PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5031925-30.2025.4.03.0000 RELATOR: AUDREY GASPARINI AGRAVANTE: GERSON BRENDLER ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: WERNER MATOSO LETTIERI LEAL DAMASIO - RN7749 AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
DECISÃO
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de suspensão de leilão extrajudicial de imóvel dado em garantia fiduciária, cuja propriedade foi consolidada em nome da Caixa Econômica Federal. Afirma a parte agravante que: · Não foi intimada para purgar a mora; · Não foi intimada acerca das datas dos leilões. Abusividade contratual Pugna pela concessão da tutela antecipada.
É o relatório.
Decido. A parte agravante se insurge contra decisão que indeferiu a suspensão de leilão de imóveis dado em garantia fiduciária, cuja propriedade foi consolidada em nome da Caixa Econômica Federal. A decisão agravada foi assim proferida: "Trata-se de ação proposta por GERSON BRENDLER em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qual objetiva, em sede de tutela de urgência, a suspensão dos leilões designados para os dias 25/11/2025 (primeira praça) e 01/12/2025 (segunda praça).
Narra que em 20/03/2021 firmou um contrato com a requerida, e em virtude de problemas financeiros deixou de pagar as parcelas, ocasionando assim o inadimplemento. Alega a parte autora que não foi notificada para purgar a mora ou foi informado acerca dos leilões extrajudiciais, o que macula de nulidade todo o procedimento expropriatório. Sustenta, ainda, que o contrato é eivado de cláusulas abusivas.
No mérito, requer a declaração de nulidade da consolidação da propriedade e dos leilões por ausência de intimação pessoal, bem como a revisão do contrato. Após, vieram conclusos. É o relato do necessário.
DECIDO. Defiro os benefícios da justiça gratuita. Anote-se. O art. 300 do Código de Processo Civil admite a antecipação, total ou parcial, da tutela pretendida, desde que presentes, cumulativamente, os seguintes pressupostos: a) presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito; b) perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo; e c) reversibilidade do provimento antecipado. No presente caso, entendo que não foram preenchidos os requisitos para a concessão da tutela antecipada.
Conforme consta da inicial, o autor adquiriu imóvel com cláusula de alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal. Em razão do inadimplemento, o bem foi consolidado em favor da ré. O inadimplemento dos deveres contratuais pelos devedores fiduciantes enseja a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, autorizando a realização do leilão público para alienação do bem, conforme o disposto no art. 27 da Lei 9.514/97: "Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel".
Como se sabe, o devedor fiduciário tem direito de preferência na aquisição do imóvel a ser leiloado, fazendo-se necessária a intimação para o fim específico do exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel, atentando-se para o devido processo legal. Conforme a jurisprudência do STJ, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, que se tornou obrigatória após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017.
Vejamos: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. INDICAÇÃO DE RESIDÊNCIA FAMILIAR COMO GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR DA DATA DO LEILÃO. DESNECESSIDADE.
1. Segundo a jurisprudência do STJ, "(a) a proteção conferida ao bem de família pela Lei n. 8.009/90 não importa em sua inalienabilidade, revelando-se possível a disposição do imóvel pelo proprietário, inclusive no âmbito de alienação fiduciária; e (b) a utilização abusiva de tal direito, com evidente violação do princípio da boa-fé objetiva, não deve ser tolerada, afastando-se o benefício conferido ao titular que exerce o direito em desconformidade com o ordenamento jurídico" (AgInt nos EDv nos EREsp n. 1.560.562/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 2/6/2020, REPDJe de 30/06/2020, DJe de 9/6/2020.)"
2. Em se tratando de contrato com garantia de alienação fiduciária de imóvel, até 12/07/2017, quando entrou em vigor a Lei 13.465/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão, haja vista que, no momento da realização do ato, o bem já não mais pertencia ao devedor fiduciante.
3. Apenas a partir da Lei 13.465/2017, tornou-se necessária a intimação do devedor fiduciante da data do leilão, devido à expressa determinação legal. Precedente.
4. No caso, como o procedimento de execução extrajudicial é anterior à data de entrada em vigor da Lei 13.645/2017, não há que se falar em nulidade devido à falta de intimação da agravante da data de realização do leilão.
5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.664.466/MS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 20/11/2023, DJe de 24/11/2023.) (grifo nosso) Muito embora a alegação de ausência de intimação regular configure fato negativo, trata-se de circunstância perfeitamente passível de comprovação pelo(a) requerente, mediante a juntada de cópia do procedimento relativo ao leilão, que poderia ter sido requerido e obtido junto à ré.
