PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5111305-85.2023.4.03.6301 / 1ª Vara Gabinete JEF de São Paulo AUTOR: CONJUNTO HABITACIONAL CAMPO DAS PITANGUEIRAS Advogado do(a) AUTOR: JOAO PAULO SARDINHA DOS SANTOS - SP460.542 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a) REU: GIZA HELENA COELHO - SP166349 S E N T E N Ç A
I-
RELATÓRIO
Trata-se de ação ajuizada pelo CONJUNTO HABITACIONAL CAMPOS DAS PITANGUEIRAS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, visando à cobrança de valores de cotas condominiais referente ao período de 10/2021 a 11/2023. Para tanto a parte autora sustenta que a ré é proprietária da unidade imobiliária nº 64, bloco A, integrante do Conjunto Habitacional Campos das Pitangueiras (localizado na Rua Campo das Pitangueiras – Ermelino Matarazzo, São Paulo/SP), registrada junto ao 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, matrícula nº 220.943 (ID 307913948).
Diante do que afirma estar a CEF obrigada a arcar com as despesas referentes as quotas condominiais e demais gastos deste imóvel. Assim, em razão do inadimplemento de sua obrigação pecuniária, referentes às despesas de quotas condominiais de 10/2021 a 11/2023 (ID 307913949), requer a condenação da requerida ao pagamento de tais valores, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e multa de 2%. Citada, a CEF apresentou contestação, arguindo ilegitimidade passiva pois cabe ao credor fiduciário a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais.
No mérito, impugnou as alegações da parte autora, requerendo a improcedência do pedido (ID 319904440).
É o breve relatório.
DECIDO.
II- FUNDAMENTAÇÃO II.1- Preliminares Afasto a preliminar de falta de documentos essenciais à propositura da ação, pois a parte ré teve subsídios suficientes para ofertar a contestação, inclusive no que se refere ao mérito. Uma análise atenta dos autos permite concluir que todos os documentos necessários ao deslinde da controvérsia foram apresentados. No que concerne à legitimidade para o presente feito, preliminar absolutamente relacionada ao mérito e como tal será averiguada.
Passo ao exame do mérito. II.2- Mérito O PAR – Programa de Arrendamento Residencial de que trata a Lei nº 10.188/2001 tem por fim o atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda - iniciativa do Poder Público voltada à efetivação do direito à moradia (art. 6º da Constituição Federal) da população com hipossuficiência econômica. O Programa é gerido pelo Ministério das Cidades e operacionalizado pela Caixa Econômica Federal, a partir de fundo financeiro cuja gestão lhe compete (art. 2º, § 8º).
A participação da ré no Programa, que é remunerada (art. 1º, § 2º), insere-se no esforço de propiciar o acesso à moradia adequada à população vulnerável, de modo que a sua atuação não se limita à facilitação do crédito. Além de adquirir imóveis e arrendá-los às pessoas carentes, à ré CEF compete definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis dirigidos ao FAR ou PAR.
Assim, a CEF figura na relação contratual como proprietária resolúvel do imóvel. Pode a ré, evidentemente, se assim entender, demandar contra o alegado possuidor/detentor do imóvel, exercendo possível direito de regresso. Importa ressaltar, ainda, que os programas Minha Casa Minha Vida, ou PAR (Programa de Arrendamento Residencial) ou FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), não se confundem com um contrato de alienação fiduciária em garantia.
Nesse, o credor fiduciário, que não possui a posse direta do bem imóvel, não responde, antes de eventual consolidação da propriedade, pelas dívidas relativas a taxas condominiais. É o que dispõe o artigo 27, parágrafo oitavo da Lei 9514/97. Por outro lado, o PAR é regulado pela Lei nº 10.188/01 que não contém regra similar. Ademais, a propriedade é de um Fundo Financeiro, criado pela CEF e que não possui personalidade jurídica.
Apenas para arrematar, destaco que neste sentido há entendimento pacificado pelo STJ, conforme julgamento do RESP 1345331/RS, como representativo de controvérsia. A CEF mostra-se como proprietária do imóvel objeto da cobrança, como atestado pelo documento público constante do registro de imóveis. É irrelevante o fato de as prestações condominiais e demais encargos relacionados ao imóvel serem posteriores à data da alienação fiduciária pelo Sr.
Pedro Joaquim Franca, posto que, de acordo com a natureza da obrigação que decorre da propriedade do imóvel, denominada obrigação “propter rem”, nos termos da lei civil, é de responsabilidade sempre do atual proprietário do bem. Aliás, pacífico é o entendimento de que deve figurar no polo passivo de eventual ação de cobrança de débitos condominiais, mesmo que apenas tenha a posse indireta do bem, o sujeito identificado como atual proprietário do imóvel, nos termos da lei civil (portanto, com o correspondente registro do título no cartório de imóveis).
