Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: THIAGO ANGELO PINA Advogado do(a)
APELANTE: DIOGO VINICIUS MORIKI SILVA - SP316436-A
APELADO: BALSAMO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA., ENGELUX EMPREENDIMENTOS E OBRAS LTDA., ABYARA BROKERS INTERMEDIACAO IMOBILIARIA LTDA., CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELADO: TIAGO MACKEY MARTINS DE ASSIS GOMES - SP243775-A Advogados do(a)
APELADO: ALEXANDRE JUNQUEIRA GOMIDE - SP256505-A, BRUNO DRAGONE FERNANDES - SP367935-A, FABIO TADEU FERREIRA GUEDES - SP258469-A Advogado do(a)
APELADO: JOAO ALBERTO GRACA - SP165598-A OUTROS PARTICIPANTES: Relatório
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5011079-98.2020.4.03.6100 RELATOR: Gab. 05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI
Trata-se de ação ajuizada por THIAGO ANGELO PINA em face da BALSAMO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA, ENGELUX EMPREENDIMENTOS E OBRAS LTDA e ABYARA BROKERS INTERMEDIACAO IMOBILIARIA LTDA, visando a rescisão de compra e venda de imóvel adquirido na planta, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, pelo Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FGTS. A ação, inicialmente ajuizada na Justiça Estadual, foi remetida à Justiça Federal em razão da inclusão da Caixa Econômica Federal - CEF no polo passivo da demanda. Foi proferida sentença em ID 256443695, que julgou improcedente o pedido, condenando a autora ao pagamento de custas e honorários, fixados em 10% do valor da causa. Os embargos de declaração opostos contra a sentença foram rejeitados. O autor apela, requerendo a rescisão do negócio, considerando que teria sido induzido a erro quanto à destinação dos valores pagos e afirmando a ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem, por ausência de intermediação, de juros de obra e de valores correspondentes à atualização do preço do imóvel pelo INCC. Alega ausência de informação no contrato quanto aos valores cobrados, existência de cobranças em duplicidade e defende o direito à restituição em dobro das quantias pagas, bem como à indenização por danos morais (ID 256443711). Com contrarrazões, subiram os autos. A ABYARA alegou sua ilegitimidade passiva. O processo foi suspenso para aguardar o julgamento do Tema Repetitivo 1.095/STJ (ID 258146720) e o autor, por essa razão, requereu a concessão de tutela provisória (ID 258956253). Com o julgamento do Tema Repetitivo, o sobrestamento foi levantado. É o relatório. Voto Tempestivo o recurso e preenchidos os demais requisitos de admissibilidade, passo ao exame da matéria devolvida a esta Corte. O feito diz respeito à pretensão de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel adquirido na planta e financiado pela CEF no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. O autor fundamento seu pedido na suposta existência de erro/coação, abusividade de cláusulas contratuais e cobranças abusivas. Inicialmente, reconheço a legitimidade passiva da ré ABYARA BROKERS INTERMEDIACAO IMOBILIARIA LTDA, tendo em vista que destinatária do pagamento de comissão de corretagem, cuja restituição ora é requerida pelo autor. Prossigo com o exame do mérito. O autor, em junho de 2016, firmou com a ré BÁLSAMO "Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma", relativo à unidade residencial autônoma n. 1714 do empreendimento "Condomínio Residencial Add House Monsenhor" (ID 256443308, fls. 64/84). No instrumento constou que o imóvel seria pago por duas parcelas com recursos próprios do autor, nos valores de R$ 4.275,00 e de R$ 100,00, e que o restante do preço seria objeto de financiamento imobiliário. Já em outubro de 2016, foi firmado "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações - Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV - Recursos do FGTS" (ID 256443308, fls. 85/106), negócio que englobou duas relações jurídicas diversas: (i) contrato de compra e venda de terreno e construção de imóvel residencial firmado com a incorporadora ré BÁLSAMO, em que a ENGELUX figurou como construtora e fiadora; e (ii) contrato de mútuo com a CEF, garantido por cláusula de alienação fiduciária. O autor, inicialmente, impugna a cobrança de comissão de corretagem. Em sua inicial, conta que compareceu ao stand de vendas, sendo atendido por corretores, porém, "em virtude de diversas