Procedimento Comum Cível 5020834-54.2017.4.03.6100 - TRF3

Procedimento Comum Cível 5020834-54.2017.4.03.6100 - TRF3 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: JAILSON GABRIEL DE ARAUJO, ADRIANA GONCALVES DE ARAUJO Advogado do(a) AUTOR: ANDREIA BATISTA DE OLIVEIRA - SP370229 Advogado do(a) AUTOR: ANDREIA BATISTA DE OLIVEIRA - SP370229 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA Advogado do(a) REU: FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471-A Advogado do(a) REU: FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471-A SENTENÇA PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5020834-54.2017.4.03.6100 / 5ª Vara Cível Federal de São Paulo Trata-se de ação pelo procedimento comum ajuizada por Jailson Gabriel de Araújo e Adriana Gonçalves de Araújo originariamente em face da Caixa Econômica Federal, buscando a anulação do procedimento extrajudicial de execução de imóvel localizado na Av. Ourives, 530, Bloco 6, AP71, Jardim São Savério, São Paulo/SP, CEP 04194-260. De acordo com o relato da petição inicial, em 07.06.2010 os autores firmaram contrato de financiamento do imóvel com a CEF. No entanto, pararam de pagar as parcelas a partir de 07.02.2016, após o desemprego simultâneo do casal. Com o crescimento da dívida e a negativa de renegociação, em fevereiro de 2017, ainda inadimplentes, os autores receberam notificação do 4º Ofício de Registro de Imóveis, por meio do qual lhes foi cobrada a totalidade da dívida, no valor de R$22.438.96. Temendo perder o imóvel, os autores foram a agência da CEF na tentativa de renegociar a dívida, mas a proposta oferecida não foi aceita pelo banco, ensejando o ajuizamento desta ação. Sustentam que a execução extrajudicial do contrato é inconstitucional, por configurar autotutela da pretensão executória do credor, em violação à inafastabilidade de jurisdição, ao devido processo legal, bem como à ampla defesa e ao contraditório. Oferecem como proposta de pagamento R$15.000,00 mediante depósito judicial e R$10.894,03 em 24 parcelas. Citada, a CEF apresentou contestação em ID 3729256, sustentando a legalidade do procedimento de execução extrajudicial e a impossibilidade de purgação da mora. Posteriormente, foi determinada a inclusão da Empresa Gestora de Ativos - Emgea no polo passivo, em substituição à Caixa Econômica Federal (ID 42687474). É o relatório. Decido. Primeiramente, é necessário consignar que embora haja notícia de que o imóvel foi arrematado em leilão, o negócio foi desfeito após desistência dos arrematantes, permanecendo a propriedade com a parte ré (ID 4305284 e 4945055). Mostra-se portanto regular a composição do polo passivo do feito sem a presença dos arrematantes, considerando que, com a desistência do negócio, inexiste litisconsórcio necessário (art. 114, CPC). Quanto às tentativas de acordo, observo que todas restaram frustradas, por diversos motivos (não aceitação da parte, impossibilidade de utilização do saldo do FGTS, decurso de prazo da proposta etc.), tendo a parte autora inclusive requerido o julgamento do feito (ID 168543934), de modo que passo ao exame do mérito. Na petição inicial, a parte autora expõe sua pretensão baseando-se apenas nas alegações de inconstitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial. Posteriormente, nas petições de ID 3232963 e 3403227, apresentadas antes da citação da parte ré, a parte autora susentou que houve purgação da mora, ante o pagamento de R$25.894,03 em 30 de outubro de 2017. Dessa forma, as alegações dos autores baseiam-se na inconstitucionalidade da execução extrajudicial e na purgação da mora, situação que impediria o prosseguimento da execução. 1. Inconstitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial As partes firmaram contrato de compra de imóvel residencial no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (ID 3175003). Na hipótese destes autos, o procedimento de execução extrajudicial é regulado pela Lei 9.514/97. Tal procedimento é constitucional e não viola a inafastabilidade da jurisdição, o devido processo legal e a ampla defesa, na medida em que os mutuários possuem meios processuais de impugnar a execução extrajudicial, tanto é que ajuizaram esta ação buscando afastar as supostas ilegalidades presentes no procedimento adotado pela instituição financeira. Nesse sentido: PROCESSO CIVIL - SFH - DECRETO-LEI 70/66 - CONSTITUCIONALIDADE - COMPATIBILIDADE COM O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 1. A constitucionalidade do Decreto-Lei 70/66 está pacificada no Supremo Tribunal Federal por ser compatível com o devido processo legal, contraditório e inafastabilidade da jurisdição na medida em que resta intocável a possibilidade do executado, não somente participar da própria execução, mas também sujeitá-la ao controle jurisdicional. 