Procedimento Comum Cível 5003919-89.2020.4.03.6110 - TRF3

Procedimento Comum Cível 5003919-89.2020.4.03.6110 - TRF3 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: MUNICIPIO DE ITU Advogado do(a) AUTOR: DAMIL CARLOS ROLLDAN - SP162913 REU: TERRASOL COMERCIAL CONSTRUTORA LTDA. Advogados do(a) REU: CAIO MADUREIRA CONSTANTINO - MS12222-A, GUILHERME ESTEVES CARDOZO DE MELLO - SP367952, MARCELLO DE CAMARGO TEIXEIRA PANELLA - SP143671 S E N T E N Ç A RELATÓRIO Terceiro: A promessa de fato de terceiro está prevista nos artigos 439 e 440 do código Civil e ela implica no fato de que uma pessoa se compromete com outra a obter o consentimento de uma terceira pessoa na conclusão de um contrato sem ter recebido preliminarmente o consentimento desta última pessoa para a conclusão deste. “Art. 439. Aquele que tiver prometido fato de terceiro responderá por perdas e danos, quando este o não executar. Parágrafo único. Tal responsabilidade não existirá se o terceiro for o cônjuge do promitente, dependendo da sua anuência o ato a ser praticado, e desde que, pelo regime do casamento, a indenização, de algum modo, venha a recair sobre os seus bens. Art. 440. Nenhuma obrigação haverá para quem se comprometer por outrem, se este, depois de se ter obrigado, faltar à prestação. PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5003919-89.2020.4.03.6110 / 3ª Vara Federal de Sorocaba Vistos e examinados os autos. Trata-se de ação de obrigação de fazer com pedido subsidiário de indenização proposta pelo Município de Itu/SP em face da empresa Terrasol Comercial Construtora Ltda. Os autos foram inicialmente distribuídos na 3ª Vara Cível da Comarca de Itu, autos nº 1005516-09.2017.826.0286. Narra a exordial, em suma, que a empresa requerida se comprometeu a adquirir uma gleba de terra de propriedade da União Federal (Exército Brasileiro) e, posteriormente, por meio de doação, transferi-la ao Município de Itu/SP. Assevera a parte autora, que em parte da citada área, atualmente existe a construção de obra pública municipal, mais especificamente um parque ecológico, cujas dotações orçamentárias e investimentos de recurso do erário já foram empregados, transformando a área em “espaço público”. Aduz, mais, a autora, que não houve por parte da empresa requerida, o efetivo cumprimento do avençado, o que resultou, inclusive, no ajuizamento de ação autônoma, perante a Justiça Federal desta Subseção Judiciária (processo nº 0006421-33.2013.403.6110), o qual a União (Exército Brasileiro), requereu reintegração de posse da referida área em face do Município de Itu/SP. Sustenta que o Termo de Compromisso, celebrado entre as partes, é instrumento contratual, vinculando, assim, aqueles que o firmam e, diante de seu descumprimento, explicitando o direito da ação de obrigação de fazer. Ressalta, ainda, que o atraso no cumprimento da obrigação compromissada já provoca danos, haja vista o ajuizamento da mencionada ação de reintegração de posse, cujo valor atribuído à causa foi de R$ 9.934.721,85 (Nove milhões, novecentos e trinta e quatro mil, setecentos e vinte e um reais e oitenta e cinco centavos) e que, em caso de condenação, poderá acarretar o pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios. Requer, por fim, o Município Autor, a condenação da Empresa Requerida, ao pagamento de indenização aos cofres públicos, pelos danos em face da Ação de Reintegração de Posse (processo nº 0006421-33.20132.4.03.6110), no importe de R$ 9.934.721,85 (Nove milhões, novecentos e trinta e quatro mil, setecentos e vinte e um reais e oitenta e cinco centavos), bem como ao cumprimento do compromissado, através da obrigação de fazer. A empresa ré apresentou sua contestação (Id. 34474784 – Págs. 69/100 - Id. 34474785 – Págs. 1/20), arguindo, preliminarmente: a) a incorreção no valor atribuído à causa; b) a inépcia da petição inicial (falta de juntada de documento essencial – Termo de Compromisso) e; c) a preclusão consumativa/temporal de juntada de documento essencial. Em preliminar de mérito, sustentou a ocorrência de prescrição. No mérito, pugnou pela improcedência da ação, sustentando, em suma, a impossibilidade de arbitramento dos aludidos danos materiais por falta de previsão legal e convencional – aplicação de perdas e danos apenas na rescisão contratual com culpa ou por impossibilidade da prestação – Teoria do Risco Obrigacional. Sobreveio réplica (Id. 34474786 – Págs. 63/65). Instadas as partes acerca da especificação de provas, a empresa requerida manifestou-se nos autos (Id. 34474786 – Págs. 66/77), requerendo a produção de prova pericial de engenharia; documental e oral. A parte autora não se manifestou. Por decisão proferida pelo Juízo Estadual sob Id. 34474786 – Págs. 79/85: a) foi afastada a preliminar de prescrição, visto que não se aplica à obrigação de fazer o prazo trienal previsto no artigo 206, § 3º, inciso V, do Código Civil, que trata da reparação civil, devendo ser aplicado, por ausência de prazo específico, o prazo prescricional de 10 (dez) anos; b) não foi acolhida a preliminar de inépcia da petição inicial, tendo em vista que a referida peça preenche os requisitos do artigo 319 do Código de Processo Civil e o pedido decorre logicamente da narração dos fatos; c) foi acolhida a preliminar relacionada com a impugnação ao valor da causa, para fixação do valor de R$ 1.092.819,40, correspondente à área pública, que seria destinada ao parque ecológico, eis que o autor arbitrou o montante de R$ 9.934.721,85, valor este que equivale à avaliação da integralidade do empreendimento denominado “Itu Novo Centro” e não apenas à área objeto da presente demanda. Na mesma oportunidade, foi deferida a realização de perícia de engenharia. A Empresa Requerida e o Município Autor, apresentaram os quesitos e indicaram seus assistentes técnicos, por manifestações constantes aos autos sob Id. 34474786 – Págs. 91/98 e Id. 34474786 – Págs. 99/100 e Id. 34474787 – Pág. 1. Laudo pericial acostado aos autos sob Id. 34474787 – Págs. 29/59, elaborado em outubro de 2018, avaliando o valor total do imóvel no importe de R$ 6.151.189,50 (seis milhões, cento e cinquenta e um mil, cento e oitenta e nove reais e cinquenta centavos). Instadas as partes acerca da apresentação do laudo pericial (Id. 34474787 - Pág. 61), a empresa ré manifestou-se nos autos sob Id. 34474787 – Págs. 64/75), apresentando laudo divergente elaborado por seu assistente técnico, eis que o perito judicial partiu de uma premissa equivocada para alcançar a conclusão apresentada. Por sua vez, o Município autor, também manifestou sua discordância (Id. 34474787 – Págs. 78/94), sustentando que o laudo apresentado é inconclusivo, restando, portanto, impugnado. Intimado, o perito nomeado pelo Juízo Estadual, prestou os esclarecimentos solicitados (Id. 34474788 – Págs. 5/8). A empresa requerida manifestou-se nos autos sob Id. 34474788 – Págs. 12/20), reiterando sua discordância e apresentando novo laudo divergente elaborado por seu assistente técnico. Por outro lado, o Município de Itu/SP manifestou sua concordância, com ressalvas, apenas com a finalidade de valer-se do valor apontado pelo perito judicial no importe de R$ 6.151.189,50, para o fim de atendimento de eventual acordo nos autos do processo nº 0006421-33.2013.403.6110 (Id. 34474788 – Págs. 21/22). Intimado, para prestar novos esclarecimentos, o perito do Juízo asseverou que o imóvel objeto da presente lide, não pode ser considerado encravado, consoante alegações do assistente técnico da requerida, visto que imóvel encravado é aquele que não possui acesso à via pública, o que não é o caso (Id. 34474788 – Págs. 28/30). Intimados acerca dos esclarecimentos