PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5048450-07.2022.4.03.6301 / 10ª Vara Gabinete JEF de São Paulo AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL SAL DA TERRA II Advogado do(a) AUTOR: SELMA LOPES BONALDI - SP169082 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A
Vistos, em sentença. Trata-se de ação ajuizada pelo CONDOMINIO RESIDENCIAL SAL DA TERRA II em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL visando à cobrança de valores de cotas condominiais e despesas de rateios/melhorias referente ao período de 08/2017 a 12/2021. Para tanto a parte-autora sustenta que a parte ré é proprietária da unidade imobiliária nº 33, bloco 5, integrante do Condomínio Residencial Sal da Terra II (localizado na Rua Sal da Terra, nº116, Conjunto Residencial José Bonifício, São Paulo/SP), após a consolidação da propriedade averbada em 08/06/2005, junto ao 7º Ofícial de Registro de Imóveis da Capital, matrícula nº139,570 (Arquivo 8).
Diante do que afirma estar a CEF obrigada a arcar com as despesas referentes as quotas condominiais e despesas de rateios/melhorias deste imóvel. Assim, em razão do inadimplemento de sua obrigação pecuniária, referentes às despesas de quotas condominiais de 08/2017 a 12/2021 (Arquivo 5), requer a condenação da requerida ao pagamento de tais valores, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e multa de 2%.
Determinado a conversão do rito diante da incompatibilidade da execução de título extrajudicial com o rito do Juizado Especial Federal. (Arquivo
18) Citada, a CEF apresentou contestação em 08/11/2022, arguindo em preliminar a inépcia da inicial e a ilegitimidade passiva por se tratar de despesas de responsabilidade do arrendatário. No mérito, impugnou as alegações da parte autora, requerendo a improcedência da ação (Arquivo 15/18). Réplica (Arquivo
19)
É o relatório.
DECIDO. O PAR – Programa de Arrendamento Residencial de que trata a Lei nº 10.188/2001 tem por fim o atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda - iniciativa do Poder Público voltada à efetivação do direito à moradia (art. 6º da Constituição Federal) da população com hipossuficiência econômica. O Programa é gerido pelo Ministério das Cidades e operacionalizado pela Caixa Econômica Federal, a partir de fundo financeiro cuja gestão lhe compete (art. 2º, § 8º).
A participação da ré no Programa, que é remunerada (art. 1º, § 2º), insere-se no esforço de propiciar o acesso à moradia adequada à população pobre, de modo que a sua atuação não se limita à facilitação do crédito. Além de adquirir imóveis e arrendá-los às pessoas carentes, à ré CEF compete definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis dirigidos ao FAR ou PAR.
Assim, a CEF figura na relação contratual como proprietária resolúvel do imóvel. Pode a ré, evidentemente, se assim entender, demandar contra o alegado possuidor/detentor do imóvel, exercendo possível direito de regresso. Importa ressaltar, ainda, que os programas Minha Casa Minha Vida, ou PAR (Programa de Arrendamento Residencial) ou FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), não se confundem com um contrato de alienação fiduciária em garantia.
Nesse, o credor fiduciário, que não possui a posse direta do bem imóvel, não responde, antes de eventual consolidação da propriedade, pelas dívidas relativas a taxas condominiais. É o que dispõe o artigo 27, parágrafo oitavo da Lei 9514/97. Por outro lado, o PAR é regulado pela Lei nº 10.188/01 que não contém regra similar. Ademais, a propriedade é de um Fundo Financeiro, criado pela CEF e que não possui personalidade jurídica.
Apenas para arrematar, destaco que neste sentido há entendimento pacificado pelo STJ, conforme julgamento do RESP 1345331/RS, como representativo de controvérsia. Conquanto esta MM. Juíza tenha a convicção de que o JEF não seria o âmbito para a propositura de tais demandas, devido a natureza jurídica do condomínio, uma quase pessoa jurídica, que o afastaria nos termos da lei do Juizado Especial, o E.
TRF da 3ª Região entendeu recentemente que prevalece sobre a natureza do condomínio o valor da causa, de modo que em tais demandas o JEF é competente para processá-las e julgá-las, quando em razão do valor de alçada for a causa enquadrada em sua competência. Assim, visando a não protelar a prestação jurisdicional, aplica-se o entendimento do E. TRF. Não há que se falar em inépcia da petição inicial, uma vez que a peça exordial apresenta-se clara e precisa na exposição dos fatos que ensejaram o ajuizamento deste feito; estando devidamente formulada com objeto e causa de pedir, além do pedido ser juridicamente possível.
