Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: SIMONE DOS SANTOS ALVES Advogados do(a)
APELANTE: EDUARDO DOS ANJOS - SP263858-A, ROSI PINTO RODRIGUES CHOLI - SP410991-A
APELADO: MARIO MAGALHAES NETO, MONTE REAL - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELADO: ANNA ROSA LUPO - SP134188-A Advogados do(a)
APELADO: FERNANDO FABIANI CAPANO - SP203901-A, ROSELYN YANAGUISAWA - SP184216-A OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5010416-29.2019.4.03.6119 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA
APELANTE: SIMONE DOS SANTOS ALVES Advogados do(a)
APELANTE: EDUARDO DOS ANJOS - SP263858-A, ROSI PINTO RODRIGUES CHOLI - SP410991-A
APELADO: MARIO MAGALHAES NETO, MONTE REAL - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogados do(a)
APELADO: ROSELYN YANAGUISAWA - SP184216-A, FERNANDO FABIANI CAPANO - SP203901-A Advogado do(a)
APELADO: ANNA ROSA LUPO - SP134188-A OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O O DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA (RELATOR):
APELANTE: SIMONE DOS SANTOS ALVES Advogados do(a)
APELANTE: EDUARDO DOS ANJOS - SP263858-A, ROSI PINTO RODRIGUES CHOLI - SP410991-A
APELADO: MARIO MAGALHAES NETO, MONTE REAL - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogados do(a)
APELADO: ROSELYN YANAGUISAWA - SP184216-A, FERNANDO FABIANI CAPANO - SP203901-A Advogado do(a)
APELADO: ANNA ROSA LUPO - SP134188-A OUTROS PARTICIPANTES: V O T O O DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA (RELATOR): Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo à análise. Inicialmente, anoto descaber a apreciação das alegações feitas pela parte autora em suas razões recursais de que a CEF não cumpriu as cláusulas contratuais que regulamentam o leilão pois não deveria ter realizado a intimação do Sr. Mário por meio de Edital, pois possui domicílio profissional de fácil localização; que a única correspondência encaminhada a ele está datada de 15/01/2020 e foi entregue no endereço da apelante, constando no AR que o número não existe; que o imóvel foi arrematado por preço vil, uma vez que inovam em relação à inicial. Prossigo examinando o recurso. Compulsados os autos verifica-se que em 28/06/2003 a autora firmou Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra com Monte Real Empreendimentos Imobiliários Ltda, figurando como compromissária compradora juntamente com Mario Magalhães Neto, seu ex-companheiro (Id 255955586 - Pág. 15). Em 29/12/2009 foi celebrado Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Unidade Isolada e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária – Carta de Crédito Individual – FGTS figurando como vendedora Monte Real Empreendimentos Imobiliários Ltda., comprador e devedor fiduciante o Sr. Mário Magalhães Neto e como credora fiduciária a Caixa Econômica Federal. O valor da operação de financiamento foi de R$ 75.000,00 (Id 255955586 - Pág. 32). Alega a parte apelante a ocorrência de fraude no ato de transferência do imóvel pois não vendeu ou transferiu sua cota parte do bem ao Sr. Mário. É incontroverso que o imóvel foi objeto de contrato de compromisso de compra e venda celebrado pela autora, pela Monte Real e o Sr. Mário, sendo posteriormente firmado contrato de financiamento imobiliário entre os dois últimos, sem a participação da autora. Entretanto, o argumento da parte autora de que houve fraude no negócio jurídico pois não teve ciência da formalização do contrato de financiamento não tem fundamento jurídico. O C. STJ, por meio do REsp 1592072, assentou o entendimento de que os atos escritural e registral de compra e venda de imóveis, realizados sem a expressa anuência da companheira não apresentam nulidade, sobretudo porque o estado civil do alienante não pode ser presumido e não se pode imputar a terceiros de boa-fé conhecer a existência de união estável entabulada entre o alienante e outrem na falta de registro cartorário da situação familiar. Não se exige que a união estável esteja registrada em Cartório como requisito de validade da união, entretanto, sem formalizar ou registrar em qualquer órgão esta situação jurídica não há como declarar nulo o ato jurídico celebrado de boa-fé entre o companheiro que se declara solteiro e um terceiro, no caso, a CEF. Confira-se a ementa do referido julgado: “RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA C.C. CANCELAMENTO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. 1. ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS ADQUIRIDOS DURANTE A CONSTÂNCIA DA UNIÃO ESTÁVEL. ANUÊNCIA DO OUTRO CONVIVENTE. OBSERVÂNCIA. INTERPRETAÇÃO DOS ARTS. 1.647, I, E 1.725 DO CÓDIGO CIVIL. 2. NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO SEM A AUTORIZAÇÃO DE UM DOS COMPANHEIROS. NECESSIDADE DE PROTEÇÃO DO TERCEIRO DE BOA-FÉ EM RAZÃO DA INFORMALIDADE INERENTE AO INSTITUTO DA UNIÃO ESTÁVEL. 3. CASO CONCRETO. AUSÊNCIA DE CONTRATO DE CONVIVÊNCIA REGISTRADO EM CARTÓRIO, BEM COMO DE COMPROVAÇÃO DA MÁ-FÉ DOS ADQUIRENTES. MANUTENÇÃO DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS QUE SE IMPÕE, ASSEGURANDO-SE, CONTUDO, À AUTORA O DIREITO DE PLEITEAR PERDAS E DANOS EM AÇÃO PRÓPRIA. 4. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Revela-se indispensável a autorização de ambos os conviventes para alienação de bens imóveis adquiridos durante a constância da união estável, considerando o que preceitua o art. 5º da Lei n. 9.278/1996, que estabelece que os referidos bens pertencem a ambos, em condomínio e em partes iguais, bem como em razão da aplicação das regras do regime de comunhão parcial de bens, dentre as quais se insere a da outorga conjugal, a teor do que dispõem os arts. 1.647, I, e 1.725, ambos do Código Civil, garantindo-se, assim, a proteção do patrimônio da respectiva entidade familiar. 2. Não obstante a necessidade de outorga convivencial, diante das peculiaridades próprias do instituto da união estável, deve-se observar a necessidade de proteção do terceiro de boa-fé, porquanto, ao contrário do que ocorre no regime jurídico do casamento, em que se tem um ato formal (cartorário) e solene, o qual confere ampla publicidade acerca do estado civil dos contratantes, na união estável há preponderantemente uma informalidade no vínculo entre os conviventes, que não exige qualquer documento, caracterizando-se apenas pela convivência pública, contínua e duradoura. 3. Na hipótese dos autos, não havia registro imobiliário em que inscritos os imóveis objetos de alienação em relação à copropriedade ou à existência de união estável, tampouco qualquer prova de má-fé dos adquirentes dos bens, circunstância que impõe o reconhecimento da validade dos negócios jurídicos celebrados, a fim de proteger o terceiro de boa-fé, assegurando-se à autora/recorrente o direito de buscar as perdas e danos na ação de dissolução de união estável c.c partilha, a qual já foi, inclusive, ajuizada. 4. Recurso especial desprovido. (REsp 1592072/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/11/2017, DJe 18/12/2017) Com efeito, não há registro da união estável na matrícula do imóvel acostada aos autos, nem mesmo do compromisso de compra e venda celebrado pela autora e as corrés, não se operando a transmissão dos direitos reais sobre o imóvel, nos termos do artigo 1.227 do Código Civil. Na certidão de matrícula do imóvel (Id 255955586 - Pág. 54/55) consta apenas o registro do Instrumento Particular celebrado entre o Sr. Mario Magalhães Neto e a proprietária Monte Real (R - 02) e da constituição do imóvel em propriedade fiduciária nos termos do art. 22 da Lei 9.514/97, com transferência da propriedade resolúvel à CEF com o escopo de garantia de financiamento por ela concedido ao Sr. Mário (R – 03). Ambos os registros foram feitos em 25/01/2010. Assim sendo, o contrato entabulado entre autora, Mário Magalhães Neto e Monte Real Empreendimentos Imobiliários Ltda., em princípio, somente produziu efeitos entre as partes, não podendo ser oposto a terceiros de boa-fé, e o contrato firmado entre o Sr. Mario, a Monte Real e a Caixa Econômica Federal não apresenta as circunstâncias previstas no artigo 167, § 1º do Código Civil. Também consta nos autos cópia da inicial da ação de reconhecimento e dissolução de união estável cumulada com oferta de alimentos ajuizada pelo Sr. Mário em 07/04/2014, onde afirma que o imóvel “se encontra somente em nome do autor”, e que “salienta que não mais pagará a parcela mensal do imóvel” (Id 255955630 – Pág. 1 e 3). Portanto, a parte autora não pode alegar desconhecimento dos fatos, pois diante de tais alegações se manteve inerte. Portanto, nada a objetar a sentença ao aduzir que “A autora reconhece que permaneceu no imóvel após a dissolução da relação conjugal, exercendo ali sua moradia. A existência da dívida relacionada à compra do imóvel era fato conhecido da autora, uma vez que a própria foi uma das partes na celebração do compromisso de compra e venda. O financiamento imobiliário foi exatamente a solução encontrada para resolver a dívida pertinente à compra do imóvel e, ainda que a autora não tenha figurado como parte no contrato, foi evidentemente beneficiada pelo