Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a)
APELADO: LUCILENE DULTRA CARAM - SP134577-A ADVOGADO do(a) REPRESENTANTE: RODRIGO ANGELO VERDIANI - SP178729-A REPRESENTANTE do(a)
APELADO: ANA MARIA GERMANO MONTEIRO
APELADO: CELSO PONS RODRIGUES, ANA MARIA GERMANO MONTEIRO, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, LUCAS MONTEIRO PONS RODRIGUES, T. M. P. R. REPRESENTANTE: ANA MARIA GERMANO MONTEIRO RELATÓRIO
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL 198 Nº 5000438-61.2019.4.03.6108 RELATOR: ELIANA BORGES DE MELLO MARCELO
Trata-se de ação que visa à anulação do procedimento previsto na Lei 9.514/1997. O autor alega que, por ser casado sob o regime de comunhão universal de bens, sua esposa deveria ter sido intimada, bem como aponta equívoco no valor atribuído ao imóvel no momento da consolidação, o que teria gerado enriquecimento sem causa da instituição financeira. Ao julgar parcialmente procedente o pedido, o juiz: (i) rejeitou a alegação de nulidade do procedimento; (ii) afastou a alegação de enriquecimento ilícito em razão do valor atribuído ao imóvel (iii) determinou que a Caixa Econômica Federal promova novo contrato habitacional para viabilizar a venda direta do imóvel ao autor ou à ex-esposa, com fundamento no art. 27, §§ 2º-B e 3º, da Lei 9.514/1997; (iv) ratificou a decisão que suspendeu os leilões; e (v) reconheceu a sucumbência recíproca, condenando cada parte ao pagamento dos honorários de seus respectivos advogados, sem condenação em custas (ID 279194801). A CEF interpôs apelação, sustentando a regularidade do procedimento extrajudicial e que, uma vez consolidada a propriedade em favor do credor fiduciário, não é mais possível a purgação da mora, sendo cabível apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel (ID 279194811). Custas recursais recolhidas (ID 279194812). Contrarrazões apresentadas (IDs 279194814 e 279194815). É o relatório. VOTO A Juíza Federal Convocada Eliana Marcelo (Relatora): O recurso deve ser conhecido apenas em parte, por ausência de interesse recursal quanto ao reconhecimento da regularidade do procedimento previsto na Lei 9.514/1997 e à alegação de enriquecimento ilícito do credor fiduciário em relação ao valor atribuído ao imóvel na consolidação. Isso porque a sentença já afastou tais alegações deduzidas pelo autor na petição inicial, não havendo impugnação recursal da parte interessada. Assim, quanto a esses pontos, falta interesse recursal à CEF, pois a pretensão já foi acolhida pela sentença. Nesse sentido: REsp n. 2.202.990/RJ, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJEN de 19/12/2025: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DAS COISAS. RECURSO ESPECIAL. FALTA DE INTERESSE RECURSAL. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. (...) II. Razões de decidir 2. Inexiste interesse em recorrer quando a pretensão recursal já está amparada pela decisão recorrida, o que configura ausência de sucumbência. (...).” São incontroversos, portanto, a regularidade do procedimento da Lei 9.514/1997 e a inexistência de enriquecimento sem causa da instituição financeira quanto ao valor atribuído ao imóvel na consolidação. A controvérsia limita-se a verificar o acerto da sentença quanto à determinação de que a CEF promova novo contrato habitacional para viabilizar a venda direta do imóvel ao autor ou à ex-esposa, com fundamento no art. 27, §§ 2º-B e 3º, da Lei 9.514/1997. Antes da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária submetidos à Lei 9.514/1997, admitia-se a purgação da mora não apenas no prazo de 15 dias previsto no art. 26, § 1º, mas também, por força da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei 70/1966, até a assinatura do auto de arrematação. Com a superveniência da Lei 13.465/2017, que introduziu o § 2º-B ao art. 27 da Lei 9.514/1997, afastou-se a aplicação subsidiária do Decreto-Lei 70/1966. Desse modo, uma vez consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, não mais se admite a purgação da mora, assegurando-se ao devedor fiduciante apenas o exercício do direito de preferência para aquisição do imóvel. Tal entendimento foi consolidado no Tema 1.288 do STJ, sendo oportuna a transcrição da ementa que explicita as razões adotadas, aplicáveis ao caso: REsp n. 2.126.726/SP, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, DJEN de 17/12/2025: “RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. TEMA 1288. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.465/2017 A CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DE SUA VIGÊNCIA. RECURSO PROVIDO. 1. Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação anulatória de execução extrajudicial cumulada com pedido de suspensão de leilão e restituição de prazo para purgação da mora, manteve a sentença que permitiu a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, mesmo após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017. 2. A questão em discussão consiste em saber se a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade em momento posterior ao início de vigência. 3. A Lei n. 13.465/2017, ao introduzir o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, alterou o regime jurídico da purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, estabelecendo que, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, não é mais possível a purgação da mora, sendo garantido ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel. 4. A aplicação da Lei n. 13.465/2017 deve considerar a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, sendo irrelevante a data de celebração do contrato. 5. Nos casos em que a consolidação da propriedade ocorre após a entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017 e a mora não foi purgada, aplica-se o regime jurídico da lei nova, assegurando ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência. 6. O acórdão recorrido violou a legislação federal ao restringir a aplicabilidade da Lei n. 13.465/2017 aos contratos firmados após sua vigência, contrariando o entendimento consolidado nesta Corte Superior. 7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a matéria contida no art. 6º da LINDB tem caráter constitucional, sendo inviável sua apreciação em recurso especial. 8. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Tema 1288. 1) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e 2) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. 9. Julgamento do caso concreto: Recurso especial provido para reformar o acórdão de origem e julgar improcedente a ação.” No caso, considerando que a aplicação da Lei 13.465/2017 deve observar a data da consolidação da propriedade e que, no caso, esta ocorreu em 19/11/2015 (ID 14174220, f. 69 – Av. 3), portanto antes de sua vigência, admite-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações regidas pela Lei nº 9.514/1997. Nesse sentido: REsp n. 1.649.595/RS, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe de 16/10/2020: “RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI N. 9.514/1997. (...) PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. 5. Segundo o entendimento do STJ, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, é admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997. 6. Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. ApCiv 0021724-15.2016.4.03.6100, Rel. Des. Fed. RENATO LOPES BECHO, DJEN Data: 22/10/2025: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NULIDADE. PURGAÇÃO DA MORA. CONTRATOS ANTERIORES À LEI Nº 13.465/2017. POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO (...) Tese de julgamento: “1. A ausência de inclusão do arrematante no polo passivo não invalida a ação.” “2. Nos contratos anteriores à Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora pode ser exercida até a assinatura do auto de arrematação.” “3. A consolidação da propriedade fiduciária não implica, por si só, a extinção do contrato de mútuo, devendo ser assegurada ao mutuário a possibilidade de purgação da mora.” Desse modo, diversamente do entendimento da sentença, deve ser reconhecida a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, por se tratar de situação consolidada sob a égide da legislação anterior, não sendo possível compelir a instituição financeira a promover a venda direta do imóvel em seu favor ou em favor de sua ex-esposa. Com efeito, o regime jurídico aplicável não impõe ao credor fiduciário a obrigação de alienar diretamente o bem ao devedor fiduciante após a consolidação da propriedade. A legislação de regência, à época da consolidação, estabelece procedimento próprio para a realização de leilões públicos, sendo indevida a substituição desse rito por determinação judicial que imponha forma diversa de alienação. Assim, a tutela jurisdicional adequada, na hipótese, deve limitar-se ao reconhecimento do direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por ocasião dos leilões a serem designados pela CEF, os quais foram suspensos por força de tutela de urgência, não sendo possível compelir a instituição financeira à celebração de novo contrato ou à venda do imóvel diretamente ao devedor. Não obstante, para fins de delimitação da sucumbência, o pedido deve ser julgado improcedente, pois a pretensão do autor limitava-se ao reconhecimento da nulidade do procedimento de consolidação e do alegado enriquecimento sem causa da instituição financeira, já afastados na sentença, sem impugnação recursal do interessado.
Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso e, nessa extensão, dou-lhe provimento para julgar improcedente o pedido formulado na inicial, assegurando ao devedor fiduciante apenas o direito de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, mediante aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei 70/1966 às operações regidas pela Lei 9.514/1997 (antes da Lei 13.465/2017), observado o prazo de 30 (trinta) dias. a partir da publicação deste julgamento, sob pena de prosseguimento da execução. Em razão do novo desfecho da lide, inverto o ônus da sucumbência, condenando os autores ao pagamento de honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça (art. 98, § 3º). Incabível a majoração prevista no § 11 do art. 85 do CPC, em razão do provimento (Tema 1.059/STJ). Sem condenação em custas, nos termos do art. 4º, II, da Lei 9.289/1996. É como voto. ADITAMENTO AO VOTO Em uma análise mais detida dos autos, verifico a necessidade de apor o presente aditamento ao voto anteriormente proferido, a fim de revisar, com maior rigor jurídico, a conclusão relativa à possibilidade de purgação da mora pela parte devedora fiduciante. No voto original, reconheceu-se ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, com amparo na aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, tendo em vista que a consolidação da propriedade fiduciária ocorreu em 19/11/2015, portanto antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017. Todavia, ponderando mais aprofundadamente a questão, constata-se que a conclusão adotada merece ser revista. Isso porque, embora a consolidação tenha se dado sob o regime anterior, o leilão e a eventual arrematação do imóvel, atos pelos quais se consumaria a transferência definitiva do bem a terceiro, somente serão realizados já sob a plena vigência da Lei nº 13.465/2017. É essa a norma que rege o ato futuro, e é ela que deve ser aplicada para disciplinar os direitos do devedor fiduciante no momento do leilão. A Lei nº 13.465/2017, em vigor desde 11 de julho de 2017, alterou substancialmente o regime jurídico da alienação fiduciária de bem imóvel ao introduzir o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Com essa alteração, afastou-se definitivamente a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, e ficou estabelecido que, consolidada a propriedade fiduciária, não mais se admite a purgação da mora, sendo assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência. O ponto central deste aditamento reside na seguinte constatação: embora a consolidação da propriedade tenha ocorrido antes da Lei nº 13.465/2017, os leilões foram suspensos por tutela de urgência e, portanto, ainda não foram realizados. A arrematação do bem, ato consumativo do procedimento expropriatório extrajudicial, ocorrerá, necessariamente, já sob a vigência da nova lei. Nesse cenário de transição normativa, a aplicação do direito intertemporal impede que se confira ao devedor, sob o fundamento de que a consolidação ocorreu antes de 2017, o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação. Fazê-lo importaria na aplicação ultra-ativa de um regime jurídico já revogado para reger ato jurídico futuro, o leilão e a eventual arrematação, que se realizará sob a égide da lei nova. Com efeito, a purgação da mora após a consolidação, nos moldes do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, constituiria um ato praticado no presente, sob a vigência da Lei nº 13.465/2017, cujo ordenamento expressamente não mais a admite. O ato jurídico perfeito que o regime anterior poderia proteger, consistente na efetiva purgação da mora antes da lei nova, simplesmente não se consumou. Portanto, não há direito adquirido à purgação da mora a ser preservado. O art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, inserido pela Lei nº 13.465/2017, dispõe que, após a consolidação da propriedade fiduciária, o devedor fiduciante somente poderá adquirir o imóvel exercendo seu direito de preferência: Art. 27, § 2º-B (Lei nº 9.514/1997, incluído pela Lei nº 13.465/2017): “Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos” O dispositivo é claro: após a consolidação, o que se assegura ao devedor é o direito de preferência para adquirir o imóvel até o segundo leilão, e não o direito de purgar a mora e retomar o contrato. Sendo essa a norma em vigor no momento em que o leilão será designado e realizado, é ela que deve reger a relação jurídica nesse estágio. A matéria foi definitivamente pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.288 (REsp nº 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, DJen de 17.12.2025), fixando teses de observância obrigatória: Tema 1.288 do STJ (REsp nº 2.126.726/SP): “1) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e 2) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.” A tese fixada pelo STJ é precisa ao estabelecer que a proteção do regime anterior, com a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, somente se aplica quando a mora já foi efetivamente purgada, configurando ato jurídico perfeito