Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELANTE: FLAVIO SCOVOLI SANTOS - SP297202-A
APELADO: MARIA CRISTINA NICOLAI SILVA Advogados do(a)
APELADO: JOSE ROBERTO VALEZIN NETTO - SP361101-A, LUIS AUGUSTO PENTEADO DE CAMARGO OLIVEIRA - SP144351-A OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5006937-55.2019.4.03.6110 RELATOR: Gab. 42 - DES. FED. RENATA LOTUFO
APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELANTE: FLAVIO SCOVOLI SANTOS - SP297202-A
APELADO: MARIA CRISTINA NICOLAI SILVA Advogados do(a)
APELADO: JOSE ROBERTO VALEZIN NETTO - SP361101-A, LUIS AUGUSTO PENTEADO DE CAMARGO OLIVEIRA - SP144351-A OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O A Exma. Sra. Desembargadora Federal Renata Lotufo (relatora):
APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELANTE: FLAVIO SCOVOLI SANTOS - SP297202-A
APELADO: MARIA CRISTINA NICOLAI SILVA Advogados do(a)
APELADO: JOSE ROBERTO VALEZIN NETTO - SP361101-A, LUIS AUGUSTO PENTEADO DE CAMARGO OLIVEIRA - SP144351-A OUTROS PARTICIPANTES: V O T O A Exma. Sra. Desembargadora Federal Renata Lotufo (relatora): A presente demanda versa a respeito de pedido de cancelamento da garantia hipotecária que recai sobre 10 unidades isoladas no empreendimento Condomínio Edifício Atrium Residence. De início, cumpre ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça já possui entendimento sumulado sobre o tema, no qual transcrevo a seguir: Súmula nº 308. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Pelo exposto, caso o adquirente tenha cumprido com as suas obrigações é resguardado o seu direito de obter a liberação da hipoteca que recai sobre o imóvel, não sendo atingido pelo compromisso firmado entre construtora e agente financeiro. A intenção do Colendo Tribunal é a de proteger o adquirente de boa-fé, obrigando-o apenas pelo pagamento da sua dívida, sem responder com o seu imóvel pela dívida assumida entre a construtora e a instituição financeira. Todavia, a jurisprudência do próprio Superior Tribunal de Justiça já determinou que a Súmula nº 308 se aplica apenas às hipotecas que recaiam sobre imóveis residenciais, isto é, não incide em contrato de imóveis comerciais. Neste sentido: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. 1. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA SOBRE UNIDADE OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. NÃO APLICAÇÃO DO DISPOSTO NA SÚMULA N. 308/STJ. 2. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA. DECISÃO ULTRA PETITA NÃO CONFIGURADA. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Casa orienta que o entendimento cristalizado na Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipotecas que recaiam sobre imóveis residenciais, afastando-se, por conseguinte, a incidência do respectivo verbete sumular quando a citada garantia recair sobre imóvel comercial, como no caso dos autos. 1.1. De fato, "mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial, como é a situação dos autos. Precedentes" (AgInt no AgInt no REsp 1.682.434/PR, Rel. Ministro Lázaro Guimarães, Desembargador Convocado do TRF 5ª Região, Quarta Turma, julgado em 28/11/2017, DJe 4/12/2017). 2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não há falar em julgamento ultra ou extra petita quando o julgador, mediante interpretação lógico-sistemática, examina a petição apresentada pelo insurgente como um todo. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.844.770/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 8/2/2021, DJe de 12/2/2021.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeira de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial. 2. É válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019, DJe de 6/11/2019.) Colaciono, ainda, entendimentos desta E. Corte: APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. SÚMULA 308 STJ. INAPLICABILIDADE. - O STJ editou a Súmula 308, consolidando o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. - Contudo, conforme julgados do próprio C. STJ, tal Súmula se aplica apenas aos contratos firmados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, não incidindo em casos de imóveis comerciais, como é o caso dos autos. - A hipoteca foi instituída anteriormente à celebração do contrato de compra e venda, no qual constou cláusula expressa, cientificando a parte autora sobre a existência do gravame. - Apelações providas diante da improcedência do pedido. Tutela antecipada cassada. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001900-08.2020.4.03.6144, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 05/05/2022, DJEN DATA: 13/05/2022) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. LEVANTAMENTO DE HIPOTECA. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. UNIDADE AUTÔNOMA. PESSOAS JURÍDICAS. ACORDO DE PERMUTA DE MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO. SÚMULA 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE À ESPÉCIE. RECURSO DESPROVIDO. 1. Rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa, considerando que os fatos podem ser provados documentalmente, sendo desnecessária a produção de outras provas. 2. Aos terceiros adquirentes de boa-fé, é assegurada a proteção da Súmula 308 do STJ, de modo a afastar eventual ameaça ao direito à propriedade e à moradia, a fim de que não sejam penalizados por débito contraído exclusivamente pela construtora/incorporadora junto à instituição financeira. 3. In casu, tem-se que a aquisição da unidade habitacional se deu por transação entre empresas, com a finalidade de remunerar a entrega de materiais de construção, pela adquirente do imóvel à construtora, para a obra do empreendimento, demonstrando, assim, o caráter eminentemente comercial da avença. 4. Destarte, a natureza da relação comercial existente entre adquirente e a vendedora afasta a incidência do entendimento cristalizado na Súmula 308 do STJ, uma vez que a mesma visa resguardar o direito de moradia dos adquirentes de imóveis residenciais pelo SFH, e não se pode invocar tal direito em se tratando de pessoa jurídica ou de imóveis destinados a fins comerciais. Precedentes. 5. Apelação desprovida, com majoração da verba honorária. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0003506-70.2015.4.03.6003, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 20/05/2021, DJEN DATA: 25/05/2021) Desta feita, entendo que é necessário analisar a finalidade do imóvel, uma vez que se o imóvel for residencial há aplicação da Súmula nº 308 do STJ, já se o intuito for comercial se afasta o entendimento consubstanciado na referida súmula. Compulsando os autos, nota-se que as referidas unidades autônomas de apartamento são oriundas do acordo de partilha de bens realizado entre a parte autora e o Sr. Lauro Miguel Saker Filho, que constam sendo de propriedade da empresa LM Agropecuária de Sorocaba LTDA, a qual havia recebido as referidas unidades de apartamento em permuta pela entrega da área de sua propriedade onde fora erigido o empreendimento imobiliário (ID 256491239 e 256491240). Nesse sentido, nota-se que se trata de um empreendimento residencial (conforme incorporação ID 256491242), portanto não há falar em inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ se a parte autora é adquirente de boa-fé e cumpridora de suas obrigações contratuais junto à promitente vendedora, tendo em vista que o fundamento do referido entendimento jurisprudencial é a segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, o qual não merece ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira Além disso, ressalta-se que o fato de o imóvel sobre o qual recai as hipotecas não ter sido adquirido com recursos oriundos do Sistema Financeiro da Habitação, como na hipótese dos autos, não afasta a aplicabilidade do enunciado. Nesse sentido: REsp 953.510/PR, 3ª Turma, julgado em 20/05/2008, DJe 22/08/2008; e REsp 593.474/RJ, 3ª Turma, julgado em 16/11/2010, DJe 01/12/2010; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.927.672/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 21/10/2022. Prosseguindo, vale citar que as unidades autônomas foram dadas em hipoteca à CEF em 17/04/2015 (conforme matrículas ID 256491242), posteriormente à assinatura do contrato de permuta (ID 256491239), em 01/11/2012, o que, inclusive, denota que a empresa não tinha ciência que o bem estava gravado. Ressalto, por oportuno, que o fato de o adquirente se tratar de pessoa jurídica, a qual recebeu as unidades autônomas em razão da permuta pelo terreno em que edificado o empreendimento, não tem o condão de afastar o entendimento sumular. In casu, não se verifica qualquer cláusula contratual que responsabilize a empresa pela incorporação, ou mesmo à obrigação de pagar o financiamento da obra, sendo, inclusive, realizado contrato de permuta entre esta e a construtora para que entregasse o terreno de sua propriedade para a construção da obra e a construtora efetuasse a contraprestação de algumas unidades imobiliárias autônomas após a conclusão da obra. Após a conclusão da obra, a empresa transformou-se em adquirente das unidades autônomas decorrentes da venda do terreno igualando-se a todos os demais compradores das unidades imobiliárias do referido empreendimento habitacional. Dessa forma, consigna-se que a única distinção existente na hipótese dos autos foi a forma como se deu o pagamento, ou seja, mediante a entrega de um terreno para construção da obra. Por conseguinte, não verifico justificativa razoável para a permanência do gravame hipotecário em relação às unidades pertencentes à pessoa jurídica posteriormente transferidas mediante acordo para a parte autora, distintamente das demais unidades integrantes do empreendimento habitacional. Destarte, tendo entregue o terreno para a construção, é razoável que possa dispor das unidades que lhe foram reservadas em troca, não podendo ser prejudicada pela relação estabelecida entre o agente financiador e a construtora inadimplente, devendo a CEF buscar a satisfação do seu crédito diretamente com a construtora do empreendimento. No mesmo sentido, colho os seguintes precedentes do C. STJ:
