5024252-53.2024.4.03.6100

Órgão

Gab. 03 - DES. FED. NELTON DOS SANTOS

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatário

RAIMUNDA MARIA DO NASCIMENTO OLIVEIRA

Advogado

ROBSON GERALDO COSTA (OAB 237928/SP)

Órgão

Gab. 03 - DES. FED. NELTON DOS SANTOS

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatário

WAGNER DO NASCIMENTO OLIVEIRA

Advogado

ROBSON GERALDO COSTA (OAB 237928/SP)

Órgão

8ª Vara Cível Federal de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

RAIMUNDA MARIA DO NASCIMENTO OLIVEIRA

Advogado

ROBSON GERALDO COSTA (OAB 237928/SP)

Órgão

8ª Vara Cível Federal de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

RAIMUNDA MARIA DO NASCIMENTO OLIVEIRA

Advogado

ROBSON GERALDO COSTA (OAB 237928/SP)

Como solicitar Destaque em sessão virtual assíncrona O pedido de destaque (de não julgamento do processo na sessão virtual em curso e reinício do julgamento em sessão presencial posterior) deve ser enviado, pelo Painel de Sessão Eletrônica, até 48 horas antes do início da sessão de julgamento, conforme as regras da Resolução CNJ N. 591/2024 (art. 8º, II). Como realizar esclarecimentos exclusivamente sobre matéria de fato em sessão virtual assíncrona A petição com os esclarecimentos prestados pelos advogados e procuradores deve ser apresentada exclusivamente pelo Painel de Sessão Eletrônica, respeitado o tipo e tamanho de arquivo, permitidos no PJe (Resolução PRES 764, de janeiro de 2025) antes da conclusão do julgamento do processo.

Para mais informações sobre a sessão e a ferramenta eletrônica utilizada, entre em contato pelo e-mail da subsecretaria processante, disponível no site do Tribunal.

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O pedido de antecipação de tutela foi indeferido e o pedido de gratuidade de justiça foi deferido (ID 337933177). Comunicada a interposição do Agravo de Instrumento nº 5025300-14.2024.4.03.0000 (ID 339663990). A CEF contestou o feito (ID 340669093). Os autores apresentaram réplica (ID 344304833). Comunicada decisão proferida no Agravo de Instrumento nº 5025300-14.2024.4.03.0000, a qual deu parcial provimento ao recurso “somente para assegurar à parte agravante o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel até a data da realização do segundo leilão” (ID 356149997).

É o necessário.

Decido. Julgo antecipadamente a lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois desnecessária a produção de outras provas além das já produzidas. Rejeito as preliminares de carência da ação e falta de interesse processual apresentadas pela CEF, tendo em vista que as matérias alegadas serão analisadas em sede de mérito. Passo ao exame do mérito. A Lei nº. 9.514/1997 prevê, em seu art. 17, as modalidades de garantia do financiamento imobiliário, como a hipoteca, cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis, e alienação fiduciária de coisa móvel.

O contrato firmado pelos autores possui garantia por alienação fiduciária. Nos termos da referida lei, a garantia pactuada está sujeita ao procedimento de execução extrajudicial, disciplinada, dentre outros, nos artigos 26, caput, §1º e §3º, in verbis: Art.

26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) No que concerne à condução do referido procedimento, observa-se que os autores foram intimados para purgar a mora, cujo prazo decorreu in albis, conforme av. 05, prenotação 912.865, de 08 de março de 2024 (ID 337880299 – pág. 04), acarretando, assim, a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira em 22 de março de 2024 (ID 340669100 – pág. 35/36).

Em relação à notificação pessoal para o leilão, observo que os autores ajuizaram a demanda originária em 06/09/2024 visando a suspensão dos leilões designados para os dias 05/09/2024 e 10/09/2024 (ID 337880300), do qual se pode presumir que o devedor possuía ciência inequívoca da realização dos leilões extrajudiciais, portanto, em tempo hábil ao exercício do direito de preferência na aquisição do bem.