crédito concedido, pois isso viabilizou a manutenção de sua posse. A questão pertinente à responsabilidade pelo pagamento das prestações do financiamento imobiliário, se da autora ou do réu Mário, é estranha ao objeto desta lide. O que se configura inverossímil é assumir que a autora, ciente de que o imóvel em que residia era objeto de compromisso de compra e venda celebrado em 2003 e não quitado, desconhecesse por completo a solução conferida para que fosse possível sua manutenção no imóvel até 2019, qual seja, o financiamento imobiliário celebrado pelo réu Mário junto à CEF.” Dos honorários recursais Nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil, deve o tribunal, de ofício, ao julgar o recurso, majorar a condenação em honorários, dentro dos limites legalmente estabelecidos, atendendo-se, assim, à necessidade de remuneração do trabalho do advogado em fase recursal, bem como, secundariamente, à finalidade de desestimular a interposição de recursos. Tendo em vista esses objetivos, devem ser arbitrados os honorários recursais nas hipóteses em que o recurso não é conhecido ou não é provido, mantendo-se a sentença. Nesse sentido é a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça: AgInt nos EDcl no REsp 1357561/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe 19/04/2017. Portanto, considerando o não provimento do recurso da parte autora, majoro os honorários fixados em sentença para 12% sobre o valor da causa, com espeque no art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, observada a condição suspensiva de exigibilidade prevista pelo art. 98, § 3º do diploma processual. Dispositivo
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5010416-29.2019.4.03.6119 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA
Trata-se de apelação interposta por Simone dos Santos Alves contra sentença que julgou improcedente o pedido da autora objetivando o reconhecimento de nulidade de contrato de mútuo e alienação fiduciária de imóvel celebrado entre seu antigo companheiro Mário Magalhães Neto, Monte Real Empreendimentos Imobiliários e Caixa Econômica Federal por suposta existência de fraude, também postulando o cancelamento dos registros realizados na Matrícula n.º 112.269 do 2.º Cartório de Registros da Comarca de Guarulhos. A sentença condenou a autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, observada a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça. Em suas razões recursais sustenta a autora que viveu em união estável com o Sr. Mário por 14 anos, tendo advindo dois filhos da união, e em 28/06/2003 celebraram juntos contrato de compromisso de compra e venda para aquisição do imóvel onde reside, entretanto, por conta de dificuldades financeiras algumas prestações do financiamento ficaram inadimplidas, momento em que optaram por realizar empréstimo junto à CEF e assim quitar o imóvel. Afirma que para obter referido empréstimo o imóvel deveria estar em nome de ambos, mas não sabe o motivo pelo qual a corré Monte Real fez a transferência da propriedade junto ao Cartório de Imóveis apenas em nome do Sr. Mário, que posteriormente firmou contrato de financiamento junto à instituição financeira apenas em seu nome. Aduz que desconhecia totalmente que seu nome havia sido excluído da certidão de registro de imóveis, que em 29/05/2014 o Sr. Mário ingressou com ação postulando a dissolução de união estável, sendo que a sentença proferida determinou a partilha do bem na proporção de 50% para cada parte, e que não foi orientada a proceder a averbação de sua cota parte no Cartório de Registro de Imóveis. Relata que após sua separação recebeu intimação dirigida ao Sr. Mário referente ao atraso no pagamento das parcelas do financiamento, momento em que tomou ciência da inadimplência, pois o apelado de forma ardilosa trocou seu endereço para recebimento de correspondências não dando chance à apelante de honrar o pagamento das prestações. Assegura que houve fraude no ato de transferência do imóvel pois não vendeu ou transferiu sua cota parte do bem ao Sr. Mário, e que a CEF não cumpriu as cláusulas contratuais que regulamentam o leilão pois não deveria ter realizado a intimação do Sr. Mário por meio de Edital, pois ele possui domicílio profissional de fácil localização; que a única correspondência encaminhada ao apelado está datada de 15/01/2020 e foi entregue no endereço da apelante, constando no AR que o número não existe; que o imóvel foi arrematado por preço vil. Postula a reforma da sentença. Com contrarrazões, subiram os autos. É o relatório. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5010416-29.2019.4.03.6119 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA
Ante o exposto, nego provimento ao recurso, nos termos da fundamentação supra. É como voto. E M E N T A CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. ALEGAÇÃO DE FRAUDE. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO CELEBRADO SEM A PARTICIPAÇÃO DA COMPANHEIRA. PROTEÇÃO DO TERCEIRO DE BOA-FÉ EM RAZÃO DA INFORMALIDADE INERENTE AO INSTITUTO DA UNIÃO ESTÁVEL. CONTRATO DE CONVIVÊNCIA E DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM A PARTICIPAÇÃO DA COMPANHEIRA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. MANUTENÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. 1. A autora firmou Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra com Monte Real Empreendimentos Imobiliários Ltda, figurando como compromissária compradora juntamente com Mario Magalhães Neto, seu ex-companheiro. 2. Posteriormente foi celebrado Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Unidade Isolada e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária – Carta de Crédito Individual – FGTS figurando como vendedora Monte Real Empreendimentos Imobiliários Ltda., comprador e devedor fiduciante o Sr. Mário Magalhães Neto e como credora fiduciária a Caixa Econômica Federal. 3. Alega a parte apelante a ocorrência de fraude no ato de transferência do imóvel pois não vendeu ou transferiu sua cota parte do bem ao seu ex-companheiro, alegação desprovida de fundamento jurídico. 4. O C. STJ, por meio do REsp 1592072, assentou o entendimento de que os atos escritural e registral de compra e venda de imóveis, realizados sem a expressa anuência da companheira não apresentam nulidade, sobretudo porque o estado civil do alienante não pode ser presumido e não se pode imputar a terceiros de boa-fé conhecer a existência de união estável entabulada entre o alienante e outrem na falta de registro cartorário da situação familiar. Não se exige que a união estável esteja registrada em Cartório como requisito de validade da união, entretanto, sem formalizar ou registrar em qualquer órgão esta situação jurídica não há como declarar nulo o ato jurídico celebrado de boa-fé entre o companheiro que se declara solteiro e um terceiro, no caso, a CEF. 5. Não há registro da união estável na matrícula do imóvel acostada aos autos, nem mesmo do compromisso de compra e venda celebrado pela autora e as corrés, não se operando a transmissão dos direitos reais sobre o imóvel, nos termos do artigo 1.227 do Código Civil. 6. O contrato entabulado entre autora, seu ex-companheiro e Monte Real Empreendimentos Imobiliários Ltda., em princípio, somente produziu efeitos entre as partes, não podendo ser oposto a terceiros de boa-fé, cabendo ressaltar que o contrato de financiamento firmado entre os réus não apresenta as circunstâncias previstas no artigo 167, § 1º do Código Civil. 7. Também consta nos autos cópia da inicial da ação de reconhecimento e dissolução de união estável cumulada com oferta de alimentos ajuizada em 07/04/2014, onde o ex-companheiro afirma que o imóvel “se encontra somente em nome do autor”, e que “salienta que não mais pagará a parcela mensal do imóvel”. Portanto, a parte autora não pode alegar desconhecimento dos fatos, pois diante de tais alegações se manteve inerte. 8. Portanto, nada a objetar a sentença ao aduzir que “A autora reconhece que permaneceu no imóvel após a dissolução da relação conjugal, exercendo ali sua moradia. A existência da dívida relacionada à compra do imóvel era fato conhecido da autora, uma vez que a própria foi uma das partes na celebração do compromisso de compra e venda. O financiamento imobiliário foi exatamente a solução encontrada para resolver a dívida pertinente à compra do imóvel e, ainda que a autora não tenha figurado como parte no contrato, foi evidentemente beneficiada pelo crédito concedido, pois isso viabilizou a manutenção de sua posse. A questão pertinente à responsabilidade pelo pagamento das prestações do financiamento imobiliário, se da autora ou do réu Mário, é estranha ao objeto desta lide. O que se configura inverossímil é assumir que a autora, ciente de que o imóvel em que residia era objeto de compromisso de compra e venda celebrado em 2003 e não quitado, desconhecesse por completo a solução conferida para que fosse possível sua manutenção no imóvel até 2019, qual seja, o financiamento imobiliário celebrado pelo réu Mário junto à CEF.” 9. Recurso desprovido. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.