consumado antes da lei nova. No caso dos autos, a mora não foi purgada. O devedor fiduciante quedou-se inerte durante todo o procedimento, e os leilões foram suspensos por provimento judicial sem que tenha havido purgação. Portanto, não se está diante de ato jurídico perfeito a ser preservado. A proteção da tese 1 do Tema 1.288 pressupõe a efetiva purgação consumada sob o regime anterior, o que não ocorreu. Logo, o que se tem é exatamente a hipótese da tese 2: propriedade consolidada e mora não purgada, situação em que a Lei nº 13.465/2017 assegura ao devedor tão somente o direito de preferência. Nesse mesmo sentido, o REsp nº 1.649.595/RS (Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 16.10.2020) já havia assentado que, com a superveniência da Lei nº 13.465/2017: STJ, REsp nº 1.649.595/RS: “não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária.” A orientação ora adotada encontra plena correspondência no julgamento da Apelação Cível nº 5003727-31.2021.4.03.6108 (Rel. Alessandro Diaféria – julgado em 28/04/2026), que versa sobre hipótese análoga e fixou a seguinte tese de julgamento: ApCiv nº 5003727-31.2021.4.03.6108 (Rel. ALESSANDRO DIAFÉRIA): “ (...) 3. A Lei nº 13.465/2017 alterou o art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 e afastou a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 aos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, restringindo o prazo para purgação da mora ao período anterior à averbação da consolidação da propriedade. 4. Após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, o devedor fiduciante não pode mais purgar a mora, restando-lhe apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel mediante pagamento integral da dívida e das despesas decorrentes. 5. A jurisprudência do STJ confirma que, após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária, não se admite a purgação da mora, sendo assegurado ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do bem. 6. A jurisprudência do TRF da 3ª Região adota o critério da data da manifestação de vontade do devedor para definir a legislação aplicável, de modo que, ocorrendo tal manifestação após a vigência da Lei nº 13.465/2017, aplica-se a nova disciplina legal. 7. No caso concreto, embora o contrato tenha sido celebrado antes da nova lei, a tentativa de purgação da mora ocorreu apenas em 2021, quando já vigente a Lei nº 13.465/2017, e após a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, o que inviabiliza a purgação da mora.” Naquele caso, a consolidação interesse em purgar a mora ocorreu sob a plena vigência da Lei nº 13.465/2017, e o recurso foi desprovido, reconhecendo-se ao devedor apenas o direito de preferência. A diferença em relação ao presente caso é apenas temporal quanto à consolidação, mas a conclusão jurídica deve ser a mesma: sendo os leilões ainda não realizados e devendo ocorrer sob a vigência da Lei nº 13.465/2017, a disciplina aplicável ao devedor fiduciante limita-se ao direito de preferência. Diante da fundamentação expendida, os seguintes efeitos decorrem do presente aditamento: (i) Fica afastada a conclusão do voto original que reconhecia ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Esse direito não foi exercido antes da vigência da Lei nº 13.465/2017 e, portanto, não se consolidou como ato jurídico perfeito; (ii) O devedor fiduciante terá assegurado, exclusivamente, o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, para adquirir o imóvel pelo valor da dívida somado aos encargos e despesas legais, até a data de realização do segundo leilão; (iii) Os leilões a serem designados pela Caixa Econômica Federal deverão observar e resguardar o direito de preferência do devedor fiduciante, garantindo-lhe oportunidade de exercê-lo até o momento da arrematação do bem no segundo leilão, sob pena de nulidade do procedimento; (iv) Não é possível ao Poder Judiciário compelir a instituição financeira à celebração de novo contrato habitacional ou à venda direta do imóvel ao devedor fiduciante, por constituir faculdade exclusiva do credor fiduciário. Pelo exposto neste aditamento, revejo e complemento o voto anteriormente proferido para consignar que, muito embora a consolidação da propriedade fiduciária tenha ocorrido em 19/11/2015, sob o regime anterior à Lei nº 13.465/2017, a mora não foi purgada naquele período, e os leilões somente serão realizados sob a vigência da lei nova. Inexistindo ato jurídico perfeito a ser preservado, aplica-se integralmente o regime da Lei nº 13.465/2017, nos termos do Tema 1.288 do STJ. Assim, o recurso da Caixa Econômica Federal deve ser integralmente provido para julgar improcedente o pedido formulado na inicial, reconhecendo-se ao devedor fiduciante, tão somente, o direito de preferência para aquisição do imóvel, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, até a realização do segundo leilão a ser designado pela credora fiduciária, vedada a purgação da mora e indevida qualquer determinação judicial que imponha a celebração de novo contrato ou a venda direta do bem. Os demais fundamentos e dispositivos do voto original ficam mantidos no que não conflitarem com as alterações ora introduzidas, especialmente no que toca ao reconhecimento da regularidade do procedimento de consolidação e à ausência de enriquecimento sem causa. É como voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PROCEDIMENTO EXTRACONTRATUAL DA LEI Nº 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE ANTERIOR À LEI Nº 13.465/2017. AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA. REALIZAÇÃO FUTURA DOS LEILÕES SOB A ÉGIDE DA LEI NOVA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO DEVEDOR FIDUCIANTE. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO JUDICIAL DE NOVO CONTRATO OU VENDA DIRETA DO IMÓVEL. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que, em ação voltada à anulação de procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, julgou parcialmente procedente o pedido para determinar que a instituição financeira promovesse novo contrato habitacional para viabilizar a venda direta do imóvel ao autor ou à sua ex-esposa, com fundamento no art. 27, §§ 2º-B e 3º, da Lei nº 9.514/1997, além de ratificar a suspensão dos leilões. A sentença também rejeitou as alegações de nulidade do procedimento por ausência de intimação da esposa do autor, casado sob o regime de comunhão universal de bens, e de enriquecimento sem causa decorrente do valor atribuído ao imóvel na consolidação da propriedade fiduciária. A Caixa Econômica Federal sustenta a regularidade do procedimento extrajudicial e afirma que, consolidada a propriedade fiduciária em favor do credor, não é mais possível a purgação da mora, sendo assegurado ao devedor apenas o exercício do direito de preferência para aquisição do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se, após a consolidação da propriedade fiduciária ocorrida antes da Lei nº 13.465/2017, o devedor fiduciante ainda pode purgar a mora quando os leilões não foram realizados e ocorrerão sob a vigência da lei nova; (ii) verificar se o Poder Judiciário pode compelir a instituição financeira a celebrar novo contrato habitacional ou realizar venda direta do imóvel ao devedor fiduciante. III. RAZÕES DE DECIDIR A Lei nº 13.465/2017 introduziu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 e afastou a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, estabelecendo que, após a consolidação da propriedade fiduciária, o devedor fiduciante não pode mais purgar a mora, restando-lhe apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão. Embora a consolidação da propriedade fiduciária tenha ocorrido antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, os leilões foram suspensos por decisão judicial e ainda não foram realizados, de modo que o ato consumativo do procedimento expropriatório ocorrerá sob a vigência da lei nova. O direito intertemporal impede a aplicação ultra-ativa do regime anterior para disciplinar ato jurídico futuro, inexistindo direito adquirido à purgação da mora quando esta não foi efetivamente exercida antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 1.288 (REsp nº 2.126.726/SP), fixou a tese de que, após a vigência da Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que a propriedade fiduciária esteja consolidada e a mora não tenha sido purgada, o devedor fiduciante possui apenas o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. A jurisprudência do STJ também reconhece que, consolidada a propriedade fiduciária em favor do credor, descabe a purgação da mora, assegurando-se ao devedor apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel. O Poder Judiciário não pode impor ao credor fiduciário a celebração de novo contrato habitacional ou determinar a venda direta do imóvel ao devedor, por se tratar de faculdade exclusiva da instituição financeira. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido para julgar improcedente o pedido inicial, reconhecendo-se ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão. Tese de julgamento: Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária e inexistindo purgação da mora anteriormente consumada, o devedor fiduciante possui apenas o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. A realização futura dos leilões sob a vigência da Lei nº 13.465/2017 afasta a aplicação do regime anterior que admitia purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária. O Poder Judiciário não pode compelir o credor fiduciário a celebrar novo contrato habitacional ou realizar venda direta do imóvel ao devedor fiduciante. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, art. 27, §§ 2º-B e 3º; Lei nº 13.465/2017; Decreto-Lei nº 70/1966, art. 34. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, Tema Repetitivo nº 1.288, DJen de 17.12.2025; STJ, REsp nº 1.649.595/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 16.10.2020; TRF3, ApCiv nº 5003727-31.2021.4.03.6108, Rel. Des. Fed. Alessandro Diaféria, j. 28.04.2026. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ELIANA BORGES DE MELLO MARCELO Relatora do Acórdão