Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ESTANCIA ADMINISTRACAO DE BENS LTDA Advogados do(a)
AUTOR: CAMILO FRANCISCO PAES DE BARROS E PENATI - SP206403, PAULO AFONSO TOMMASIELLO FILHO - SP198050
REU: CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMOVEIS - CRECI 2 REGIAO/SP S E N T E N Ç A
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5003191-10.2022.4.03.6100 / 14ª Vara Cível Federal de São Paulo
Trata-se de ação de procedimento comum, proposta por ESTANCIA ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA, em face do CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS DO ESTADO DE SÃO PAULO – CRECI 2ª REGIÃO, objetivando a concessão de tutela de urgência, para determinar que o réu cancele, imediatamente, o cadastro e a inscrição da autora, bem como se abstenha de cobrar as anuidades referentes a 2019, 2020 e 2021, negativar o nome da autora e protestar tais quantias. A autora narra que foi compelida a realizar seu registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (nº 031625-J) e a pagar a anuidade relativa a 2018, sob o argumento de que exerce atividade de comercialização de imóveis a terceiros. Relata que requereu o cancelamento de sua inscrição no conselho profissional e da cobrança das anuidades relativas a 2019, 2020 e 2021, porém o pedido foi indeferido. Alega que não exerce atividades privativas dos corretores de imóveis, pois apenas compra, administra e vende bens próprios. Argumenta que a conduta do réu viola a norma prevista no artigo 5º, inciso II, da Constituição Federal. A inicial veio acompanhada da procuração e de documentos. O processo foi proposto na Justiça Estadual. O Juízo da 42ª Vara Cível do Foro Central Cível da Comarca de São Paulo declinou da competência, para processar e julgar a presente ação e determinou a redistribuição do feito à Justiça Federal (id nº 242774922, página 118). Na decisão id nº 242914682, foi concedido à autora o prazo de quinze dias, sob pena de indeferimento da petição inicial, para: a) comprovar o recolhimento das custas iniciais; b) informar seu endereço eletrônico; c) juntar aos autos novas cópias dos documentos ilegíveis; d) trazer a cópia de seu comprovante de inscrição no CNPJ. A autora apresentou a manifestação id nº 244406285. Foi concedido à autora o prazo adicional de quinze dias, sob pena de indeferimento da petição inicial, para adequar o valor da causa ao benefício econômico pretendido e comprovar o recolhimento da diferença relativa às custas iniciais (id nº 245046574). A autora corrigiu o valor da causa para R$ 8.233,43 (id nº 245950294). Foi deferida parcialmente a tutela de urgência, para determinar o imediato cancelamento do registro da empresa no CRECI e para que esta se abstenha de adotar qualquer medida para a cobrança das anuidades vencidas após o protocolo do pedido de cancelamento da inscrição perante a autarquia. Citado, o réu apresentou sua contestação (id nº 252641069), alegando que a atividade desenvolvida pela autora invade os atos privativos da profissão regulamentada de corretor de imóveis, não havendo distinção no artigo 3º, caput, e parágrafo único, da Lei nº 6.530/78 entre o tipo de intermediação de imóveis, podendo ser próprios ou de terceiros. Acrescenta que somente haveria a desconstituição da obrigação com a exclusão da atividade imobiliária do contrato social. Réplica (id nº 253662900). É o relatório. Fundamento e decido. A questão em discussão nestes autos foi apreciada quando da análise do pedido de tutela de urgência, não tendo sido expostos novos fatos e fundamentos jurídicos, razão pela qual merece ser mantida a referida decisão, com fundamentação per relationem, que encontra abrigo na jurisprudência do Tribunal Regional Federal da Terceira Região, no STF e no STJ, os quais admitem a fundamentação remissiva após o advento do Código de Processo Civil de 2015, não se configurando violação ao artigo 93, IX, da Constituição Federal (TRF 3ª Região, Sexta Turma, ApCiv - Apelação Cível - 2166436 - 0054157-59.2012.4.03.6182, Rel. Desembargador Federal Johonsom Di Salvo, julgado em 05/09/2019, e-DJF3 Judicial 1 DATA:13/09/2019; TRF 3ª Região, Quarta Turma, ReeNec – Remessa Necessária Cível 354730 - 0005337-84.2014.4.03.6102, Rel. Desembargadora Federal Mônica Nobre, julgado em 04/04/2018, e-DJF3 Judicial 1 Data:10/05/2018). Eis o teor da decisão proferida nestes autos (id nº 246755655): “...Da leitura do artigo 1° da Lei n. 6.839/80, extrai-se que o critério legal de obrigatoriedade de registro na entidade competente para a fiscalização do exercício da profissão é determinado pela atividade básica realizada pela empresa ou pela natureza dos serviços por ela prestados, in verbis: “Art. 1º O registro de empresas e a anotação dos profissionais legalmente habilitados, delas encarregados, serão obrigatórios nas entidades competentes para a fiscalização do exercício das diversas profissões, em razão da atividade básica ou em relação àquela pela qual prestem serviços a terceiros”. Dessume-se que as empresas estão obrigadas a registrarem-se nos conselhos fiscalizadores do exercício profissional, considerando sua atividade básica preponderante. O artigo 3º da Lei nº 6.530/78, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis e disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização, estabelece o seguinte: “Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei”. As cópias do contrato social da empresa autora comprovam que, no período de 01 de outubro de 2002 a 31 de dezembro de 2020, ela possuía como objeto social a incorporação imobiliária, loteamento, compra, venda e locação de imóveis próprios (ids nºs 244406702; 244406715; 244406723 e 2444067728) Em 31 de dezembro de 2020, o objeto social da empresa foi alterado para: compra e venda de imóveis próprios e aluguel de imóveis próprios (id nº 244406729). O comprovante de inscrição da autora no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica revela as seguintes atividades (id nº 244406745, página 01): compra e venda de imóveis próprios e aluguel de imóveis próprios. Verifica-se, portanto, que a empresa autora não desenvolve atividades privativas dos corretores de imóveis, tampouco pratica a atividade de corretagem prevista no artigo 722 do Código Civil, in verbis: “Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. Deste modo, a empresa autora não está obrigada a realizar ou a manter o registro perante o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo. Nesse sentido: “ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS DO ESTADO DE SÃO PAULO - CRECI 2ª REGIÃO. VENDA DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. REGISTRO. DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURIDICA QUE OBRIGUE À INSCRIÇÃO PERANTE A AUTARQUIA. REMESSA OFICIAL E RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDOS. - Ação mandamental ajuizada por Empreendimento Imobiliário Lineu de Paula Machado Ltda. contra o Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 2ª Região – CRECI/SP com vista à declaração de inexistência de relação jurídica que a obrigue à inscrição perante a autarquia, bem como a autoridade impetrada abstenha de qualquer atividade de cobrança de valores oriundos do indevido registro. - O artigo 1º da Lei n. º 6.839/80, o registro da empresa perante os conselhos profissionais será feito em razão da atividade básica desenvolvida. - A pessoa física ou jurídica que comercializa imóveis de sua propriedade não exerce atividade de corretagem, tal como estabelecido pelo artigo 722 do Código Civil. Precedentes. - As questões relativas ao demais artigos suscitados pelo apelante, quais sejam, os artigos 112 do Código Civil, 373, inciso I, do Código de Processo Civil, 2º, 5º, incisos LV e LIV, 6º, 37, da CF, 3º, 6º da Lei n. º 6.530/78, 1º da Lei nº 6.839/1980, 2º da Lei nº 9.784/99, 78 do Código Tributário Nacional, 3º do Decreto nº 81.871/78, bem como a Resolução COFECI n. º 1.336/2014, que alterou a Resolução COFECI nº 1.168/2010, não têm condão de alterar esse entendimento pelos motivos já apontados. - Remessa oficial e apelação desprovidas” (TRF 3ª Região, 4ª Turma, ApelRemNec - APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA - 5003285-89.2021.4.03.6100, Rel. Juiz Federal Convocado MARCELO GUERRA MARTINS, julgado em 10/02/2022, Intimação via sistema DATA: 15/02/2022) – grifo nosso. “ADMINISTRATIVO. EMPREGADO. EMPRESA QUE ADMINISTRA IMÓVEIS PRÓPRIOS. REGISTRO NO CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. DESNECESSIDADE. APELAÇÃO IMPROVIDA. 1. A questão em litígio consiste em saber se o autor, na condição de gerente administrativo da empresa incorporadora TACK NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, deveria proceder à inscrição junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis para exercer suas funções. 2. Na hipótese, o requerente, na qualidade de empregado interno, mesmo que faça o atendimento da venda de imóveis da sua empregadora, não pode ser enquadrado como corretor, pois a exposição de imóveis próprios da empresa, não se confunde com a mediação dos interesses do vendedor e do comprador de imóveis de terceiros inerente aos serviços de corretagem imobiliária. 3. A obrigatoriedade de registro nos Conselhos Profissionais, nos termos da legislação específica (Lei 6.839/80, art. 1º), vincula-se à atividade básica ou natureza dos serviços prestados. 