prestados (Id. 34474788 – Pág. 33), a empresa requerida alegou que o expert novamente incorreu em erro, que ocasionou supervalorização da área em mais de quatro milhões de reais (Id. 34474788 – Págs. 34/39). A União Federal, por manifestação constante dos autos sob Id. 34474788 – Pág. 43, requereu seu ingresso no presente feito por intervenção anômala, como assistente do Município Autor, e por via de consequência, o deslocamento da competência para julgar o presente feito para a Justiça Federal, atribuindo-se por dependência a esta 3ª Vara Federal, em face da conexão. Intimadas as partes acerca da manifestação da União (Id. 34474788 – Pág. 49), o Município de Itu concordou com o pedido formulado, razão pela qual requereu o deslocamento dos autos nº 0006421-33.2013.403.6110 para esta 3ª Vara Federal (Id. 34474788 – Pág. 52). Por sua vez, a requerida Terrasol Comercial Construtora Ltda, manifestou-se nos autos sob Id. 34474788 – Págs. 53/58, discordando da inclusão da União Federal como assistente litisconsorcial. Por decisão proferida pelo Juízo Estadual (Id. 34474788 – Págs. 59/61), foi acolhido o pedido formulado pela União Federal sob Id. 34474788 – Pág. 43, bem como determinada a remessa dos autos para uma das Varas da Justiça Federal de Sorocaba, tendo em vista que o interesse da União é evidente, eis que a pretensão inicial envolve obrigação de fazer consistente na aquisição de bens de sua propriedade. Em face da decisão supramencionada, a empresa requerida noticiou a interposição de agravo de instrumento (Id. 34474788 – Págs. 64/98). Decisão do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo acostada aos autos sob Id. 34474788 – Págs. 102/103, negando provimento ao recurso. Com o trânsito em julgado da referida decisão (Id. 34474788 – Págs. 113/117), os autos foram encaminhados a esta 3ª Vara Federal. As partes foram intimadas da redistribuição da ação para este Juízo Federal e para requererem o que entendem de direito (Id 34596342). O Município de Itu manifestou-se nos autos (Id 35094953), requerendo a conexão desta ação com o processo nº 0006421-33.2013.403.6110 em andamento neste Juízo. Por sua vez, a empresa Terrasol Comercial Construtora Ltda, por manifestação constante aos autos sob Id. 35182485 - Págs. 1/18, assevera que inexiste interesse processual da União Federal a ensejar a competência para a Justiça Federal no presente feito. Argumenta, ainda, a ausência de interesse econômico da União Federal na ação; e sim do Município, o que justifica o retorno dos autos para a Justiça Estadual. Na eventualidade dos autos permanecerem neste Juízo, pugna a empresa requerida pela fase instrutória, ao argumento que o laudo pericial está incompleto e requer a prova oral. Outrossim, pugna pela retificação do valor dado à causa para R$ 1.092.819,40 (Um milhão, noventa e dois mil, oitocentos e dezenove reais e quarenta centavos), conforme decidido na impugnação à causa no Juízo Estadual. Por fim, aduz que não há conexão com os autos 0006421-33.2013.403.6110, visto não ser parte naquele feito. Por decisão proferida nos autos sob Id. 46852573 - Págs. 1/3: 1) Foram ratificados os atos praticados na Justiça Estadual; 2) Foi reconhecido o interesse da União Federal para figurar como assistente nesta ação, tendo em vista que, apesar de originariamente não ser parte, a União demonstrou ter interesse na alienação do imóvel que é exatamente um dos pedidos nesta ação, o que a faz com interesse jurídico e econômico no sucesso da parte autora. Assim sua presença requer a manutenção do feito neste Juízo Federal; 3) Restou ressaltado que essa ação não é conexa com a ação possessória nº 0006421-33.2013.403.6110, ante a divergência de causa de pedir e objeto, mas devem ser julgadas conjuntamente, nos termos do artigo 55, § 3º, do Código de Processo Civil, visto que o desfecho da ação possessória repercute inevitavelmente nos pedidos realizados pelo autor em face da empresa, ora requerida, além do que eventual conclusão acerca do imóvel nesta ação, como ausência de utilização no empreendimento ou utilização e incorporação ao patrimônio público municipal, pode influir no resultado da ação possessória. Na mesma oportunidade, o processo foi saneado, para o fim de: a) Finalizar a perícia realizada nos autos, devendo todas as manifestações, inclusive os laudos divergentes serem apreciados na sentença, uma vez que o perito realizou seu trabalho de forma abrangente respondendo todos os quesitos e considerando as manifestações divergentes das partes, não havendo qualquer lacuna em sua análise; b) Tendo em vista não haver necessidade de produção de outras provas nos autos, foi indeferido o pedido de realização da prova oral formulado na petição de Id 35182485. Por fim, foi determinado que a Secretaria providenciasse a retificação do valor atribuído à causa para R$ 1.092.819,40 (Um milhão, noventa e dois mil, oitocentos e dezenove reais e quarenta centavos). Inconformada com a decisão saneadora, a empresa requerida opôs embargos de declaração (Id. 47559767 - Págs. 1/8), sustentando que a decisão proferida nos autos foi omissa, obscura e contraditória, posto que inexiste interesse econômico da União neste feito, apenas na ação de reintegração, motivo pelo qual requer a remessa do feito para a Justiça Estadual. Afirma que eventual composição realizada entre a Municipalidade e a União Federal não afeta as eventuais relações obrigacionais entre as partes desta demanda, que versam sobre objetos diversos. Pugna pela oitiva das testemunhas e retificação ou realização de novo laudo pericial para comprovar suas alegações. Instado a se manifestar (Id. 47599187) o Município de Itu pugnou pela rejeição dos embargos de declaração (Id 55740526). Os embargos de declaração foram rejeitados (Id. 56306754 – Págs. 1/6), eis que não se verificou, no caso sub judice, a obscuridade, omissão ou contradição apontadas pela embargante, na medida em que foram analisadas todas as questões no despacho saneador. Em face da decisão supramencionada, a empresa requerida interpôs agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo (Id. 58299121/58599120). Por decisão proferida pelo E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região (Id. 70102072- Págs. 1/9), foi indeferido o pedido de efeito suspensivo ao recurso interposto. Os autos vieram conclusos para prolação de sentença. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. MOTIVAÇÃO EM PRELIMINAR Inicialmente, saliente-se que todas as preliminares arguidas pela empresa requerida em sua contestação (Id. 34474784 – Págs. 69/100 - Id. 34474785 – Págs. 1/20), já foram apreciadas escorreitamente pelo Juízo Estadual sob Id. 34474786 – Págs. 79/85. Ademais, convém ressaltar, nesse sentido, que foram ratificados os atos praticados na Justiça Estadual consoante decisão proferida por este Juízo Federal sob Id. 46852573 - Págs. 1/3. NO MÉRITO 1. Da Obrigação de Fazer – Do Termo de Compromisso: Trata-se de ação de obrigação de fazer movida pelo Município de Itu/SP em face da empresa Terrasol Comercial Construtora Ltda, objetivando o cumprimento do Instrumento Contratual (Carta de Compromisso), por meio do qual a empresa requerida comprometeu-se a adquirir uma gleba de terra de propriedade do Exército Brasileiro para posterior doação ao Município autor, nos termos abaixo estabelecidos: “Carta de Compromisso Pelo presente instrumento, Terrasol Comercial Construtora Ltda, empresa de direito privado com sede na Alameda Madeira, nº 2587, 14º andar, Alphaville, Barueri, Estado de São Paulo,inscrita no CNPJ sob nº 56.331.697/0001-38, neste ato representada por EUFRÁSIO HUMBERTO DOMINGUES, brasileiro, divorciado, empresário, portador