Nesse sentido, a ausência de intimação pessoal acerca do leilão, não trouxe nenhum prejuízo para o agravante, o que impede a anulação desse ato ou da arrematação eventualmente levada a efeito. Ademais, consta dos autos a expedição de "Notificação extrajudicial – leilão de imóveis" nas datas de 15/07 e 16/07/2024 endereçadas aos autores (ID 340670604 – pág. 10/17), além de e-mail enviado ao autor WAGNER DO NASCIMENTO OLIVEIRA em 16/07/2024 (ID 340670604 - pág. 154/156).

Considerando os documentos acostados aos autos, que demonstram objetivamente as medidas adotadas, não vislumbro qualquer ilegalidade no procedimento de execução extrajudicial, visto que antes da consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal os demandantes tiveram a oportunidade de quitar o débito nos moldes previstos na legislação. Nesse aspecto, insta salientar que a certidão lavrada pelo Oficial de Registro, dotada de fé pública, declara a efetiva ocorrência da intimação para purgação da mora.

Além disso, é fato inconteste que os autores propuseram a presente ação após a consolidação da propriedade no imóvel em nome da CEF. Assim prevê o art. 27, § 2º-B, da Lei n. 9.514/1997, com redação dada pela Lei n. 13.465/2017: Art.

27. [...] § 2º-B . Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (destaquei) Com o advento da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.

Anteriormente a tal lei, era possível a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. Dessa forma, considerando que a referida lei possui aplicação imediata, entendo que não possui o autor direito à purgação da mora, mas tão somente à preferência para nova aquisição do imóvel. No mesmo sentido, destaco os seguintes julgados do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região: CONTRATOS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA.

I - A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações acarreta a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Inteligência da Lei nº 9.514/97.

II - Propriedade consolidada em nome da instituição financeira em razão da mora não purgada pelo mutuário, regularmente intimado por meio de edital.

III - O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que “i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997” (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).

Caso dos autos em que se admite apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel.

IV - Recurso desprovido, com majoração da verba honorária. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5006152-06.2023.4.03.6126, Rel. Desembargador Federal AUDREY GASPARINI, julgado em 22/08/2024, DJEN DATA: 26/08/2024) [destaquei] AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. (...) - Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência).

Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório. - Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo pas de nullité sans grief). - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora. - Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade.

Assim, cabe à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. - Não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. - A parte agravante pretende a purgação da mora (a destempo) e a suspensão dos atos expropriatórios, não havendo pleito para a solução da dívida na forma legalmente admitida. - Agravo de instrumento não provido. (grifos nossos) (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5030362-06.2022.4.03.0000, Rel.

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 23/04/2023, DJEN DATA: 28/04/2023) Nessa linha, ressalto que a validade do exercício do direito de preferência pressupõe a estrita observância de condições que se diferem daquelas relacionadas à purgação da mora, acarretando até mesmo novos encargos. Dessa forma, afastada a possibilidade de purgação da mora, não merece prosperar a presente ação, devendo os autores, caso queiram, buscar meios próprios para exercer seu direito de preferência na aquisição do bem imóvel, caso ainda obedeçam aos ditames legais.

Ante o exposto, confirmo a decisão que indeferiu a tutela antecipada de urgência, e, por tudo mais que consta dos autos, resolvo o mérito nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos que constam da exordial. Por conseguinte, CONDENO os autores em custas processuais e ao pagamento dos honorários advocatícios ao patrono da ré, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa, devidamente corrigido quando do efetivo pagamento pelos índices da tabela das ações condenatórias em geral, sem a Selic, previstos em Resolução do Conselho da Justiça Federal.

Publique-se. Intimem-se. São Paulo, data da assinatura eletrônica. - assinado eletronicamente - Mayara de Lima Reis Juíza Federal Substituta

Neste sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. AJUIZAMENTO DE AÇÃO CAUTELAR. SUSPENSÃO LIMINAR DA PRAÇA. FINALIDADE DO ATO ATENDIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. Não há violação do art. 535 do CPC/73 quando o eg. Tribunal estadual aprecia a controvérsia em sua inteireza e de forma fundamentada.

2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997" (AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/03/2021, DJe de 09/03/2021). (destaquei).

