PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5029192-57.2026.4.03.0000 RELATOR(A): RENATO LOPES BECHO AGRAVANTE: MARIELLI BARBOSA DOS SANTOS ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: AKAUANE DRABESKI OLIVEIRA ALVES - PR109571-A ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: MAGALI ELAINE VERA CAETANO - PR67007-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
DECISÃO
Trata-se de agravo de instrumento interposto por MARIÉLLI BARBOSA DOS SANTOS contra decisão, proferida nos autos da Tutela Cautelar Antecedente nº 5001397-49.2026.4.03.6120, em trâmite perante a 1ª Vara Federal de Araraquara, assim fundamentada (ID 603686129, autos originários): “No caso em apreço, a parte autora admite a inadimplência que provocou a consolidação da propriedade no domínio da Caixa Econômica Federal em decorrência da alienação fiduciária em garantia do pagamento de empréstimo.
A matrícula do imóvel nº 151.666 do Cartório de Registro de Imóveis de Araraquara (ID 603666489) prova que houve consolidação da propriedade em favor da CEF, não havendo demonstração de qualquer irregularidade na intimação da parte autora para purgar a mora ou sobre as datas dos leilões. Com efeito, a veracidade do ato praticado pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Barretos é presumida, não havendo nos autos prova apta a infirmá-la, o que impõe manter a averbação da consolidação da propriedade fiduciária.
Ademais, a tentativa de intimação postal da autora ocorreu em seu imóvel residencial, objeto da alienação fiduciária, e endereço informado perante a CEF como seu domicílio (fls. 02, 09, 12 do ID 603666488). Nesse passo, infrutífera a intimação da autora em seu endereço informado à CEF por ocasião da celebração do contrato, é regular a intimação por edital realizada pelo Cartório de Registro de Imóveis. (...) Não cabe, portanto, invocar a nulidade de tal forma de execução, vez que presentes seus pressupostos.
Ausente, portanto, a probabilidade do direito alegado, nos termos do artigo 300 do CPC, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA.”. A agravante informa ter celebrado contrato de financiamento imobiliário com a Caixa Econômica Federal, garantido por alienação fiduciária do imóvel residencial. Relata que, em razão do inadimplemento contratual, a agravada deu início ao procedimento extrajudicial previsto na .
Sustenta que a tentativa de sua intimação por via postal não foi bem-sucedida e que, posteriormente, foi requerida a intimação por edital. Alega, contudo, que a consolidação da propriedade fiduciária é nula, diante da ausência de sua regular intimação para purgação da mora. Afirma, ainda, que não foi comunicada pela Caixa Econômica Federal acerca das datas, dos horários e dos locais dos leilões. Aduz que somente tomou conhecimento da realização do certame após receber contatos de escritórios de advocacia que haviam identificado a divulgação pública do imóvel.
Defende estar presente a probabilidade do direito, ao argumento de que a intimação por edital teria sido realizada sem a demonstração do prévio cumprimento das providências legalmente exigidas para sua localização e efetiva ciência. Sustenta que a decisão agravada teria reconhecido a necessidade de oportunizar à Caixa Econômica Federal a demonstração de eventuais tentativas de comunicação eletrônica, mas, contraditoriamente, permitido o prosseguimento do procedimento expropriatório antes do esclarecimento dessa questão.
Alega, nesse contexto, que a fé pública dos atos registrais não autoriza presumir a realização de providência que não consta da documentação relativa ao procedimento extrajudicial. Invoca a distribuição dinâmica do ônus da prova, prevista no artigo 373, § 1º, do Código de Processo Civil, sustentando que cabe à Caixa Econômica Federal, por deter os registros internos relativos ao envio e ao processamento das mensagens, comprovar a efetiva realização da comunicação.
Sustenta, ainda, que a intimação por edital possui caráter subsidiário e somente pode ser realizada após o cumprimento das diligências necessárias à localização do devedor e à sua efetiva ciência acerca da constituição em mora. Defende, também, que o direito de preferência previsto no artigo 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997 não substitui o direito de regularização da mora anteriormente à consolidação da propriedade, tampouco é capaz de sanar eventual vício ocorrido na intimação.