do RG nº 15.476.264-7 e do CPF nº 056.943.118-25, domiciliado no mesmo endereço acima, compromete-se, perante a Prefeitura Municipal de Itu, a proceder conforme especificado abaixo, relativamente ao Loteamento “Itu Novo centro”: a) Compromete-se a empresa TERRASOL a proceder à interligação do trecho denominado “Avenida Um”, com a esquina das Ruas Doutor Silva Castro, e antonio Bortolotti, vez que tal interligação não está prevista no Projeto de Loteamento apresentado à Prefeitura Municipal de Barueri. Tal interligação possui a área aproximada de 3.617,92 m2, sendo implantada em área destinada a serviços públicos, ficando à cargo da Prefeitura Municipal de Itu licenciar, junto aos órgãos ambientais, a execução de referida obra em seu nome, apresentando os documentos pertinentes à empresa Terrasol. b) Compromete-se a empresa TERRASOL a proceder à aquisição da gleba de terras com área aproximada de 37.144,46 m2, área esta localizada entre a Avenida Três, o acesso a ser executado, Avenida Moisés Leis, terras de Luiz Manoel da Luz Cintra e parte da rua Convenção, de propriedade do Exército Brasileiro, para posterior doação à Prefeitura Municipal de Itu, com a finalidade de execução de Parque Municipal da Prefeitura de Itu. O presente compromisso é assinado, neste ato, pelo representante legal da Empresa Terrasol Comercial Construtora Ltda. Barueri, 15 de Maio de 2.007.” (...)” Da leitura do instrumento supra firmado entre o Município de Itu/SP e a empresa Terrasol Comercial Construtora Ltda, depreende-se que a empresa requerida comprometeu-se a adquirir uma gleba de terra de propriedade da União (Exército Brasileiro), e, posteriormente, por meio de doação, transferi-la ao Município de Itu, sendo que em parte da citada área, atualmente existe a construção de obra pública municipal (parque ecológico), cujas dotações orçamentárias e investimentos de recurso do erário já foram empregados, transformando a área em “espaço público”. Alega o Município que não houve por parte da empresa requerida, o efetivo cumprimento do avençado, o que teria resultado, inclusive, no ajuizamento da ação nº 0006421-33.2013.403.6110, na qual a União (Exército Brasileiro), requereu reintegração de posse da referida área em face do Município de Itu. O referido Termo de Compromisso, celebrado entre as partes, é instrumento contratual, vinculando assim, aqueles que o firmaram e, diante de seu descumprimento, explicitando o direito da ação de obrigação de fazer. No aludido Termo de Compromisso, a empresa Terrasol se obriga a adquirir a área e, posteriormente, celebrar o contrato de doação para o Município. Com efeito, denota-se, portanto, que o referido instrumento contratual (Termo de Compromisso), firmado entre as partes, não é nulo do ponto de vista do Código Civil, eis que o contrato é válido, por conseguinte, a obrigação, também, é válida, configurando no caso em exame a “Promessa de Fato de Terceiro”. 2. Da Promessa de Fato de Trata-se, portanto, do denominado contrato por outrem ou promessa de fato de terceiro. O único vinculado é o que promete, assumindo obrigação de fazer que, não sendo executada, resolve-se em perdas e danos. Isto porque ninguém pode vincular um terceiro a uma obrigação. As obrigações têm como fonte somente a própria manifestação da vontade do devedor, a lei ou eventual ato ilícito por ele praticado. Nenhuma obrigação haverá para quem se comprometer por outrem, se este, depois de se ter obrigado, faltar à prestação. Com efeito, as obrigações tem como fonte somente a própria manifestação da vontade do devedor, a lei ou eventual ato ilícito por ele praticado. Pois bem, a “promessa de fato de terceiro” é uma relação negocial, estabelecida por duas pessoas, em que uma delas é promitente, a qual promete a realização de determinado negócio que dependerá, posteriormente, de uma terceira pessoa. Portanto, ficará pendente, a aprovação da estipulação pelo terceiro, sendo o promitente o responsável por perdas e danos, caso a promessa não seja devidamente cumprida. Se o terceiro anuir, ele passa a ser o responsável pelo cumprimento da promessa e, em decorrência, o promitente não terá mais responsabilidade. Assim, aquele que tiver prometido fato de terceiro responderá por perdas e danos, quando este o não executar. Ressalte-se que o credor é sempre o mesmo, com direito oponível a seu contratante até a anuência do terceiro, e contra este a partir de então. Os dois devedores são, portanto, sucessivos, e não simultâneos. Primeiramente, o credor o é daquele que se obrigou a obter a prestação do terceiro; uma vez dê este a sua anuência, o credor passa a ter direito de obter a solutio contra ele. A sucessividade da relação debitória está em que o terceiro a nada é obrigado enquanto não der o seu acordo, assumindo, destarte, a obrigação de prestar. A característica essencial desta espécie negocial está assentada precisamente em que não nasce nenhuma obrigação para o terceiro enquanto ele não der o seu consentimento. Há uma relação jurídica entre duas pessoas capazes e aptas a criar direitos e obrigações, as quais ajustam um negócio jurídico tendo por objeto a prestação de um fato a ser cumprido por outra pessoa, não participante dele. A doutrina igualmente controverte na sua caracterização jurídica: O objeto da sua obrigação é conseguir que o terceiro se obrigue à prestação, isto é, que o terceiro consinta em tornar-se devedor de certa prestação. Depreende-se, portanto, que o objeto da obrigação do devedor primário, portanto, não é limitado a um “esforço” no sentido de obter o consentimento do terceiro. Consiste em atingir um resultado: obter aquele compromisso. Desta forma, assegurando que o terceiro se obrigaria a determinada prestação, haverá inadimplemento se o terceiro negar o seu consentimento. E, então, as perdas e danos são devidas. Uma vez que o terceiro anua e se obrigue, o devedor primário exonera-se. Ele não é um fiador do terceiro; não é corresponsável pelo cumprimento específico da obrigação que o terceiro vem a assumir. O conteúdo da obrigação, não é diretamente o fato do terceiro. É o compromisso do terceiro. No caso dos autos, o que houve foi um negócio análogo à promessa de fato de terceiro, conjugada com fato próprio, já que a Requerida Terrasol se comprometeu a figurar como adquirente do imóvel da União em um contrato de compra e venda. Como se trata de um negócio bilateral, há necessidade de haver manifestação de vontade da União que figura na promessa como terceiro até então. Assim, em que pese haver regramento próprio para alienação dos bens da União, o compromisso firmado é válido e eficaz perante o Direito Civil, já que trata de compromisso livremente firmado que, além de não ser vedado pelo ordenamento, é até regulado conforme visto acima, se situando-se no regramento próprio à promessa de fato de terceiro, onde a Requerida comprometeu-se a realizar um ato próprio (adquirir) e a obter o fato de terceiro (a venda a cargo da União), para só então realizar a doação ao Requerente. E, uma vez não ocorrendo o fato prometido, a obrigação resolve-se em perdas e danos, nos termos do artigo 439 do Código Civil. 