Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: BRUNO VALENTE PORCELLI, CARLA VALENTE PORCELLI, MPV COMERCIO, REPRESENTACOES E SERVICOS PARA CONDICIONADORES DE AR LTDA Advogados do(a)
AUTOR: RODRIGO HELUANY ALABI - SP173533, CARLA ANDREIA ALCANTARA COELHO PRADO - SP188905 Advogados do(a)
AUTOR: RODRIGO HELUANY ALABI - SP173533, CARLA ANDREIA ALCANTARA COELHO PRADO - SP188905 Advogados do(a)
AUTOR: RODRIGO HELUANY ALABI - SP173533, CARLA ANDREIA ALCANTARA COELHO PRADO - SP188905
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A BRUNO VALENTE PORCELLI e CARLA VALENTE PORCELLI, qualificados nos autos, ajuizaram a presente ação de procedimento comum em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL, objetivando obter provimento jurisdicional que declare: 1) a nulidade do procedimento extrajudicial realizado com base na Lei nº 9.514/ 97 desde a notificação extrajudicial no Oficial de Registro de Imóveis até eventual venda do imóvel em razão da ausência de intimação pessoal dos autores para purgação da mora; 2) o próprio direito à purgação da mora, nos termos do artigo 34 do Decreto 70/ 66 c.c. o inciso II do artigo 39 da Lei nº 9.514/ 97, observados os termos do IRDR instaurado a partir do processo nº 2155423-86.2018.8.26.0000, em trâmite perante o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), determinando, por consequência, o desfazimento da consolidação da propriedade. A título de tutela de urgência, requereram fosse determinado à ré que: a) se abstivesse de alienar o imóvel a terceiros, suspendesse o procedimento administrativo e todos os seus efeitos ou, ainda, que não promovesse atos de desocupação, mantendo os autores na posse; b) com fundamento no IRDR acima mencionado, fosse determinado à ré que fornecesse os valores atualizados da mora, permitindo-lhes purgá-la em audiência. Solicitaram a realização de audiência de conciliação para pagamento de saldo devedor atualizado. Alegaram os autores, em suma, terem alienado à ré o imóvel localizado em Bertioga (Alameda das Seringueiras, 66 – Jardim dos Buritis 22, Loteamento Riviera de São Lourenço) para garantia de dívida em favor da sociedade empresarial MPV Comércio Representações Serviços para Condicionadores de Ar LTDA., cujos sócios, à época, eram o coautor e sua mãe, Srª Marlene de Pinho Valente. O valor do financiamento correspondeu a R$ 800.000,00 (oitocentos mil Reais), a serem pagos por meio de 60 parcelas, cada qual no valor de R$ 18.133,33 (dezoito mil, cento e trinta e três Reais e trinta e três centavos), com o primeiro vencimento no dia 06.07.2013. Inadimplentes quanto ao pagamento das parcelas desde dezembro de 2015 (saldo da dívida em R$ 453.013,33 no momento do ajuizamento da ação), os autores alegaram haver procurado a ré, em diversas oportunidades, na tentativa de negociar e pagar as parcelas vencidas, o que não foi aceito, culminando com o início de processo administrativo com base na Lei nº 9.514/97 e consolidação da propriedade, mas sem que tivessem, naquele momento, notícia sobre a situação do imóvel. Sustentaram que, sem o devido processo legal, sem contraditório e ampla defesa, a execução promovida pela CEF padece de vício de ilegalidade, o que a torna juridicamente nula. Argumentaram que, embora conste na averbação nº 5 da matrícula 58.555 haverem sido intimados em conformidade com o artigo 26 da Lei 9.514/ 97, eles jamais foram notificados para fins de purgação da mora, sendo nula a intimação por edital, porquanto, além de terem endereços conhecidos pela CEF, não foram esgotadas todas as possibilidades de intimação pessoal. Requereram a inversão do ônus da prova com fundamento na legislação consumerista. Com a inicial, vieram documentos. A peça exordial foi emendada para incluir, no polo ativo da ação, a sociedade empresarial MPV COMÉRCIO REPRESENTAÇÕES SERVIÇOS PARA CONDICIONADORES DE AR LTDA. (petição id. 27803256). A tutela de urgência restou indeferida. Diante do interesse manifestado pelos autores e visando conceder oportunidade para composição (art. 334 do CPC), determinou-se a inclusão do feito em audiência de conciliação a ser designada e, ao mesmo tempo, a abstenção da CEF em promover atos tendentes à desocupação do imóvel até a audiência (decisão id. 28159862). Houve interposição