Acrescente-se, ainda, que houve o acompanhamento adequado dos documentos necessários à demonstração da propriedade do imóvel e da existência da dívida, inclusive quanto ao valor; bem como decorrendo de sua narração as demais imprescindíveis considerações para a compreensão do litígio, afastando ilações a respeito de ausência de documentos necessários à propositura da ação. Afasto a preliminar de ausência de documentos essenciais a propositura da ação considerando que a presente ação veio acompanhada dos documentos necessários.
A prescrição é fato jurídico ordinário relacionado com o decurso do tempo e a inação do interessado, fundamentado tal instituto jurídico na estabilidade social, destarte contendo um interesse social, e ainda na aplicação de penalidade ao indivíduo inerte por período expressivo, ao ponto de consolidar-se no tempo a situação fática, representando, como se vê nesta última nota, uma sanção resultante da desídia configurada por aquele que devendo agir para preservação de seu direito, nada o fez, dentro de tempo mais que razoável.
Note-se que a prescrição e a decadência são fenômenos ligados ao tempo, estabelecendo sanções para aquele que no momento oportuno não atuou, faltando com a diligência mínima que se pode requerer para a estabilização social. Mas, advirta-se, a sanção que se impõe é fim secundário da norma; já que se sobressai o fim precípuo de proteger situações consolidadas, de modo a ratificar a segurança jurídica, valor que permeia todo o ordenamento jurídico.
Por conseguinte, o respeito que se deve ter com tais institutos é justificado, não podendo se desconsiderar disposições expressas na lei neste sentido, o que violaria toda a lógica do ordenamento jurídico, importando em corroborar com a insegurança jurídica, o que não encontra razão de ser. Bem como configuraria causa patente de nulidade, já que não albergada por qualquer regra jurídica. O Código Civil dispõe em seus artigos 189 e seguintes sobre a prescrição e os prazos prescricionais.
Em seu artigo 206, §5º, inciso I, prevê o prazo de 05 anos para prescrição de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular, de modo que após esse período o exercício em juízo da pretensão do interessado, em se abordando a cobrança de dívida de parcelas vencidas, estaria fulminado pelo instituto em questão. Ressalta-se que pretendendo a parte Autora a cobrança de verbas condominiais do período de 08/2017 a 12/2021 (anexo 5), cabe o reconhecimento da prescrição quinquenal em relação às prestações vencidas considerando-se a data do ajuizamento da ação em 07/10/2022, dessa forma o reconheço a prescrição das parcelas anteriores a 09/2017, remanescendo a análise quanto as prestações a partir de 10/2017, consoante planilha de débito apresentada no anexo
5. Superadas as preliminares ao mérito, passa-se à análise do mérito, primeiramente quanto à sua preliminar. A CEF mostra-se como proprietária do imóvel objeto da cobrança, como atestado pelo documento público constante do registro de imóveis. É irrelevante o fato de as prestações condominiais e demais encargos relacionados ao imóvel serem anteriores à data de aquisição do imóvel pela CEF, posto que, de acordo com a natureza da obrigação que decorre da propriedade do imóvel, denominada obrigação “propter rem”, nos termos da lei civil, é de responsabilidade sempre do ATUAL proprietário do bem.
Ainda que houver acordo entre as partes em sentido diverso, permanece obrigado à prestação pecuniária, diante do condomínio, quem o adquiriu, sejam as dívidas futuras ou presentes à aquisição, ou mesmo anteriores a este ato; ressalvando-se na hipótese o direito de regresso do adquirente frente ao antigo proprietário. Por conseguinte, o raciocínio permitido pelo ordenamento jurídico neste tópico é: havendo a sucessão da titularidade do imóvel, igualmente há a sucessão das dívidas a ele relacionadas, precisamente por tais valores acompanharem o imóvel, independentemente de alterações em sua titularidade.
De tal forma, o novo adquirente é o sujeito localizando na relação jurídica material, o que o torna sujeito apto a figurar no polo da ação, formando a relação jurídica processual. Visto que a legitimidade para figurar no processo civil vem estabelecida como consequência de ser o titular do direito questionado, responsável pela resistência à pretensão da parte ex adversa. Aliás, pacífico é o entendimento neste sentido, isto é, de que deve figurar no polo passivo de eventual ação de cobrança de débitos condominiais, mesmo que apenas tenha a posse indireta do bem, o sujeito identificado como atual (às cobranças) proprietário do imóvel, nos termos da lei civil (portanto, com o correspondente registro do título no cartório de imóveis).
