PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO Endereço: Av. Paulista, 1345 - Bela Vista, São Paulo - SP, 01310-100, 10º Andar, Telefone:11-2927-0232 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5111019-10.2023.4.03.6301 / 2ª Vara Gabinete JEF de São Paulo AUTOR: CONJUNTO HABITACIONAL CAMPO DAS PITANGUEIRAS Advogado do(a) AUTOR: JOAO PAULO SARDINHA DOS SANTOS - MG175706 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL
SENTENÇA
Relatório dispensado na forma da lei. Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva. A certidão de matrícula emitida em 11/04/2023 (e anexada ao ID 307753133) deixa claro que a Caixa Econômica Federal, na qualidade de gestora e representante do “Fundo de Arrendamento Residencial - FAR”, é proprietária do imóvel objeto dos autos. A existência de arrendamento posterior confunde-se com o mérito e será com ele analisada.
A prescrição será apreciada adiante. Passo ao exame do mérito. As chamadas taxas condominiais constituem típica obrigação propter rem, de modo que permanecem aderidas à coisa, ainda que ela seja alienada. Isso significa que o comprador do imóvel fica responsável pelo pagamento de tais taxas, assegurado o direito de regresso em face daquele que contraiu o débito. O mesmo raciocínio é aplicado à adjudicação, modo derivado de aquisição da propriedade.
Em resumo, a aquisição da propriedade não apenas transfere ao adquirente a propriedade do bem, como também os ônus incidentes sobre ele. Se os antigos proprietários não realizaram o devido pagamento das verbas condominiais, cabe ao atual proprietário fazê-lo, pois o débito condominial - repito - tem natureza propter rem. No caso dos autos, a parte autora requer a condenação da Caixa Econômica Federal ao pagamento de cotas condominiais referentes ao apartamento 14 do bloco A do condomínio “Conjunto Habitacional Campo das Pitangueiras” vencidas no período de 01/2022 a 11/2023, bem como aquelas que se vencerem no curso da demanda (vide demonstrativo juntado ao ID 307753134).
Passo à análise do mérito. A certidão do imóvel, apresentada ID 307753133, corrobora as alegações apresentadas pela parte autora, de que a Caixa Econômica Federal é proprietária do imóvel objeto das cotas condominiais ora pleiteadas, consoante matrícula 220.918, perante o 12º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo. A parte ré sustenta que o responsável pelo pagamento das taxas condominiais é o arrendatário, entretanto não junta o contrato de que este imóvel encontra-se arrendado.
Ainda, nenhuma prova foi produzida de que demonstre a existência de promissário devedor e de sua posse do imóvel. Frise-se que a ré sequer providenciou a averbação do respectivo contrato no registro de imóveis. Observo que no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial, o inadimplemento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, configura esbulho possessório que autoriza o a ré (banco arrendador) a propor a competente ação de reintegração de posse (artigo 9º da Lei nº 10.188/2001).
Não é razoável que a ré tolere a inadimplência do promissário devedor por mais de um ano sem tomar medidas cabíveis para reintegração da posse do imóvel, já que a conduta temerária deste também coloca em risco as condições econômicas do condomínio. Veja-se o entendimento da jurisprudência em casos análogos: EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. FUNDO D ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR).
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA. A hipótese em exame não é de alienação fiduciária, regida pela Lei 9.514/97, em que o credor fiduciário, de regra, não responde pelas despesas condominiais enquanto não ocorrer a consolidação da propriedade. O caso é de arrendamento residencial, em que não há transferência da propriedade, tratando-se de situação semelhante à locação. Tratando-se de imóvel de propriedade do FAR, e sendo CEF a operadora do PAR e responsável pelos bens e direitos adquiridos no âmbito do referido programa (artigo 2º da Lei 10.188/2001), responde a referida empresa pública pelas quotas condominiais caso haja inadimplência por parte dos arrendatários, até porque o não pagamento possibilita ao arrendador, por força da legislação de regência e do contrato, a rescisão do pacto.
Precedentes. (TRF4, AC 5002869-26.2020.4.04.7104, QUARTA TURMA, Relator SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, juntado aos autos em 08/04/2021) Assim, com a comprovação de que a parte ré é proprietária do imóvel sobre o qual recaem os encargos condominiais e que foi inerte para providenciar a reintegração de sua posse (em verdade sequer comprovou efetivamente a posse direita do imóvel por terceiro), bem como da certeza e exigibilidade do crédito (vide documentos anexados aos autos, não impugnados pela parte ré), impõe-se a procedência do pedido.
Deixo consignado que, à vista da alteração introduzida pelo Código Civil, o percentual da multa em matéria condominial, a partir de 11/01/2003, passou a ser de até 2% (dois por cento) sobre o débito, nos termos do artigo 1.336, § 1º, do referido diploma legal. Dispositivo
Diante do exposto, resolvo o mérito da controvérsia na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e JULGO PROCEDENTE o pedido para condenar a Caixa Econômica Federal ao pagamento em favor da parte autora das cotas condominiais apontadas neste processo, referentes ao imóvel identificado na petição inicial (apartamento 14 do bloco A do condomínio “Conjunto Habitacional Campo das Pitangueiras” - matrícula 220.918, junto ao 12º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo – ID 307753133).
A parte ré fica condenada ao pagamento das cotas vencidas e não pagas a partir de 01/2022, incluindo-se aquelas que venceram no curso deste processo, limitadas ao trânsito em julgado da sentença ou do acórdão proferido em fase de conhecimento, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil. Os valores das cotas condominiais serão corrigidos monetariamente conforme os índices previstos no Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal, acrescidos de juros moratórios, nos termos do referido manual, bem como de multa de 2% (dois por cento) incidente sobre cada cota mensal.
Sem condenação em custas e em honorários nesta instância. Defiro os benefícios da Justiça Gratuita.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. São Paulo, data da assinatura Letícia Dea Banks Ferreira Lopes Juíza Federal