de agravo de instrumento (petição id. 28679466). Os autores informaram o descumprimento da decisão (petição id. 29155626), tendo sido o sustado o efeito do leilão (id. 2933511). Citada, a Caixa Econômica Federal requereu a retirada da audiência de conciliação de pauta, aduzindo que o direito de preferência dispensa a formalidade. Impugnou a Justiça Gratuita concedida e o valor atribuído à causa. Defendeu a legitimidade do contrato celebrado entre as partes e a legalidade dos atos praticados no bojo da execução extrajudicial. A audiência foi cancelada. Considerando a r. decisão proferida pela Eg. Corte Superior no agravo de instrumento interposto em face da decisão proferida nestes autos, revogou-se o tópico final da decisão prolatada sob o id. 28159862, que obstava a credora de promover os atos tendentes à desocupação do imóvel (id. 29869697). Houve réplica (id. 31398563). Instadas as partes a especificarem provas, os autores tornaram a requerer a inversão do ônus para que fosse considerado ônus da ré comprovar que foram pessoalmente intimados para purgar a mora (petição id. 39172913), enquanto a empresa pública federal pugnou pelo julgamento antecipado do mérito (id. 39193480). Os autores peticionaram noticiando o agendamento de novos leilões extrajudiciais sem que, contudo, tivessem sido intimados a respeito das datas. Reiteraram pedido de tutela para obter provimento jurisdicional que determinasse à ré a abstenção de adotar medidas atinentes à alienação e desocupação do bem até decisão definitiva (petição id. 46246033). Comunicaram a alteração das datas das praças (petição id. 48291728). Mantida a assistência judiciária gratuita e rejeitada a impugnação ao valor da causa, a CEF foi instada a se manifestar sobre as alegações da parte adversa (decisão id. 64716226). Esclareceu a requerida que o imóvel em questão teve a propriedade consolidada em seu favor no dia 09.04.2019. Posteriormente, incluído no 1º Leilão Público 5/2021 - CPA/SP realizado em 06/04/2021, e no 2º Leilão Público 6/2021 – CPA/SP, realizado em 20/04/2021, não houve interessados, motivo pelo qual o bem teve a propriedade plena registrada em favor da empresa pública. Ressaltou que, não havendo óbice de nenhuma espécie, agiu em exercício regular de direito (petição id. 98301235). Determinou-se fosse dada ciência aos autores de tais alegações e dos documentos juntados e, posteriormente, viessem os autos conclusos para julgamento (id. 130715265). Os autores peticionaram, reafirmando não terem sido regularmente intimados sobre as datas dos leilões, alegando que os lances mínimos em ambas as praças foram quantias exorbitantes, muito acima, inclusive, da avaliação. Assim, transcorrida essa etapa sem interessados, com fundamento no art. 27 da Lei 9.514/ 97, a CEF se apropriou do imóvel de forma plena, dando quitação ao débito, mas sem a obrigação de devolução de valores superiores ao da dívida originária. Tendo a CEF posteriormente efetuado a venda do imóvel de forma direta (no formato de licitação e com relevante número de lances), requereram os autores a devolução da quantia de R$ 971.381,27 (novecentos e setenta e um mil, trezentos e oitenta e um Reais e vinte e sete centavos), soma que a requerida teria recebido a mais com a venda do que o valor do saldo por eles devido (id. 141825761). É o relatório. Fundamento e decido. A teor do inciso I do artigo 355 do CPC, conheço diretamente do pedido, pois desnecessárias outras provas além daquelas já acostadas aos autos. De pronto, verifico não ser hipótese de inversão do ônus da prova. O inciso VIII do artigo 6º do CDC estabelece parâmetros para a facilitação da defesa dos direitos do consumidor quando, a critério do juiz, for verossímel a alegação ou for hipossuficiente a parte autora, segundo as regras ordinárias de experiência. Ainda que se trate de contrato de adesão, a inversão do ônus não se opera de forma geral, tampouco automática e absoluta, ainda mais não havendo sido apontada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato celebrado que viessem a contrariar a legislação de regência. A hipossuficiência pode ser econômica, social ou jurídica. Na primeira hipótese, a concessão de assistência judiciária gratuita supre a desvantagem processual. As demais respeitam a dificuldade técnica do consumidor em poder se desincumbir do ônus de provar os fatos constitutivos do direito invocado, evidenciadas pela impossibilidade ou obstáculos no acesso a elementos e informações de vital importância para a comprovação do alegado, ou pela consideração das condições pessoais da parte autora. Consultando os autos, não vislumbro posição de desigualdade entre as partes no que tange à produção das provas, motivo pelo qual