Nesse sentido já decidiu o E. TRF da 3ª Região, na AC 856182/SP, Rel. Des. Federal Ramza Tartuce, 5ª Terma, v.u., DJU de 16.03.2004, pág. 421, no qual ficou assentado que “a ré adjudicou o imóvel e reconheceu (...) ser a atual e legítima proprietária do mesmo, não merecendo qualquer outra divagação a afirmação de ser a real proprietária do apartamento integrante do condomínio-autor, sobre o qual recai a dívida, consistente em parcelas de condomínio não pagas na época própria.
Cabe ao proprietário do bem arcar com todas as dívidas que recaiam sobre ele, independentemente de estar na posse do mesmo, ou ainda, de estar na posse de terceiros. Precedentes do STJ e desta Corte Regional. Preliminar rejeitada”. Por óbvio, fica assegurada à CEF ação de regresso contra quem esteja na posse direta do imóvel, na tentativa de reaver o montante despendido em decorrência de eventual condenação.
Estas assertivas fundamentam-se nas disposições legais, veja-se. Antes da entrada em vigor da Lei 10.406/02 (novo Código Civil), as relações condominiais eram regidas pela Lei 4.591/64, que dispunha sobre o condomínio em edificações (em sua primeira parte) e das incorporações imobiliárias (na segunda parte). Contudo, com o advento do novo Código Civil, os condomínios edilícios passaram a ser regulados pelos seus artigos nº 1.331 e seguintes, razão pela qual se operou a revogação da primeira parte da lei 4.591/64, especificamente no que concerne a disciplina jurídica dos condomínios de apartamento.
Assim, reitera-se sempre para a definição da responsabilidade em questão a natureza da obrigação em cotejo. Com efeito, o adquirente de imóvel fica responsabilizado pelo pagamento das cotas condominiais em atraso e de eventuais taxas extras referente à unidade que comprou, uma vez que a obrigação decorrente desse adimplemento origina-se de um direito real, qual seja, o direito de propriedade. Realmente, o art. 1.336, do Código Civil, prevê que o condômino está obrigado a arcar com o custeio das despesas do condomínio na razão de sua fração ideal sobre o imóvel, de maneira que se aventa uma obrigação com origem no direito real de propriedade, motivo pelo qual sua transmissibilidade decorre automaticamente (ao mesmo tempo) com a transparência da titularidade do domínio, configurando obrigação “propter rem” ou “in rem” ou “ob rem”.
Deste modo, a CEF está obrigada a arcar com as parcelas do condomínio em atraso, mesmo que anteriores a aquisição do imóvel, já que esse tipo de obrigação é transferida independentemente da vontade do comprador do imóvel. Saliente-se que é irrelevante a recusa por parte do comprador em responder por elas, tendo em vista que aborda obrigação decorrente de lei e não da mera convenção entre as partes celebrantes do negócio jurídico.
Nesse sentido, o E.STJ, ao julgar o AGA 305718/RS, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, 3ª Turma, v.u., DJ de 16/10/2000, pág. 311, firmou que “o entendimento desta Corte também é tranqüilo no sentido de que os encargos de condomínio configuram modalidade de ônus real, devendo o adquirente do imóvel responder por eventual débito existente. Trata-se de obrigação ‘propter rem’. Precedentes. Agravo regimental improvido”.
Esse também é o entendimento reiterado do E.TRF da 3ª Região, como se pode notar na AC 838806/SP, Rel. Des. Federal Suzana Camargo, 5ª Turma, DJU de 10.02.2004, pág. 362, na qual ficou assentado que “o pagamento das despesas condominiais é obrigação ‘propter rem’, que tem como condição o fato de ser a pessoa titular de direito real. Assim, aquele que adquire a unidade condominial, a qualquer título, ainda que não detenha a posse do imóvel, deve responder pelos encargos junto ao condomínio, mesmo em relação aos períodos anteriores à aquisição, resguardado o direito regressivo contra eventual ocupante do imóvel”.
No que concerne a alegação da CEF de que não foi constituída em mora, não encontra amparo. A constituição em mora do devedor, vale dizer, dar-lhe ciência de que formalmente a partir daquele momento é considerado inadimplente, seja quanto ao tempo, lugar ou forma contratados, no contrato estabelecido entre as partes, configurou-se plenamente de acordo com o ordenamento jurídico. A mora do devedor, no caso, é a denominada ex re, em razão de fato previsto em lei.
