PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5022809-97.2025.4.03.0000 AGRAVANTE: EDNA MARA BRAZAO ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: DANIEL TADEU ROCHA - SP404036-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por EDNA MARA BRAZAO, objetivando a reforma de decisão proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível Federal de São Paulo que, nos autos da ação de rito comum n.º 5021906-95.2025.4.03.6100, indeferiu o pedido de antecipação de tutela para suspender os leilões designados para os dias 03/09/25 e 10/09/2025 e os seus respectivos efeitos (ID 414637117).
A mesma decisão concedeu à agravante os benefícios da assistência judiciária gratuita. O Juízo de primeiro grau entendeu que não restou comprovada qualquer irregularidade na consolidação do imóvel ou na designação das datas dos leilões, razão pela qual indeferiu o pedido de tutela, para obstar os atos expropriatórios decorrentes da inadimplência do contrato de financiamento. Em suas razões recursais, a agravante alega que não foi regularmente notificada quanto às datas designadas para a realização dos leilões, tampouco para purgar a mora.
Sustenta que o procedimento executivo adotado pela CEF apresenta vícios que comprometem a sua regularidade, razão pela qual, requer a suspensão das hastas públicas previstas para os dias 03/09/2025 e 10/09/2025 e de seus respectivos efeitos, bem como a manutenção de sua posse sobre o imóvel objeto da demanda.
É o relatório.
Decido. Dispensado o recolhimento de custas em razão da concessão da justiça gratuita pelo Juízo de primeiro grau. Dispõe a Súmula 568, do Superior Tribunal de Justiça: "O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema." Assim, considerando que o julgamento monocrático atende ao princípio da celeridade processual e da observância aos precedentes judiciais, o presente recurso deve ser julgado conforme a Súmula 568 acima mencionada e com fundamento no artigo 932, do CPC.
Neste momento vale apontar que a matéria ora em discussão está vinculada, exclusivamente, à possibilidade de concessão de efeito suspensivo, almejado pela parte com a finalidade de suspender os leilões e seus respectivos efeitos em decorrência de supostas irregularidades cometidas pela credora CEF, durante o procedimento de consolidação da propriedade, bem como pela ausência de intimação da devedora acerca dos leilões designados para os dias 03/09/2025 e 10/09/2025.
Feito os apontamentos necessários, passo à análise da pretensão da agravante: A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, nos termos da Lei nº 9.514/97, pois o adquirente do imóvel ao celebrar contrato de financiamento, com garantia por alienação fiduciária, transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário, que passa a ser o possuidor indireto da coisa até o pagamento integral do débito.
Eis o disposto na Lei nº 9.514/97: "Art.
22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art.
23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária , dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (...) Art.
26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário." Nota-se, dos dispositivos legais transcritos, que na hipótese de o devedor fiduciante honrar integralmente o financiamento, se opera a condição resolutiva da alienação fiduciária e o devedor recupera a propriedade plena do imóvel.
Por sua vez, havendo inadimplência por parte do fiduciante, este será notificado pelo cartório para purgar a mora no prazo legal. Decorrido o prazo sem que a parte tenha exercido o seu direito (de purgar a mora), haverá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário com a possibilidade de superveniente leilão público para a alienação do imóvel, nos termos da Lei nº 9.514/97. Da análise dos autos originários, verifico que o contrato de compra e venda, com alienação fiduciária de garantia, foi firmado com a CEF em 05/08/2014 (ID 411046803, fls.11).
A agravante reconhece que durante a vigência do contrato deixou de pagar parte das parcelas do financiamento, na forma e datas avençadas no contrato, o que caracterizou a inadimplência contratual e deu início ao procedimento de consolidação da propriedade nos termos da Lei nº 9.514/1997. Consta ainda dos autos que a devedora foi regularmente intimada pelo Cartório de Registro de Imóveis para purgar a mora, sem que a parte tenha providenciado a regularização de seu débito (purgação da mora) no prazo legal.
Decorrido o prazo para a purgação da mora foi realizada a consolidação em favor do credor em 17/04/2025, conforme apontado na matrícula do imóvel (ID 411046809, av. 05). Vale mencionar que o registro no assento do imóvel possui fé pública, portanto, caberia à parte apresentar elementos concretos que comprovassem eventuais irregularidades cometidas no procedimento de consolidação da propriedade para demonstrar a probabilidade do seu direito, fato que não ocorreu.
Nesse sentido, eis a jurisprudência deste E. Tribunal: "PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE NÃO RECONHECIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. - Contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária, na qual a parte autora (devedor/fiduciante) transfere a propriedade à instituição bancária (credora/fiduciária) até o pagamento total da dívida.
