução do contrato de “Compra e Venda de Unidade Isolada e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária - Programa Carta de Crédito Individual - FGTS", na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, como indicado no referido paradigma do Superior Tribunal de Justiça. (...)
14. Muito embora a alegação de inadimplência tenha sido embasada no decréscimo de renda da proponente, a jurisprudência deste Tribunal tem entendido que a reportada dificuldade financeira, dentre outras situações adversas, é fato natural da vida e não extraordinário, que autorize o afastamento das obrigações assumidas contratualmente pelo mutuário, integrando o risco de qualquer contrato, mormente os financiamentos longos, como ocorre na hipótese.
15. Apelação improvida.” (ApCiv 5001024-54.2018.4.03.6134, Rel. Des. Federal Herbert de Bruyn, Primeira Turma, j. em 16/05/2024, Intimação via sistema em 17/05/2024) “APELAÇÃO. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. DIVÓRCIO. ASSUNÇÃO DE DÍVIDA POR APENAS UM DOS PACTUANTES. ANUÊNCIA DA CEF. NECESSIDADE. LIMITE DE COMPROMETIMENTO DA RENDA. RECURSO DESPROVIDO.
1. Segundo o disposto no art. 29 da Lei 9.514/97 a transferência dos direitos e obrigações contratuais está condicionada à aquiescência do agente financeiro.
2. A retirada de um pactuante demanda o expresso consentimento da CEF, afinal o contrato celebrado tem força vinculante entre os seus participantes.
3. Conforme previsão na cláusula 15, "b", a cessão ou transferência a terceiros, no todo ou em parte, dos seus direitos e obrigações, sem autorização da CEF, pode causar o vencimento antecipado da dívida.
4. A partilha de bens, produzida em separação ou divórcio, não tem o condão de produzir a novação subjetiva do financiamento imobiliário, não podendo onerar a CEF, principalmente por não ter a instituição financeira participado do respectivo processo. Isto porque os efeitos da sentença homologatória de separação judicial alcançam somente as partes integrantes da lide. Precedentes.
5. Por seu turno, a jurisprudência tem entendido que desemprego, divórcio, separação, redução de renda, entre outras condições pessoais adversas que interferem na saúde financeira do devedor, não dão ensejo à revisão contratual com base na teoria da imprevisão, pois são fatos naturais da vida e, não, extraordinários, integrando o risco de qualquer contrato, especialmente financiamentos longos, como na hipótese dos autos (360 meses).
6. Vale ressaltar que as prestações não estão contratualmente submetidas a um limite máximo de comprometimento da renda, como pretende a apelante.
7. Apelação desprovida.” (ApCiv 5000976-12.2019.4.03.6118, Rel. Des. Federal Cotrim Guimarães, Segunda Turma, j. em 25/02/2021, DJEN de 04/03/2021, grifos nossos) Colhem-se, ainda, os seguintes julgados deste Tribunal no mesmo sentido: Primeira Turma, ApCiv 5000859-54.2019.4.03.6107, Rel. Des. Federal Herbert de Bruyn, j. em 16/11/2023, DJEN de 21/11/2023; Primeira Turma, ApCiv 5004530-79.2020.4.03.6130, Rel.
Juiz Federal Convocado Renato Becho, j. em 13/04/2023, DJEN de 18/04/2023; Primeira Turma, RemNecCiv 5009578-12.2020.4.03.6100, Rel. Des. Federal Carlos Muta, j. em 03/08/2023, DJEN de 08/08/2023; Segunda Turma, ApCiv 5005284-18.2019.4.03.6110, Rel. Des. Federal Carlos Francisco, j. em 20/10/2022, DJEN de 25/10/2022. Além disso, não há qualquer arguição de vício de vontade na celebração dos contratos debatidos, presumindo-se que as avenças expressaram a vontade livremente manifestada pelas partes diante de condições que lhes interessavam no momento da celebração do negócio.
Assim, o contrato de financiamento habitacional tem força vinculante e obrigatória, pelo que suas cláusulas devem ser cumpridas, em respeito ao princípio do pacta sunt servanda, devendo eventual abuso praticado pelo agente financeiro ser devidamente comprovado, o que não ocorreu. A mera alegação de “incontestável desvantagem contratual”, não é bastante, portanto, para amparar a pretensão da apelante, de rescisão do contrato celebrado com a CEF e, por decorrência, de restituição dos valores por ela pagos.