Sustenta, de outro lado, que o Tema 982 do Supremo Tribunal Federal não se aplica à controvérsia, pois não questiona a constitucionalidade, em abstrato, do procedimento de alienação fiduciária, mas a regularidade dos atos praticados no caso concreto. Quanto ao perigo de dano, argumenta que a realização do leilão poderá resultar na homologação do certame, no pagamento do preço, na transferência registral do imóvel e na imissão de eventual terceiro na posse, circunstâncias que, segundo afirma, poderão dificultar a reversão dos efeitos do procedimento.
Em sentido contrário, sustenta que a suspensão temporária do leilão constitui medida reversível e não compromete o crédito nem a garantia da Caixa Econômica Federal. Diante disso, requer, em caráter liminar, a suspensão do segundo leilão do imóvel, com a retirada ou o bloqueio do bem no ambiente eletrônico do leiloeiro, bem como que a Caixa Econômica Federal se abstenha de alienar o imóvel, homologar eventual resultado, celebrar contrato, promover a transferência da propriedade ou praticar qualquer outro ato destinado à transmissão do bem a terceiro.
Requer, ainda, caso tenha ocorrido lance ou proposta no primeiro leilão, a suspensão de seus efeitos, inclusive quanto à homologação, contratação, pagamento, transferência registral e imissão na posse. No mérito, requer o conhecimento e o provimento do agravo de instrumento, para que seja reformada a decisão agravada e deferida a tutela cautelar requerida na origem, mantendo-se suspensa a alienação do imóvel até o exame da regularidade da constituição em mora, da consolidação da propriedade fiduciária e do leilão extrajudicial.
É o relatório.
Decido. Dispõe a Súmula 568, do Superior Tribunal de Justiça: “O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema.” Assim, considerando que o julgamento monocrático atende ao princípio da celeridade processual e da observância aos precedentes judiciais, o presente recurso deve ser julgado conforme a Súmula 568 acima mencionada e com fundamento no artigo 932, do CPC.
Neste momento vale apontar que a matéria ora em discussão está vinculada à possibilidade de efeito suspensivo almejado pela parte com a finalidade suspender os efeitos dos leilões em decorrência de supostas irregularidades cometidas pela credora CEF, durante o procedimento de consolidação da propriedade, bem como pela ausência de intimação dos devedores acerca da realização dos leilões. Feitos os apontamentos necessários, passo à análise da pretensão da agravante: A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, nos termos da Lei nº 9.514/97, pois o adquirente do imóvel ao celebrar contrato de financiamento, com garantia por alienação fiduciária, transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário, que passa a ser o possuidor indireto da coisa até o pagamento integral do débito.
Eis o disposto na Lei nº 9.514/97: "Art.
22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art.
23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária , dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (...) Art.
26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário." Nota-se, dos dispositivos legais transcritos, que na hipótese de o devedor fiduciante honrar integralmente o financiamento, se opera a condição resolutiva da alienação fiduciária e o devedor recupera a propriedade plena do imóvel.
Por sua vez, havendo inadimplência por parte do fiduciante, este será notificado pelo cartório para purgar a mora no prazo legal. Decorrido o prazo sem que a parte tenha exercido o seu direito (de purgar a mora), haverá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário com a possibilidade de superveniente leilão público para a alienação do imóvel, nos termos da Lei nº 9.514/97. Da análise dos autos originários, verifica-se que a agravante admite ter deixado de adimplir parte das parcelas do contrato de compra e venda com alienação fiduciária firmado junto à Caixa Econômica Federal, nas condições e prazos pactuados.
Tal inadimplemento configurou a mora contratual e ensejou o início do procedimento de consolidação da propriedade, nos termos da Lei nº 9.514/1997. Consta, ainda, que a devedora foi regularmente intimada pelo Cartório de Registro de Imóveis para purgar a mora, não tendo promovido a regularização do débito no prazo legal. Decorrido esse lapso temporal sem a devida purgação, procedeu-se à consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, conforme registro constante na matrícula do imóvel (ID 603666489, fls. 01, AO).
Ademais, a agravante não apresentou elementos probatórios consistentes capazes de infirmar as informações constantes dos registros cartorários, os quais são dotados de fé pública. Cabia-lhe demonstrar, de forma concreta, a existência de eventuais irregularidades no procedimento de consolidação da propriedade, a fim de evidenciar a probabilidade do direito alegado. Ausente tal demonstração, não se mostra razoável impedir o exercício do direito do credor de promover o leilão do imóvel matriculado sob o nº 151.666.