Modalidade contratual regulada pela Lei n. 9.514/97. - A norma regulamentadora prescreve que, nos casos de inadimplemento da obrigação pelo fiduciante, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do credor fiduciário, respeitados os procedimentos legais, previstos no artigo 26 da Lei n. 9.514/97. Após essa etapa, a instituição bancária poderá proceder à alienação imóvel. (...) - A Caixa Econômica Federal apresentou a certidão emitida pelo respectivo Cartório de Imóveis com o atestado de que, decorrido o prazo de que trata o §1º do artigo 26 da Lei n. 9.514/97, não foi purgada a mora, oriunda do contrato garantido por alienação fiduciária.
Regularidade do procedimento de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário tendo em vista a fé pública do registro no assento do imóvel. (...) - Ademais, para se declarar a nulidade da consolidação da propriedade ou do leilão por ausência de notificação, faz necessário verificar se a ausência implicou em efetivo prejuízo à devedor. Precedentes. - Apelação da parte autora improvida". (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5005838-31.2021.4.03.6126, Rel.
Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 26/06/2024, DJEN DATA: 01/07/2024) Logo, o Juízo de primeiro grau, ao analisar o pedido de tutela, amparado pela documentação acostada aos autos, de forma acertada, a indeferiu, por entender que, naquele momento preliminar, não restou comprovada qualquer irregularidade da credora fiduciária, mas ao contrário o exercício do seu direito nos exatos limites do que estabelece a Lei n.º 9.514/97.
Com relação ao argumento de que os atos expropriatórios devem ser suspensos ante a ausência de notificação da parte devedora antes da realização dos leilões, que ocorrerão em 03/09/2025 e 10/09/2025, mais uma vez não se identifica a possibilidade de acolhimento da pretensão da parte. A obrigação de notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões se deu por meio da inclusão do § 2º-A, ao artigo 27, da Lei n. 9.514/97, por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, o mesmo ocorrendo acerca do direito de preferência, cuja previsão está no § 2º-B do mesmo dispositivo legal.
De acordo com o referido dispositivo (art. 27, §2º-A, Lei nº 9.514/97), fica claro que a imprescindibilidade da ciência do devedor acerca das hastas extrajudiciais tem por finalidade possibilitar ao devedor fiduciante exercer o direito de preferência previsto no §2º-B do mesmo artigo 27 da Lei nº 9.514/97. Não se ignora a jurisprudência do
C. STJ, no sentido de haver a necessidade de notificação do devedor no tocante a alienação em hasta extrajudicial, em contratos de alienação fiduciária, ainda que regidos pela Lei nº 9.514/97, em sua redação original, a qual possibilitava a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação (AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.17). Entretanto, necessário considerar alguns aspectos acerca da notificação do devedor.
A notificação do devedor corresponde ao ato pelo qual este toma ciência das datas dos leilões. Ou seja, se a parte tiver conhecimento das datas dos leilões, ainda que por outro meio que não seja pela notificação pessoal, com a antecedência necessária que viabilize o exercício do direito de preferência previsto no §2º, do art. 27 da Lei nº 9514/97, deve ser reconhecido que a finalidade do ato foi alcançada, pois nenhum prejuízo foi suportado pelo devedor fiduciante.
Nesse sentido é o entendimento desta E. Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA E ALIENAÇÃO. PROCEDIMENTO DA LEI Nº 9.514/97. LEGALIDADE. CONSTITUCIONALIDADE. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO MUTUÁRIO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO LEVADA A CABO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. VALIDADE. LEILÃO DO IMÓVEL APÓS A CONSOLIDAÇÃO. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR.
AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS AO AGRAVANTE. PURGAÇÃO DA MORA OU DIREITO DE PREFERÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS 12/07/2017. APLICABILIDADE APENAS DO DIREITO DE PREFERÊNCIA.
DECISÃO
AGRAVADA MANTIDA. AGRAVO DESPROVIDO.
1. Trata-se de recurso em que se discutem procedimentos de consolidação de propriedade imobiliária e sua alienação, com fundamento em contrato de alienação fiduciária, celebrado segundo as regras da Lei nº 9.514/97.
2. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como pretende a parte recorrente.
3. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, é imperioso que seja observado procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1º e 3º da Lei nº 9.514/97, que estabelece que os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias.
4. No caso concreto, verifico que consta da matrícula do imóvel - documento que goza de boa-fé e não foi infirmado pelo agravante - que "os fiduciantes GILMAR MARQUES DE SOUZA, e seu cônjuge, DENISE PEREIRA MARINHO DE SOUZA, também já qualificados, foram intimados para satisfazerem, no prazo de quinze dias, as prestações vencidas e as que vencessem até a data do pagamento, assim como os demais encargos, sem que tenham purgado a mora".