Apelante: FACE COLOR REVESTIMENTO IMPROVISOL LTDA - 2º
Apelante: MASSA FALIDA DE BANCO PROGRESSO S/A repdo(a) pelo(a) Síndico(a) OSMAR BRINA CORREIA LIMA - Apelado(a)(s): FACE COLOR REVESTIMENTO IMPROVISOL LTDA, MASSA FALIDA DE BANCO PROGRESSO S/A, CONSTRUTORA NORTEBEL LTDA Opostos embargos de declaração, esses foram rejeitados (e-STJ, fls. 536). Nas razões do especial (e-STJ, fls. 538-551), a parte recorrente sustentou violação aos seguintes dispositivos: a) art. 1022 do Código de Processo Civil de 2015, defendendo que a Corte de origem não sanou omissões supostamente perpetradas pelo acórdão embargado quanto à (i) tese da Recorrente quanto à prescrição da demanda; (ii) a finalidade comercial do imóvel; e (iii) a data de registro da hipoteca, a qual ocorreu antes da promessa de compra e venda, mesmo diante da oposição dos embargos declaratórios, o que teria configurado negativa de prestação jurisdicional. b) art. 177 do Código Civil, aduzindo que a pretensão da Recorrida se encontra prescrita, uma vez que a ação foi ajuizada após o prazo de 10 anos concedido pelo referido artigo; Apontou, ainda, ofensa à Súmula 308/STJ e divergência jurisprudencial. Oferecidas as contrarrazões às fls. 583-637 (e-STJ). Em sede de juízo provisório de admissibilidade, o Tribunal local negou seguimento ao recurso especial (fls. 733-734, e-STJ), o que ensejou o manejo do presente agravo (fls. 737-744, e-STJ), buscando destrancar o processamento daquela insurgência. Contraminuta às fls. 754-781 (e-STJ). É o relatório. Decido. O presente recurso não merece prosperar. 1. No que se refere à ofensa ao enunciado da Súmula 308/STJ, não cabe a este Tribunal apreciá-la em recurso especial, uma vez que "Para fins do art. 105, III, a, da Constituição Federal, não é cabível recurso especial fundado em alegada violação de enunciado de súmula" (Súmula 518/STJ). 2. Inicialmente, a apontada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/15 não se configura, haja vista o Tribunal estadual ter dirimido clara e integralmente a controvérsia, porém em sentido contrário ao pretendido pela agravante. Assim constou do acórdão (fl. 534-535, e-STJ): Prescrição Como bem registrado na peça impugnatória, o termo inicial da prescrição é a data da notificação extrajudicial enviada à sede da construtora em 2010, ou a data da última inadimplência publicizada (da matrícula do apartamento constam várias renegociações averbadas, sendo a última em 1998 - vide Av-6- 74.547 - fl. 101 dos autos físicos), como a penhora de vários apartamentos em 1999, ou a data da criação da matrícula individual do apartamento residencial em 1996. O prazo prescricional, quanto o termo inicial são diferentes para a anulação da hipoteca na relação direta entre construtora e banco, e indireta entre promissário comprador e banco, como neste caso. A decorrência do prazo prescricional acarretaria no direito a usucapião pela ora requerente, conforme já decidiu o Eg. TJMG no acórdão 1.0024.08.263809-9/001, que envolve os mesmos réus deste caso. Assim como bem salientado na sentença a prescrição não se aplica no presente caso, pois seria mesmo de 15 anos, haja vista que a Construtora deixou de existir e não foi encontrada e somente os seus sócios. Natureza comercial do empreendimento imobiliário - inaplicabilidade da súmula 308 do STJ. Sem razão o embargante. Isso porque, a matrícula dos imóveis contidas à f. 101, demonstra que o empreendimento apresenta-se como residencial, o que elide o pedido de inaplicabilidade da súmula 308 do STJ, já que pessoa jurídica pode adquirir imóveis residenciais sem embargo de qualquer natureza dando a finalidade de residência para os sócios, o para quem lhe aprouver. (...) 5. Do exposto, com fundamento no art. 932 do Novo Código de Processo Civil c/c Súmula 568/STJ, conheço do agravo para, de plano, negar provimento ao recurso especial. Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 29 de agosto de 2023. Ministro MARCO BUZZI Relator (AREsp n. 2.387.991, Ministro Marco Buzzi, DJe de 31/08/2023.) RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DISPOSITIVOS NÃO PREQUESTIONADOS. SÚMULAS 282/STF E 211/STJ. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CARACTERIZAÇÃO. SÚMULA 7/STJ. SÚMULA 308/STJ. APLICAÇÃO AOS CONTRATOS DE PERMUTA. TROCA DE TERRENOS POR UNIDADES IMOBILIÁRIAS. INEFICÁCIA DA HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. TESE NÃO APLICADA AO CASO CONCRETO. RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 4. O permutante que troca o terreno por unidades imobiliárias do empreendimento a ser construído também se enquadra no conceito de adquirente do imóvel para fins de aplicação da Súmula 308/STJ. 5. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia para com aqueles que adquiriram unidades imobiliárias por meio de contrato de permuta. 6. No caso ora em exame, no entanto, a tese não pode ser aplicada, pois de acordo com a moldura fática trazida pelas instâncias ordinárias, os recorrentes, na específica hipótese dos autos, não podem ser considerados terceiros adquirentes para se valer do enunciado da Súmula 308/STJ, porquanto houve venda posterior do terreno à construtora. 7. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.216.853/PR, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 5/11/2015, DJe de 23/11/2015.) Quanto ao tema, também já decidiu esta E. Corte: APELAÇÃO. CIVIL. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. DAÇÃO EM PAGAMENTO. SÚMULA 308 DO STJ. APELAÇÃO IMPROVIDA. I - Nos financiamentos concedidos para a aquisição de imóveis residenciais, uma vez constatada a ausência de prestações em aberto, são infundadas as recusas em emitir a certidão de quitação do financiamento ou liberação das garantias constituídas sobre o imóvel, como a hipoteca. II - Quanto à hipoteca constituída pela construtora em favor da CEF, a instituição financeira entende que sua liberação é condicionada ao adimplemento das obrigações contratuais assumidas pela construtora, tais como a quitação de dívidas, a conclusão das obras, a individualização das matrículas dos imóveis, o registro de contratos de compra e venda, entre outras. III - O Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 308 consolidando o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. A jurisprudência do STJ aumentou a proteção do terceiro adquirente de boa-fé, em prestígio à proteção do direito à moradia e ao direito do consumidor, uma vez que a subsistência de direito real constituído entre as fornecedoras mesmo após a quitação do financiamento representa grave ameaça ao patrimônio e a direitos fundamentais do novo proprietário do imóvel. IV - A balizar o entendimento supra referido, considerando, ainda, que a pretensão da instituição financeira se ampara na ambulatoriedade da hipoteca - característica que lhe permite exercer o direito contra quem quer seja, e não apenas contra o devedor da obrigação que lhe deu origem - a Corte Superior passou a considerar que, se o imóvel financiado tem destinação comercial, não se aplica o teor da Súmula 308 do STJ que, com efeito, representa exceção ao regramento ordinário dos direitos reais. V - Mesmo nessas hipóteses, é de se destacar que a existência de hipoteca entre a construtora e a instituição financeira não deve servir de óbice ao registro na matrícula da promessa de compra e venda, bem como da efetiva transferência de propriedade do imóvel para o adquirente que desincumbiu de todas as suas obrigações. VI - Para tanto, salvo disposição em contrário, o art. 490 do CC dispõe que as despesas de escritura e registro são de responsabilidade do comprador. O registro em questão se faz necessário mesmo que o adquirente pretenda alienar o imóvel a terceiros, já que a legislação que rege os registros públicos é orientada pelo princípio da continuidade que preza pelo respeito à cadeia dominial, conforme dispõe o art. 237 da Lei 6.015/73. VII - Caso em que, muito embora os autores não sejam mutuários pelas regras do SFH, os imóveis foram adquiridos por meio de dação em pagamento pela construtora decorrente, por sua vez, do inadimplemento de obrigação assumida por ocasião da compra e venda dos próprios terrenos onde foi realizado o empreendimento. Nestas condições, tratando-se de relação eminentemente civil firmada entre pessoas físicas e a construtora, envolvendo imóveis com destinação residencial, não há razão para afastar a aplicação do enunciado sumular. Neste diapasão é o julgado do Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp n. 1.432.693/SP). VIII - Apelação improvida. Honorários advocatícios majorados. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003269-44.2022.4.03.6119, Rel. Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 10/03/2023, DJEN DATA: 15/03/2023) Por fim, anota-se que Lauro Miguel Sacker Filho, sócio da empresa LM Agropecuária de Sorocaba Ltda., era casado com a autora Maria Cristina Nicolai Silva, tendo ocorrido o divórcio, restando acordado que as referidas unidades autônomas do empreendimento ficariam com a propriedade da autora, conforme demonstrado no acordo ID 256491238. Por consequência, é de rigor seja mantida a sentença com o cancelamento dos gravames hipotecários. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, em atenção aos parâmetros do art. 85, § 2º, do CPC, especialmente no tocante ao grau de zelo profissional e ao trabalho despendido em grau recursal, majoro em 1% (um por cento) o montante fixado na instância de origem a título de honorários advocatícios, totalizando 11% (onze por cento). Ressalte-se que a majoração de 1% é de total responsabilidade da apelante.
