Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: RAPHAELLA ALEXIA FLORIM RODRIGUES, CARLOS MATHEUS ALVES FLORIM Advogados do(a)
APELANTE: TIAGO GUSMAO DA SILVA - SP219650-A, WALTER GOMES DE SOUZA JUNIOR - SP88900-A
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CASAALTA CONSTRUCOES LTDA, JIMIM PARTICIPACOES LTDA Advogado do(a)
APELADO: LUIZ FERNANDO MAIA - SP67217-A Advogados do(a)
APELADO: FLAVIANA LETICIA RAMOS MOREIRA GARCIA - RO4867-A, LARISSA LEOPOLDINA PIACESKI CORREA - PR52154-A Advogado do(a)
APELADO: KASSIM SCHNEIDER RASLAN - MG80722-A OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001518-20.2021.4.03.6325 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. COTRIM GUIMARÃES
APELANTE: RAPHAELLA ALEXIA FLORIM RODRIGUES, CARLOS MATHEUS ALVES FLORIM Advogados do(a)
APELANTE: TIAGO GUSMAO DA SILVA - SP219650-A, WALTER GOMES DE SOUZA JUNIOR - SP88900-A
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CASAALTA CONSTRUCOES LTDA, JIMIM PARTICIPACOES LTDA Advogado do(a)
APELADO: LUIZ FERNANDO MAIA - SP67217-A Advogados do(a)
APELADO: FLAVIANA LETICIA RAMOS MOREIRA GARCIA - RO4867-A, LARISSA LEOPOLDINA PIACESKI CORREA - PR52154-A Advogado do(a)
APELADO: KASSIM SCHNEIDER RASLAN - MG80722-A OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O O Exmo. Sr. Desembargador Federal COTRIM GUIMARÃES (Relator):
APELANTE: RAPHAELLA ALEXIA FLORIM RODRIGUES, CARLOS MATHEUS ALVES FLORIM Advogados do(a)
APELANTE: TIAGO GUSMAO DA SILVA - SP219650-A, WALTER GOMES DE SOUZA JUNIOR - SP88900-A
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CASAALTA CONSTRUCOES LTDA, JIMIM PARTICIPACOES LTDA Advogado do(a)
APELADO: LUIZ FERNANDO MAIA - SP67217-A Advogados do(a)
APELADO: FLAVIANA LETICIA RAMOS MOREIRA GARCIA - RO4867-A, LARISSA LEOPOLDINA PIACESKI CORREA - PR52154-A Advogado do(a)
APELADO: KASSIM SCHNEIDER RASLAN - MG80722-A OUTROS PARTICIPANTES: V O T O O Exmo. Sr. Desembargador Federal COTRIM GUIMARÃES (Relator): Inicialmente,
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001518-20.2021.4.03.6325 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. COTRIM GUIMARÃES
Trata-se de ação ordinária ajuizada por RAPHAELLA ALEXIA SILVA RODRIGUES e CARLOS MATHEUS ALVES FLORIM em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, da CASAALTA CONSTRUCOES LTDA. e JIMIM PARTICIPAÇÕES LTDA. objetivando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, a devolução integral dos valores desembolsados, bem como pedido indenizatório por danos morais. O MM. Juízo a quo: (i) homologou a desistência do pedido de reparação por danos morais, nos termos do art. 485, VIII, do Código de Processo Civil e (ii) em relação aos demais pedidos, julgo-os improcedentes, nos termos do art. 487, I, do CPC. Por fim, condenou os autores ao pagamento de honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor atribuído à causa em favor dos réus, exigíveis nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Custas de lei. Apela a parte autora, aduzindo que a sentença deve ser reformada pelos seguintes motivos: a) que a CEF possui obrigação contratual de fiscalizar o cronograma de construção e que, ao deixar de garantir a entrega do imóvel, descumpre obrigação essencial do contrato; b) que deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor dada a relação consumerista havida com os recorridos, inclusive com inversão do ônus da prova no presente caso.; c) que deve ser autorizada a resolução judicial do contrato, vez que o imóvel não foi entregue no prazo, o cronograma não foi cumprido, e a instituição financeira não comprovou a superação da paralisação; d) o contrato firmado com construtora prevê a cláusula quinta de resolução pura e simples; e) que o indeferimento da rescisão representa violação ao princípio da boa-fé objetiva e à função social do contrato (ID 325704698). Apresentadas contrarrazões pelas requeridas (Ids 325704702, 325704703 e 325704704), vieram os autos a este Tribunal. É o relatório. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001518-20.2021.4.03.6325 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. COTRIM GUIMARÃES recebo o recurso de apelação no duplo efeito. Verifico que os autores, ora apelantes, celebraram na data de 09/07/2021 com CASAALTA CONSTRUÇÔES LTDA. o contrato de promessa de venda e compra (ID 325704429) e, em seguida, em 23/07/2021, contraíram financiamento junto à Caixa Econômica Federal através do "Contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações - Programa Casa Verde e Amarela - Recursos do FGTS (ID 325704262). Conforme se infere da petição inicial, os autores postularam pelo distrato, em razão de pura e simples desistência: “(...) 