Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
AUTOR: CINTIA HUPALO DA SILVA Advogados do(a)
AUTOR: EMELY APARECIDA GONCALVES DE OLIVEIRA - SP407908, VICENTE FAUSTO DA SILVA FILHO - SP373170
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a)
REU: ALCIDES NEY JOSE GOMES - MS8659, CHRISTIANO CARVALHO DIAS BELLO - SP188698, CLAUDIO YOSHIHITO NAKAMOTO - SP169001, MARIA FERNANDA SOARES DE AZEVEDO BERE MOTTA - SP96962, MARIA MERCEDES OLIVEIRA FERNANDES DE LIMA - SP82402 D E C I S Ã O
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001086-02.2018.4.03.6100 / 13ª Vara Cível Federal de São Paulo
Trata-se de ação pelo procedimento comum, aforada por CINTIA HUPALO DA SILVA em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, com pedido de tutela provisória de urgência, cujo objeto é a suspensão dos pagamentos de parcelas objeto de contrato imobiliário, até o provimento final nesta demanda, com a diminuição dos respectivos juros. O pedido de tutela de urgência foi inicialmente indeferido pela decisão de ID 190449520. Pela petição de ID 313810096, a autora requer nova tutela de urgência para que a requerida não realize o leilão do imóvel, possibilitando-se a retomada dos pagamentos mediante do envio dos boletos para quitação do débito, sobretudo a fim de resguardar o resultado útil da presente demanda. É o relatório, no essencial. Decido. Com efeito, dentro do exame sumário e inaugural próprio da análise do pedido de concessão da tutela provisória (arts. 294 e seguintes do CPC), não vislumbro a plausibilidade do direito invocado para autorizar a concessão da medida pleiteada, nos seguintes termos. A parte autora firmou contrato para financiamento do imóvel descrito na inicial e o alienou fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, transferindo, desta forma, a propriedade resolúvel à ré (ID 4166308). É necessário atentar que ao contratar as partes criam expectativas umas em relação às outras, inclusive no que tange à alocação dos riscos incorridos no negócio. Daí ser legítimo presumir que, uma vez celebrado o pacto, as partes passam a ocupar posição melhor do que aquela anterior. Caso contrário, não teriam contratado. A revisão contratual pelo Poder Judiciário deve ser medida excepcional. Sua banalização gera invariavelmente um ambiente institucional de incerteza em prejuízo da segurança jurídica, da clareza das regras e da certeza de sua aplicação, o que, em última análise, inibe o florescimento econômico. Não é por outra razão que a obrigatoriedade dos contratos é protegida pelo art. 5º, XXXVI, da Constituição de 1988. Antes de ser uma proteção ao indivíduo, é uma proteção à própria coletividade que, indiscutivelmente, se beneficia das trocas voluntárias embasadas nos contratos, cuja confiabilidade em sua observância é a pedra angular de todo o sistema. Logo, apenas quando induvidosamente presentes um dos vícios do consentimento, tais como o erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão, fraude ou simulação (arts. 138 e seg. do Código Civil) ou, ainda, a abusividade prevista em vários dispositivos do Código de Defesa do Consumidor (art. 6º, V; 39, V e 51, IV), é que fica autorizada a intervenção judicial. É certo que, em se tratando do Sistema Financeiro da Habitação, diversas normas de ordem pública limitam a disponibilidade das partes. Mas, uma vez celebrado o pacto, sendo as partes maiores e capazes, o que acima foi dito quanto à possibilidade de revisão contratual prevalece, ou seja, a revisão terá lugar apenas quando ficar evidenciada a não observância da lei ou norma de ordem pública. Não se ignora que a jurisprudência entende pela aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos bancários (Súmula 297 do STJ). No entanto, tal fato, por si só, não autoriza, dentre outras medidas, a inversão do ônus da prova, mesmo em se tratando de contrato de adesão. Conforme elucidativo precedente do E. TRF da 2ª Região: “O simples fato de o contrato firmado entre as partes constituir contrato de adesão não denota indícios de abusividade por parte da CEF. A alegação genérica de que o contrato de adesão rompe o equilíbrio entre as partes com a cobrança de encargos manifestamente abusivos, não tem o condão de afastar a validade de nenhuma cláusula contratual” (TRF-2ª Região, 7ª Turma Especializada, AC 599049, DJ 21/07/2014, Rel. Des. Fed. Alexandre Libonati de Abreu). Aliás, conforme vem decidindo o STJ, a inversão do ônus da prova somente deve ser deferida em casos de verificação da verossimilhança das alegações da parte, de sua hipossuficiência ou da maior facilidade na obtenção da prova. Nesse sentido, dentre outros: “A inversão do ônus da prova fica a critério do juiz, a partir do exame da verossimilhança da alegação do consumidor e de sua hipossuficiência, aspectos que se relacionam ao conjunto fático-probatório dos autos delineado nas instâncias ordinárias, cujo reexame é vedado em sede especial, conforme disposto na Súmula nº 7/STJ. 4. Agravo regimental não provido” (STJ, 3ª Turma, AGA 