3. Da Indenização por Perdas e Danos: No caso em exame, consoante já explanado, a empresa Terrasol Comercial Construtora Ltda, por meio de um Termo de Compromisso, comprometeu-se a adquirir uma gleba de terra de propriedade do Exército Brasileiro para posterior doação ao Município Autor. Pois bem, o contrato (termo de compromisso) não é nulo do ponto de vista do Código Civil “Promessa de fato de terceiro” (artigo 439 do Código Civil). É válido o contrato celebrado entre duas pessoas capazes e aptas a criar direitos e obrigações, que ajustam um negócio jurídico tendo por objeto a prestação de um fato por terceiro. Assim, descumprida a obrigação de obter a anuência do terceiro ao contrato, responde o promitente inadimplente por perdas e danos, a teor do que dispunha o art. 929 do Código Civil de 1916, reproduzido pelo caput do art. 439 do Código Civil em vigor: “aquele que tiver prometido fato de terceiro responderá por perdas e danos, quando este o não executar”. Corroborando com referida assertiva, trago à colação o seguinte julgado: “..EMEN: RECURSO ESPECIAL. DIREITO DE ARENA. CONTRATOS. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. DOIS PACTOS. VALIDADE. SUBSISTÊNCIA DA SEGUNDA AVENÇA, DIANTE DA RESOLUÇÃO DO PRIMEIRO CONTRATO, POR INADIMPLEMENTO. PROMESSA DE FATO DE TERCEIRO. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. INADIMPLEMENTO. RESPONSABILIDADE. PERDAS E DANOS. LESÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 e 356/STF. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO DE LEI. SÚMULA 284/STF. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. INVIABILIDADE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. INADIMPLEMENTO TOTAL DO CONTRATO. TERCEIRO QUE NÃO ANUIU. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. INDENIZAÇÃO. DÓLAR. CONVERSÃO PARA REAIS DE ACORDO COM O CÂMBIO DA DATA DA SENTENÇA. INVIABILIDADE DE ANÁLISE DA MATÉRIA À LUZ DOS ARTIGOS APONTADOS COMO VIOLADOS. SÚMULA 284/STF. DECISÃO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. FUNDAMENTOS DIVERSOS. POSSIBILIDADE. CONTEÚDO NORMATIVO DO ART. 918 DO CC/1916. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CORREÇÃO DE PREMISSA EQUIVOCADA. EFEITOS INFRINGENTES. POSSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO COM BASE NO ART. 20, §4º, DO CPC. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CAUSA. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE INSIGNIFICÂNCIA OU EXAGERO A JUSTIFICAR A ATUAÇÃO DESTA CORTE. 1. Válido o contrato celebrado entre duas pessoas capazes e aptas a criar direitos e obrigações, que ajustam um negócio jurídico tendo por objeto a prestação de um fato por terceiro. 2. Descumprida a obrigação de obter a anuência do terceiro ao contrato, responde o promitente inadimplente por perdas e danos, a teor do que dispunha o art. 929 do Código Civil de 1916, reproduzido pelo caput do art. 439 do Código Civil em vigor, "aquele que tiver prometido fato de terceiro responderá por perdas e danos, quando este o não executar". 3. In casu, não sendo a CBF titular do direito de transmissão dos jogos, reservado exclusivamente às entidades de prática desportiva, segundo o art. 24 da Lei 8.672/93, cumpria a ela obter dos clubes de futebol, a anuência ao contrato. O inadimplemento dessa obrigação, representada pela notificação endereçada à TVA, comunicando que não conseguira a anuência dos clubes, enseja a resolução (extinção) do contrato e a responsabilização por perdas e danos. 4. As considerações expendidas nas razões do especial acerca do instituto da lesão não podem ser apreciadas por esta Corte Superior, sob duplo fundamento: ausência de prequestionamento (enunciados sumulares n.ºs 282 e 356/STF) e ausência de indicação do dispositivo legal que teria sido violado (Súmula 284/STF). 5. Segundo a jurisprudência do STJ, a redução da multa contratual, com base no art. 924 do Código Civil de 1916, somente pode ser concedida nas hipóteses de cumprimento parcial da prestação ou, ainda, quando o valor da multa exceder o valor da obrigação principal, circunstâncias inexistentes no caso concreto. 6. Tendo a Corte de origem concluído no sentido do descumprimento total do contrato, à luz da prova dos autos, inviável a redução da cláusula penal, por força da Súmula 7/STJ. 7. Na promessa de fato de terceiro, o terceiro é totalmente estranho à relação jurídica, não estando vinculado ao contrato, senão após o cumprimento da obrigação, que incumbia ao promitente. 8. Inviável a análise da possibilidade de conversão da cláusula penal para reais, de acordo com o câmbio da data da sentença de primeiro grau, em razão da alteração imprevisível da política monetária nacional, sob a ótica dos artigos de lei apontados como violados (art. 462 do CPC e 1.059 do CC/1916), pelo fato de os dispositivos serem desprovidos de conteúdo normativo capaz de amparar a discussão acerca da questão jurídica mencionada, o que atrai o óbice da Súmula 284/STF. 9. Não há falar em julgamento extra petita quando o julgador, adstrito às circunstâncias fáticas trazidas aos autos e ao pedido deduzido na inicial, aplicar o direito com fundamentos diversos daqueles apresentados pelo autor. 10. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial (Súmula 211 do STJ). 11. A jurisprudência desta Corte admite a possibilidade de atribuição de efeitos infringentes aos embargos declaratórios, em hipóteses excepcionais, para corrigir premissa equivocada relevante para o deslinde da controvérsia. 12. No arbitramento de honorários advocatícios, com base no art. 20, §4º, do CPC, cabível a utilização do valor da causa como base de cálculo. 13. Manutenção do valor de 20% sobre o valor da causa, quantia que não pode ser considerada irrisória ou exorbitante, a justificar a atuação do STJ. RECURSOS ESPECIAIS DESPROVIDOS...EMEN: (RESP – RECURSO ESPECIAL – 249008 – 2000.00.15817-8 – STJ – SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – TERCEIRA TURMA – DJE: 16/11/2010 – RELATOR: VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS) (grifo nosso) Portanto, é válido o contrato celebrado entre partes capazes e aptas a criar direitos e obrigações, que ajustam um negócio jurídico tendo por objeto a prestação de um fato por terceiro, sendo descumprida a obrigação de obter a anuência do terceiro ao contrato, responde o promitente inadimplente por perdas e danos, nos exatos termos dispostos pelo artigo 439 do Código Civil em vigor, consoante já visto. No caso dos autos, embora a União tenha intervindo no feito, não se mostra juridicamente possível, a realização da compra e venda em tela por sentença. Isto porque não foram observados os requisitos do artigo 23 e s/s da Lei n. 9.636/98. Ademais, a manifestação da União em tela, se deu como forma de possibilitar a conciliação, não podendo sua anterior manifestação exclusivamente realizada com a finalidade de conciliação, ser adotada como manifestação de vontade vinculativa para alienação do imóvel nesta sentença. No mais, a própria manifestação dependia de ratificação superior dos demais órgãos da AGU, e, nos termos da Lei, dos órgãos da SPU e também do Presidente da República, o que não se confirmou até esta oportunidade. Assim, diante da ausência dos requisitos legais e da manifestação da União para esta finalidade, resta inexequível o adimplemento da obrigação de fazer por sentença, de forma que deverá se analisar o pedido subsidiário de perdas e danos do Requerente. No mesmo sentido, há de se considerar que não foi comprovado pela Requerente que o imóvel foi de fato incorporado ao patrimônio público municipal e que tenha sido afetado à função pública, mais precisamente a função ambiental, vez que fora nominado de parque ecológico (Parque Ecológico Taboão). Não houve qualquer comprovação do Município Autor de que realmente a área foi inserida no ambiente local dotada de função ambiental e, por este motivo, não poderia mais ser restituída a seu proprietário tendo ocorrido a desapropriação indireta. Aliás, nos autos da ação possessória, o município de Itu não defende sua posse ou sua irreversibilidade, limitando-se apenas a pugnar pela inserção da Requerida Terrasol no polo passivo daquela ação em seu