PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5034449-97.2025.4.03.0000 RELATOR: LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES AGRAVANTE: ELIANE MARIA DA SILVA SOUZA, MELISSA INGRID ALVES ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: FABRIZIO FERRENTINI SALEM - SP347304-A AGRAVADO: SPE EMPREENDIMENTO PIRITUBA II LTDA, CONSTRUTORA METROCASA LTDA - EPP, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a) AGRAVADO: FRANCISCO ANDRE CARDOSO DE ARAUJO - SP279455-A ADVOGADO do(a) AGRAVADO: MICHAEL ROBERTO DE ARAUJO - SP514011
DECISÃO
Trata-se de agravo de instrumento interposto por ELAINE MARIA DA SILVA e MELISSA INGRID ALVES contra a decisão que indeferiu a liminar visando a suspensão das parcelas dos contratos para aquisição do imóvel que firmaram com a incorporadora, a construtora e a CEF em razão do atraso na entrega da obra. A agravante relata que em 08/08/2023 firmou com a incorporadora um contrato particular de promessa de venda e compra de bem imóvel, bem como, em 06/09/2023, um contrato de financiamento com a CEF para fins de aquisição de um imóvel na planta.
Assevera que o prazo de conclusão da obra previsto no contrato de compra e venda já se exauriu, tendo a r. decisão agravada considerado equivocadamente o prazo previsto no contrato de financiamento (ainda em andamento) para indeferir o pedido de antecipação de tutela. Nesta ordem de ideias, assevera que restou devidamente demonstrada nos autos o atraso no andamento e entrega da obra, razão pela qual ser devida a suspensão do pagamento das parcelas do financiamento e de qualquer outro valor relativo ao bem adquirido, além da impossibilidade de negativação de seus nomes nos cadastros de inadimplentes.
Ao final, pleiteia pela concessão de efeito suspensivo ao recurso. Os benefícios da gratuidade processual foram deferidos pelo Juízo de origem. Sem contraminuta.
É o relatório.
Decido. Nos termos do art. 294 do CPC, a tutela provisória pode fundamentar-se em urgência ou evidência. Especificamente em relação à tutela de urgência de natureza satisfativa, de acordo com o disposto no artigo 300 do CPC, o juiz poderá concedê-la desde que evidenciada a probabilidade do direito alegado e a presença do fundado perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Neste juízo de cognição sumária, vislumbro, de forma parcial, a probabilidade do direito das alegações da parte agravante, tampouco a presença do fundado perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, requisitos indispensáveis à concessão do efeito suspensivo e/ou a antecipação dos efeitos da tutela recursal.
Considerando a data dos contratos, aplica-se a Lei nº 4.591/64, alterada pela denominada Lei do Distrato (Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018) que prevê: Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. § 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei. § 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. § 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.
Como se vê, a lei autoriza a resolução do contrato por atraso da obra após o prazo legal de 180 dias. No caso, com relação ao contrato de mútuo com a CEF, firmado em 06/09/2023, tinha prazo de conclusão até 29/07/2025, de forma que, a se considerar o mesmo prazo de tolerância, ainda não há irregularidade a ser sanada (contrato Id. 452170511, item B.7.1 e cláusula 4.9, fls. 03 e 06 dos autos originários).
Seja como for, a rescisão do financiamento com a CEF deve seguir o regime da Lei nº 9.514/1997 havendo previsão de consolidação da propriedade após a notificação dos devedores passado o prazo legal ou de 15 dias após a verificação do inadimplemento: Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) O mesmo não vale para a Construtora/incorporadora pois, como visto, a Lei considera que o atraso acima de 180 dias autoriza a resolução do contrato (art. 43-A, Lei nº 4.591/64).
A propósito, a teor do contrato com a incorporadora e a construtora nota-se que foi firmado em 08/08/2023 e que o prazo para conclusão da obra terminou em 29/02/2024, e o prazo de tolerância em 27/08/2024 (contrato Id. 452170506, fl. 02 do feito de origem). Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, importante registrar, que o atraso na entrega da obra permite presumir o prejuízo ao adquirente.
Nesse sentido: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/2015. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LONGO PRAZO. AQUISIÇÃO PARA FIM DE MORADIA. OCORRÊNCIA DE DANO MORAL. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. PRECEDENTE ESPECÍFICO. TERMO 'AD QUEM'. DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES AO ADQUIRENTE. JULGADOS DESTA CORTE SUPERIOR. TAXA CONDOMINIAL. COBRANÇA ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES.
DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO PELO CONSUMIDOR. RECURSO PROTELATÓRIO. APLICAÇÃO DE MULTA.
1. Controvérsia acerca das consequências do atraso de um ano e seis meses na entrega de um imóvel adquirido para fim de moradia sob o regime da incorporação imobiliária, tendo o consumidor quitado o preço, segundo a moldura fática delineada no acórdão recorrido.
2. Ocorrência de dano moral em virtude do longo período de atraso (um ano e seis meses) na entrega de imóvel adquirido para fim de moradia do próprio adquirente. Julgados desta Corte Superior. Questão afetada ao Tema 996/STJ, sem determinação de sobrestamento de processos.
3. Presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até à data da disponibilização das chaves. Precedente específico e julgados desta Corte Superior.
4. Descabimento da cobrança, pela construtora, de taxa condominial referente ao período anterior à disponibilização das chaves ao adquirente. Julgados desta Corte Superior.
5. Caráter protelatório do presente agravo interno tendo em vista alegação dissociada da realidade dos autos no que tange à quitação do saldo devedor pelo aquirente, sendo cabível a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC/2015.
6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA. (AgInt no REsp n. 1.792.742/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 26/8/2019, DJe de 30/8/2019.) O Superior Tribunal de Justiça também fala de presunção de prejuízo no julgamento no rito dos recursos repetitivos, Tema 996 (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019), embora no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida: 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
Enfim, o descumprimento do prazo de prorrogação autoriza a rescisão do contrato, permite presumir o prejuízo ensejando a responsabilidade civil do alienante (Terceira Turma, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 12/09/2017, DJe de 21/09/2017). Sobre o tema, deste Egrégio Tribunal, cito: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATOS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA VERIFICADO. INCLUSÃO DE NOME EM CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO.
IMPOSSIBILIDADE.
DECISÃO
AGRAVADA REFORMADA. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Considerando o prazo de 36 meses previsto no contrato celebrado com a construtora, bem como a possibilidade de prorrogação por mais 180 dias, tem-se que o prazo final para conclusão do empreendimento em debate se encerraria em abril de 2020.
2. Ademais, reconhecem os próprios agravantes que em Assembleia Geral Ordinária realizada em 07.07.2019 com os representantes da construtora restou acordada nova prorrogação do prazo de entrega para maio de 2020, inexistindo elementos que confirmem a alegação de que tal data fora imposta pela construtora, tendo em vista a presença de representantes de 120 unidades habitacionais.
3. Tendo em vista a informação dos agravantes de que a obra ainda não está concluída no presente momento, é medida que se impõe a suspensão do contrato e da exigibilidade da cobrança das parcelas correlatas. (...)
5. Agravo parcialmente provido para suspender o contrato e a exigibilidade da cobrança das parcelas correlatas, bem como impedir a inclusão e negativação do nome dos agravantes em cadastros de inadimplentes até final julgamento do feito de origem." (AI 5007044-62.2020.4.03.0000, Rel. Des. Federal Wilson Zauhy Filho, j. em 22/03/2021, DJEN de 05/04/2021) No mesmo sentido, desta 1ª Turma, cito ainda a decisão proferida pelo e.
Desembargador Federal Herbert de Bruyn, no AI 5007197-22.2025.4.03.0000 mantendo a decisão que determinou às corrés a suspensão da cobrança das parcelas relativas à compra e venda de imóvel em referência até decisão final. Na 2ª Turma, por sua vez, colhem-se entendimentos similares na liminar deferida pelo e. Desembargador Federal ALESSANDRO DIAFERIA no Agravo de Instrumento 5022604-05.2024.4.03.0000, j. 31/01/2025, na Apelação Cível - 5011393-78.2019.4.03.6100, Relator Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, DJEN 11/11/2024 e no Agravo de Instrumento 5024099-21.2023.4.03.0000, Relatora Desembargadora Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, DJEN 04/03/2024.
Ante o exposto, defiro em parte o efeito suspensivo ao presente recurso para suspender a exigibilidade das parcelas dos contratos firmados pela parte agravante com a incorporadora e a construtora. Comunique-se ao MM. Juízo a quo. Intimem-se, sendo a parte agravada para apresentar contraminuta, nos termos do art. 1.019, inciso II, do CPC. São Paulo, 19 de janeiro de 2026. COTRIM GUIMARÃES Desembargador Federal
