Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
APELANTE: UNIAO FORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LIMITADA ADVOGADO do(a)
APELANTE: MARCUS VINICIUS KIKUNAGA - SP316247-A ADVOGADO do(a)
APELANTE: CHARLES TAKEYOSHI KIKUNAGA - SP172405-A
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, IVAN OLIVEIRA COSTA ADVOGADO do(a)
APELADO: PAULO ROBERTO VIGNA - SP173477-A ADVOGADO do(a)
APELADO: BERNARDO BUOSI - SP227541-A ADVOGADO do(a)
APELADO: DEBORA REGINA VIDES BARBOSA - SP340549-A ADVOGADO do(a)
APELADO: ERICA MARA AGUILLERA - SP348408-A DECISÃO
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5025959-95.2020.4.03.6100 RELATOR: ALESSANDRO DIAFERIA
Trata-se de apelação cível interposta por UNIÃO FORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., contra sentença proferida pela MM. Juíza Federal da 11ª Vara Federal Cível de São Paulo, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por IVAN OLIVEIRA COSTA em ação de obrigação de fazer cumulada com tutela de urgência e indenização por danos morais, ajuizada também em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF. O autor adquiriu, em 19/01/2018, o apartamento nº 111 do empreendimento “INSIDE OUT”, incorporado pela apelante, registrado na matrícula nº 450.664 do 11º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo. Após a quitação integral do preço, verificou a impossibilidade de lavrar a escritura definitiva em razão de hipoteca constituída em favor da CEF, decorrente de financiamento para construção do empreendimento. A hipoteca foi registrada em 06/01/2015 (registro nº 03 da matrícula nº 401.728), como garantia de contrato de abertura de crédito e mútuo firmado entre a União Forte e a CEF, no âmbito do Programa de Apoio à Produção. Em contestação, a União Forte alegou ilegitimidade passiva, sustentando ser mera incorporadora, não proprietária do imóvel, e que apenas o credor hipotecário poderia cancelar o gravame (arts. 1.499 e 1.500 do CC). A CEF, por sua vez, afirmou sua condição de mera credora hipotecária, defendendo que a baixa depende da quitação da dívida ou do pagamento do Valor Mínimo de Desligamento (VMD). O Juízo a quo rejeitou a preliminar e julgou parcialmente procedente a ação, determinando a baixa da hipoteca, com fundamento na Súmula 308 do STJ. O pedido de danos morais foi rejeitado. Fixaram-se honorários em razão da sucumbência recíproca, com suspensão da exigibilidade quanto ao autor, beneficiário da gratuidade. Após embargos de declaração do autor, foram esclarecidos os critérios de distribuição das verbas sucumbenciais. Inconformada, a União Forte apelou, requerendo: (i) reconhecimento da ilegitimidade passiva; (ii) improcedência total dos pedidos em seu desfavor; (iii) condenação do autor em custas e honorários de 20% sobre o valor da causa. Sustenta, em síntese, que não detém poder para cancelar a hipoteca, que o contrato com a CEF é de adesão e que já buscou judicialmente a liberação das unidades sem êxito. O autor apresentou contrarrazões, defendendo a legitimidade da incorporadora, a aplicação do CDC e a manutenção da sentença. A CEF, igualmente, pugnou pelo não conhecimento ou improvimento do recurso. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Conheço do recurso, por presentes os pressupostos de admissibilidade. O Código de Processo Civil, em seu artigo 932, possibilita o julgamento unipessoal observando-se o caráter vinculante dos precedentes (artigo 927 do NCPC). A princípio, a interpretação normativa literal do artigo 932, incisos IV e V, induz o julgador à conclusão de que somente em relação aos temas que já são objeto dos precedentes ali enumerados poderiam ser apreciados monocraticamente. A prática dos tribunais superiores, bem como à consideração dos princípios que informam o sistema processual brasileiro, conduzem, todavia, à conclusão diversa, no sentido de que as hipóteses do artigo 932 abrangem também as matérias que já sejam objeto de jurisprudência dominante nos tribunais superiores ou no próprio tribunal. Com efeito, a Súmula 568 do STJ dispõe que "O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema" (CORTE ESPECIAL, julgado em 16/03/2016, DJe 17/03/2016). A referida Súmula continua sendo aplicada pelo STJ na vigência do NCPC (precedentes: AgInt no AREsp n. 2.006.173/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/11/2022, DJe de 24/11/2022; AgInt no REsp n. 1.899.941/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/5/2022, DJe de 25/5/2022.). O STF também adota este entendimento (precedentes: AR 2882 AgR, Relator(a): ALEXANDRE DE MORAES, Tribunal Pleno, julgado em 21-02-2022, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-042DIVULG 04-03- 2022PUBLIC 07-03-2022; ARE 1260087 AgR, Relator(a): EDSON FACHIN, Segunda Turma, julgado em 17-02-2021, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-044DIVULG 08-03-2021PUBLIC 09-03-2021). Note-se que o julgamento monocrático não enseja qualquer prejuízo às partes e tampouco ofende o princípio da colegialidade, mormente considerando a possibilidade de interposição de agravo interno contra a referida decisão, cabendo ressaltar, por outro lado, que a utilização deste instituto processual se coaduna com os princípios