Nesse sentido, eis a jurisprudência deste E. Tribunal: "PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE NÃO RECONHECIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. - Contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária, na qual a parte autora (devedor/fiduciante) transfere a propriedade à instituição bancária (credora/fiduciária) até o pagamento total da dívida.
Modalidade contratual regulada pela Lei n. 9.514/97. - A norma regulamentadora prescreve que, nos casos de inadimplemento da obrigação pelo fiduciante, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do credor fiduciário, respeitados os procedimentos legais, previstos no artigo 26 da Lei n. 9.514/97. Após essa etapa, a instituição bancária poderá proceder à alienação imóvel. (...) - A Caixa Econômica Federal apresentou a certidão emitida pelo respectivo Cartório de Imóveis com o atestado de que, decorrido o prazo de que trata o §1º do artigo 26 da Lei n. 9.514/97, não foi purgada a mora, oriunda do contrato garantido por alienação fiduciária.
Regularidade do procedimento de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário tendo em vista a fé pública do registro no assento do imóvel. (...) - Ademais, para se declarar a nulidade da consolidação da propriedade ou do leilão por ausência de notificação, faz necessário verificar se a ausência implicou em efetivo prejuízo à devedor. Precedentes. - Apelação da parte autora improvida". (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5005838-31.2021.4.03.6126, Rel.
Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 26/06/2024, DJEN DATA: 01/07/2024) Logo, o Juízo de primeiro grau, ao analisar o pedido de tutela, amparado pela documentação acostada aos autos, de forma acertada, a indeferiu, por entender que, naquele momento preliminar, não restou comprovada qualquer irregularidade da credora fiduciária, mas ao contrário o exercício do seu direito nos exatos limites do que estabelece a Lei n.º 9.514/97.
Com relação ao argumento de que os atos expropriatórios devem ser suspensos ante a ausência de notificação da parte devedora antes da realização dos leilões, mais uma vez não se identifica a possibilidade de acolhimento da pretensão da parte. A obrigação de notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões se deu por meio da inclusão do § 2º-A, ao artigo 27, da Lei n. 9.514/97, por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, o mesmo ocorrendo acerca do direito de preferência, cuja previsão está no § 2º-B do mesmo dispositivo legal.
De acordo com o referido dispositivo (art. 27, §2º-A, Lei nº 9.514/97), fica claro que a imprescindibilidade da ciência do devedor acerca das hastas extrajudiciais tem por finalidade possibilitar ao devedor fiduciante exercer o direito de preferência previsto no §2º-B do mesmo artigo 27 da Lei nº 9.514/97. Não se ignora a jurisprudência do c. STJ, no sentido de haver a necessidade de notificação do devedor no tocante a alienação em hasta extrajudicial, em contratos de alienação fiduciária, ainda que regidos pela Lei nº 9.514/97, em sua redação original, a qual possibilitava a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação (AREsp nº 1.032.835-SP, Rel.
Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.17). Entretanto, necessário considerar alguns aspectos acerca da notificação do devedor. A notificação do devedor corresponde ao ato pelo qual este toma ciência das datas dos leilões. Contudo, tanto a jurisprudência quanto a doutrina são assentes no sentido de que a forma do ato não pode se sobrepor ao conteúdo deste quando, ainda que de outro modo, a finalidade do ato for alcançada.
Ou seja, se a parte tiver conhecimento das datas dos leilões, ainda que por outro meio que não seja pela notificação pessoal, com a antecedência necessária que viabilize o exercício do direito de preferência previsto no §2º, do art. 27 da Lei nº 9514/97, deve ser reconhecido que a finalidade do ato foi alcançada, pois nenhum prejuízo foi suportado pelo devedor fiduciante. Nesse sentido é o entendimento desta E.
Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA E ALIENAÇÃO. PROCEDIMENTO DA LEI Nº 9.514/97. LEGALIDADE. CONSTITUCIONALIDADE. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO MUTUÁRIO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO LEVADA A CABO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. VALIDADE. LEILÃO DO IMÓVEL APÓS A CONSOLIDAÇÃO. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS AO AGRAVANTE.
PURGAÇÃO DA MORA OU DIREITO DE PREFERÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS 12/07/2017. APLICABILIDADE APENAS DO DIREITO DE PREFERÊNCIA.
DECISÃO
AGRAVADA MANTIDA. AGRAVO DESPROVIDO.