02 – Considerando o que dispõe a Clausula Quinta do referido Aditivo Referente a Rescisão Contratual, “que pode ocorrer pela desistência pura e simples, o presente Compromisso de Adesão ficara automaticamente desfeito/distratado” (grifo nosso); 03 – Considerando que não há mais interesse dos Requerentes em continuar com essa adesão, e respaldos pela clausula contratual mencionada, informaram aos Requeridos através de Notificações extrajudiciais a desistência pura e simples dos Requeridos. Conforme comprovantes anexos 04 - Considerando ainda a clausula quinta do referido termo de adesão, os Requerentes estão cientes da retenção de valores, como possíveis devoluções de valores já efetivamente pago, só serão realizados após expedição do Habite-se do empreendimento, o que não questionam.”. No que diz respeito à alegação atinente ao atraso na obra, deixo de apreciá-la, por não estar contida na petição inicial, de onde se conclui que os autores estão inovando na causa de pedir. Neste sentido, trago à colação o seguinte julgado: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI). CDC. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. CONTRADITÓRIO. AMPLA DEFESA. OBSERVÂNCIA. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. INOVAÇÃO DO PEDIDO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. (...) 10. Os apelantes não alegam alegaram ausência de planilha de demonstrativo de débito no procedimento de execução extrajudicial tampouco descumprimento pela CEF do prazo de trinta dias para realização do primeiro leilão na inicial, o que configura inovação da causa de pedir e do pedido em sede recursal. (...) 12. Apelação a que se nega provimento. - grifo nosso. (TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 2221835 - 0009974-50.2015.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, julgado em 21/05/2019, e-DJF3 Judicial 1 DATA:31/05/2019) NATUREZA JURÍDICA DOS CONTRATOS DE MÚTUO NO ÂMBITO DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. Antes de adentrar a qualquer discussão de mérito, cumpre salientar que o Sistema Financeiro da Habitação é um modelo institucional criado pela Lei 4.380/64 para viabilizar, aos menos afortunados, o direito constitucional à moradia, previsto na Constituição vigente à época e reafirmado nos sistemas constitucionais subsequentes, mediante verbas do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. Por tais motivos, tanto a CEF como o mutuário não têm muita flexibilidade na contratação das cláusulas contratuais, considerando que não há que se falar em lucro ou vantagem por parte da entidade financeira, por estar adstrita a regras rígidas, que protegem o FGTS, já que tais recursos são de titularidade dos trabalhadores. Assim, não há que se falar em eventual infringência a preceitos como a finalidade social do contrato e boa-fé, nos moldes do Código Civil, por haver proteção de igual peso, ou seja, o FGTS, que em nada se aproxima da origem da verba de outras entidades financeiras, que evidentemente, objetivam o lucro. No que tange ao Código de Defesa do Consumidor, o C. Superior Tribunal de Justiça vem reconhecendo a possibilidade sua incidência nos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação de forma mitigada, de acordo com o caso concreto. Desta forma, não pode ser aplicado indiscriminadamente, para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato. Precedente do STJ: 1ª Turma - Resp 691.929/PE - Rel. Min. Teori Albino Zavascki - DJ 19/09/2005 - p. 207. Especificamente no caso em apreço, contudo, entendo que, mesmo admitida a hipossuficiência da parte apelante, esse privilégio processual não se justifica, eis que constante nos autos toda a documentação necessária ao julgamento da lide, em especial o contrato que embasa a demanda, não havendo motivo fundado para que se inverta o onus probandi. Dispõe o artigo 53 da Lei nº 8.078/90, in verbis: "Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado." Desde já há que se observar que a rigor o contrato em tela não se enquadra na hipótese legal, eis que se cuida de um contrato de mútuo firmado no âmbito do SFH sob a égide da Lei 4.380/64. RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO E DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A pretensão da parte autora em rescindir unilateralmente o contrato não prospera, uma vez que vige em nosso sistema em matéria contratual o princípio da autonomia da vontade atrelado ao do pacta sunt servanda. Assim, o contratante não pode se valer do Judiciário para alterar, unilateralmente, cláusula contratual da qual tinha