Nesse sentido, o entendimento preponderante das Turmas integrantes da Primeira Seção deste Tribunal, tirado de situações semelhantes: “CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LEI 10.188/2001. APLICAÇÃO DA TEORIA DE IMPREVISÃO. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. INAPLICABILIDADE DO CDC NOS CONTRATOS DE MÚTUO HABITACIONAL (PMCMV).
HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS: MAJORADOS. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. A aplicação da Teoria da Imprevisão, consagrada nos artigos 478 a 480, do Código Civil de 2002, como forma de mitigar a força obrigatória do contrato, alterando sua base econômica, tem lugar somente em situações excepcionais que venha a atingir o pactuado, gerando, a uma das partes, ou a ambas, extrema dificuldade no cumprimento das obrigações avençadas.
2. Cabe dizer, é aplicável na busca do restabelecimento do equilíbrio econômico-financeiro do contrato, tanto em favor do credor quanto do devedor, desde que "o fato seja imprevisível quanto à sua ocorrência ou quanto às suas consequências; estranho à vontade das partes; inevitável e causa de desequilíbrio muito grande no contrato". Precedente.
3. No caso dos autos, verifico não estarem presentes os requisitos para a sua aplicação, pois a situação de diminuição de renda embora possa dificultar o cumprimento da obrigação contratual, configura fato totalmente previsível de ocorrer ao longo da execução do pactuado, pelo que deve ser repelida a aplicação da Teoria da Imprevisão.
4. O Programa Minha Casa Minha Vida é regrado pela Lei nº 11.977/2009 que, em seu artigo 9º, expressamente confere à CEF a gestão dos recursos destinados ao Programa Nacional de Habitação Urbana - PNHU, subprograma integrante daquele. Desse modo, trata-se de um programa de Governo destinado a ampliar o acesso das populações mais carentes à moradia. Sendo assim, não há como se aplicar aos contratos firmados no âmbito do PMCMV as normas do Código de Defesa do Consumidor, em analogia ao entendimento jurisprudencial firmado em sede de julgamentos repetitivos, que afasta a incidência de referidas normas aos contratos vinculados ao FIES - Financiamento Estudantil, por tratar-se de programa de Governo (STJ, REsp 1155684/RN, Rel.
Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 12/05/2010, DJe 18/05/2010).
5. O apelante demonstra a intenção de rescindir os contratos pactuados, ao argumento de que não detém condições de honrar com os pagamentos e intenta evitar uma situação ainda mais gravosa, decorrente da inadimplência. O motivo indicado pelo apelante para pleitear a rescisão dos contratos é a incapacidade de arcar com os custos da aquisição do imóvel, diante da diminuição de sua renda.
6. Ocorre que, uma vez firmado o contrato, não é dado à parte, por mera liberalidade, descumprir o quanto avençado e propor unilateralmente a rescisão ou a forma que pretende adimplir o contrato. O apelante tinha desde a assinatura dos contratos a ciência de seus termos e condições estabelecidas, de modo que não se trata de superveniência de fato extraordinário, impossível às partes antever.
7. Certo é que, tendo a parte a prévia ciência dos valores das parcelas e o modo de seu cálculo, reunia condições de aferir antecipadamente à assinatura do compromisso contratual o comprometimento da sua capacidade financeira. O apelante entregou à vendedora parte do preço e o restante fora entregue pela Caixa Econômica Federal. Celebrado o contrato de compra e venda, a CEF entrega o valor financiado ao vendedor do imóvel.
As prestações que recebe, por sua vez, não são a contrapartida da venda, mas do financiamento. A eventual retomada do imóvel não decorre da rescisão da compra e venda, mas de eventual adjudicação em procedimento de execução, judicial ou extrajudicial. Precedentes.
8. Nessa linha, descabida a rescisão do contrato, pedido de devolução de parcelas pagas do mútuo rejeitado.
9. Honorários advocatícios majorados para 11% sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, § 2º, c.c. §11 do CPC/2015, observada a concessão da gratuidade da justiça ao apelante.
