Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: AMARILDO DE OLIVEIRA SANTOS Advogado do(a)
AUTOR: CRISTINA BEATRIZ MATIAS DA SILVA - SP430021
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a)
REU: RICARDO LOPES GODOY - MG77167-A S E N T E N Ç A
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000285-38.2022.4.03.6103 / 2ª Vara Federal de São José dos Campos
Trata-se de ação de rito comum, com pedido de tutela de urgência, através da qual pretende a parte autora a “suspensão do leilão a ser realizado em 26.01.2022 e seus efeitos, bem como da consolidação e alienação do imóvel a terceiro, ou ainda de promover atos para a desocupação do imóvel, oficiando-se oportunamente, determinando ainda em tutela precoce a impossibilidade de inscrição do nome do autor no SPC e SERASA e demais órgãos de crédito, e ao final seja a ação julgada totalmente procedente”. Em emenda à inicial, pleiteia o autor “que seja aceito o FGTS como entrada do exercício do direito de preferência e que seja realizado um novo contrato de financiamento com alienação fiduciária com o valor de 2ª praça de leilão, uma vez que não houve compra por terceiros”, com a condenação da ré ao pagamento de todos os consectários legais. Aduz o autor que, aos 23 de abril de 2014, alienou em favor da parte ré com o contrato sob nº: 1.4444.0534765-3, o imóvel situado a Rua Patativa, nº 200, apto 31, bl. 22, Bairro: Vila Tatetuba – São José dos Campos – SP, matricula nº 61.559, registrado no 1º cartório de registro de imóveis de São José dos Campos – SP, pelo valor de R$ 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais) sendo R$ 121.000,00 (cento e vinte um mil reais) financiados. Alega que por dificuldades financeiras ficou em atraso com algumas parcelas do financiamento, vindo, posteriormente, a tomar conhecimento de que o imóvel será levado a leilão. Após todas as tentativas de negociação o autor vem por meio desta ação solicitar socorro judiciário pois o Leilão iniciou no dia 26/01/2021, ressalvando que nunca se foi tão importante preservar uma habitação, principalmente com a profissão do autor que é socorrista e precisa de um local de moradia e até mesmo, caso necessite, de isolamento e conforme consta na notificação enviada pelo banco, anexa, o imóvel deve ser desocupado conforme o prazo estipulado pelo banco. Com a inicial vieram documentos. Concedidos os benefícios da assistência judiciária gratuita e indeferido o pedido de tutela de urgência. Conforme determinado pelo juízo, o autor procedeu à emenda da inicial para especificar o pedido inicial e juntar documentos. Peticionou a CEF informando não ter interesse na audiência de tentativa de conciliação. Citada, a CEF apresentou contestação, com arguição preliminar de ausência de interesse de agir, ante a consolidação da propriedade. No mérito, aduz argumentos pela improcedência da demanda. Juntou documentos. Nos termos do Art.1º, Item III da Portaria CECON 4/2018), e tendo em vista petição da CEF informando que não tem proposta de acordo para apresentar, foi cancelada a audiência anteriormente agendada. A parte autora apresentou réplica à contestação. Em sede de especificação de provas, não foram formulados requerimentos. Peticionou o autor informando que foi procurado pelo arrematante do imóvel e efetuou a desocupação por meio de negociação amigável.