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000450-53.2020.4.03.6104 / 4ª Vara Federal de Santos indefiro a inversão pretendida. Não havendo preliminares,
trata-se de ação em que se deduz pretensão ao reconhecimento de nulidade de procedimento de execução extrajudicial fundado na Lei 9.514/ 97, sob argumento de falta de intimação pessoal para purgação da mora. Primeiramente, é preciso consignar inexistirem dúvidas acerca do descumprimento da obrigação contratual por parte da sociedade empresarial MPV Comércio Representações Serviços para Condicionadores de Ar Ltda., a qual se tornou inadimplente, conforme confessado na inicial, desde dezembro de 2015. Incontroverso o inadimplemento, insurgem-se os autores contra o procedimento de consolidação da propriedade imóvel, pretendendo a purgação da mora e a retomada do contrato. Pois bem. Conforme se infere do contrato de Cédula de Crédito Bancário – Crédito Especial CAIXA Empresa (id. 27076031, páginas 02, 8 e 11), o instrumento foi firmado pelos representantes da empresa, Marlene de Pinho Valente e Alberto Vieira Rodrigues e a Caixa Econômica Federal, tendo como avalistas também a Sra. Marlene e seu filho, à época proprietário do imóvel, Bruno Valente Porcelli, bem como Carlos Alberto Vieira Rodrigues. Em garantia ao pagamento da dívida decorrente da Cédula de Crédito, a empresa tomadora do empréstimo, juntamente com os coautores Carla e Bruno, alienaram à CEF, em caráter fiduciário, o imóvel objeto da lide, nos termos do artigo 22 da Lei 9.514/ 97 (cláusula décima). Firmou-se, então, Termo de Constituição de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel entre a CEF e os fiduciantes Bruno e Carla (id. 27076031). A alienação fiduciária é um negócio jurídico no qual o comprador/ devedor ou fiduciante contrata a transferência da propriedade ao financiador/ credor ou fiduciário, dando o imóvel como garantia, havendo necessidade de se proceder ao registro do contrato no competente Registro de Imóveis, como se vê na respectiva matrícula (id. 27076029, R4). Com a constituição da propriedade fiduciária, a posse é desdobrada, tornando-se o fiduciante (devedor) possuidor direto e o fiduciário (credor) possuidor indireto do imóvel. A alienação fiduciária permite ao agente credor a detenção da propriedade do bem imóvel financiado até o momento da quitação total da dívida pelo mutuário (propriedade resolúvel). Na hipótese de inadimplemento, como no caso em apreço, a retomada do bem ocorre de forma mais célere, com a consolidação da propriedade do bem em favor da credora, na forma do artigo 26 da lei nº 9.514/97. Tal legislação não viola o direito de propriedade, tampouco os princípios do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal. Decerto que a Constituição Federal vigente consagra a garantia de ninguém ser privado de seus bens sem o devido processo legal, mas disto não se extrai a exigência de processo judicial. O processo tanto pode ser o judicial quanto o administrativo, mesmo porque a este a Constituição faz referência expressa, estendendo-lhe as garantias de contraditório e da ampla defesa (artigo 5º, LV). Deste modo, a venda de bem particular dado em garantia pelo devedor, além de prevista em outros diplomas normativos (Decreto-lei nº 70/ 66, Código Comercial, art. 279; Código Civil, art. 774, III; Lei de Falências, art. 120, § 20 e Lei nº 4.728/65, art. 66, § 40 e Lei 8.009/90), não fere o princípio da inafastabilidade do controle judicial, pois quaisquer das fases do processo administrativo podem ser contestadas no aspecto formal e no mérito. Constitucional e legítima, portanto, a execução extrajudicial prevista pela Lei nº 9.514/ 97, à semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF: "EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI Nº 70/66. CONSTITUCIONALIDADE. Compatibilidade