10. Apelação não provida.” (ApCiv 5003820-22.2020.4.03.6110, Rel. Des. Federal Hélio Nogueira, Primeira Turma, j. em 18/04/20023, DJEN 24/04/2023) “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESP 1.981.498. TEMA 1.095. LEI 9.514/1997. RESCISÃO UNILATERAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. SUCUMBÊNCIA.
1. No julgamento do REsp 1.981 .498 (Tema 1.095) foi fixada a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".
2 . Não se trata, pois, de rescindir compromisso de compra e venda com aplicação do Código de Defesa do Consumidor à luz da Súmula 543/STJ, pois foi concedido financiamento com garantia de alienação fiduciária em garantia e, portanto, em tal situação contratual o procedimento a ser observado, em caso de inadimplência, é o previsto na Lei 9.514/1997, que permite, inclusive, consolidação da propriedade em nome do credor, inviabilizando pleito de rescisão, por dificuldades financeiras, com devolução de parcelas pagas como aventado.
3. Sucumbência invertida, suspensa a execução, nos termos do artigo 98, § 3º, CPC.
4. Apelações providas.” (ApCiv 50331996720224036100, Rel. Des. Federal Carlos Muta, Primeira Turma, j. em 02/02/2024, Data de Publicação: 06/02/2024) “APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PMCMV. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI Nº 9.514/97. AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADES NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO UNILATERAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
1. O pacto em análise não se amolda ao conceito de contrato de adesão, não podendo ser analisado sob o enfoque social, considerando que a entidade financeira não atua com manifestação de vontade, já que não tem autonomia para impor as regras na tomada do mútuo que viessem a lhe favorecer, devendo seguir as regras impostas pela legislação do Sistema Financeiro da Habitação.
2. O
C. Superior Tribunal de Justiça vem reconhecendo a possibilidade de incidência do Código de Defesa do Consumidor nos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação de forma mitigada, de acordo com o caso concreto.
3. Verifico que a autora apelante, em momento algum trouxe aos autos qualquer elemento capaz de demonstrar a ocorrência de evento novo, imprevisto e imprevisível, imputável às partes, que tenha, de fato, contribuído para a piora/comprometimento de sua situação financeira.
4. As alegações da parte apelante no sentido de que, em virtude de problemas financeiros, não conseguiria honrar as prestações do contrato não possuem o condão de possibilitar a aplicação da Teoria da Imprevisão ao presente caso, afinal, ao assumir as obrigações contidas no financiamento, a mutuária assumiu os riscos provenientes da efetivação do negócio - ainda mais se considerando o prazo do contrato (37 meses de construção/legalização e 360 meses para amortização).
5. A pretensão da parte autora em rescindir o contrato não prospera, uma vez que vige em nosso sistema em matéria contratual o princípio da autonomia da vontade atrelado ao do pacta sunt servanda.
6. Assim, o contratante não pode se valer do Judiciário para alterar, unilateralmente, cláusula contratual da qual tinha conhecimento e anuiu apenas por entender que está lhe causando prejuízo. Não pode, portanto, descumprir a avença.
7. Desta forma, não se pode considerar a mera intenção manifestada de resilição do contrato como suficiente para a suspensão das parcelas devidas ao agente financeiro - CEF, tampouco a possibilidade de devolução dos valores, conforme requerido pela apelante.
8. Apelação desprovida, com majoração da verba honorária.” (ApCiv 5008320-98.2019.4.03.6100, Rel. Des. Federal Cotrim Guimarães, Segunda Turma, j. em 29/03/2023, DJEN: 03/04/2023 Dessa forma, deve ser reformada a sentença proferida, para julgar improcedente o pedido formulado na inicial. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85 do CPC e precedentes desta 1ª Turma (ApCiv 5000821-25.2022.4.03.6111, Rel.