Diante do exposto, requer que se reverta a presente ação em INDENIZATÓRIA, com novos pedidos. Juntou documentos. Instada a se manifestar, a CEF informou não concordar com o aditamento da inicial. Requereu o autor a intimação da ré para que apresente documento que comprove a venda e o valor do imóvel arrematado, para que assim possa ser determinada a quantia correta a ser restituída. Por entender despicienda a juntada de outros documentos, considerando a prova documental já produzida nos autos e a não concordância da ré CAIXA com a conversão da presente em ação indenizatória, vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento antecipado nos termos do artigo 355, inciso I do Código de Processo Civil, sendo que a prova documental acostada aos autos verifica-se suficiente a formar a convicção deste juízo, consoante fundamentação a seguir exposta, sendo indeferidos os requerimentos de deduzidos no curso da demanda, por serem desnecessários (art. 370, p.u., CPC). As partes são legítimas. Presente o interesse processual, bem como os pressupostos de formação e desenvolvimento válido e regular da relação processual. A preliminar de ausência de interesse de agir, ao fundamento de que foi consolidada a propriedade, não merece acolhida, porque o pedido inicial visa justamente anular o procedimento de execução extrajudicial e a consolidação da propriedade em face da CEF. Sem outras questões preliminares, passo ao exame do mérito. A despeito da atecnia da inicial, do conjunto da postulação depreende-se que busca o autor provimento jurisdicional visando suspender os efeitos da consolidação da propriedade em nome da CEF e que seja aceito o FGTS como entrada do exercício do direito de preferência, com realização de um novo contrato de financiamento com alienação fiduciária. O pedido de conversão da ação declaratória em indenizatória não merece guarida, a teor do disposto no art. 329, inc. II, do CPC. Assim, passo ao mérito propriamente dito. Observo, de início, que o instrumento firmado entre parte autora e CEF caracteriza-se como contrato de mútuo (empréstimo de coisa fungível). Estabelece o artigo 586 do Código Civil que o mutuário deve restituir ao mutuante o que recebeu, em coisas do mesmo gênero, in casu, dinheiro. Foi pactuada, também, na celebração do financiamento em questão, garantia fiduciária do cumprimento da avença, na forma da Lei nº 9.514/97 (que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel). A alienação fiduciária em garantia consiste na transferência da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem infungível, feita pelo devedor ao credor como garantia do seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplemento da obrigação (pagamento da dívida garantida). Se a dívida não for paga no vencimento, e se após regular intimação, não houver a purgação da mora pelos fiduciantes, deve o fiduciário vender o bem a terceiros. Importa saber que, não sendo purgada a mora no prazo legal, efetiva-se em nome do fiduciário a consolidação da propriedade (anteriormente resolúvel), o que é averbado na matrícula do imóvel, à vista da prova, por aquele, do pagamento do imposto de transmissão inter vivos. No caso, verifico, de antemão, que antes da propositura da ação (em 28/01/2022), já havia sido averbada no Registro de Imóveis (em 19/11/2021) a consolidação, em favor da CEF, da propriedade do imóvel que a parte autora havia alienado fiduciariamente à empresa pública, como garantia da dívida que perante ela contraíra (ID 243099490). Extrai, por outro lado, da petição inicial, que não foram apontados vícios a fim de anulação do ato extrajudicial efetivado em seu desfavor. Ao argumento de que incorreu em dificuldades financeiras e pretende retomar os pagamentos das prestações do contrato de financiamento em questão, pugna “que seja aceito o FGTS como entrada do exercício do direito de preferência, com realização de um novo contrato de financiamento com alienação fiduciária”. Ocorre que, na hipótese dos autos, antes que a parte autora ingressasse com a presente demanda, já havia ocorrido a consolidação da propriedade do bem em favor da credora fiduciária, o que obsta o acolhimento da pretensão de retomada do contrato originalmente firmado entre as partes, tendo em vista que, a partir de tal ato, a relação obrigacional anteriormente estabelecida entre as partes restou extinta. A corroborar o entendimento ora externado, colaciono julgado do E. Tribunal Regional da 3ª Região: PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. APELAÇÃO. SFH. MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. EXTINÇÃO DA RELAÇÃO JURÍDICA CONTRATUAL. RETOMADA DA VIGÊNCIA DO CONTRATO PARA CONTINUIDADE DO PAGAMENTO DAS PARCELAS: IMPOSSIBILIDADE. INTIMAÇÃO PESSOAL PARA CIÊNCIA DA REALIZAÇÃO DE LEILÃO: NECESSIDADE. VERBA HONORÁRIA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Apelação interposta pelo autor em face de sentença que julgou improcedente o pedido de suspensão do procedimento de execução extrajudicial do imóvel objeto da matrícula nº 144.895 do 2º CRI de Jundiaí/SP, dado em garantia fiduciária do financiamento concedido para a aquisição do referido imóvel, nos termos da lei n.