conhecimento e anuiu apenas por entender que está lhe causando prejuízo. Não pode, portanto, descumprir a avença. Na presente situação, a responsabilidade pelo objeto dado em garantia no contrato de mútuo é do mutuário, que, ao receber o capital, oferece como garantia ao seu pagamento o próprio imóvel que está adquirindo, obrigando-se perante a CEF a devolver-lhe a quantia mutuada, acrescida da correção monetária e dos juros remuneratórios pactuados no contrato. O instrumento de compra e venda foi firmado em conjunto com o contrato de mútuo, sendo que um envolve o bem imóvel e o outro, empréstimo em dinheiro. Desse modo, o contrato de mútuo se torna acabado com a entrega da coisa fungível (dinheiro) aos mutuários, surgindo daí a obrigação desta de restituir à instituição financeira o que dela recebeu, no mesmo gênero, ou seja, moeda corrente, cabendo-lhe suportar as prestações avençadas. No que tange ao contrato de mútuo – o financiamento em sentido estrito –, não há qualquer indicativo de que tenha ocorrido irregularidade imputável à Caixa Econômica Federal. Ressalte-se que, por sua natureza real e unilateral, o contrato de mútuo não comporta a resilição unilateral (art. 473, caput, CC), isto é, a rescisão do contrato pela vontade de uma das partes. Uma vez aperfeiçoada a relação negocial atinente ao empréstimo de coisa fungível – no caso dos autos, o dinheiro –, o mutuário deve devolver o bem fungível em mesma espécie, qualidade e quantidade, acrescido de juros e outros encargos contratuais (na modalidade onerosa). Caso contrário, enriqueceria sem causa, ou o contrato se desvirtuaria em doação. Ainda que se tenha convencionado a devolução do bem de forma sucessiva, isto é, em parcelas periódicas, descabe a resilição, cabendo o adimplemento antecipado mediante a devolução do saldo devedor com eventuais descontos pelos mutuários. No caso, como bem assinalado pelo magistrado de piso ao concluir que: “De modo unilateral, não pode a parte autora impor à parte contrária que aceite o descumprimento de suas obrigações. Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral manifestação de vontade.”. Desta forma, não se pode considerar a mera intenção manifestada de resilição do contrato como suficiente para a suspensão das parcelas devidas ao agente financeiro - CEF, tampouco a possibilidade de devolução dos valores, de forma integral. DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - LEI 9.514/97 O presente contrato possui cláusula de alienação fiduciária em garantia, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.514/97, cujo regime de satisfação da obrigação difere dos mútuos firmados com garantia hipotecária, uma vez que o descumprimento contratual, após decorrido o prazo para a purgação da mora, ocasiona a consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária. Além disso, o procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário. Diante do descumprimento contratual por parte do devedor fiduciante, ele deve ser intimado para purgar a mora e, caso deixe de fazê-lo, a propriedade será consolidada em favor da credora fiduciária, nos termos da lei de regência. Assim, não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/97, pois, havendo a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira em razão da mora não purgada pelo fiduciante, o bem se incorpora ao patrimônio da Caixa Econômica Federal. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. LEI Nº 9.514/97. RESCISÃO UNILATERAL. DIFICULDADE FINANCEIRA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. O contrato de financiamento imobiliário celebrado entre os agravantes e a Caixa Econômica Federal obedece às regras do Sistema Financeiro Imobiliário, disciplinado pela Lei nº 9.514/97, conforme se observa em sua cláusula décima sexta. Nestas condições, a CEF, na qualidade de credora fiduciária, é responsável tão somente pelo empréstimo da quantia em dinheiro para o agravante que, por sua vez, obriga-se a restituir a quantia recebida acrescida dos encargos previstos em contrato. Tratando-se, assim, de ato jurídico perfeito, não há que se falar na rescisão do contrato celebrado com a CEF e devolução dos valores pagos tão só pela suposta dificuldade do agravante de continuar pagando as parcelas devidas, à míngua da alegação da existência de vícios que pudessem macular a avença, sob pena de comprometimento de todo o sistema. Precedentes desta Turma. Agravo de Instrumento improvido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5018645-60.