Assim, artigo 397, caput, do Código Civil, prevê que o devedor é considerado, de pleno direito, inadimplente da obrigação, positiva e líquida, no seu termo. Ponderando que a obrigação formada entre os interessados assim se caracterizava - positiva e líquida -, a mora era em razão do fato inadimplência, sem a necessidade de interpelar o devedor pessoalmente para assinalar a inexecução prestacional, bastando o descumprimento contratual para automaticamente ser o devedor inadimplente, incidindo, a partir de então, todos os consectários desta situação.
Apenas se veria a espécie de mora denominada ex persona, no caso de não se ter a estipulação pelas partes do termo do pagamento. Ressalva-se que neste sentido vêm às disposições legais ao não obrigar previamente a instituição de mora ex persona dos condôminos. Até porque, principalmente nesta circunstância dos autos nota-se que adquirir o imóvel por arrematação, competia à arrematante EMGEA informar-se acerca da existência de prováveis débitos à época.
Dever exigível de todo aquele que deseje tornar-se proprietário de imóvel submetido à “praça”, cujo descumprimento não poderia vir em seu favor para desonerá-la de obrigação a todos imposta, cabendo a ré o zelo na verificação de sua situação quer perante outros órgãos, como o Fisco, por exemplo, quer perante o condomínio. Outrossim, cediço que no presente caso vale-se em regra a CEF não de pura arrematação judicial, mas sim de aquisição de bem dado como garantia de financiamento habitacional, em se caracterizando o mutuário reiteradamente inadimplente.
Sendo há muito fato notório que a regra é: aquele que não paga o financiamento habitacional, igualmente não quita os deveres condominiais. A CEF mais do que qualquer outro indivíduo tem, por experiência própria de sua atuação diária, ciência deste fato. E mais, nada a de alegar contra a incidência quer de correção monetária quer das multas e dos juros, sob o título de não haver mora do atual proprietário.
Longamente narrado nesta fundamentação, ser a dívida em mote acompanhante do imóvel em quaisquer circunstância; cabendo ao proprietário arcar com seu pagamento, ainda que referente a período anterior à aquisição, posto que versa sobre dívida decorrente de direito real. Consequentemente, imanente ao bem imóvel. Ademais, não se pode negar que as causas a levarem a aplicação de tais institutos mantêm-se plenamente identificáveis.
A necessidade da correção monetária meramente para a atualização do valor, de modo a acompanhar o valor da moeda; a necessidade dos juros por ter o capital permanecido longe das mãos de seu titular (no caso o condomínio), privando indevidamente seu proprietário de dispor do bem; e, por fim, a necessidade da multa como ressarcimento e penalidade. Tendo em vista que a obrigação principal de quitar a dívida das cotas em atraso lidimamente é repassada para o adquirente do imóvel, estas obrigações acessórias acompanham aquela mantendo a obrigação da EMGEA em quitar integralmente os valores devidos.
A correção monetária, nesta linha antecipadamente incursionada, resta devida desde o fato do não pagamento, posto que atua simplesmente como acompanhamento do real valor da moeda para o momento do pagamento, não representando ônus algum a mais para o atual proprietário, e sim a realidade da dívida existente. Logo, não haveria adequação à situação fática se se arbitrasse a correção somente após a propositura da demanda, caso em que o valor devido, nem de longe recuperaria o valor da moeda.
Os juros igualmente incidem, pois que o condomínio, titular do direito de receber as cotas condominiais, permaneceu sem a disponibilidade do capital, que se encontrava fora de seu patrimônio; devendo a quantia retornar com os devidos frutos gerados, em decorrência da permanência na disposição de outro indivíduo, que durante o tempo que se manteve inadimplente, empregou os valores em seu proveito. Neste mesmo caminhar o porquê da incidência justificada da multa.
Sempre se repisando o principal elemento para tais valores alcançarem a CEF, tratar-se a presente obrigação de obrigação in re, acompanhando a coisa onde esta for; e assim, marcando a obrigação acessória com igual natureza, atingindo, por isto, o novo adquirente do imóvel. JÁ por outro lado, não se poderia privar o credor de tais adimplementos destas obrigações acessórias, pois então não receberia a integralidade de seus direitos.
HÁ de se registrar, contudo, que a incidência dos juros de mora dar-se á apenas com a propositura da demanda, aplicando-se aí entendimento jurisprudencial já consolidado, inclusive com súmula. Logo, deverá ocorrer a soma dos juros de mora a partir da citação (pelo valor inicialmente ilíquido da condenação). Registrando-se que, primeiro efetiva-se o cálculo da correção monetária desde o não pagamento de cada parcela devida; para então se aplicar, a partir da citação, o percentual de juros sobre o valor apurado.