1203259, DJ 13/12/2012, Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cuevas). Ademais, a hipossuficiência que autorizaria a inversão do ônus pretendida é a jurídica, consistente na impossibilidade material daquela produzir as referidas provas, por se encontrarem essas em poder exclusivo da outra parte, o que não se vê nestes autos. Não há que se confundir vulnerabilidade com hipossuficiência, sendo aquela de direito material e essa de direito processual, sendo que, invocada a inversão com escora no CDC, o exame da possibilidade será ope judicis (pelo juiz, no caso concreto) e não ope legis (pela lei). Nos termos do contrato celebrado entre as partes, a alienação fiduciária em garantia segue o disposto nos artigos 22 e seguintes da Lei nº 9.514/97. Nesse sentido, respeitado o prazo de carência estabelecido, decorrido o prazo de 15 (quinze) dias sem que ocorra a purgação da mora, será efetivada a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal. Uma vez consolidada a propriedade, deverá o imóvel ser alienado pela Caixa a terceiros, consoante contratualmente disposto. No caso em questão, pelos documentos apresentados, não se verifica qualquer irregularidade ou descumprimento do contrato por parte da Caixa. Ressalto, por oportuno, que diferentemente da constituição de mora anterior à consolidação da propriedade fiduciária, a comunicação das datas para realização de leilões não precisa ser realizada por meio de notificação extrajudicial, certificada por oficial de registro de imóveis ou tabelião de títulos e documentos, bastando a entrega de correspondência no endereço do contrato. Desta forma, dentro desta análise prefacial, reputo como ausente a verossimilhança das alegações ante a inexistência de comprovação de que não teriam ocorrido regularmente as notificações para constituição de mora ou para a realização de leilões. Cabe anotar, entretanto, que a partir da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, que inseriu diversos dispositivos à Lei nº 9.514/1997, dentre os quais o § 2º-B do art. 27, restou superada qualquer controvérsia acerca da possibilidade do devedor fiduciante remir o imóvel alienado, mediante o pagamento integral do débito, acrescido das despesas pela cobrança e leilão, bem como das custas e emolumentos pela consolidação da propriedade fiduciária. Aliás, antes mesmo da edição do aludido diploma legal, a jurisprudência já entendia que, muito embora a Lei nº 9.514/1997 fixe o prazo de 15 (quinze) dias para o pagamento das parcelas em atraso (art. 26, § 1º), nos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação, é possível a purgação da mora pelo devedor, mesmo após a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário. Assim, é de se concluir que a parte autora possui o direito à purgação da mora até o momento da assinatura de eventual auto de arrematação do imóvel ofertado em hasta pública. No entanto, em decorrência da inadimplência e da consolidação da propriedade do imóvel, a dívida está vencida por antecipação, nos termos contratados, e, consequentemente, o saldo devedor total é exigível, inclusive para fim de purgação da mora. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DEPÓSITO. RECURSO DESPROVIDO. - Tendo a impontualidade no pagamento das prestações ensejado o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, não consta, nos autos, evidências de que a instituição financeira não tenha tomado as devidas providências para tanto, nos termos do art. 26, da Lei 9.514/97, não verifico, ab initio, abusividade no reajuste das prestações. - Não comprovado o descumprimento de cláusulas contratuais, a mera discussão judicial da dívida não é suficiente para afastar a mora. - Somente obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a realização do último leilão, data da arrematação, na forma do art. 34, do DL 70/66, desde que cumpridas todas as suas exigências, dispositivo aplicável por analogia, conforme autorizado no inc. II, do art. 39 da Lei 9.514. - O Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos representativos da controvérsia, assentou a possibilidade de suspender a execução extrajudicial, independentemente de caução ou do depósito de valores incontroversos, e de obstar a inscrição do nome dos mutuários junto ao serviço de proteção ao crédito, desde que preenchidos os requisitos que estabelece para que haja o deferimento dos requerimentos, os quais não se encontram presentes na situação em tela. - Agravo de Instrumento desprovido. (TRF - 3ª Região, 2ª Turma, AI nº 5008195-34.2018.403.0000, DJ 13/06/2018, Rel. Des. Fed. Luiz Alberto de Souza Ribeiro, grifei). Isto posto, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA, ficando ressaltado o direito da autora de purgar a mora por meio da quitação integral da dívida perante a requerida, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, desde que anteriormente à assinatura de eventual auto de arrematação do imóvel objeto da lide. Intimem-se. São Paulo, data da assinatura no sistema.