º 9.514/97. Condenada a parte autora ao pagamento de honorários no valor de 10% sobre o valor da causa, ressalvando, em virtude de gratuidade da justiça, que a cobrança dos honorários advocatícios deve ficar sobrestada até que seja feita a prova (pela parte contrária) de que a parte autora perdeu a condição de necessitada, pelo prazo máximo de cinco anos, após o qual estará prescrita a obrigação, conforme o disposto no §3º do artigo 98 do CPC. 2. O imóvel descrito na inicial foi financiado pelo apelante mediante constituição de alienação fiduciária de coisa imóvel, na forma da Lei nº 9.514/1997. 3. A inadimplência do apelante é confessa, conforme narrativa da inicial e da apelação. Admite o recorrente que ficou por mais de dois anos – contados à época da propositura da ação - sem honrar com as prestações do mútuo imobiliário celebrado com a Caixa Econômica Federal, em virtude de dificuldades financeiras. 4. A instituição bancária credora promoveu a execução extrajudicial do débito, culminando a propriedade do imóvel consolidada em favor da fiduciária Caixa Econômica Federal. 5. Estando consolidado o registro, não é possível que se impeça a apelada de exercer o direito de dispor do bem, que é consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro. 6. Consolidada a propriedade mediante o registro do imóvel no nome da credora fiduciária incabível se torna a retomada do contrato de mútuo para a continuidade do pagamento das parcelas, visto que a relação obrigacional decorrente do referido contrato encontra-se extinta. Precedentes. (...) (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003549-27.2018.4.03.6128, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 19/12/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 09/01/2020) Ainda que assim não fosse, faz-se relevante mencionar que a partir da edição da Lei nº 13.465/2017, que inseriu o § 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, não mais se discute o direito à purgação da mora, mas apenas o direito de preferência de aquisição do imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida (e das despesas, prêmios de seguro, encargos legais, tributos e contribuições condominiais e daquelas correlatas à transferência do imóvel no cartório competente). Transcrevo, para melhor compreensão, o artigo de lei em comento: § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Assim, malgrado a presente demanda não tenha a aptidão para desfazer a consolidação da propriedade anteriormente havida em favor da credora fiduciária, tem-se que apesar de não mais ser possível a retomada do contrato (com o restabelecimento do pagamento das prestações vencidas e vincendas pelo autor originalmente contratados), deve ser ressaltado que a novel alteração legislativa garante ao ex-mutuário (devedor fiduciante) o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel, mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997 até a data do 2º leilão. Em tal hipótese, se exercido o direito de preferência contemplado pela lei, não ocorre a retomada do contrato originário, mas sim a nova aquisição do mesmo bem. Tal questão, no entanto, não comporta maiores digressões, haja vista que, no caso dos autos, informou a CEF que o bem foi incluído em 1º e 2º leilões, não acudindo interessados em ambas as praças, de modo que o bem teve a propriedade plena registrada em favor da CAIXA, conforme comprovam documentos acostados aos autos. E mais, esclarece a CEF que, em estrita obediência ao que determina a lei 9.514/97, a CAIXA só devolve ao ex-mutuário/contratante o valor que sobeja das alienações realizadas através dos públicos leilões (no caso concreto desertos). Pelo exposto, fica evidenciado que não há valores a serem ressarcidos aos contratantes, já que o ordenamento jurídico pátrio não prevê devolução de valores para alienações realizadas após a consolidação plena da propriedade em favor do credor fiduciário. O pedido destes autos é, portanto, improcedente. Por fim, ressalto que os demais argumentos aventados pelas partes e que, porventura não tenham sido abordados de forma expressa na presente sentença, deixaram de ser objeto de apreciação por não influenciar diretamente na resolução da demanda, a teor do quanto disposto no Enunciado nº10 da ENFAM (“A fundamentação sucinta não se confunde com a ausência de fundamentação e não acarreta a nulidade da decisão se forem enfrentadas todas as questões cuja resolução, em tese, influencie a decisão da causa.”)
Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I do CPC, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado pela parte autora e extingo o processo com resolução de mérito. Condeno a parte autora ao pagamento das despesas da CEF e ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor atribuído a causa, com fulcro no 85, § 2º, do CPC. Observo, em contrapartida, que a parte autora é beneficiária da gratuidade da justiça, ficando as obrigações decorrentes da sucumbência sob condição suspensiva de exigibilidade, pelo prazo de 05 (cinco) anos, contados do trânsito em julgado, caso o credor demonstre que não mais existe o direito ao benefício, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário, consoante disposto no § 3º do artigo 98 do CPC. Custas na forma da lei, observando-se que a parte autora é beneficiária da Justiça Gratuita. Oportunamente, arquivem-se, observadas as formalidades legais. Publique-se. Intimem-se. São José dos Campos, data da assinatura digital.