Nesse sentido já decidiu o E. TRF da 3ª Região: E M E N T A PROCESSUAL CIVIL AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TAXAS CONDOMINAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. MANUTENÇÃO DO JULGADO. RECURSO DESPROVIDO. - As taxas condominiais, de fato, constituem obrigação propter rem, ou seja, acompanham o bem imóvel, sendo seu cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem, mesmo quando geradas em momento anterior à transmissão do imóvel. - Conforme dispõe o artigo 22, da Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".
Portanto, na alienação fiduciária em garantia, o imóvel financiado remanesce na propriedade do agente fiduciário, sendo conferida ao devedor apenas a posse direta sobre a coisa dada em garantia, além dos direitos de uso e gozo, até que se verifiquem adimplidas as obrigações do fiduciante. - Possuindo a CEF, enquanto agente fiduciário, a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem sobre o qual recai a cobrança de despesas condominiais, a instituição financeira apresenta legitimidade para figurar no polo passivo da ação, sendo responsável pelo pagamento por todo período. - Inviabilidade do agravo interno quando constatada, de plano, a improcedência da pretensão recursal, mantidos os fundamentos de fato e de direito do julgamento monocrático, que bem aplicou o direito à espécie. - Agravo interno a que se nega provimento. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5032672-48.2023.4.03.0000, Rel.
Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 25/09/2024, DJEN DATA: 01/10/2024) Por óbvio, fica assegurada à CEF ação de regresso contra quem esteja na posse direta do imóvel, na tentativa de reaver o montante despendido em decorrência de eventual condenação. Assim, as chamadas taxas condominiais constituem típica obrigação propter rem, de modo que permanecem aderidas à coisa, ainda que ela seja alienada.
No caso dos autos, a parte autora requer a condenação da Caixa Econômica Federal ao pagamento de cotas condominiais referentes ao apartamento 64 do bloco A do condomínio “Conjunto Habitacional Campo das Pitangueiras” vencidas no período de 10/2021 A 11/2023, bem como aquelas que se vencerem no curso da demanda (vide demonstrativo no ID 307913949). A certidão do imóvel corrobora as alegações apresentadas pela parte autora, de que a Caixa Econômica Federal é proprietária do imóvel objeto das cotas condominiais ora pleiteadas, consoante matrícula 220.943 (ID 307913948), perante o 12º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.
HÁ certeza e exigibilidade do crédito, pois o condomínio autor juntou aos autos as atas das assembleias em que se fixaram os montantes da taxa condominial (Ids 307913950, 307914352, 307914355 e 307914357) e os respectivos boletos (ID 307914360), que não foram especificamente impugnados pela parte ré. Tendo em vista que a obrigação principal de quitar a dívida das cotas em atraso é repassada para o proprietário do imóvel, as obrigações acessórias acompanham aquela, mantendo a obrigação da CEF em quitar integralmente os valores devidos.
A necessidade da correção monetária meramente para a atualização do valor, a necessidade dos juros por ter o capital permanecido longe as mãos de seu titular (no caso o condomínio), e, por fim, a necessidade da multa como ressarcimento e penalidade, restam devidas e não representam ônus extraordinário para o atual proprietário, e sim mera atualização da dívida existente. Por outro lado, não se poderia privar o credor do adimplemento das obrigações acessórias, pois não receberia a integralidade de seus direitos.
Deixo consignado que, à vista da alteração introduzida pelo Código Civil, o percentual da multa em matéria condominial, a partir de 11/01/2003, passou a ser de até 2% (dois por cento) sobre o débito, nos termos do artigo 1.336, § 1º, do referido diploma legal.
III-
DISPOSITIVO
Diante do exposto, resolvo o mérito na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e JULGO PROCEDENTE o pedido para CONDENAR a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL a pagar as cotas condominiais e despesas em atraso, referente ao período de 10/2021 a 11/2023, incluindo-se aquelas que venceram no curso deste processo, limitadas ao trânsito em julgado da sentença ou do acórdão proferido em fase de conhecimento, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil.
Os valores das cotas condominiais serão corrigidos monetariamente desde o não pagamento de cada cota, conforme os índices previstos no Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal, acrescidos de juros moratórios de 1% (um por cento), nos termos do artigo 397 do Código Civil, bem como de multa de 2% (dois por cento) incidente sobre cada cota mensal. Sem condenação em custas e em honorários nesta instância.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. São Paulo, data da assinatura digital.