3. Na hipótese, o acórdão recorrido consignou expressamente que os devedores constantes do título executivo foram devidamente notificados acerca da realização dos leilões, sendo desnecessária a intimação do agravante por se tratar de possuidor amparado por contrato particular não levado a registro.

4. Ainda que se considerasse necessária a intimação do agravante ante a ciência, pela exequente, da realização de negócio de compra e venda com os devedores, "A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante" (AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019). (destaquei).

5. No caso dos autos, o Tribunal de origem consignou que o agravante teve ciência inequívoca da data de realização dos leilões, em razão de haver ingressado com medida cautelar da qual resultou a suspensão liminar da praça, não lhe cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada.

6. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp Nº 1.325.854/RS, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, Data do Julgamento: 04/10/2021. Data da Publicação: 08/11/2021 AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015.

ANÁLISE CASUÍSTICA. NÃO OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do Decreto-Lei n. 70/1996, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha havido a prévia intimação para purgação da mora. Desse modo, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir dessas circunstâncias, a notificação por edital. (destaquei). 1.1.

Registra-se, ainda, que a purgação da mora é possível mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Assim, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. (destaquei).

2. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015, devendo ser analisado caso a caso.

3. Agravo interno improvido (STJ - AgInt no REsp Nº 1.970.116/SP, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, Data do Julgamento: 09/05/2022, Data da Publicação: 11/05/2022) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ANÁLISE INCONCLUSA.

RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM.

DECISÃO

MANTIDA.

1. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes. (destaquei).

2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. (destaquei).

3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões.

4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AgInt no AREsp Nº 1.897.413/SP, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, Data do Julgamento: 27/06/2022, Data da Publicação: 01/07/2022) Com efeito, é ônus do credor fiduciário promover a intimação do devedor. Contudo, em sede de medida judicial liminar, precária e sem o prévio contraditório, é ônus do postulante fornecer o mínimo necessário de indícios probatórios para conferir idoneidade ao seu pleito.

Embora não se possa exigir dos autores que comprovem que não foram intimados acerca das datas dos leilões (o que resultaria na famigerada "prova diabólica"), tenho que não restou demonstrado, ainda que minimamente, a plausibilidade da sua alegação. Ora, a parte autora sequer informa o início de sua inadimplência. Também não esclarece como e quando tomou ciências das datas já designadas. Além disso, verifico que os autores foram intimados para purgar a mora antes de março de 2024, cujo prazo decorreu in albis, conforme av. 05 prenotação 912.865 de 08 de março de 2024 (f. 4 do ID 337880299).

Prevalece, portanto, pela fé pública que goza o serviço notarial, a presunção de que as formalidades legais para a consolidação da propriedade e realização do leilão foram observadas. Ainda, não colhe a alegação de nulidade dos leilões porque não houve decurso de prazo de 15 (quinze) dias entre as datas, uma vez que a lei determina que o segundo leilão seja realizado nos 15 (quinze) dias seguintes.

Por fim, não menos importante, os autores, além de requererem a justiça gratuita, afirmam que "(...) passam por grave crise financeira, tanto é que não conseguiram arcar com o pagamento das prestações do contrato de financiamento e ainda, suas rendas estão completamente comprometidas com gastos com alimentação, vestimentas, pagamento das contas de consumo mensais, e gastos com seu filho, que requer cuidados especiais".

Nesse ponto, cumpre salientar que, de acordo com a jurisprudência dominante do

C. STJ, somente o depósito do montante integral da dívida tem o condão de promover a retomada do contrato, sem maiores prejuízos ao credor. Ficam os autores cientificados de que o seu direito de purgar a mora (pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, acrescida dos prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade) vai até a assinatura do termo de arrematação, pois o seu contrato foi firmado antes das alterações promovidas na Lei nº 9.514/1997 (Lei nº 14.711/2023).

Nesse sentido reproduzo entendimento já exarado pelo E. TRF da 3ª Região: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL EM GARANTIA. LEI 9.514/1997. CONTRATO FIRMANDO ANTES DO ADVENTO DA LEI N.º 13.465./2017. ATO JURÍDICO PERFEITO. PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A ARREMATAÇÃO. POSSIBILIDADE.

