Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
EXEQUENTE: CONDOMINIO RESERVA SERRA DAS ARARAS Advogados do(a)
EXEQUENTE: MICHEL COSTA - SP216081, CLAUDINEI MARTINS ROQUE - SP260949
EXECUTADO: EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a)
EXECUTADO: FERNANDO JOSE BONATTO - PR25698, BRUNA BONATTO - PR54585, SADI BONATTO - PR10011 Advogados do(a)
EXECUTADO: ERIKA CHIARATTI MUNHOZ MOYA - SP132648, ADRIANA PELINSON DUARTE DE MORAES - SP191821, SANDRA LARA CASTRO - SP195467, CLAUDIO YOSHIHITO NAKAMOTO - SP169001 S E N T E N Ç A Dispensado o relatório (art. 38 Lei 9099/95). Decido. No mérito, tem-se que o Condomínio pretende a cobrança em face da Empresa Gestora de Ativos, relativas às parcelas condominiais vencidas em novembro a dezembro/2014, fevereiro a maio/2015, novembro/2016, janeiro/2017 a setembro/2020, cabendo ao Condomínio, representado pelo Síndico, efetuar a cobrança em comento (art. 75, XI, CPC/2015), vez que provido de capacidade judiciária. Acerca da responsabilidade pelo pagamento, dispõe o art. 1345 do NCC: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.” Comentando este artigo, assevera João Batista Lopes: “Como vimos, as despesas de condomínio têm natureza propter rem, que se caracterizam pela ambulatoriedade da pessoa do devedor. Precisamente por isso, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais acompanha a pessoa do adquirente, que não pode eximir-se com alegação de que os encargos foram gerados anteriormente à aquisição do imóvel.” (Condomínio, 9ª ed. Ed. RT, SP, 2006). Se as taxas anteriores à transmissão do imóvel são de responsabilidade do adquirente, em razão do caráter propter rem da taxa de condomínio, com muito mais razão as despesas posteriores, sendo certo que a EMGEA se tornou proprietária do bem em 2018, como se lê da certidão da matrícula do bem, assentado assim, de forma inequívoca, que a EMGEA é a proprietária do imóvel, dada a presunção iuris tantum decorrente da anotação no Registro de Imóveis (arts. 1245 a 1247 do CC), frisando que, havendo discordância, qualquer interessado pode reclamar a retificação ou anulação do registro (art. 1247 CC). No presente caso, conforme certidão emitida em 01/08/2018 da matrícula do bem sob número 58.990 (fls. 56/58 do id 14891811), relativo ao apartamento 1003 da Reserva Serra das Araras, situada na Rua Vicente Grecco, nº 164, a EMGEA é a proprietária do imóvel, posto que, em 08/06/2018, houve a averbação da consolidação propriedade fiduciária do imóvel em favor da EMGEA. Assim, considerando que a Matrícula do Imóvel (fls. 56/58 do id 14891811) aponta a EMGEA como proprietária do bem (art 373, CPC), só sendo possível a exclusão da responsabilidade da ré se demonstrado que o imóvel estaria na posse de terceiros, sem a competente consolidação da propriedade, após inadimplemento, o que não está demonstrado nestes autos. Neste sentido: Outrossim, no caso de alienação fiduciária de imóveis, a propriedade é transferida ao fiduciário, daí advindo a legitimidade da recorrente. Compete ao credor fiduciário responder perante o condomínio pelas obrigações decorrentes das cotas condominiais, considerando que a norma prevista no parágrafo 8º do artigo 27 da Lei 9.514/97 não é oponível a terceiros, sem prejuízo de eventual ação de regresso contra o devedor fiduciante. (11a TR/SP, autos nº 0005032-88.2015.4.03.6321, S. Vicente, rel. Juíza Federal Luciana Melchiori Bezerra, j. 14/02/2019) Referida situação amolda-se perfeitamente ao artigo 1.345 do Código Civil: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.” A CEF, quando arrematou o bem, tinha a obrigação de verificar a existência de débitos existentes sobre o mesmo, não podendo alegar que são de responsabilidade da antiga proprietária. Apesar de a CEF não ter feito parte da ação judicial de cobrança que tramitou perante a Justiça Estadual, com acordo de execução firmado em 13.12.2004 (fls. 86/87 da inicial), era obrigação dessa instituição bancária ter investigado eventuais débitos propter rem do imóvel antes de arrematar o mesmo. Ademais, a ação judicial é pública, o que possibilitava à CEF ter tomado conhecimento da execução e do acordo firmado sobre dívidas inerentes ao imóvel. Assim, não procede a irresignação da CEF. Consequentemente, não há o que se falar de incompetência da Justiça Federal. (13ª TR/SP, autos 0020395-36.2014.4.03.6100, rel. Juíza Federal Isadora Segalla Afanasieff, j. 28/11/2018). Como o ônus de contribuir para as despesas do condomínio é do proprietário (art. 1315 CC), diante da prova dos autos, há de se reconhecer que cabe à EMGEA arcar com a cobrança efetuada, mesmo porque não impugnou os valores, sem prejuízo de futura ação regressiva em face de eventual possuidor do bem. No id 130626509, a parte autora coligiu novo cálculo com a inclusão de parcelas que venceram após 06/2019, com o valor total de R$ 8.016,27, elaborada em agosto/2021, devendo ser considerado na fase de execução os depósitos já efetuados pela CEF, conforme comprovantes de fls. 180, 204 e 248 do id 123659315. Do exposto, RESOLVO O MÉRITO (art. 487, I, CPC), e julgo PROCEDENTE o pedido, CONDENANDO A EMPRESA GESTORA DE ATIVOS ao pagamento das despesas condominiais em atraso, relativas ao imóvel registrado sob a Matrícula 58.990, Cartório de Imóveis de Mauá (fls. 56/58 do id 14891811), no valor total de R$ 25.782,14 (VINTE E CINCO MIL, SETECENTOS E OITENTA E DOIS REAIS E QUATORZE CENTAVOS, para agosto/2021, relativamente às parcelas condominiais com vencimento em novembro a dezembro/2014, fevereiro a maio/2015, novembro/2016, janeiro/2017 a setembro/2020. Ressalta-se que a CAIXA já fez depósitos de parte da cobrança, conforme comprovantes de fls. 180, 204 e 248 do id 123659315, devendo ser efetuada na fase de execução a complementação da condenação, nos termos dos cálculos coligidos no id 130626509 (R$ 8.016,27). No mais, condeno a ré, ainda, no pagamento das prestações vencidas no curso da demanda e não adimplidas, as quais serão eventualmente apuradas em fase de execução (art 323, CPC). Sem custas e honorários, nos termos da Lei 9099/95. Exclua-se a CEF do polo passiva da presente ação. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, cumpra-se o decisum e dê-se baixa no sistema. Nada mais. Mauá, 23 de novembro de 2021.
PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Nº 5000469-82.2019.4.03.6140 / 1ª Vara Gabinete JEF de Mauá