lugar. Ademais, embora a Terrasol tenha colacionado aos autos ofícios da União e do Município de Itu, intentando a regularização da ocupação, o certo é que a reintegração foi efetivada liminarmente em janeiro de 2014 (cerca de 8 anos), estando desde aquela data e atualmente na posse da União, inexistindo qualquer manifestação das partes na ação possessória, acerca da perda superveniente do interesse de agir, ou meramente apontando modificação administrativa no título jurídico da ocupação objeto daqueles autos. A Requerida Terrasol, por sua vez, alega fato extintivo (adimplemento) e modificativo (entrega do empreendimento), que teriam o condão de desobrigá-la ao adimplemento da avença. Entretanto, a aquisição do imóvel da União informado não era o imóvel objeto deste compromisso em voga, já que realizado em 2006, cerca de um ano antes do próprio termo de compromisso. Nota-se, ademais, que o imóvel adquirido da União está matriculado sob o número 73.775, não sendo o imóvel objeto destes autos que está matriculado sob o número 73.777 (ID 34474785 pg. 60/66). Quanto à entrega do empreendimento com contrapartidas superiores às exigências da Lei n. 6.766/79, há de se verificar o seguinte. Embora a legislação em tela tenha os requisitos mínimos de áreas que serão obrigatoriamente incorporadas ao patrimônio público quando da entrega do empreendimento, não há nada nos autos que indique qual o motivo ou a que título a Requerida Terrasol apresentou o projeto e entregou o empreendimento com áreas públicas superiores às exigências legais. Deveria haver algum documento comprovando que decorrera de uma exigência do Município de Itu quando do recebimento do projeto ou posteriormente, mas não há nada nos autos neste sentido. Inexiste, outrossim, qualquer documento da própria Requerida Terrasol no procedimento do loteamento em questão explicitando o motivo pelo qual haveria entrega de área pública superior. Assim, diante da ausência de qualquer fundamento apresentado no procedimento em questão, não é dado presumir que o cumprimento a mais do mínimo legal, tenha sido uma “dação” em pagamento do compromisso de doação da área realizado anteriormente. No mesmo sentido é o que ocorre com as manifestações do setor competente da Prefeitura de Itu no sentido do cumprimento da execução do empreendimento quando de sua finalização. Naquele documento, há manifestação do Município autor quanto aos requisitos intrínsecos ao empreendimento de acordo com o projeto apresentado e perante a Lei n. 6.766/79, sendo que não se relaciona ao compromisso firmado em documento a parte. Caberia, se o caso, à Requerida exigir uma manifestação documental do Município a desobrigando do compromisso anterior, o que não ocorreu. Como o procedimento administrativo possui forma documental como um de seus caracteres, há necessidade consequentemente de que eventual modificação do compromisso anterior, igualmente documental, tivesse sido emanado por escrito do Poder Público. Como se nota dos autos, entretanto, inexiste qualquer manifestação do Município dando por cumprida a exigência ou modificando-a, pelo menos, de forma a liberar a Requerida da obrigação. Pelo contrário, conforme se verifica pela perícia realizada, o Município de Itu, com base no compromisso firmado, ocupou a área como se sua fosse, realizando passeio e colocando equipamentos de lazer, incorporando a área como se parte fosse do “Parque Ecológico Taboão”. Embora de fato possa atribuir, em tese, certa imprudência ao Município em ocupar a área como proprietária ou legítima possuidora baseada em um compromisso de compra e doação, o certo é que analisando o nexo de causalidade, a causa fora iniciada com o compromisso firmado pela Requerida Terrasol, não podendo ela atribuir culpa exclusiva do Município em ocupar e ter custos posteriores com a área, já que ela própria era a garantidora do avençado. A situação de fato e jurídica até pode se mostrar temerária, mas não para quem foi o autor do avençado e passou a ser o garante do prometido, tendo em vista o primado da boa-fé, ou seja, a Requerida Terrasol, pela boa-fé, seria responsável pelo seu adimplemento até quando fosse possível, não podendo se inverter a situação atribuindo-se culpa ao Município (mais precisamente à administração à época, conforme alegado), sob pena de se entender que quando do compromisso, ao invés de boa-fé, haveria torpeza. O fato de o Município de Itu e da União terem realizado tratativas posteriormente tanto na intenção de compra e venda administrativa ou regularização da ocupação, não leva à conclusão de que haveria culpa exclusiva do Município ou de que haveria liberação da Requerida Terrasol da obrigação. Tais tratativas (trocas de ofícios), se mostram muito mais como tentativas de redução dos danos já ocorridos e em evolução, como dever do administrador público, do que esboçam comportamento condizente com quem tenha reconhecido a liberação do compromisso da Terrasol ou a ausência de seu inadimplemento culposo, não havendo mais possibilidade de se compelir a solução do compromissado. Desta forma, tem a empresa Terrasol o dever de pagar uma indenização ao Município de Itu/SP, em face do descumprimento da cláusula do Termo de Compromisso, o qual se comprometeu a adquirir uma gleba de terra de propriedade do Exército Brasileiro para posterior doação ao Município. Importa ressaltar que a reintegração de posse foi confirmada em sentença prolatada nesta mesma oportunidade nos autos n. 0006421-33.2013.403.6110, de forma que se confirma a perda da posse da área e se torna imutável a perda da expectativa de se tornar proprietária da área. Como o termo de compromisso se deu no âmbito de pré-apresentação do empreendimento “Itu Novo Centro”, pela pretensa incorporadora que é pessoa jurídica de direito privado e possui este objeto com finalidade lucrativa, não se pode interpretar o negócio como mera liberalidade, de forma a se exonerar simplesmente o doador de sua promessa. O negócio deve ser interpretado no intuito lucrativo onde a doação da área não seria pura e simples, mas uma condição adjeta ao loteamento intentado, de forma a atender o interesse público na região possibilitando a aprovação e execução do empreendimento “Itu Novo Centro”. Assim, na impossibilidade de cumprimento específico da avença, a obrigação deve se converter em perdas e danos, que no caso concreto, deve se resumir ao valor do imóvel que deveria ter sido entregue ao Município autor e não foi, tendo sido confirmado neste momento a perda definitiva. Embora posteriormente no curso da demanda o Município tenha alegado como dano o valor das benfeitorias, vale notar que na inicial asseverou sobre a ação de reintegração de posse ajuizada pela União e pugnou pela indenização no mesmo valor da causa, ou seja, no valor do próprio imóvel (conforme levantamento da União), o que demonstra que na inicial está contido como pedido subsidiário a indenização pelo valor do imóvel, acaso não seja acolhido o pedido de sua compra e doação. 