Quanto ao termo inicial para a apuração da multa, concluo por sua incidência exclusivamente após a arrematação do imóvel pela ré. Se a obrigação acessória acompanha a principal, e se as finalidades dos institutos civis são mantidas, ainda com a sucessão da titularidade ao imóvel; também é fato que anteriormente a vinda da nova proprietária não se pode falar em culpa da mesma. Pode-se identificar responsabilidade, mas pelos exatos termos da lei; o que não se confunde com atribuir-lhe culpa pela não quitação da dívida, salvo após o período em que já conhecedora do valor e responsável pelo bem, por tê-lo arrematado, permanece inerte em sua obrigação.
Adverte-se neste ponto, no que concerne a multa moratória prevista em convenção, insta advertir que, a partir da data de vigência do Novo Código Civil, seu percentual máximo deve ser de 2%, conforme previsão do artigo nº1.336, §1º. Entretanto, tendo em vista que inexiste comando geral (constitucional ou legal) determinando a retroatividade benéfica em se tratando de multas de natureza civil, aplica-se o princípio “tempus regit actum” para os débitos anteriores a 11.01.2003.
A este título, ainda, não se pode confundir com a disposição do artigo 52, §2º, do código de defesa do consumidor, visto que a limitação em 2% lá prevista, além de igualmente referir-se à multa moratória, é restrita a casos de outorga de crédito e concessão de financiamentos ao consumidor, o que, nem de longe, é o presente caso. Agora, quanto à multa convencional, está encontra seu percentual conforme o contrato travado entre as partes, em abordando condomínio, será aquele índice descrito nos instrumentos regentes do mesmo, já que elaborado a partir da vontade dos condomínios.
Motivo pelo qual o percentual incidente a título de multa fica limitado a 2% em sua natureza de multa moratória, e livremente estipulado para as multas convencionais. No entanto, diferentemente se terá em se tratando de questões anteriores a vigência do novo código civil, quando, então, o índice tanto para multa moratória quanto para a convencional será o determinado em convenção de condomínio aprovada pelos proprietários dos apartamentos, tão somente para débitos contraídos anteriormente a 11.01.2003 (observado o teto de 20% de que trata o art. 12, §3º, da Lei 4.591/64).
Esse é o entendimento majoritário no E. TRF da 3ª Região, como pode ser visto na AC 791892/SP, Rel. Des. Federal Suzana Camargo, v. u., 5ª Turma, DJU de 10.02.2004, pág. 338, segundo o qual “à vista da recente alteração introduzida pelo Novo Código Civil, o percentual da multa, a partir de 11.01.2003, passa a ser de até 2% (dois por cento) sobre o débito, nos termos do artigo 1.336 do referido diploma legal.
No que toca às parcelas anteriormente vencidas, prevalece, o percentual estabelecido na convenção de condomínio, 20% (vinte por cento) sobre o débito, conforme artigo 12, § 3º da Lei n.º 4.591/64, até então vigente”. Ante ao exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda:
I) Reconheço a prescrição quinquenal das parcelas vencidas de anteriores a setembro/2017, consoante ao artigo 206, §5º, inciso I do Código Civil.
II) CONDENO a CEF a pagar as cotas condominiais em atraso, referente ao período de 10/2017 a 12/2021 e as demais cotas condominiais e as despesas rateio/melhorias não quitadas até o trânsito em julgado da sentença, acrescidas de correção monetária, nos termos da Resolução do CJF, vigente à época da execução do julgado, desde o não pagamento de cada cota. Os juros de mora, conforme o enunciado da súmula nº163 do STF, incidirão conforme os índices da Resolução supra, desde a citação da parte ré.
No tocante a multa, deverá ser aplicado o percentual de 2%, seja para débitos anteriores ou posteriores a 11.01.2003, tendo em vista o pedido inicial e as considerações supra.
III) Encerro o processo, resolvendo seu mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do NCPC, combinado com as leis regentes dos juizados especiais federais, lei nº. 10.259/2001 e lei nº. 9.099/1995. Nos termos da mesma legislação regente dos juizados especiais, não há condenação em custas processuais e honorários advocatícios; bem como o prazo recursal resta fixado em 10 dias, fazendo-se necessário a representação por advogado para tanto.
P.R.I.. SÃO PAULO, 9 de novembro de 2022. CLAUDIA RINALDI FERNANDES Juíza Federal