da eficiência, economia e celeridade processuais, na medida em que filtra os recursos com baixa probabilidade de acolhimento, já que calcado em jurisprudência dominante no tribunal ou nas Cortes Superiores, contribuindo para a redução do tempo de julgamento da demanda e do custo inerente à movimentação da máquina judicial. Nesta senda, entendo pela possibilidade de ampliação interpretativa das hipóteses previstas no artigo 932, incisos IV e V, Código de Processo Civil de 2015, de modo que a autorização para as decisões unipessoais em sede recursal não fique restrita à literalidade da redação constante do dispositivo em comento, que demanda a existência de julgados de aplicação cogente. De fato, a interpretação teleológica da norma permite a compreensão de que está autorizada a prolação de decisão monocrática quando houver jurisprudência dominante sobre o tema. Viável, portanto, o julgamento das presentes apelações por decisão monocrática, com fulcro no artigo 932, incisos IV e V, do Código de Processo Civil. Isso posto, passo ao exame das questões debatidas na ação A apelante sustenta que não pode figurar no polo passivo da ação porque: (i) não é proprietária do imóvel, mas apenas incorporadora; (ii) não detém poder jurídico para cancelar a hipoteca, que somente pode ser realizado pelo credor hipotecário (CEF); e (iii) o contrato de mútuo com a CEF é de adesão, sem possibilidade de negociação. Entretanto, tais argumentos não merecem acolhimento. A legitimidade passiva ad causam pressupõe pertinência subjetiva entre o sujeito e a relação jurídica material controvertida. No caso dos autos, a União Forte firmou com o apelado o contrato de promessa de compra e venda da unidade autônoma, comprometendo-se, nos termos da cláusula 14.3 do instrumento contratual, a entregar o imóvel livre de ônus (ID 259909746, fl. 11). É incontroverso que a hipoteca que grava o imóvel do apelado decorre do contrato de financiamento para construção do empreendimento celebrado entre a apelante e a CEF. A própria recorrente confessa que obteve o empréstimo junto à instituição financeira para consecução da obra e que a hipoteca foi exigida como garantia desse financiamento. Ora, a construtora/incorporadora que celebra contrato de compra e venda com o consumidor, assumindo a obrigação de entregar o bem livre de gravames, e que simultaneamente constitui hipoteca sobre o mesmo imóvel para viabilizar o financiamento da construção, evidentemente é parte legítima para responder pela obrigação de liberar o bem após a quitação pelo adquirente. O fato de apenas o credor hipotecário deter o poder jurídico direto de cancelar o gravame (arts. 1.499 e 1.500 do CC) não afasta a responsabilidade contratual da construtora perante o adquirente.
Trata-se de relação de consumo, na qual a fornecedora responde objetivamente pelos danos causados ao consumidor (art. 14 do CDC). A sentença recorrida foi acertada ao afastar a preliminar de ilegitimidade passiva, consignando que "a hipoteca firmada entre a construtora e a CEF é que obsta o levantamento da hipoteca pelos autores". Quanto ao mérito propriamente dito, a questão encontra-se pacificada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que editou a Súmula 308: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." O entendimento consolidado é no sentido de que o adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço do imóvel não pode ser prejudicado por gravame hipotecário decorrente de financiamento contratado pela construtora junto à instituição financeira para viabilizar a construção do empreendimento. No caso concreto, restou demonstrado que: O apelado adquiriu o apartamento nº 111 do empreendimento "Inside Out" em 19/01/2018; O preço foi integralmente quitado em data anterior à propositura da ação; A hipoteca foi constituída em 06/01/2015, em favor da CEF, como garantia de empréstimo para construção do empreendimento; O contrato de compra e venda estabelece, na cláusula 14.3, que o imóvel será entregue livre de ônus. Portanto, cumprida a obrigação pelo adquirente, deve ser determinada a liberação da hipoteca, independentemente da situação do financiamento entre a construtora e a instituição financeira. Recente precedente deste e. Tribunal Regional Federal da 3ª Região, em caso análogo, assim decidiu: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. IMÓVEL QUITADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 STJ. - O STJ editou a Súmula 308, consolidando o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. - Nestas condições, se o adquirente se desincumbiu de suas obrigações, tem direito de obter a liberação da hipoteca que pesa sobre o imóvel, quer tenha sido constituída como garantia direta de seu financiamento, quer tenha sido constituída pela construtora/incorporadora em favor do agente financeiro. - Diante da probabilidade do direito alegado pela parte agravante, há elementos para a concessão da tutela antecipada, para que seja determinada a baixa da hipoteca, pois o gravame diz respeito a obrigações firmadas entre a instituição financeira e a construtora/incorporadora, não podendo o adquirente do imóvel ser prejudicado por tais questões, que lhe são alheias. - Por fim, cumpre observar que a medida não é irreversível, uma vez que a averbação de cancelamento da garantia hipotecária poderá ser anulada na matrícula imobiliária, caso haja necessidade. - Agravo de instrumento provido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5027010-69.2024.