O autor, entretanto, não fez qualquer comprovação nesse sentido, apesar de demonstrar ter plena ciência da dívida e da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária. Para além disso, a experiência tem demonstrado que a Caixa Econômica Federal vem, em regra, observando os requisitos legais previstos na Lei 9.514/97 para consolidação da propriedade de bens imóveis em seu favor e para a realização dos respectivos leilões em casos de inadimplemento de financiamentos imobiliários, ressalvadas situações excepcionais.
Por fim, considerando que o autor manifesta interesse em saldar a dívida, e tratando-se de contrato firmado antes da Lei 13.465/2017, poderá fazê-lo até a data da arrematação do imóvel, na forma do art. 34 do Decreto-Lei 70/66 c/c art. 39 da Lei 9.514/97, não havendo qualquer impedimento para tanto. É o recente posicionamento do E.TRF3: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97 (REDAÇÃO ORIGINAL). PURGA DA MORA ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. APLICAÇÃO DO ART. 34 DO DECRETO-LEI Nº 70/66.RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspender o leilão extrajudicial do imóvel financiado, garantido por alienação fiduciária.
2. Alegam os agravantes a nulidade no procedimento de execução extrajudicial pela ausência de notificação pessoal para purgar a mora.
II. Questão em discussão
3. A controvérsia reside na possibilidade de aplicação do direito de purga da mora até a assinatura do auto de arrematação, considerando o contrato celebrado antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 e a regularidade das notificações realizadas.
III. Razões de decidir
4. O contrato, firmado em 13/05/2016, constitui ato jurídico perfeito, regido pela redação original da Lei nº 9.514/97. Nesse cenário, é aplicável o art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66, que permite a purga da mora até a assinatura do auto de arrematação.
5. O procedimento extrajudicial, incluindo a notificação do devedor fiduciante para purgar a mora e a consolidação da propriedade, foi realizado em conformidade com a legislação vigente, com registro adequado no cartório competente e intimação pessoal comprovada.
6. Portanto, o reconhecimento do direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, encontra respaldo nos dispositivos legais aplicáveis e na jurisprudência consolidada, sendo descabida a suspensão do leilão sem o depósito judicial do valor devido.
IV. Dispositivo e tese
7. Agravo de instrumento parcialmente provido. Tese de julgamento: "1. Aos contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.465/2017 aplica-se o art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66, que assegura ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.
2. A regularidade do procedimento de execução extrajudicial e a ausência de depósito judicial do valor devido afastam a suspensão do leilão." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, arts. 22, 26, 27, 39; Decreto-Lei nº 70/66, art. 34; CF/1988, art. 5º, XXXVI. Jurisprudência relevante citada: TRF3, AI 5014383-67.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Nelton dos Santos, DJEN 12/10/2023. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5022779-96.2024.4.03.0000, Rel.
DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO LOPES BECHO, julgado em 14/02/2025, DJEN DATA: 19/02/2025)
Ante o exposto, indefiro a tutela antecipada pleiteada. CITE-SE e INTIME-SE a parte ré para contestar e especificar as provas que pretende produzir, justificando-as, sob pena de preclusão. Com a vinda da contestação, INTIME-SE a parte autora para, no prazo de 15 dias, apresentar impugnação à contestação, devendo nessa oportunidade indicar quais pontos controvertidos da lide pretende esclarecer, especificando as provas que pretende produzir e justificando sua pertinência.
O pedido de provas que pretendem produzir, deve ser justificado, sob pena de indeferimento, ocasião em que deverão observar a totalidade dos parâmetros estabelecidos pelo art. 357 do CPC, ficando cientes de que serão indeferidos os requerimentos de diligências inúteis, meramente protelatórias ou impertinentes à solução da lide. Registro, também, que o silêncio ou protestos genéricos por produção de provas serão interpretados como desinteresse na dilação probatória, e poderá culminar no julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, CPC).
Tudo cumprido, ou certificado o decurso sem manifestação de alguma das partes, não havendo outras providências preliminares a serem tomadas, venham os autos conclusos para sentença se nada for requerido pelas partes, ou para decisão de saneamento e organização, conforme o caso. Deixo de designar audiência de conciliação, nos termos do art. 334, § 4º, II, do CPC (por se tratar de interesse público indisponível), contudo, havendo interesse de ambas as partes, expressamente manifestado no decorrer do processo, ressalto que a audiência de conciliação pode ser designada a qualquer tempo, bem como é possível a celebração de acordo por escrito pelas partes.