do aludido diploma legal com a Carta da República, posto que, além de prever uma fase de controle judicial, conquanto a posteriori, da venda do imóvel objeto da garantia pelo agente fiduciário, não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento seja reprimida, de logo, pelos meios processuais adequados. Recurso conhecido e provido." (RE n. 223.075/DF, Relator Ministro ILMAR GALVÃO, j. em 23/06/1998, DJ 06/11/1998). Nessa linha de raciocínio, cito os seguintes julgados: “APELAÇÃO - PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATOS JURÍDICOS - PROVA PERICIAL - DESNECESSIDADE - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI Nº 9.514/97 - CONSTITUCIONALIDADE - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. I - Não apreciada a questão acerca da alegada onerosidade excessiva do financiamento, uma vez que, em sede de ação anulatória de atos jurídicos, apenas se pode perquirir a respeito da execução extrajudicial levada a efeito, posto que não cabe, nesta ação, a revisão do contrato com o recálculo das prestações, mas tão somente a anulação do procedimento adotado pela CEF, sendo desnecessária a realização de perícia técnica contábil. II - Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei consumerista aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou comprovada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. III - O contrato firmado entre as partes possui cláusula de alienação fiduciária em garantia, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.514/97, cujo regime de satisfação da obrigação difere dos mútuos firmados com garantia hipotecária, posto que na hipótese de descumprimento contratual e decorrido o prazo para a purgação da mora, ocasiona a consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária. IV - O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário. Precedentes desta E. Corte: AC 00117882720114036104, 5ª Turma, Rel. Des. Fed. MAURICIO KATO, e-DJF3 Judicial 1 DATA:01/12/2015; AC 00096348420124036109, 1ª Turma, Rel. Des. Fed. HÉLIO NOGUEIRA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:02/12/2015; AC 00137751320114036100, 11ª Turma, Rel. Des. Fed. CECILIA MELLO, e-DJF3 Judicial 1 DATA:28/09/2015. V - Apelação desprovida.” (TRF 3ª Região, APELAÇÃO CÍVEL 00053372220164036100, Rel. Des. Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, 2ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 06/04/2020) CONTRATOS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE - SAC. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA DE ANATOCISMO. TAXAS ADICIONAIS. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. I - Desnecessidade de realização de perícia contábil em razão da matéria envolver temas eminentemente de direito. II - Inexistência de anatocismo na execução de contrato celebrado com adoção do Sistema de Amortização Constante - SAC. Precedentes. III - Taxas adicionadas ao valor da prestação que não se apresentam inexigíveis conquanto previstas no contrato, que tem força obrigatória entre as partes. IV - Alegação de inconstitucionalidade do procedimento de consolidação da propriedade previsto na Lei 9.514/97 que se afasta. Precedentes da Corte. V - O Código de Defesa do Consumidor conquanto aplicável a determinados contratos regidos pelo SFH, não incide se não há demonstração de cláusulas efetivamente abusivas mas só alegações genéricas de onerosidade excessiva. VI - Recurso desprovido. (TRF 3ª Região, APELAÇÃO CÍVEL – 2207950, Rel. DES. FEDERAL PEIXOTO JUNIOR, SEGUNDA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA: 21/09/2017) Diante do não cumprimento da obrigação, deu-se início ao procedimento de consolidação da propriedade nos termos do contrato e da Lei 9.514/ 97, anotando-se na matrícula do imóvel. Para tanto, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis deve intimar pessoalmente o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, para purgar a mora no prazo de 15 dias, ou pelo correio com aviso de recebimento (Lei 9.514/ 97, artigo 26, §§ 1º e 2º). No presente caso, aduzem os autores ausência da intimação pessoal, circunstância que teria impedido a purgação da mora, de modo que restaria clara a nulidade da consolidação. Entretanto a prova produzida nos autos não confirma tal alegação. A cópia do processo administrativo instaurado para fins de consolidação da propriedade demonstra que a CEF requereu ao competente Cartório de Registro de Imóveis a intimação da empresa tomadora do empréstimo, da sua representante legal Marlene e dos devedores fiduciantes Bruno e Carla, todos residentes no mesmo endereço (id. 27076036). Conforme se infere das primeiras certidões acostadas em referido processo, tentada a localização dos destinatários na Rua Basilio da Cunha, 507, ap. 222, informou o porteiro que haviam se mudado para local incerto e não sabido (id 27076036, páginas. 