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5006937-55.2019.4.03.6110 RELATOR: Gab. 42 - DES. FED. RENATA LOTUFO
Trata-se de recurso de apelação interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em face da sentença a qual julgou procedente o pedido da parte autora, determinando o cancelamento das hipotecas registradas em favor da CEF. Em síntese, sustenta a parte apelante que o juízo ignorou as peculiaridades do caso concreto que afastam a proteção da Súmula 308/STJ, em especial a ausência de título aquisitivo de propriedade pela parte autora e a ineficácia perante terceiros da suposta permuta de imóveis entre a Atrium e LM Agropecuária, bem como não se tratar de pretensa aquisição para fins de moradia no âmbito do SFH. Destaca que o referido instrumento particular destinava unidades futuras à pessoa jurídica LM Agropecuária, e não seu sócio, tal como o Sr. Lauro Miguel, que não detém nenhum título para transmissão de propriedade à autora. Salienta que a parte autora não adquiriu o imóvel da construtora, que teria instituído a hipoteca, mas sim de terceiros (não proprietários), tratando-se de simples compra e venda fora do SFH. Apresentadas contrarrazões ao recurso (ID 256491418). Vieram-me os autos conclusos para julgamento. É o relatório. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5006937-55.2019.4.03.6110 RELATOR: Gab. 42 - DES. FED. RENATA LOTUFO
Trata-se de agravo de decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, interposto contra v. acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, assim ementado: "AÇÃO ORDINÁRIA. LIBERAÇÃO DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. IMÓVEIS RECEBIDOS EM DAÇÃO EM PAGAMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. A proteção insculpida na Súmula nº 308 do STJ não se volta à pessoa jurídica, mas àquelas pessoas que adquirem um imóvel de construtora e não podem ter seu direito à moradia vulnerável por conta de garantia real prestada pela Construtora à CEF. Não se afigura razoável a aplicação da relativização do direito real de hipoteca à empresa, cujo objeto social inclui a comercialização de imóveis, que recebeu imóveis em dação em pagamento. Tratando-se de ação em que não há condenação, devem ser observados os critérios previstos no art. 20, § 4º, do CPC, que autorizam sejam os honorários advocatícios fixados à apreciação equitativa do juiz. Mantidos os honorários advocatícios fixados em R$ 5.000,00. Considerados a complexidade da causa, o trabalho desenvolvido pelo advogado e que 10% sobre o valor da causa (R$ 472.685,00) representa valor excessivo." (e-STJ, fl. 186) Nas razões do recurso especial, a parte agravante alega violação aos arts. 481 e 524 do CC e divergência jurisprudencial, sustentando, em síntese, que a hipoteca firmada pelo construtor em favor da instituição financeira é inoponível ao terceiro adquirente, independentemente de se tratar de pessoa física ou jurídica. É o relatório. Decido. O Tribunal de origem concluiu que o entendimento manifestado na Súmula 308/STJ não se aplica ao adquirente pessoa jurídica que tem por objeto social a comercialização de bens imóveis. No entanto, a Súmula 308/STJ é peremptória no sentido de que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", não tecendo qualquer ressalva quanto a adquirentes pessoas jurídicas. Aliás, o STJ já decidiu inclusive que o enunciado sumular não se limita a contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação, ressaltando que o terceiro adquirente, que cumpre contrato de compra e venda, quitando o preço, não pode ser prejudicado por relação jurídica estabelecida entre financiador e construtor inadimplente, cabendo àquele acautelar-se, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para obter o adimplemento da obrigação garantida pelo pacto hipotecário. (...) Dessarte, com fundamento na Súmula 568/STJ, merece reforma o acórdão recorrido, em virtude de seu dissenso com o entendimento do STJ.
Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, c, do RISTJ, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial, a fim de determinar a remessa ao Tribunal de origem, a fim de que analise os pedidos de liberação dos gravames hipotecários à luz do entendimento do STJ. Publique-se. Brasília, 15 de maio de 2018. (AgInt no AREsp 825.383/RS Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES, QUARTA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJ 17/09/2018 - grifei) AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 2387991 - MG (2023/0205272-2) DECISÃO
Cuida-se de agravo em recurso especial interposto por MASSA FALIDA DO BANCO DO PROGRESSO S.A., contra decisão que negou seguimento ao recurso especial, fundado nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em desafio a acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado (e-STJ, fl. 497): AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. HIPOTECA. INEFICÁCIA PERANTE TERCEIROS ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. SÚMULA 308 DO STJ. - De acordo com o entendimento já sumulado pelo Colendo STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Apelação Cível Nº 1.0024.10.018271-6/001 - COMARCA DE Belo Horizonte - 1º
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação. É o voto. E M E N T A APELAÇÃO. HIPOTECA ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇAO FINANCEIRA. ADQUIRENTE DE UNIDADE AUTÔNOMA. PERMUTA. PESSOA JURÍDICA PROPRIETÁRIA DE TERRENO. IMÓVEL RESIDENCIAL. ACORDO DE PARTILHA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO STJ. - A presente demanda versa a respeito de pedido de cancelamento da garantia hipotecária que recai sobre 10 unidades isoladas no empreendimento Condomínio Edifício Atrium Residence. - O Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula nº 308, firmando entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. - Nota-se que se trata de um empreendimento residencial, portanto não há falar em inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ se a parte autora é adquirente de boa-fé e cumpridora de suas obrigações contratuais junto à promitente vendedora, tendo em vista que o fundamento do referido entendimento jurisprudencial é a segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, o qual não merece ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira. - Além disso, ressalta-se que o fato de o imóvel sobre o qual recai as hipotecas não ter sido adquirido com recursos oriundos do Sistema Financeiro da Habitação, como na hipótese dos autos, não afasta a aplicabilidade do enunciado. Nesse sentido: REsp 953.510/PR, 3ª Turma, julgado em 20/05/2008, DJe 22/08/2008; e REsp 593.474/RJ, 3ª Turma, julgado em 16/11/2010, DJe 01/12/2010; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.927.672/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 21/10/2022. - Vale citar que as unidades autônomas foram dadas em hipoteca à CEF em 17/04/2015, posteriormente à assinatura do contrato de permuta, em 01/11/2012, o que, inclusive, denota que a empresa não tinha ciência que o bem estava gravado. - Ressalto, por oportuno, que o fato de o adquirente se tratar de pessoa jurídica, a qual recebeu as unidades autônomas em razão da permuta pelo terreno em que edificado o empreendimento, não tem o condão de afastar o entendimento sumular. - Por conseguinte, não verifico justificativa razoável para a permanência do gravame hipotecário em relação às unidades pertencentes à pessoa jurídica posteriormente transferidas mediante acordo de partilha para a parte autora, distintamente das demais unidades integrantes do empreendimento habitacional. Destarte, tendo entregue o terreno para a construção, é razoável que possa dispor das unidades que lhe foram reservadas em troca, não podendo ser prejudicada pela relação estabelecida entre o agente financiador e a construtora inadimplente, devendo a CEF buscar a satisfação do seu crédito diretamente com a construtora do empreendimento. Precedentes. - Por fim, anota-se que o sócio da empresa LM Agropecuária de Sorocaba Ltda. era casado com a autora, tendo ocorrido o divórcio e restando acordado que as referidas unidades autônomas do empreendimento ficariam com a propriedade da autora, conforme demonstrado no acordo de partilha. Por consequência, é de rigor seja mantida a sentença com o cancelamento dos gravames hipotecários. - Apelação desprovida. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.