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, julgado em 29/02/2024, DJEN DATA: 07/03/2024) Anoto, por fim, que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por unanimidade, dar provimento ao RESP’s 1.891.498 e 1.894.504 aprovando a seguinte tese no Tema 1095: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor. 3. Recurso Especial provido. - grifo nosso. (STJ, Segunda Seção, relator Ministro Marco Buzzi, Data de julgamento: 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.) Como se percebe, não sendo caso de descumprimento do pactuado pelas requeridas, o que poderia ensejar a rescisão unilateral dos contratos livremente firmado entre as partes, motivo pelo qual não pode o comprador e devedor fiduciante ficar sem adimplir com suas obrigações contratuais. DA VERBA HONORÁRIA Por derradeiro, nos termos do § 11º do art. 85 do CPC, a majoração dos honorários é uma imposição na hipótese de se negar provimento ou rejeitar recurso interposto de decisão que já havia fixado honorários advocatícios sucumbenciais, respeitando-se os limites do § 2º do art. 85 do CPC. Assim, à luz do disposto nos §§2º e 11º do art. 85 do NCPC, devem ser majorados em 2% (dois por cento) os honorários fixados anteriormente.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso de apelação, majorando em 2% (dois por cento) os honorários fixados pelo Juízo a quo a título de condenação da parte autora, observando-se o que estabelece o art. 98, §3º, do NCPC. É como voto. E M E N T A DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE MÚTUO. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. PRETENSÃO DE RESCISÃO UNILATERAL. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO MITIGADA DO CDC. NÃO COMPROVAÇÃO DE FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Apelação cível interposta por compradores visando à reforma de sentença que julgou improcedente pedido de rescisão contratual e restituição de valores em razão de desistência na aquisição de imóvel pelo Programa Casa Verde e Amarela. Pedido de indenização por danos morais foi homologado como desistência. II. Questão em discussão Há três questões em discussão: (i) saber se é cabível a rescisão unilateral do contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária; (ii) se há responsabilidade da CEF pelo suposto descumprimento contratual da construtora; e (iii) se é aplicável a inversão do ônus da prova e o CDC na integralidade às relações firmadas sob o SFH. III. Razões de decidir O pedido de rescisão se baseia em desistência voluntária, não tendo sido alegado na inicial descumprimento contratual pela construtora. A posterior alegação de atraso na obra configura inovação da causa de pedir, sendo incabível sua análise em grau recursal. O contrato de mútuo firmado com a CEF possui cláusula de alienação fiduciária e está sujeito à Lei nº 9.514/97, que não permite a rescisão unilateral do contrato após o aperfeiçoamento do mútuo, sendo exigível o adimplemento integral do débito. O CDC pode incidir de forma mitigada nas relações do SFH, mas não pode ser utilizado para alterar obrigações contratuais claramente pactuadas, especialmente quando ausente prova de abusividade ou descumprimento contratual. A jurisprudência consolidada do STJ (Tema 1095) reconhece a prevalência da Lei nº 9.514/97 nos contratos com alienação fiduciária, afastando a aplicação do CDC quanto à forma de resolução contratual. A mera alegação de dificuldades financeiras não justifica o inadimplemento ou a rescisão unilateral do contrato, tampouco autoriza a devolução integral de valores pagos. Diante da improcedência do apelo, impõe-se a majoração dos honorários sucumbenciais nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC. IV. Dispositivo e tese Apelação cível desprovida. Honorários majorados em 2%, observado o art. 98, § 3º, do CPC. Tese de julgamento: “1. A rescisão unilateral de contrato de mútuo com cláusula de alienação fiduciária não é admitida após o aperfeiçoamento da obrigação. 2. A responsabilidade da instituição financeira no âmbito do SFH não abrange vícios imputáveis à construtora, salvo prova inequívoca. 3. A aplicação do CDC às relações do SFH é possível, mas de forma mitigada e segundo as peculiaridades do caso concreto.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, e 98, § 3º; CC, art. 473; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; CDC, art. 53. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1095, REsp 1.891.498/DF e 1.894.504/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, 26.10.2022; TRF3, AI 5018645-60.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Renato Lopes Becho, j. 29.02.2024. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. COTRIM GUIMARÃES Desembargador Federal