13, 19 e 25). As certidões id. 27076036, páginas 61 e 73, demonstram que a coautora Carla foi procurada em diversas oportunidades na Rua Montesquieu, nº 100, ap. 222, mesmo endereço indicado como seu domicílio na inicial e na procuração outorgada ao patrono desta ação; porém, em razão de não ter sido encontrada, foram deixados avisos solicitando o seu comparecimento ao Cartório. Houve também a tentativa de intimação do coautor Bruno, na Rua Cláudio Rossi, 187, domicílio da empresa tomadora do empréstimo, em três oportunidades, bem como na Rua Montesquieu, nº 100, ap. 222, sem sucesso, sendo deixados avisos solicitando o seu comparecimento ao Cartório, inclusive com o funcionário da empresa, Sr. Adriano (id 27076036, páginas 52 e 69). Não sendo possível localizá-lo, foi considerado em local incerto e não sabido. Observo também constar dos autos a certidão positiva id. 27076036, página 30, dando conta que a notificação dirigida à empresa MPV, tomadora do empréstimo e da qual o fiduciante Bruno é sócio juntamente com sua genitora Marlene, foi retirada por Gustavo Portella Veronez, devidamente autorizado pela Srª. Marlene a tomar ciência e retirar a intimação (id. 27076036, página 31). Destarte, reiterando o quando decidido por ocasião da decisão que indeferiu a tutela de urgência, entendo que a retirada da notificação por pessoa autorizada pela representante legal da empresa cumpriu a finalidade de possibilitar o conhecimento do débito e a purgação da mora. Em outras palavras, o recebimento da notificação, ainda que apenas por um dos devedores, já revela o seu conhecimento a respeito dos atos executórios da dívida. No caso dos autos, destaco, mais uma vez, que a Srª Marlene é sócia de seu filho Bruno na empresa MPV, tomadora do empréstimo oriundo do contrato de Cédula de Crédito. Além disso, o coautor Bruno, sócio da empresa devedora, também figura como fiduciante no termo de constituição de garantia que alienou o imóvel à CEF. Assim, na medida em que a representante legal da empresa devedora tomou ciência da intimação para purgar a mora, com base no princípio da razoabilidade, descabida é a alegação de nulidade do procedimento por ausência de notificação pessoal, porquanto há presunção de sua ciência tanto como devedora do contrato de empréstimo quanto pelo fiduciante Bruno (repita-se, filho e sócio da empresa devedora). Nessa esteira, diante do não cumprimento da obrigação e certificado que os devedores fiduciantes deixaram transcorrer “in albis” o prazo para purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis promoveu a averbação da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, na matrícula do imóvel, nos moldes do artigo 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97. Conforme bem decidido pelo E. Tribunal quando da análise do agravo de instrumento, cujas razões acolho para decidir: “Assim, conforme certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis, em 04/01/2019, os devedores fiduciantes foram intimados via edital, publicado nos dias 03/12/2018, 04/12/2018 e 05/12/2018, no Jornal Agora SP – Folha de São Paulo, por não terem sido localizados nos endereços conhecidos, fornecidos pela fiduciária, bem como no endereço do imóvel alienado fiduciariamente. Consta, ainda, na mencionada certidão, que os devedores fiduciantes deixaram transcorrer in albis o prazo para purgação da mora (Id 124963960, p. 35). Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. De se ressaltar que há previsão legal permitindo que a intimação para purgação da mora seja realizada por meio de edital, quando o devedor fiduciante se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, conforme art. 26, §4º, da Lei nº 9.514/1997. No caso dos autos, houve inúmeras tentativas de intimar a parte agravante, em todos os endereços conhecidos, não restando opção senão a intimação editalícia. Assim, não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997.” Nesse contexto, tenho por suficiente a comprovação de que a intimação para purgação da mora foi recebida pela codevedora MPV, na pessoa de Marlene de Pinho Valente, não desfazendo os argumentos expendidos os fundamentos para a execução extrajudicial do imóvel, nos termos da lei em comento, cujo procedimento foi devidamente observado, para fins de consolidação da propriedade em favor da ré. De outro lado, no tocante ao direito de purgar a mora, sobreleva ressaltar que a matéria passou a obedecer nova disciplina com o advento da Lei nº 13.465, de 11.07.2017, em que não mais se discute o direito à purgação da mora, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além de encargos e despesas. Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada pela jurisprudência considerava a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/ 1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Desse modo, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), conforme inclusive decidido pelo E. STJ (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014). Todavia, a Lei nº 13.465/ 2017 alterou a redação do artigo 39, II, da Lei nº 9.514/ 1997, que passou a vigorar nos seguintes termos: Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. Nesse diapasão, resta claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de "procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca", encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/ 1966. De se observar também que os parágrafos 1º e 5º do artigo 26 da Lei 9.514/ 97 ressaltam que a purgação da mora deve se dar em até 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade. Decorrido aquele prazo, restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até a data do segundo leilão), nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, introduzido pela Lei nº 13.465/2017: Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. Entendo, portanto, que apenas nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei nº 13.465/ 2017 o mutuário pode purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/ 66 aplicável aos contratos celebrados sob as regras da Lei nº 9.514/ 97. Na hipótese, contudo, considerando que a consolidação da propriedade imóvel em nome da CEF se deu em 2019 (id. 98301235, página 1), quando já em vigor a Lei nº 13.465/ 17, impossível a purgação da mora conforme pretendido pelo autor, restando-lhe, não reconhecida a nulidade do procedimento extrajudicial, o direito de preferência em adquirir o imóvel mediante o pagamento do total da dívida (e não somente o montante até então não quitado). Mister destacar, nesse passo, que a decisão firmada pelo E. Tribunal de Justiça de SP no IRDR 2166423-86.2018.8.26.0000, mencionado pela parte autora na inicial, não representa a jurisprudência sedimentada a vincular este Juízo Federal. Aliás, o E. TRF 3ª Região, nos casos semelhantes aos destes autos vem decidindo: AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA ANTECIPADA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SFH. RECURSO DESPROVIDO. 1. Uma vez consolidada a propriedade pelo credor fiduciário, resta ao devedor adimplir o valor integral do contrato pendente de pagamento, qual seja, as parcelas vencidas e as vincendas, sendo certo que com o inadimplemento das prestações dá-se o vencimento antecipado do contrato e, consequentemente, o adimplemento deve englobar o valor total da dívida e não somente o montante até então não pago. 2. Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, 1ª Turma, DJEN DATA: 06/05/2021) AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. - Na forma da Lei nº 9.514/1997, o contrato com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia possui regras e procedimento próprios. Vencida e não paga a dívida, e nem purgada a mora (no montante das prestações em atraso, com acréscimos) após a intimação regular do devedor-fiduciante, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do credor-fiduciário, viabilizando o leilão do bem (pelo saldo integral do contrato remanescente, mais despesas previstas em lei), no qual o devedor-fiduciário terá apenas direito de preferência. O contrato entre devedor-fiduciante e credor-fiduciário será extinto após o leilão, com acerto de contas ou com quitação integral da dívida (art. 27, §§ 4º e 5º da Lei nº 9.514/1997). - São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). - Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõem sobre formalidades que asseguram informação do estágio contratual. Esse procedimento é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e do Estado de Direito, e não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. Precedentes do E.STJ e deste C.TRF da 3ª Região. - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - Foi realizado o procedimento disciplinado no art. 26 da Lei nº 9.514/1997 em face do devedor fiduciante, sem que houvesse a purgação da mora, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária. - O devedor-fiduciário ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora. - Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabe à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. - Assim, não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. - A parte agravante pretende a purgação da mora (a destempo) e a suspensão dos atos expropriatórios, não havendo pleito para a solução da dívida na forma legalmente admitida. - Agravo de instrumento não provido. (Agravo de Instrumento 50232193420204030000, Relator Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, 2ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 30/11/2020). No tocante ao "fato novo" noticiado pelos autores em 26.02.2021, qual seja, a ausência de intimação sobre as datas dos leilões (petição id. 46246033), verifico que foi trazido ao processo posteriormente à especificação de provas. De se destacar que a presente demanda foi ajuizada em janeiro de 2020, data anterior às supostas irregularidades. Portanto, o requerimento que acompanhou tal petição, no sentido de que fosse determinado à ré se abster de adotar medidas atinentes à alienação e desocupação do bem até a decisão definitiva do presente processo, não se trata de reiteração de pedido de antecipação da tutela, mas sim de inovação, considerando que a causa de pedir não é a mesma veiculada na petição inicial. O mesmo deve ser pontuado sobre as alegações de enriquecimento sem causa da ré e o pedido para devolução da quantia de R$ R$ 971.381,27 (novecentos e setenta e um mil, trezentos e oitenta e um Reais e vinte e sete centavos), supostamente excedente ao saldo devido pelos autores à empresa pública federal (petição id. 141825761).
Trata-se de novo pedido, estando sua apreciação vedada por força dos princípios da adstrição aos limites da lide e da congruência (CPC, artigo 141). Cabendo à parte autora, na petição inicial (ou em aditamento a esta), fixar os limites objetivos da lide (causa de pedir e pedido), o Juiz deve decidir a lide nos limites em que foi proposta, sendo-lhe defeso proferir sentença, a favor do autor, de natureza diversa da pedida, bem como condenar o réu em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado (inteligência do artigo 492, “caput”, do CPC). Nessa esteira, os requerimentos são inoportunos e não estão em desacordo com o quanto decidido no curso do processo. Interpretando o inciso II do artigo 329 do CPC “a contrario sensu”, tem-se que, após o saneamento do processo, não é possível aditar ou alterar o pedido e a causa de pedir. Afastada a nulidade do processo extrajudicial por ausência da intimação pessoal para purgar a mora (antes da consolidação da propriedade), restava aos autores exercerem o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, conforme os termos do artigo 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997, reproduzido acima. Diante de todo o exposto, julgo improcedentes os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil. Tendo em vista a sucumbência da parte autora, condeno-a ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios os quais fixo em 10% sobre o valor da causa, cuja execução ficará suspensa diante da concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita. P. I. SANTOS, 2 de março de 2022.