1. O artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal estabelece que “a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada”. No presente caso, o contrato configura ato jurídico perfeito, porquanto aperfeiçoado na vigência da Lei n. 9.514/1997 e antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o que se deu em 12 de julho de 2017. (destaquei).

2. O direito de purgar a mora é de natureza substancial ou material, possuindo justamente tal natureza as regras que o consagram. Uma vez purgada a mora, desaparece o débito e mantém-se o vínculo contratual. Fosse uma norma relativa ao procedimento, ou seja, atinente às regras do rito tendente à consolidação da propriedade ou à alienação do imóvel, teria procedência o entendimento que dá pela aplicabilidade da lei nova, na perspectiva, por todos conhecida, de que as regras de processo aplicam-se imediatamente, alcançando os feitos em curso. (destaquei).

3. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é firme no sentido de que, por respeito à segurança jurídica, a lei nova não alcança os contratos celebrados anteriormente. (destaquei).

4. Não se pode tomar como ato jurídico perfeito a consolidação da propriedade, isoladamente, em detrimento do contrato. A consolidação da propriedade é apenas um dos efeitos que podem resultar do contrato. A proteção da segurança jurídica é maior, abrange o ato negocial por inteiro. Ao firmarem um contrato, as partes fazem-no à luz do direito então vigente, analisando todas as possibilidades e avaliando os pontos favoráveis e desfavoráveis.

Dentre eles se situa, claramente, o direito à purgação da mora como forma de manter o vínculo contratual.

5. Se, quando da celebração do contrato, o ordenamento vigente assegurava ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, não é possível ou mesmo razoável que, posteriormente, uma lei nova incida e reduza-lhe o tempo para o exercício daquele direito.

6. No presente caso, deve ser aplicada a lei vigente ao tempo da celebração do contrato, de sorte que, se tal fato deu-se antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o devedor fiduciário tem direito a purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação; e se tal direito foi-lhe negado, há de ser-lhe assegurado pelo Poder Judiciário. (destaquei).

7. Agravo de instrumento provido em parte. (TRF3ª - AI nº 5028816-76.2023.403.0000, Relator para o acórdão: Desembargador Federal NELTON DOS SANTOS, 1ª Turma, Data do Julgamento: 16/02/2024, Data da Publicação: 21/02/2024). SFH. FINANCIAMENTO COM CONSTITUIÇÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI Nº 9.514/97 E DECRETO-LEI Nº 70/66.

CONSTITUCIONALIDADE. LEI Nº 13.465/17. MARCO TEMPORAL. DATA DE ASSINATURA DO CONTRATO. PROCEDIMENTOS. OBSERVÂNCIA. LEILÃO. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. IMPRESCINDIBILIDADE. AQUIESCÊNCIA DA PARTE AUTORA AO RECEBIMENTO DO SALDO DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. QUITAÇÃO DE TODOS OS VALORES RELACIONADOS AO CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. INTENÇÃO DE QUITAR A DÍVIDA OU DE PURGAR A MORA NÃO DEMONSTRADA.

ARREMATAÇÃO. PREÇO

VIL. INOCORRÊNCIA. APELAÇÃO IMPROVIDA.

1. Na modalidade contratual de financiamento com garantia por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida.

2. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento, a CEF, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, pode requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem.

3. Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ser considerada válida, deve-se observar o procedimento especificado na referida norma, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1º e 3º, que estabelece devam os mutuários ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias.

4. A respeito da purgação da mora, prevê a Lei nº 9.514/97, ainda, em seu art. 39, a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, às operações de financiamento imobiliário. O art. 34 do referido Decreto-Lei, é lícito purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, desde que, no valor, estejam compreendidos, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade.

Entendimento acolhido pelo Superior Tribunal de Justiça em relação aos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel firmados sob a égide da Lei nº 9.514/97, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66. (destaquei).