5. Não se verifica nenhuma mácula que torne inválida a consolidação da propriedade imobiliária, levada a cabo pela instituição financeira credora.
6. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, sobre a realização da venda a terceiros.
7. A inclusão do § 2º-A, ao artigo 27, da Lei n. 9.514/97, que passou a determinar a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017.
8. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, anteriormente à alteração legislativa, já era no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.17).
9. No caso dos autos, muito embora a agravada nada tenha comprovado na contestação apresentada na origem, verifico que o imóvel em debate não foi arrematado nos dois leilões realizados. Nestas condições, ainda que não tenha sido comprovada a notificação quanto aos leilões realizados, verifico que eventual irregularidade no procedimento de execução extrajudicial não acarretou prejuízos ao agravante. (...)
14. No caso em análise, verifico que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira foi averbada na matrícula do imóvel em 09.08.2021, ou seja, depois da vigência do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, resguardado, portanto, aos mutuários apenas o direito de preferência.
15. Nestas condições, não há que se falar no pagamento do valor do débito, tampouco em "reabrir o contrato firmado entre as partes, bem como prosseguir com o devido pagamento" como pretende o agravante, tendo em vista que os elementos carreados aos autos revelam a possibilidade de exercer apenas o direito de preferência, nos termos do artigo 27, § 2º-B da Lei nº 9.514/97.
16. Agravo desprovido. (AI 5014759-87.2022.4.03.0000, Re. Des. Fed. WILSON ZAUHY, DJEN 07/11/2022)(grifei) Portanto, conforme exposto, se a finalidade do ato de notificação do devedor foi suprida por outro meio, deve ser afastado o argumento de irregularidade apresentado. Traçando um paralelo ao Código de Processo Civil, tanto a jurisprudência quanto a doutrina são firmes no sentido de que a forma do ato não pode se sobrepor ao seu conteúdo quando, ainda que de outro modo, seu objetivo for alcançado.
A alegação de ausência de notificação pessoal do leilão não gera a nulidade do procedimento extrajudicial de forma automática, carecendo o devedor de fazer prova inequívoca que a ausência da intimação pessoal (acerca da hasta extrajudicial) causou prejuízo pela impossibilidade de exercer o seu direito de preferência ou de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação. No caso subjudice, é indiscutível que a parte agravante tinha ciência da sua inadimplência, uma vez que reconhece ter enfrentado dificuldades que a impossibilitaram de realizar os pagamentos nas datas e formas convencionadas no contrato, bem como das consequências resultantes da sua inadimplência, já que o contrato indica, de formar clara, que o não pagamento das parcelas resultará na consolidação da propriedade em favor do credor e subsequente leilão do imóvel.
Da mesma forma, a parte estava ciente das datas dos leilões, tanto que ajuizou a ação ordinária buscando a suspensão dos leilões antes da sua realização. Daí concluir que, a parte mesmo ciente dos trâmites da execução extrajudicial e da realização dos leilões com antecedência, em nenhum momento praticou qualquer ato concreto no sentido de regularizar seu débito ou providenciou o depósito à disposição do juízo para demonstrar a sua real intenção de regularizar seu débito e alcançar a almejada suspensão dos leilões e seus respectivos efeitos até o julgamento do mérito daquela ação.
Noutro giro, considerando que o contrato foi celebrado entre as partes em 05/08/2014, portanto, em momento anterior ao advento da Lei nº 13.465/2017, cumpre registrar, a título de esclarecimento, que a agravante poderá exercer o seu direito de purgar a mora até a data da assinatura do auto de arrematação ou efetiva adjudicação do imóvel pela CEF, sendo certo que a adjudicação se dá na mesma data em que restar frustrado o segundo leilão.
Portanto, identificado que as alegações da parte agravante não se revelam suficientemente aptas para alcançar a reforma da decisão de primeiro grau, deve ser mantida a decisão nos termos em que proferidas. Por fim, necessário consignar que, de acordo com o entendimento do
C. STJ, é desnecessária a intimação da agravada para contraminuta quando for negado provimento ao recurso ou não for conhecido, já que nessas hipóteses não terá a agravada qualquer prejuízo (Precedente: REsp 1.936.838, Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, Data do julgamento 15/02/2022)
Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento, nos termos da fundamentação. Prejudicada a análise do pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao juízo monocrático. Decorrido o prazo legal, arquive-se. Int. RENATO BECHO Desembargador Federal