Des. Federal Herbert de Bruyn, j. em 02/02/2024, DJEN de 08/02/2024; ApCiv 5001246-96.2020.4.03.6119, Rel. Des. Federal Carlos Muta, j. em 03/08/2023, DJEN de 08/08/2023; ApCiv 5004600-59.2020.4.03.6110, Rel. Des. Federal Alessandro Diaferia, j. em 06/07/2023, DJEN de 10/07/2023; ApCiv 5000029-40.2019.4.03.6123, Rel. Des. Federal Nelton dos Santos, j. em 05/07/2023, DJEN de 10/07/2023).
Diante do exposto, rejeito a matéria preliminar e, no mérito, dou provimento às apelações. É o meu voto. Herbert de Bruyn Desembargador Federal Relator Ementa Direito civil e processual civil. Apelações cíveis. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. Contrato de compra e venda de imóvel com financiamento habitacional e pacto de alienação fiduciária. Sistema Financeiro da Habitação.
Alegação de onerosidade excessiva por dificuldades financeiras. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (Tema 1.095/STJ). Prevalência da Lei nº 9.514/97. Improcedência do pedido. Recursos providos.
I. CASO EM EXAME Ação ajuizada por mutuária em face da Caixa Econômica Federal – CEF, da incorporadora e da construtora, visando à rescisão de contrato de financiamento habitacional e à devolução das parcelas pagas, acrescidas de correção e juros, além de indenização por perdas e danos. Alegação de desvantagem contratual e impossibilidade de continuidade dos pagamentos, com pedido de tutela antecipada para suspensão das parcelas.
Sentença de parcial procedência, determinando a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, com retenção de 20%, e condenação recíproca em honorários. Apelações das rés sustentando ilegitimidade passiva, inaplicabilidade do CDC, prevalência da Lei nº 9.514/97, impossibilidade de restituição de valores e ausência de onerosidade excessiva.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Controvérsias centrais: (i) legitimidade passiva das corrés incorporadora e construtora; (ii) possibilidade de rescisão unilateral de contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária; (iii) aplicação ou não do Código de Defesa do Consumidor; (iv) caracterização de onerosidade excessiva por dificuldades financeiras; (v) direito à restituição das parcelas pagas.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Reconhecimento da legitimidade passiva das corrés, à luz da teoria da asserção, por serem partes diretamente afetadas pelo resultado da demanda.
7. Operação composta por contratos coligados de compra e venda e financiamento habitacional, com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada.
8. Prevalência da Lei nº 9.514/97 sobre o CDC, conforme tese firmada no Tema 1.095/STJ, afastando a aplicação da Súmula 543/STJ.
9. Pedido de rescisão unilateral configura inadimplemento antecipado, atraindo o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, não havendo direito automático à restituição das parcelas pagas.
10. Dificuldades financeiras e perda de renda não configuram acontecimentos extraordinários e imprevisíveis aptos a caracterizar onerosidade excessiva nos termos do art. 478 do Código Civil.
11. Ausência de vício de vontade na celebração dos contratos e inexistência de prova de abuso contratual.
12. Força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e impossibilidade de alteração unilateral das cláusulas por mera liberalidade da parte.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE
13. Matéria preliminar rejeitada. Apelações providas para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido inicial. Condenação da autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.
14. Tese de julgamento: Em contrato de compra e venda de imóvel com financiamento habitacional e garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a rescisão unilateral por iniciativa do comprador, ainda que por dificuldades financeiras, submete-se ao procedimento da Lei nº 9.514/97, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e não ensejando restituição automática das parcelas pagas.
Legislação relevante citada: Lei nº 9.514/1997; Código Civil, art. 478; Código de Processo Civil, arts. 85, 300, 301, 487; Lei nº 8.078/1990 (CDC), art. 53; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: Tema 1.095/STJ (REsp 1.981.498); REsp 1.867.209/SP; AgInt no REsp 1.870.112/SP; AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1.430.878/SP; AgInt no AREsp 1.689.082/SP; ApCiv 50331996720224036100/TRF3; ApCiv 5001024-54.2018.4.03.6134/TRF3; ApCiv 5000976-12.2019.4.03.6118/TRF3; ApCiv 5008320-98.2019.4.03.6100/TRF3.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, rejeitou a matéria preliminar e, no mérito, deu provimento às apelações, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. HERBERT DE BRUYN Relator do Acórdão