2. O Código de Defesa do Consumidor não revogou ou proibiu a execução extrajudicial, o que afasta a alegação de incompatibilidade com o Decreto-Lei no 70/66. 3. Apelação da parte autora desprovida”. (Tribunal Regional Federal da 3a Região, AC 00134838420094036104, relator Desembargador Federal Mauricio Kato, Quinta Turma, DJF3 Judicial 1 21/03/2017). 2. Purgação da mora A parte autora sustenta que a mora pode ser purgada até a arrematação do imóvel, situação que ainda não foi noticiada nestes autos, considerando que os arrematantes desistiram do negócio. Afirma ainda que a instituição financeira violou o art. 36 do Decreto-Lei 70/66, que dispõe: Art 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acôrdo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos: I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente fiduciário; II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação. A redação originária do art. 39, II da Lei 9.514/97 previa a aplicação subsidiária do Decreto-Lei 70/66 aos procedimentos de execução extrajudicial. No entanto, com a alteração promovida pela Lei 13.465/17, a aplicação do diploma foi restringida aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca, situação em que não se enquadra o imóvel objeto desta ação. Resta assim verificar a aplicabilidade do Decreto-Lei 70/66 ao caso destes autos. A jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 3ª firmou-se no sentido da inaplicabilidade do art. 34 do Decreto-Lei 70/66 nos casos em que o devedor manifesta seu desejo de purgar a mora quando já em vigor a Lei 13.465/17: APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. [...] - Com base na redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Com as alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 e no art. 39, ambos da Lei nº 9.514/1994, a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o apenas exercício do direito de preferência em leilão (até da data do segundo leilão). - Sobre a controvérsia de direito intertemporal, em meu entendimento, contratos de trato sucessivo estão sujeitos à garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5º, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 se aplicam às intimações pessoais feitas para purgação da mora após sua publicação (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando a retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), pois até então o devedor-fiduciário era comunicado para regularizar a pendência no período de aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Todavia, curvo-me ao entendimento deste E.TRF, segundo o qual o marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017 é momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao devedor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial). - A parte autora foi intimada para purgar a mora, porém deixou transcorrer in albis o prazo para liquidar sua dívida atrasada. Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Também restou comprovada a notificação acerca da data do leilão extrajudicial, cumprindo a exigência do art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997. - Em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabia à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. - Apelação não provida. (ApCiv - Apelação Cível/SP 5000171-11.2019.4.03.6134, Relator Desembargador Federal Jose Carlos Francisco, 2ª Turma, 13/12/2021, DJEN 16/12/2021 - grifei) Já o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o marco temporal para aplicação da Lei 13.465/17, e, consequentemente, da inaplicabilidade do art. 34 do Decreto-Lei 70/66 ao caso dos autos, é a data em que houve a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI N. 9.514/1997. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. APELAÇÃO. DESERÇÃO AFASTADA. EFETIVA COMPROVAÇÃO DO PREPARO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INOBSERVÂNCIA. MERA IRREGULARIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. [....] 5. Segundo o entendimento do STJ, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, é admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997. 6. Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. 7. Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. 8. O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário. 9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1649595/RS, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020 - grifei) A Lei 13.465/17 foi publicada em 11.07.2017, entrando em vigor na mesma data (art. 108). De acordo com os documentos juntados a estes autos, após intimada para purgar a mora (ID 3175012), a parte autoradeixou transcorrer em branco o prazo. Apresentou apenas solicitação para pagamento parcial do valor devido, conforme e-mail de ID 3153982, no qual propõe a incorporação do restante do débito ao saldo devedor, situação que não configura purgação da mora. Dessa forma, pode-se considerar que apenas com o ajuizamento desta ação, em 24.10.2017, a parte autora demonstrou o interesse de purgar a mora, por meio do “depósito em Juízo do valor integral da dívida” (ID 3201988). Nessa data já vigorava a Lei 13.465/17, sendo por essa ótica inaplicável, portanto, o art. 36 do Decreto-Lei 70/66. Ainda que, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, seja considerada a data de consolidação da propriedade como marco temporal para definir a aplicação da Lei 13.465/17, a conclusão a que se chega é a mesma. Isso porque a consolidação da propriedade do imóvel objeto desta ação ocorreu em 28.07.2017, conforme matrícula juntada em ID 3202011. Logo, considerando que a Lei 13.465/17 entrou em vigor em 11.07.2017, à data em que consolidada a propriedade do imóvel em nome da Caixa Econômica Federal (28.07.2017) já era inaplicável à hipótese a possibilidade de purgação da mora até a arrematação do imóvel, restando à parte autora apenas o direito de preferência. Por fim, anoto que, ainda que se ignorassem as mudanças promovidas pela Lei 13.465/17 e sua aplicabilidade ao caso destes autos, não houve notícia de pagamento ou consignação das parcelas que venceriam desde o ajuizamento da ação se o contrato se mantivesse ativo, tampouco dos R$33.274,00, relativos às despesas de execução e manutenção do imóvel (ID 43806921), de modo que não há como se reconhecer que os autores purgaram a mora. 3. Depósito/transferência realizado pela parte autora Quanto ao destino do valor pago pela parte autora, observo que há inconsistências sobre o paradeiro do montante. Isso porque primeiramente houve notícia da realização do depósito, com a juntada de guia de depósito judicial (ag. 0265, op. 005, conta 86406380-9) em ID 3235287. No entanto, a guia não continha autenticação bancária, não servindo para comprovar o depósito. Após, a parte autora informou a realização efetiva do depósito, apresentando comprovante de transferência em favor da Caixa Econômica Federal (ID 4305348), o qual, contudo, foi endereçado à agência "0000" e à conta corrente "0000000000000". Logo, não há comprovação de que o valor transferido pela parte autora à Caixa Econômica Federal foi efetivamente direcionado à conta judicial vinculada a estes autos, sendo necessário solicitar à CEF extrato e saldo atualizado da conta 86406380-9. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido. Custas pelos autores. Condeno a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, CPC), devendo ser observada a gratuidade de justiça deferida em ID 3159755. Com o trânsito em julgado, proceda-se ao necessário à devolução aos autores do valor depositado/transferido, se verificado que se encontra depositado na conta 86406380-9 ou incorporado diretamente à CEF (transferência direta), e arquivem-se os autos. Registre-se. Intimem-se. São Paulo, data da assinatura eletrônica. Tiago Bitencourt De David Juiz Federal Substituto

12/01/2022, 00:00

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Partes do Processo(103)

Arquivado Definitivamente

Juntada de certidão

Transitado em Julgado em 20/09/2022

Decorrido prazo de JAILSON GABRIEL DE ARAUJO em 08/11/2022 23:59.

Decorrido prazo de Empresa Gestora de Ativos - EMGEA em 08/11/2022 23:59.

Decorrido prazo de ADRIANA GONCALVES DE ARAUJO em 08/11/2022 23:59.

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 08/11/2022 23:59.

Publicado Despacho em 27/10/2022.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 26/10/2022

Expedição de Outros documentos.

Juntada de certidão

Juntada de certidão

Juntada de certidão

Juntada de ato ordinatório

Determinada a expedição de ofício de transferência eletrônica

Todas as movimentações(330)

Todos os documentos(56)