5. A Lei nº 13.465/2017 restringiu a aplicação das disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, não mais se aplicando aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário, o qual estabelece a garantia fiduciária, e não a hipotecária.

6. Os procedimentos de cobrança, purgação da mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), passaram a obedecer a nova disciplina legal, a partir da vigência da Lei nº 13.465, em 12/07/2017, que inseriu o artigo 26-A e o § 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

7. Em atenção ao princípio da segurança jurídica e em respeito ao ato jurídico perfeito, não é o registro da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel o marco temporal para a aplicação das novas regras implantadas pela Lei nº 13.465/17, mas, sim, a data em que firmado o contrato de alienação fiduciária. (destaquei).

8. Resta pacificada na jurisprudência, a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66, bem como do procedimento da alienação fiduciária de coisa imóvel estabelecido na Lei nº 9.514/97.

9. Na hipótese em apreço, o contrato de alienação fiduciária foi firmado anteriormente à vigência da Lei nº 13.465/2017. Portanto, resta assegurado, ao autor, somente a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, nos termos em que previsto pelo Decreto-Lei nº 70/66, desde que o valor compreenda, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade. (destaquei).

10. Não obstante a regularidade do procedimento que culminou na consolidação da propriedade, não há, nos autos, documentação hábil a comprovar que a demandante tenha sido intimada quanto às datas dos leilões designados para 09/03/2015 e 24/03/2015.

11. Conquanto a inclusão, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, do § 2º-A - que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões - somente tenha se dado por ocasião da edição da Lei nº 13.465/2017, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel regido pela Lei nº 9.514/97, a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial é imprescindível, mesmo que tenha este sido intimado para purgar a mora. (destaquei).

12. Como, no caso, não houve prévia intimação pessoal da proponente da data de realização dos leilões, a solução residiria no acolhimento do pleito para a anulação destes. Contudo, há, aqui, especificidade. Logo após a arrematação do imóvel, foi entregue, à autora, o valor de R$ 104.123,37 (cento e quatro mil, cento e vinte e três reais e trinta e sete centavos), correspondente à diferença entre o valor da dívida, de R$ 55.876,63 (cinquenta e cinco mil, oitocentos e setenta e seis reais e sessenta e três centavos), e o valor da arrematação, qual seja, R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais).

Houve, inclusive, emissão do termo de quitação, para fins de cancelamento do registro e da averbação da garantia fiduciária e da Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) representativas das parcelas de aquisição e da garantia fiduciária, respectivamente.

13. O art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, estatui que a entrega, ao devedor, da importância que sobejar à venda do imóvel no leilão, importará em recíproca quitação.

14. A aquiescência da apelante ao recebimento do saldo da alienação do imóvel -- dando plena, geral e irrevogável quitação de todos os valores relacionados ao contrato de financiamento habitacional -- colide com o pleito de anulação do procedimento de execução extrajudicial por ausência de conhecimento dos leilões, em violação à boa-fé contratual objetiva, por sua vertente do princípio do ne venire contra factum proprium.

15. O pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração, pelo devedor, de que foi frustrada a sua intenção de quitar a dívida ou de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional, o que não se verifica, in casu, porquanto não restou demonstrado o efetivo interesse da autora em purgar a mora ou, ao menos, depositar em juízo o valor do débito. (destaquei). (...)

19. Apelação improvida. (TRF3ª - ApCiv nº 5001930-81.2017.403.6133, Relator: Desembargador Federal HERBERT DE BRUYN, 1ª Turma, Data do Julgamento: 09/02/2024, Data da Publicação: 20/02/2024).

Ante o exposto, INDEFIRO o(s) pedido(s) de tutela de urgência. Sendo pacífico na jurisprudência que a ausência de intimação/notificação acerca da data do leilão implica em nulidade do procedimento de alienação extrajudicial, determino a citação da CEF, com urgência, por oficial de justiça, para ciência acerca desta ação e para que apresente contestação no prazo legal, devendo informar se concorda com a realização de audiência para tentativa de conciliação.

Concedo a gratuidade aos autores. P.I. São Paulo, data da assinatura eletrônica.