5. Do Laudo Pericial (Id. 34474787 – Págs. 29/59 e dos Laudos Complementares (Id. 34477478 - Págs. 5/8 e Id. 3447478 – Págs. 34/39): O perito judicial em suas considerações preliminares informa que “ A Municipalidade de Itu ajuizou a presente demanda, alegando, em síntese, que a requerida comprometeu-se a adquirir uma gleba de terras de propriedade da União e, posteriormente por meio de doação, transferi-la para o Município, todavia sobre a área existe um parque ecológico que com recursos do erário foi transformada em espaço público.” Esclareceu, inicialmente, que a vistoria ao imóvel foi realizada em 10/10/2018, sendo constatado que na área em questão existe o Parque Ecológico Taboão, aberto ao público, onde existem passeios de concreto para caminhada, pequeno play ground e variada vegetação. Afirma que o terreno em questão possui cerca de 497,00 metros ao longo da Avenida José Augusto Pickardt, 27,00 metros ao longo da Rua da Convenção, 33,30 metros ao longo da Rua Moisés Leis e aproximados 534,00 metros acompanhado um córrego canalizado, encerrando uma área de 37.144,46 m2. Assevera, mais, que o imóvel está contemplado com a matrícula 73.777 do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Itu/SP, na titularidade da União Federal. Afirma o expert que ao fazer a avaliação do terreno a perícia se preocupou em procurar elementos comparativos com características comuns e semelhantes ao imóvel avaliando, à venda na mesma região geoeconômica, e atual para a data da vistoria realizada por este perito ao imóvel. Outrossim, informa que foi adotado o Método Comparativo de Dados de Mercado, sendo que o valor unitário do metro quadrado de terreno do imóvel em questão foi determinado através da pesquisa de mercado devidamente homogeneizada obedecendo aos critérios recomendados pelas “Normas para Avaliações de Imóveis Urbanso – IBAPE/SP – 2.011” e pela Norma Brasileira nº 14.653-2:2011. Informa que o valor do terreno foi obtido, considerando: a) o valor do terreno - Vt; b) a área do terreno - At = 37.144,46 m2; c) o valor unitário do m2 – Vu= R$ 909,90; d) a consistência do solo – Fsolo = 0,70; e) o aproveitamento em razão da APP = 0,26, que substituindo e operando, vem: “ Vt = 37.144,46 x R$ 909,90 x 0,70 x 0,26 = R$ 6.151.189,50.” Outrossim, atesta que o valor total do imóvel, neste caso que não existem benfeitorias, será o valor do Capital Terreno, o que perfaz a quantia de R$ 6.151.189,50 (Seis milhões, cento e cinquenta e um mil, cento e oitenta e nove reais e cinquenta centavos), valor este válido para outubro de 2018. Instadas as partes acerca da apresentação do laudo pericial (Id. 34474787 - Pág. 61), a empresa ré e o Município Autor manifestaram-se nos autos sob Id. 34474787 – Págs. 64/75 e 78/94, respectivamente, discordando do referido laudo. Intimado o perito nomeado pelo Juízo Estadual prestou os seus esclarecimentos (Id. 34474788 – Págs. 5/8), informando que a pesquisa de mercado de elementos comparativos para determinar o valor unitário do metro quadrado de terreno se preocupou em utilizar elementos da mesma região geoeconômica, que neste caso é o Centro Novo de Itu, portanto perfeitamente comparável ao imóvel avaliando que faz divisa direta com o Bairro Itu Novo Centro. Assevera, mais, que na avaliação do terreno obedeceu ao prescrito nas normas do IBAPE, bem como na NV 14.653, não cabendo a utilização dos fatores aplicados pelo assistente em seu parecer, que considerou grandeza da área, situação encravada e topografia, pois o imóvel não apresenta situação encravada, tendo acesso direto pela Avenida José Augusto Pickardt, Rua da Convenção e Rua Moisés Leis, a topografia é ondulada, não apresentando aclive ou declive acentuado e o valor unitário do metro quadrado do terreno foi obtido através da pesquisa juntada no Anexo II que foi homogeneizada considerando a dimensão dos terrenos. Nota-se, neste ponto, que não procedem as alegações de se tratar de imóvel encravado ou de que a topografia apresenta aclive e declive acentuado. Outrossim, esclarece o expert que no item 2.01 do laudo apresentado nos autos, expõe claramente que a área em questão encerra 37.144.46 m², bem como no item 3.01, para determinar o valor do terreno, foi considerada a área de 37.144,46 m2. Ressalta, que no item 2.02 do laudo foi informado que não existem benfeitorias edificadas, o que fica ratificado nestes esclarecimentos, pois terraplanagem, escadas hidráulicas para drenagem, muros de arrimo, pista de caminhada, plantio de árvores, play ground, lixeiras, bancos e ciclovia, não podem ser consideradas edificações permanentes. A empresa requerida manifestou-se nos autos sob Id. 34474788 – Págs. 12/20, reiterando sua discordância e apresentando novo laudo divergente elaborado por seu assistente técnico. Por outro lado, o Município de Itu/SP manifestou sua concordância, com ressalvas, apenas com a finalidade de valer-se do valor apontado pelo perito judicial no importe de R$ 6.151.189,50, para o fim de atendimento de eventual acordo nos autos do processo nº 0006421-33.2013.403.6110 (Id. 34474788 – Págs. 21/22). Intimado, para prestar novos esclarecimentos, o perito do Juízo asseverou que o imóvel objeto da presente lide, não pode ser considerado encravado, consoante alegações do assistente técnico da requerida, visto que imóvel encravado é aquele que não possui acesso à via pública, o que não é o caso (Id. 34474788 – Págs. 28/30). A empresa requerida, intimada acerca dos esclarecimentos prestados pelo perito, alegou que o expert novamente incorreu em erro, que ocasionou supervalorização da área em mais de quatro milhões de reais (Id. 34474788 – Págs. 34/39). Por decisão proferida por este Juízo Federal sob Id. 46852573, Págs. 1/3, foi finalizada a perícia realizada nos autos, uma vez que o perito realizou seu trabalho de forma abrangente respondendo todos os quesitos e considerando as manifestações divergentes das partes, não havendo qualquer lacuna em sua análise. Ademais, convém ressaltar que não há motivo suficiente para discordar da conclusão do laudo pericial apresentado nos autos (Id. 25161069 - págs. 1/18), inclusive com os esclarecimentos ofertados posteriormente (Id. 347478 – Págs. 5/8 e 34/39), mormente porque vai ao encontro da prova dos autos, devendo-se consignar que, pela leitura do laudo e da documentação que o acompanhou constata-se que houve verificação exauriente por parte do perito judicial. Nota-se, ademais, que nos autos da ação de reintegração de posse n. 0006421-33.2013.403.6110, houve perícia similar a esta realizada nos autos tendo o perito identificado o valor da área em R$ 6.390.000,00 (seis milhões e trezentos e noventa mil reais), em fevereiro de 2019. A perícia realizada naquele feito foi feita por perito de confiança deste Juízo, tendo, inclusive, a Requerida Terrasol sido notificada a participar, embora não tenha participado de sua realização posteriormente. Referida prova pericial teve a mesma finalidade da perícia realizada neste feito e foi adotada na sentença dos autos da reintegração de posse, sob a seguinte fundamentação: O perito judicial em suas considerações preliminares informa que “ Trata-se de ação de imissão na posse cumulada com pedido de indenização, ajuizada pela União em face do Município de Itu, em razão de ocupação irregular pelo requerido na área denominada Remanescente 2.” Esclareceu, inicialmente, que o objetivo do presente laudo é realizar a avaliação do imóvel localizado na Rua Convenção, s/nº - Novo Centro - Itu - SP, determinando o Valor de Mercado, sendo que o referido imóvel possui vocação Residencial e Comercial e os bens escopo da avaliação são classificados segundo a natureza em Terreno. Visando a atender ao objetivo solicitado, o especialista procedeu à vistoria física ao imóvel, executando as atividades de pesquisas com base no mercado imobiliário local, bem como levantamento de informações gerenciais verbais ou escritas e cálculos pertinentes para a aferição dos valores e confecção de laudo. Assevera que o resultado da avaliação, com a devida identificação das características do bem avaliando, indicação do método utilizado, com a devida justificativa da escolha, especificações da avaliação relatando os graus de precisão e fundamentação, os resultados com devida data de referência, bem como a qualificação legal completa estão