Cumpra-se. Cópia desta decisão poderá ser utilizada como ofício, carta precatória, mandado e outros expedientes e comunicações que se fizerem necessários. Dourados, datado e assinado eletronicamente". A decisão não merece reparos. No que toca à alegada ausência de intimação para purgar a mora, o feito não veio instruído com qualquer prova documental. Não se trata, destaco, de produção de prova negativa.
Bastava a mera juntada do procedimento administrativo de execução judicial. Inobstante, ainda é possível que tal fato seja comprovado com a regular instrução do feito. Porém, neste momento, não vejo comprovada a alegação. Quanto à intimação pessoal acerca das datas dos leilões, não há dúvida de que a Le n. 9.514/1997 prevê tal determinação em seu artigo 27, § 2º-A. A intimação do devedor acerca dos leilões é necessária para que possa exercitar seu direito de preferência, conforme previsão contida no artigo 27, § 2º-B da mesma lei.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no entanto, considera que não se anula o leilão de imóveis no caso de procedimento extrajudicial decorrente da consolidação da propriedade, no caso de o devedor ter tido inequívoca ciência, ainda que por outros meios, da designação das datas dos leilões. Confira-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ANÁLISE INCONCLUSA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM.
DECISÃO
MANTIDA.
1. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes.
2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte.
3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões.
4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 1/7/2022.) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. PURGA DA MORA. VALOR INSUFICIENTE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA.
CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES.
1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ).
2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante.
3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.463.916/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 3/12/2019, DJe de 9/12/2019.) AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.
1. NOTIFICAÇÕES DO ART. 31, IV, DO DECRETO-LEI N. 70/1966. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ.
2. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SITUAÇÃO FÁTICA QUE NÃO AUTORIZA O PROVIMENTO DO RECURSO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF.
3. AGRAVO DESPROVIDO.
1. O acolhimento da assertiva de não recebimento dos avisos de que trata o art. 31, IV, do Decreto-Lei 70/1966 enseja reexame de prova. Incidência da Súmula 7 do STJ.
2. A situação fática dos autos não autoriza o provimento do recurso, uma vez que os próprios agravantes demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, em razão de haverem ingressado com medida cautelar, da qual resultou a suspensão liminar da praça.
3. Não se decreta a nulidade, embora constatado o vício no ato processual, se não houver prejuízo, conforme brocardo pas de nullité sans grief, previsto em nosso ordenamento jurídico, especialmente nos arts. 249, § 1º, e 250, parágrafo único, do CPC/1973.
4. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp n. 606.517/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/3/2019, DJe de 28/3/2019.) No caso dos autos, é possível à parte agravante, diante da ciência inequívoca das datas dos leilões, exercer seu direito de preferência legalmente previsto. Em tais casos, não se declara a nulidade do procedimento: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ANÁLISE INCONCLUSA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM.
DECISÃO
MANTIDA.
1. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes.
2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte.
3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões.
4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 1/7/2022.) Destaco, ainda, que após a Lei n. 13.465/2017, não mais se prevê a possibilidade de purgar a mora após a consolidação da propriedade. Referida lei, incluindo o artigo 26-A à Lei n. 9.514/1997, passou a prever que "§ 2o-B.
Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2odeste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissãointervivose ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos" (§ 2º-B).
Assim, atualmente, é possível aos devedores, após a consolidação da propriedade, somente o direito de preferência na aquisição do imóvel. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que admitia a purgação da mora até o prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente, foi modificada para permitir somente o direito de preferência aos devedores, no caso de execuções extrajudiciais iniciadas a partir da publicação da Lei n. 13.465/2017.
Confira-se: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA.
1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022.
2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.
3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997.
Precedentes.
4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.
5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).
6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.
7. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.) Por fim, nos termos da Súmula 380, do STJ, A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor. Assim, ainda que haja abusividade no contrato, esta deverá ser comprovada, sendo certo que não tem o condão de afastar as consequencias da mora.
Ante o exposto indefiro a tutela recursal. Encaminhe-se cópia desta decisão ao juízo recorrido. Tendo em vista a apreciação do pedido de liminar, proceda a secretaria à retificação da autuação, certificando nos autos. Vista à parte embargada, nos termos do artigo 1.019, II, do Código de Processo Civil.
Intime-se.
Cumpra-se. São Paulo, data da assinatura digital. AUDREY GASPARINI Desembargadora Federal