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 16/06/2025, DJEN DATA: 23/06/2025) A situação dos autos envolve relação de consumo triangular, na qual a hipoteca foi constituída como garantia das dívidas da construtora junto à instituição financeira, circunstância que prejudica o pleno exercício da propriedade do imóvel pelo adquirente, mesmo após o cumprimento de todas as suas obrigações contratuais. Tanto a construtora quanto a instituição financeira deram causa à instauração do processo. A construtora, ao firmar contrato com cláusula de entrega do bem livre de ônus e posteriormente não conseguir viabilizar tal obrigação em razão do financiamento por ela contraído. A CEF, ao recusar-se à liberação da hipoteca mesmo diante da quitação pelo adquirente. Portanto, ambas as rés são responsáveis solidariamente pela baixa da hipoteca que grava o imóvel do apelado. Nesse sentido, esta C. Turma já decidiu: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA QUITADO. LIBERAÇÃO DE HIPOTECA. RESPONSABILIDADE DE AMBAS AS RÉS. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e da MONTAGO CONSTRUTORA LTDA, por meio da qual os autores pretendem o levantamento das hipotecas instituídas em favor da CEF que recaem sobre os imóveis de matrículas 70.493, 70.587, 70.532 e 70.588 do CRI de Três Lagoas/MS, bem como a outorga das escrituras definitivas dos bens. A sentença julgou procedente o pedido e condenou as rés ao pagamento dos honorários advocatícios. A ré MONTAGO apela. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a responsabilidade pelo ônus de sucumbência é exclusiva da CEF ou se também recai sobre a construtora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Hipótese em que, mesmo com a quitação do preço, a ré vendedora não outorgou as escrituras definitivas dos imóveis aos compradores, tampouco atuou para o levantamento do gravame hipotecário, descumprindo obrigação contratualmente assumida. 4. Em havendo reponsabilidade de ambas as rés para o levantamento da hipoteca, cada qual dentro de suas atribuições, não há motivos para afastar o ônus de sucumbência que recaiu sobre a apelante em decorrência da procedência dos pedidos formulados na ação. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido, com majoração da verba honorária. Tese de julgamento: 1. A construtora responde junto com o agente financeiro pela baixa do gravame hipotecário quando deixa de diligenciar para o levantamento da hipoteca mesmo após a quitação do preço do imóvel pelos compradores, descumprindo obrigação contratualmente assumida. Jurisprudência relevante citada: TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001675-28.2018.4.03.6121, Rel. Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 09/11/2023, DJEN DATA: 414/11/2023; (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0003047-68.2015.4.03.6003, Rel. Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI, julgado em 07/01/2026, Intimação via sistema DATA: 21/01/2026) APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. LEGITIMIDADE PASSIVA. MULTA DIÁRIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. - É evidente a legitimidade passiva das rés, visto que deixou de assegurar as condições necessárias para que a parte autora pudesse levantar o gravame, mesmo diante da quitação do bem e da previsão contratual para tanto. - O Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula nº 308, firmando entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. - Caracterizada a finalidade residencial do imóvel, tratando-se de um apartamento, é certo que o adquirente de boa-fé não pode ser prejudicado em sua moradia pela hipoteca realizada pela construtora, tendo em vista que a sua obrigação é apenas com a dívida referente ao seu imóvel. - A aplicação de multa diária por descumprimento de decisão judiciária tem como função compelir o devedor a cumprir a obrigação de fazer que lhe é imposta. - Restou pacificado nesta E. Corte que os percalços atinentes à ausência de liberação retratam meros dissabores, sendo indevido o arbitramento de indenização a título de danos morais. - Apelação parcialmente provida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5023491-66.2017.4.03.6100, Rel. Desembargadora Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 20/09/2024, DJEN DATA: 26/09/2024) Destarte, mantenho a r. sentença tal como lançada. Por fim, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro 1% (um por cento) o percentual dos honorários advocatícios fixados na sentença, devidos pela apelante aos patronos do autor em mais 1% (um por cento) sobre o valor da causa atualizado, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC. Custas e ônus processuais na forma da lei.
Ante o exposto, nego provimento à apelação, nos termos da fundamentação. Intime-se. Publique-se. Sobrevindo o trânsito em julgado, remetam-se os autos ao Juízo de origem. São Paulo, na data da assinatura digital. ALESSANDRO DIAFERIA Desembargador Federal