1. Trata-se de recurso em que se discutem procedimentos de consolidação de propriedade imobiliária e sua alienação, com fundamento em contrato de alienação fiduciária, celebrado segundo as regras da Lei nº 9.514/97.
2. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como pretende a parte recorrente.
3. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, é imperioso que seja observado procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1º e 3º da Lei nº 9.514/97, que estabelece que os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias.
4. No caso concreto, verifico que consta da matrícula do imóvel - documento que goza de boa-fé e não foi infirmado pelo agravante - que "os fiduciantes GILMAR MARQUES DE SOUZA, e seu cônjuge, DENISE PEREIRA MARINHO DE SOUZA, também já qualificados, foram intimados para satisfazerem, no prazo de quinze dias, as prestações vencidas e as que vencessem até a data do pagamento, assim como os demais encargos, sem que tenham purgado a mora".
5. Não se verifica nenhuma mácula que torne inválida a consolidação da propriedade imobiliária, levada a cabo pela instituição financeira credora.
6. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, sobre a realização da venda a terceiros.
7. A inclusão do § 2º-A, ao artigo 27, da Lei n. 9.514/97, que passou a determinar a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017.
8. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, anteriormente à alteração legislativa, já era no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.17).
9. No caso dos autos, muito embora a agravada nada tenha comprovado na contestação apresentada na origem, verifico que o imóvel em debate não foi arrematado nos dois leilões realizados. Nestas condições, ainda que não tenha sido comprovada a notificação quanto aos leilões realizados, verifico que eventual irregularidade no procedimento de execução extrajudicial não acarretou prejuízos ao agravante. (...)
14. No caso em análise, verifico que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira foi averbada na matrícula do imóvel em 09.08.2021, ou seja, depois da vigência do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, resguardado, portanto, aos mutuários apenas o direito de preferência.
15. Nestas condições, não há que se falar no pagamento do valor do débito, tampouco em "reabrir o contrato firmado entre as partes, bem como prosseguir com o devido pagamento" como pretende o agravante, tendo em vista que os elementos carreados aos autos revelam a possibilidade de exercer apenas o direito de preferência, nos termos do artigo 27, § 2º-B da Lei nº 9.514/97.
16. Agravo desprovido. (AI 5014759-87.2022.4.03.0000, Re. Des. Fed. WILSON ZAUHY, DJEN 07/11/2022)(grifei) Portanto, conforme exposto, se a finalidade do ato de notificação do devedor foi suprida por outro meio, deve ser afastado o argumento de irregularidade apresentado. Traçando um paralelo ao Código de Processo Civil, tanto a jurisprudência quanto a doutrina são firmes no sentido de que a forma do ato não pode se sobrepor ao seu conteúdo quando, ainda que de outro modo, seu objetivo for alcançado.
A alegação de ausência de notificação pessoal do leilão não gera a nulidade do procedimento extrajudicial de forma automática, carecendo o devedor de fazer prova inequívoca que a ausência da intimação pessoal (acerca da hasta extrajudicial) lhe causou prejuízo. No caso subjudice, é indiscutível que a parte agravante tinha ciência da sua inadimplência, uma vez que reconhece ter enfrentado dificuldades que a impossibilitaram de realizar os pagamentos nas datas e formas convencionadas no contrato, bem como das consequências resultantes da sua inadimplência, já que o contrato indica, de formar clara, que o não pagamento das parcelas resultará na consolidação da propriedade em favor do credor e subsequente leilão do imóvel.
Corrobora tal assertiva o fato de ter ajuizado a ação antes da realização da primeira hasta pública, acostando aos autos o edital dos leilões (ID 603666490, AO). Portanto, identificado que as alegações da parte agravante não se revelam suficientemente aptas para alcançar a reforma da decisão de primeiro grau, deve ser mantida a decisão nos termos em que proferidas. Por fim, necessário consignar que, de acordo com o entendimento do C.STJ, é desnecessária a intimação da agravada para contraminuta quando for negado provimento ao recurso ou não for conhecido, já que nessas hipóteses não terá a agravada qualquer prejuízo (Precedente: REsp 1.936.838, Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, Data do julgamento 15/02/2022)
Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento, nos termos da fundamentação. Prejudicada a análise do pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao juízo monocrático. Decorrido o prazo legal, arquive-se. Int. RENATO BECHO Desembargador Federal