detalhados no corpo do presente laudo. Atestou, conforme os dados obtidos pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Itu - SP, através da Matrícula fornecida pelo contratante de número 073.777, atualizada na data de 01 de novembro de 2013, que o imóvel avaliando possui: Área total de terreno de 37.144,46 m², sendo que para motivo de cálculo adotou, consoante estimativa “in loco”: Área total de terreno de 37.144,46 m2. Reiterou, outrossim, que conforme verificado na data de vistoria o imóvel possui vocação Residencial e Comercial. O perito judicial ressalvou que na ausência de elementos comparativos semelhantes ao imóvel avaliando, foi adotado o Método Involutivo, considerando um lote paradigma de 300,00 m2 para homogeneização e verificação do unitário do terreno e posteriormente aplicado os fatores devidos para ajustes. Aduz que segundo Norma do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia), o método involutivo deve ser empregado quando não houver mínimas condições de utilização do método comparativo direto. Trata-se de um critério de valoração, que indica a viabilidade de incorporação de uma gleba ou terreno de grandes dimensões considerando seu aproveitamento por meio de subdivisão de área maior em lotes menores. Afirma que de acordo com a documentação fornecida e estimativa “in loco”, o bem descrito como terreno paradigma em estudo encerra com área total de 300,00 m², sendo que as dimensões do terreno configuram formato regular e topografia com configuração plana. 4.2 Para determinação do valor paradigma, o expert, após efetuar ampla pesquisa de mercado, através de anúncios de proprietários, contato com corretores de imóveis e com imobiliárias atuantes na região identificou-se elementos comparativos válidos detentores das seguintes características equivalentes: “a) Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma situação geo-sócio-econômica, da mesma região e zoneamento. b) Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação. c) Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.” Ressalta que o estudo de constituição das áreas de uso da gleba foi baseado no projeto hipotético de loteamento adequado ao local, com lotes totalmente livres, com área útil para implantação do projeto hipotético de: 12.689,60 m². Por outro lado, no tocante ao cálculo para a determinação do valor da gleba, a receita foi apurada pela venda do total dos lotes, encontrada a partir dos valores das unidades a preço de mercado, projetados para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo, e foram trazidas ao presente pelo tempo de venda total. Salienta que foram considerados lotes demarcados com dimensões comercializados em média de 300,00 m², com valores unitários para venda de R$ 1.032,54/m², conforme pesquisas realizadas, sendo que de posse dos valores para lotes na região efetuou os cálculos pelo Método Involutivo, apropriando-se as Receitas com as vendas dos lotes e Despesas para implantação de um loteamento misto, com potencial de 42 lotes. Ressalta, mais, que este fator é encontrado em tabela de dupla entrada, onde as variáveis são representadas pelo coeficiente “N” e pelo prazo total “T” entre o início do loteamento e a venda de no mínimo 50% dos lotes. O trabalho determina que o prazo razoável estaria em 18 meses, dependendo da rapidez das vendas dos lotes e, por consequência, de sua quantidade. O potencial é para a implantação de aproximadamente 42 lotes de utilização mista, com área padrão de 300,00m², considerando o desconto da área de aproximadamente 24.454,86m² destinada a arruamentos internos, regularização de talude, área verdes, institucionais e área de APP, restando área útil para o empreendimento de 12.689,60 m². Atesta que na região do avaliando a venda dos lotes alavancada por um serviço especializado em corretagem de imóveis, farto material de publicidade e taxas de financiamento acessíveis, pode-se atingir a meta de venda de 50% dos lotes em um prazo “T”, da ordem de 18 meses, considerando também o estoque de lotes do entorno do avaliando. Dessa forma, o fator de correlação entre a gleba e o lote paradigma (Cgl) é igual a (0,315 + 0,319)/2 = 0,317. Destarte, assevera o especialista que o valor adotado para a gleba, considerou o Vg = Valor da gleba bruta; Vg = Ag x Cgl x V; Vg = 19.522,46 m² x 0,317 x R$ 1.032,54/m² = R$ 6.389.981,47. Arredondando o valor, perfaz o montante de R$ 6.390.000,00 (Seis milhões trezentos e noventa mil reais). Ressaltou que a presente avaliação foi elaborada segundo a: Norma Brasileira Registrada - NBR 14653 parte 1 (Procedimentos Gerais); Norma Brasileira Registrada - NBR 14653 parte 2 (Avaliação de Imóveis Urbanos), sendo que o detalhamento e interpretação das especificações constantes das Normas da ABNT são discutidos e apresentados através de estudos analíticos pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE. O critério geral empregado foi o de avaliar os bens, supondo-se que continuarão sendo empregados para o mesmo fim e no mesmo estado de conservação em que se encontram atualmente. Aduz, outrossim, que a avaliação pelo método involutivo, considera a receita provável da comercialização de unidades hipotéticas para o melhor uso, com base em preços obtidos em pesquisas. Assim, consignando todas as despesas inerentes à transformação do terreno em empreendimento hipotético que possibilite o melhor aproveitamento da área, prevê ainda margem de lucro líquido ao empreendedor, despesas de comercialização, remuneração do capital – terreno, todos estes dados computados em prazos viáveis ao projeto, à execução e à comercialização das unidades, mediante taxas financeiras operacionais reais. Ressalta, ainda, que atendidas as imposições legais sejam municipais, estaduais ou federais e pesquisas de mercado realizadas, foi adotado para utilização da área total um empreendimento imobiliário mais adequado ao local, seguindo as diretrizes da Prefeitura da Estância Turistica de Itu - SP. No tocante ao valor do imóvel para mercado, atesta o perito judicial que: “A Gleba, localizada na Rua Convenção, s/nº - Novo Centro - Itu - SP, com área total de 37.144,46 m2, sendo área de APP de 17.622,00 m2, área para equipamentos urbanos de 6.832,86 m2 e área loteável de 12.689,60 m2, é nesta data por nós avaliado para valor de mercado em R$ 6.390.000,00 (Seis milhões trezentos e noventa mil reais), considerando o imóvel livre de qualquer ônus, posse, domínio, hipoteca ou desapropriações que pesem sobre o mesmo e para a finalidade específica para a qual foi destinada esta avaliação, para data base em fevereiro de 2019” Em resposta aos quesitos apresentados pela requerente, o perito judicial afirmou que os critérios utilizados por este signatário para avaliar o bem imóvel denominado Remanescente 2 foi embasado pelas normas estabelecidas pela ABNT 14.653-2, sendo que a metodologia de cálculo está parcialmente em consonância com o Laudo de fls. 113/130, difere, entretanto, pela adoção da projeção dos custos e receitas durante o tempo de venda dos lotes, elementos que não foram verificados no documento apresentado pelas folhas 113/130, sendo que os elementos de análise somados ao processo de avaliação encontram-se pormenorizados através do item 6 do presente relatório (quesito 1). No tocante ao quesito 2, respondeu o expert, que: “Conforme se verifica nos documentos acima apresentados somado ao projeto aprovado pela Prefeitura da Estância Turística de Itu, o imóvel objeto de disputa encontra-se inserido na área abrangida pelos 8,78% da área total destinada como “Área Verde”. Por sua vez, em resposta ao quesito 3.1, afirmou o especialista que a condição de área verde e a decorrente