5042656-97.2025.4.03.6301

Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo a examinar o mérito. DO CASO CONCRETO Afirma o postulante, em suma, que celebrou com a ré, aos 06/09/2013, contrato de financiamento referente ao imóvel registrado sob a matrícula número 184.806 no 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital e que, em janeiro de 2025, enfrentou dificuldades financeiras que ensejaram a inadimplência.

Prossegue narrando o requerente que, a partir da 4º parcela em atraso, o aplicativo do banco bloqueou o seu acesso aos boletos para acerto do débito, motivo por que solicitou atendimento bancário visando à retomada dos pagamentos, mas que jamais recebeu retorno efetivo. Esclarece também que, ao protocolar notificação judicial, em 22/08/2025, para comunicar ao banco sua disposição de adimplemento integral da dívida, teria sido surpreendido com a informação de consolidação da propriedade do imóvel em favor da ré.

Defende a ilegitimidade do procedimento bancário, porquanto não teria sido notificado para purgação da mora, nos termos do artigo 26, parágrafos 1º e 7º, e artigo 27 da Lei 9.514/97, bem como sustenta sua boa-fé contratual. Reclama, ainda, a realização de depósito judicial para pagamento dos valores pretéritos devidos. Na contestação (id 468946644), a instituição financeira ré, em suma, defende a legitimidade do procedimento de expropriação por ela adotado, afirmando que: “o contrato foi extinto por inadimplemento e consolidação da propriedade fiduciária.

Após esse marco, não subsiste relação contratual que autorize reativação unilateral, salvo se demonstrado o depósito integral da dívida vencida, nos termos do art. 39 da Lei nº 9.514/97, o que não foi feito”. Na hipótese dos autos, a pretensão autoral não merece acatamento. Conforme a nova redação estabelecida pela Lei nº 14.711, de 2023, ao art. 26, § 1º, Lei nº 9.514/97, nas operações de financiamento imobiliário garantidas por alienação fiduciária do bem imóvel, em caso de descumprimento contratual e mora, e a pedido do credor fiduciário, o devedor deve ser intimado pela autoridade cartorária a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, os débitos vencidos, o que, caso cumprido, implica na convalescença do contrato de alienação fiduciária.

Descumprido o prazo conferido, na matrícula do imóvel deve ser registrada a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, não mais sendo possível ao devedor a purgação da mora, mas apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor integral da dívida até a realização do segundo leilão. Nessa linha, aliás, importante complementar a fundamentação de decisão que analisou a tutela de urgência, parcialmente deferida, porquanto não apreciada a inovação legal que garante apenas opção de preferência para a compra do imóvel - portanto, pela integralidade do valor do bem e/ou da dívida - pelo devedor fiduciário após a consolidação da propriedade.

Confiram-se as disposições da Lei nº 9.514/97, atualizada: Art.

26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A.

Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão ‘inter vivos’ e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Na hipótese dos autos, em sua defesa, a CEF acostou documentos que demonstram o envio de notificação para purgação da mora pelo 12º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, confeccionada em 28/01/2025 (id 468948013).

Consta, igualmente, documento em que a autoridade cartorária certifica o decurso do prazo previsto no art. 26, § 7º, Lei nº 9.514/97 em 03/04/2025 (id 468948010), o que legitimou o registro, em 15/08/2025, da consolidação da propriedade em favor do banco. Importante mencionar que a notificação encaminhada pelo devedor com o intuito de comunicar ao banco sua intenção de purgação da mora foi recebida pela CEF apenas em 22/08/2025 (v. id 426227104 e id 426227122), ou seja, após o registro da averbação, em 15/08/2025, da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário (id 426226538 - Pág. 3).

Neste momento, porquanto extinto o prazo para purgação da mora, ao devedor apenas competiria o exercício do direito de preferência para readquirir o imóvel pelo valor integral da dívida até a realização do segundo leilão. E uma vez que não restou demonstrado o cumprimento do procedimento e das condições informadas pelo banco para exercício da recompra (id 426227110 - Pág. 2), a pretensão autoral não merece prosperar.

DISPOSITIVO

Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, resolvo o mérito e JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO. Complemente-se o cadastro processual com a inclusão, como litisconsorte passivo, de LUCAS R. C., cujos dados de qualificação estão no ID 562575848. Sem custas e honorários advocatícios nesta instância judicial.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se. São Paulo, na data da assinatura eletrônica. SABRINA BONFIM DE ARRUDA PINTO Juíza Federal Substituta

Órgão

13ª Vara Gabinete JEF de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL

Destinatário

LUCAS DO NASCIMENTO LIMA

Advogado

ALTIMAR ANTONIO LEMOS (OAB 64896/SP)

Confira-se: Art.

26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

Portanto, atualmente, há autorização legal para a purgação da mora após o registro da consolidação da propriedade. Aliás, a jurisprudência, há muito tempo, vinha reconhecendo referido direito do devedor a ser exercido até a realização do leilão. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966. 1.Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2.No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação.

3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966.

4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997.

5. Recurso especial provido. (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014) Desse panorama, considerando que, na petição inicial, o demandante manifesta sua intenção de purgar a mora, bem como nesta linha encaminhou notificação ao banco réu (v. id 426227104 e id 426227122), dentro do prazo de 15 (quinze) dias subsequentes ao registro da averbação, em 15/08/2025, da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário (id 426226538 - Pág. 3), entendo presente a probabilidade do direito alegado.

Diante do exposto, defiro parcialmente o pedido de antecipação do provimento jurisdicional de mérito formulado, autorizando a parte autora a efetuar o correspondente depósito do valor integral e em dinheiro do montante do débito devido (v. id 426227125) decorrente do contrato de financiamento imobiliário objeto da presente ação, no prazo de 10 (dez) dias. Após a efetivação do depósito, determino a intimação da ré para que se abstenha de promover qualquer leilão ou outro ato visando à expropriação do imóvel objeto desta ação.

Ato contínuo, cite-se. Decorrido o prazo assinalado sem que nada tenha sido apresentado pela parte autora, ficará sem efeitos a tutela deferida. Oportunamente, remetam-se os autos à Central de Conciliação da Justiça Federal de São Paulo (CECON-SP).

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se. São Paulo, na data da assinatura eletrônica. SABRINA BONFIM DE ARRUDA PINTO Juíza Federal Substituta