dificuldades e de péssimo atendimento", entrou em contato diretamente com a ENGELUX para a compra do imóvel. Ocorre que, independentemente da opinião pessoal do autor quanto à forma como prestado o serviço, verifica-se dos panfletos e prints de mensagens de ID 256443299, fls. 5/72, que houve a atuação de corretor na intermediação do negócio, ao menos nas tratativas iniciais, de modo que é devida a respectiva comissão. Além disso, tais documentos não comprovam a má prestação do serviço, até porque parte das conversas travadas foram juntadas aos autos por meio de imagens cortadas. No mais, o instrumento de compra e venda expressamente estabeleceu a obrigação de pagamento de duas parcelas a título de comissão de corretagem, nos valores de R$ 4.908,54 e R$ 5.816,48 (cláusula 4.5 - ID 256443308, fl. 67), com o que anuiu o autor, que não pode simplesmente optar por não pagar a comissão de um serviço que foi prestado. Assim, a mera discordância com o pagamento não significa que o autor tenha sido induzido a erro, principalmente quando todas as parcelas devidas foram expressamente previstas em contrato. Inclusive, o mesmo se pode dizer quanto à cobrança de quantias relativas à atualização monetária das parcelas de financiamento repassadas pela CEF à construtora. Considerando que o imóvel foi adquirido na planta e financiado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, cabia à CEF a liberação dos recursos à incorporadora à medida que as fases da obra se concluíam. Assim, diferentemente dos casos em que o financiamento tradicionalmente é concedido após a conclusão da obra e engloba o cálculo da correção monetária no total financiado, nesta modalidade de edificação o financiamento ocorre antes do término da construção e, por isso, cabe ao adquirente pagar pela atualização dos custos da construção, já que os valores liberados pelo banco à construtora não se sujeitam a atualização. É por essa razão que constou no contrato firmado entre o autor e a BÁLSAMO a cobrança de atualização pelo INCC até a expedição do "habite-se": "4.2. Todas as parcelas previstas neste quadro resumo, sem exceção, inclusive aquelas oriundas dos recursos do saque do FGTS e do financiamento imobiliário, serão corrigidas mensalmente, a partir data base, que é o primeiro dia do mês corrente, até a data da expedição do Auto de Conclusão (Habite-se), pelo Índice Nacional de Custo da Construção Civil divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (INCC-DI/FGV), conforme explicitado na cláusula Décima Terceira do Instrumento Particular de Compra e Venda assinado pelas partes. (...) 4.4. O comprador desde já está ciente, caso opte pelo financiamento bancário durante a obra, os valores serão repassados pela CEF à vendedora no decorrer da obra em parcelas e sem qualquer tipo de correção, gerando uma diferença entre o valor pago e o valor efetivamente devido, corrigido de acordo com o previsto acima, diferença esta que será cobrada mensalmente do comprador e deverá estar quitada, impreterivelmente, até a data da entrega da unidade". Destaco, também, que o próprio Superior Tribunal de Justiça entendeu pelo cabimento da correção monetária pelo INCC durante a obra nos contratos de compromisso de compra e venda do "Minha Casa Minha Vida", conforme Tema Repetitivo 996 ("1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor"). Mais uma vez, portanto, não há qualquer ilegalidade na cobrança, previamente informada ao autor. Além disso, também não há que se falar em pagamentos em duplicidade, pois, conforme tabela acostada aos autos pelo próprio autor (ID 256443300, fl. 57), verifico que a exigência de duas parcelas em um mesmo mês apenas compensa os meses em que não houve cobrança nenhuma, não havendo o pagamento de mais de doze parcelas por ano. Por fim, quanto aos juros de obra, encargo destinado a remunerar a instituição financeira pelo capital emprestado durante o período de construção do imóvel, o STJ, no julgamento do mesmo Tema Repetitivo 996, também reconheceu a licitude de sua cobrança durante o prazo da construção, incluído o período de tolerância. Inclusive, do mesmo modo que todos os demais valores exigidos do autor, tal encargo foi expressamente previsto na cláusula 7 - "Encargo Mensal - composição, cálculo, forma e local de pagamento na contratação e fase de construção" do "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional" (ID 256443308, fl. 90). Assim, não verificada qualquer ilegalidade nas cobranças realizadas pelas rés, consequentemente não há que se falar em rescisão do contrato, restituição das quantias pagas ou pagamento de indenização por danos morais. Diante do insucesso do recurso interposto, é de ser aplicada a regra da sucumbência recursal estabelecida no art. 85, § 11 do CPC, pelo que, ressalvados os limites indicados no referido dispositivo legal, majoro em 10% os honorários advocatícios fixados na sentença, acréscimo que se mostra adequado aos critérios legais estabelecidos no §2º do art. 85 do CPC, não se apresentando excessivo e desproporcional aos interesses da parte vencida e, por outro lado, deparando-se apto a remunerar o trabalho do advogado em proporção à complexidade do feito.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso, com majoração da verba honorária, nos termos supra. É como voto. Ementa Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ATUALIZAÇÃO PELO INCC. JUROS DE OBRA. LEGALIDADE DAS COBRANÇAS. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. MANUTENÇÃO DO CONTRATO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação ajuizada em face da Caixa Econômica Federal e outras por adquirente de unidade habitacional financiada no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, pela qual requer rescisão contratual, restituição de valores e indenização por danos morais, pedidos que foram fundados em alegações de erro, cobranças abusivas, ilegalidade da comissão de corretagem, juros de obra e atualização de parcelas pelo INCC. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a comissão de corretagem cobrada é devida; (ii) estabelecer se é lícita a cobrança de atualização monetária pelo INCC; (iii) determinar se os juros de obra podem ser exigidos; (iv) verificar se há pagamentos em duplicidade, vício de consentimento ou cobrança abusiva que justifique a rescisão contratual, a restituição de valores e a indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Reconhece-se a legitimidade passiva da corretora ré ABYARA, pois foi destinatária de valores cuja restituição é postulada. 4. Ausência de ilicitude na cobrança de comissão de corretagem, considerando a efetiva prestação do serviço, comprovada por mensagens e panfletos juntados aos autos, além de previsão contratual expressa a respeito, o que também afasta a alegação de erro formulada pelo autor. 5. A atualização monetária das parcelas pelo INCC até a expedição do "habite-se", repassadas pela CEF à construtora, está prevista contratualmente e decorre da sistemática do financiamento no Programa Minha Casa Minha Vida, em que a liberação de recursos à construtora ocorre antes da conclusão da obra e sem atualização. 6. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996, reconhece a validade da atualização do saldo devedor pelo INCC durante a obra. 7. A cobrança de juros de obra é lícita durante o período de construção, igualmente conforme Tema Repetitivo 996, e também está expressamente prevista no contrato firmado entre as partes. 8. A análise da tabela de pagamentos apresentada pelo próprio autor mostra a inexistência de duplicidade na cobrança dos valores de atualização pelo INCC, tendo ocorrido apenas compensação entre parcelas cobradas dentro do mesmo período anual. 9. Ausente qualquer irregularidade ou abusividade nas cobranças ou vício de consentimento, não se justifica a rescisão do contrato, a repetição de valores ou a indenização por danos morais. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso desprovido, com majoração da verba honorária. Tese de julgamento: 1. A comissão de corretagem é devida quando houver comprovação de intermediação do negócio e previsão contratual expressa. 2. A atualização monetária de parcelas pelo INCC até o "habite-se" é válida nos contratos do Programa Minha Casa Minha Vida, em consonância com a sistemática de liberação de recursos e o Tema 996 do STJ. 3. Os juros de obra, contratualmente previstos, podem ser cobrados durante a fase de construção. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 996. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso, com majoração da verba honorária, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. AUDREY GASPARINI Relatora do Acórdão