limitação ao direito de construir depreciam o imóvel objeto da avaliação, sendo que para condições de reserva ambiental, visto que se trata de mercado escasso com finalidade apenas de compensação, a depreciação pode atingir em até 90% do valor de mercado. No caso em tela, asseverou que o valor da área verde, calculada de forma proporcional seria de R$21,20/m², totalizando em R$ 787.418,17. No tocante ao quesito 3.2, o perito judicial atestou que: “O valor de mercado atual da área denominada Remanescente 2, desconsiderando-se as restrições de ordem ambiental decorrentes da condição reconhecida no item 2 foi apurado em R$ 6.390.000,00 (Seis milhões trezentos e noventa mil reais).” Por fim, em resposta ao quesito 3.3 formulado pela requerente, o expert afirmou que desconsiderando-se as limitações impostas no TRPAV nº 83909/2008 e no TCRA nº 83948/2008 os tipos de construções e empreendimentos passiveis de serem implementados no local são de ordem residencial e comercial. Instadas as partes acerca do laudo pericial (Id. 14323667), a União manifestou concordância, com ressalvas (Id. 15206169), entendendo que a metodologia e os valores corretos são os presentes no documento de Id. 10992191, entretanto, para fins exclusivos de celeridade processual e eventual viabilização de composição amigável, deixou de impugnar o laudo de Id. 14323247. Por sua vez, o Município de Itu manifestou-se nos autos (Id. 15774601), não se opondo ao quanto estipulado no laudo pericial. Pois bem, diante de todo o exposto, convém ressaltar que não há motivo suficiente para discordar da conclusão do laudo pericial apresentado nos autos (Id. 4323247 - Pág. 1/ 42), notadamente porque vai ao encontro da prova dos autos, devendo-se consignar que, pela leitura do laudo e da vasta documentação que o acompanhou, constata-se que houve verificação exauriente por parte do perito judicial. (...) Conclui-se, dessa forma, que a o pedido de indenização merece amparo, na medida em que é devida a indenização a título de perdas e danos, prevista no artigo 10 da Lei n. 9.636/98, reconhecendo-se, portanto, a obrigação do Município de Itu/SP de indenizar as União Federal no valor de 2% (dois) por cento do montante de R$ 6.390.000,00 (Seis milhões trezentos e noventa mil reais), valor este apontado no Laudo Pericial apresentado nos autos (Id. 4323247 - Pág. 1/42), válido para fevereiro de 2019, devidamente corrigido até o efetivo pagamento. Verifica-se, assim, que naquele feito fora realizado debate entre os assistentes, as partes e o perito de forma exauriente, tendo se levantado um valor muito próximo ao valor identificado pelo perito judicial neste feito. Desta forma, além da higidez de ambas as perícias realizadas separadamente, a proximidade do valor identificado é demonstração cabal da assertiva de ambos levantamentos, demonstrando-se sem sombra de dúvidas que o valor do imóvel monta cerca de seis milhões de reais. Ambas as perícias identificaram perfeitamente as circunstâncias do imóvel, não havendo qualquer apontamento de área brejosa que não tivesse valor econômico. Inclusive, no laudo elaborado na ação possessória, houve uma simulação de eventual loteamento no local, sendo certo que foram consideradas as áreas passíveis de se tornarem lotes a serem comercializados, chegando ao final em valor muito próximo a perícia aqui realizada. Tendo em vista a intimação da Requerida naquela ação, não haveria qualquer mácula ao contraditório adotar nesta oportunidade aquele laudo pericial, ao invés deste. Entretanto, as perícias foram realizadas nos processos enquanto eles ainda tramitavam em separado e não houve qualquer manifestação neste feito do Município de Itu para que se utilizasse aquele laudo pericial como prova emprestada neste processo. Assim, tendo em vista a ausência de qualquer manifestação do autor neste sentido, como forma de se privilegiar o contraditório e os atos praticados enquanto este processo tinha tramitação segregada da ação de reintegração de posse associada, adoto neste feito o valor identificado nesta perícia, no montante de R$ 6.151.189,50 (Seis milhões, cento e cinquenta e um mil, cento e oitenta e nove reais e cinquenta centavos). Quanto aos danos decorrentes de obras, ascessões ou benfeitorias, o perito esclareceu que os equipamentos identificados no local podem ser retirados e que inexiste construções ou benfeitorias no local, de forma que a indenização deverá se limitar ao próprio valor do imóvel perdido. Conclui-se, dessa forma, que a presente ação merece amparo, na medida em que é devida a indenização a título de perdas e danos, em face do descumprimento da denominada “promessa de fato de terceiro”, representado pela “Carta de Compromisso”, por meio da qual a empresa requerida comprometeu-se a adquirir uma gleba de terra de propriedade do Exército Brasileiro para posterior doação ao Município autor, reconhecendo-se, portanto, a obrigação da Empresa Ré de indenizar o Município Autor no valor de R$ 6.151.189,50 (Seis milhões, cento e cinquenta e um mil, cento e oitenta e nove reais e cinquenta centavos), valor este apontado no Laudo Pericial apresentado nos autos (Id. 34474787 – Págs. 29/59), válido para outubro de 2018. Sobre o valor deverá incidir correção monetária a partir da data da entrega do laudo pericial e juros moratórios a partir da citação, não se aplicando a súmula n. 54 do STJ, tendo em vista que tal dano decorre de responsabilidade contratual (AgRg no AREsp 302.397/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, DJe 2/2/2016). DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo PROCEDENTE o pedido e extingo o feito com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para o fim de condenar a empresa ré ao pagamento da quantia correspondente a R$ 6.151.189,50 (Seis milhões, cento e cinquenta e um mil, cento e oitenta e nove reais e cinquenta centavos), a título de indenização por perdas e danos, com juros moratórios incidentes mensalmente pela taxa SELIC (art. 406, CC, c/c o art. 5.º, § 3.º, e 61, § 3.º, da Lei 9.430/1996), devidos desde a citação, com correção monetária a partir da data de entrega do laudo, pelo índice constante no Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor. No tocante aos honorários advocatícios, condeno a empresa ré a pagar ao advogado da parte autora honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o valor da condenação, devidamente atualizado nos termos da Resolução – CJF 267/2013, desde a presente data até a do efetivo pagamento. Interposto recurso de apelação, intime-se a parte contrária para contra-arrazoar e encaminhe-se ao E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região com as nossas homenagens. A Requerida deverá restituir à autora as despesas processuais. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Sorocaba, data lançada eletronicamente. ARNALDO DORDETTI JUNIOR Juiz Federal Substituto

16/02/2022, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Decorrido prazo de MUNICIPIO DE ITU em 04/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de MUNICIPIO DE ITU em 04/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de TERRASOL COMERCIAL CONSTRUTORA LTDA. em 30/05/2025 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 08/05/2025

Publicado Intimação em 09/05/2025.

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Expedição de Outros documentos.

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de certidão

Recebidos os autos

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Tribunal

Decorrido prazo de MUNICIPIO DE ITU em 21/07/2022 23:59.

Juntada de Petição de contrarrazões

Todas as movimentações(84)

Todos os documentos(24)