4. A pessoa, física ou jurídica, que compra, vende ou loca imóveis próprios, não exerce atividade privativa de corretor de imóveis, sendo desnecessária sua inscrição junto ao CRECI/SP. Precedentes. 5. Apelação improvida” (TRF 3ª Região, 3ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001776-61.2019.4.03.6111, Rel. Desembargador Federal NERY DA COSTA JUNIOR, julgado em 12/11/2021, DJEN DATA: 29/11/2021). “DIREITO TRIBUTÁRIO E ADMINISTRATIVO. CRECI. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. INSCRIÇÃO INEXIGÍVEL. LEI 6.530/1978. 1. A atividade de corretor de imóveis envolve a intermediação de operações de compra, venda, permuta e locação de imóveis, não se sujeitando ao registro obrigatório no CRECI o proprietário, pessoa física ou jurídica, que comercializa ou loca os próprios imóveis, sem prestação de serviços de corretagem a terceiro (artigo 3º da Lei 6.530/1978). 2. No caso, o contrato social da autora prevê atividades apenas com imóveis próprios, sem intermediação em operações com terceiros e, portanto, sem prestação de serviço específico cuja prática exija o registro profissional no CRECI. 3. A limitação da atividade imóveis próprios é descrição que, para excluir a atividade de intermediação, deve ser explícita e específica no contrato social da empresa, tal qual verificado na espécie. 4. Infundada a alegação de que o contrato social não possa estabelecer a base probatória da atividade exercida para efeito de registro profissional. Se a empresa eventualmente não se limita a administrar apenas imóveis próprios, conforme consta do respectivo contrato social, cabe ao CRECI fiscalizar in locu a atuação e documentar a situação, e não alegar genericamente a insuficiência da previsão constitutiva até porque não houve, de forma específica, qualquer comprovação de irregularidade neste sentido. 5. Apelação desprovida” (TRF 3ª Região, 3ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5010177-04.2018.4.03.6105, Rel. Desembargador Federal LUIS CARLOS HIROKI MUTA, julgado em 04/03/2021, DJEN DATA: 10/03/2021). “ADMINISTRATIVO. CONSELHOREGIONALDECORRETORES DE IMÓVEIS-CRECI/SP. CONSTRUTORA E INCORPORADORA. ATIVIDADE PREPONDERANTE. INSCRIÇÃO NO CRECI. INEXIGIBILIDADE. LEI 6.530/1978. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. - A Lei 6.530/78 regula o exercício da profissão de corretor de imóveis. - Compete ao Corretor praticar a intermediação de compra, venda, permuta e locação de imóveis. - É a atividade preponderante desenvolvida na empresa que determina a qual conselho profissional deverá submeter-se. - A apelada alterou o objetosocial, deixando de exercer suas atividades com imóveis de terceiros, excluindo, inclusive, o termo "vendas" da razão social. Frisa que não é mais uma empresa de intermediação de negócios imobiliários. - De acordo com a jurisprudência desta Corte, quando as negociações envolvem apenas imóveis próprios, a empresa não estará obrigada a se inscrever no CRECI, "visto que não realiza atos específicos de corretagem, os quais pressupõem intermediação com imóveis de terceiros". - Apelação improvida” (TRF 3ª Região, 4ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5005931-71.2018.4.03.6102, Rel. Desembargador Federal MONICA AUTRAN MACHADO NOBRE, julgado em 17/11/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 20/11/2020). Tendo em vista que os documentos juntados aos autos demonstram que a empresa autora requereu o cancelamento de sua inscrição no conselho profissional apenas em 2021 (id nº 242774922, página 101), considero indevidas as anuidades vencidas após o protocolo do requerimento de cancelamento da inscrição.” Assim sendo, são devidas as anuidades até a data do pedido de cancelamento da inscrição junto ao réu, quando restou expressa a vontade da parte autora de não mais permanecer registrada no conselho.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para declarar inexigível o registro da empresa junto ao réu e a cobrança de anuidades a partir do pedido administrativo de cancelamento. Condeno, ainda, o réu à devolução dos valores recolhidos pela parte autora a partir do requerimento administrativo de cancelamento, devidamente atualizados de acordo com o Manual de Cálculos da Justiça Federal. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao rateio do valor das custas, bem como condeno a parte autora ao pagamento ao pagamento de honorários de advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) de metade do valor atualizado da causa e a parte ré ao pagamento ao pagamento de honorários de advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) de metade do valor atualizado da causa. P.I. São Paulo, data da assinatura eletrônica no sistema.