Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: MORAES & BAGAIOLO COMERCIO E REPRESENTACOES DE PRODUTOS AGRICOLAS LTDA, LUIZ ANTONIO DE MORAES, MARIA TEREZA BAGAIOLO MORAES, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a)
APELANTE: CLOVIS ALBERTO VOLPE FILHO - SP225214-A ADVOGADO do(a)
APELANTE: LUCAS PEREIRA ARAUJO - SP347021-A ADVOGADO do(a)
APELADO: CLOVIS ALBERTO VOLPE FILHO - SP225214-A
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, LUIZ ANTONIO DE MORAES, MARIA TEREZA BAGAIOLO MORAES, MORAES & BAGAIOLO COMERCIO E REPRESENTACOES DE PRODUTOS AGRICOLAS LTDA RELATÓRIO PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000867-13.2019.4.03.6113 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. RENATO BECHO
APELANTE: MORAES & BAGAIOLO COMERCIO E REPRESENTACOES DE PRODUTOS AGRICOLAS LTDA, LUIZ ANTONIO DE MORAES, MARIA TEREZA BAGAIOLO MORAES, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELANTE: CLOVIS ALBERTO VOLPE FILHO - SP225214-A Advogados do(a)
APELANTE: CLOVIS ALBERTO VOLPE FILHO - SP225214-A, LUCAS PEREIRA ARAUJO - SP347021-A
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, LUIZ ANTONIO DE MORAES, MARIA TEREZA BAGAIOLO MORAES, MORAES & BAGAIOLO COMERCIO E REPRESENTACOES DE PRODUTOS AGRICOLAS LTDA Advogado do(a)
APELADO: CLOVIS ALBERTO VOLPE FILHO - SP225214-A R E L A T Ó R I O O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR:
APELANTE: MORAES & BAGAIOLO COMERCIO E REPRESENTACOES DE PRODUTOS AGRICOLAS LTDA, LUIZ ANTONIO DE MORAES, MARIA TEREZA BAGAIOLO MORAES, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELANTE: CLOVIS ALBERTO VOLPE FILHO - SP225214-A Advogados do(a)
APELANTE: CLOVIS ALBERTO VOLPE FILHO - SP225214-A, LUCAS PEREIRA ARAUJO - SP347021-A
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, LUIZ ANTONIO DE MORAES, MARIA TEREZA BAGAIOLO MORAES, MORAES & BAGAIOLO COMERCIO E REPRESENTACOES DE PRODUTOS AGRICOLAS LTDA Advogado do(a)
APELADO: CLOVIS ALBERTO VOLPE FILHO - SP225214-A V O T O O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR:
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL 198 Nº 5000867-13.2019.4.03.6113 RELATOR: RENATO LOPES BECHO R E L A T Ó R I O O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR:
Trata-se de recurso de apelação interposto por Maria Tereza Bagaiolo Moraes contra a sentença que, em ação movida em face da Caixa Econômica Federal objetivando a declaração de nulidade da notificação extrajudicial, julgou improcedentes os pedidos formulados. A parte autora foi condenada ao pagamento dos honorários advocatícios, sobre o valor atualizado da causa, calculados sob as alíquotas mínimas previstas no § 3º do art. 85 do Código de Processo Civil, observando-se a sistemática do § 5º (ID 264502293). Em suas razões recursais, e em síntese, Maria Tereza Bagaiolo Moraes defende a nulidade da notificação extrajudicial para a purgação da mora. Defende, ainda, a necessidade de reavaliação do imóvel de modo e a revisão da cláusula contratual respectiva, fixando o valor do imóvel, para fins de expropriação extrajudicial, pelo valor de mercado de R$ 360.000,00 (ID 264502303). Intimada, a Caixa Econômica Federal apresentou as contrarrazões (ID 264502313). É o relatório. VOTO PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000867-13.2019.4.03.6113 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. RENATO BECHO V O T O O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR:
Trata-se de controvérsia sobre a validade da notificação extrajudicial para a purgação da mora e sobre a necessidade de reavaliação do imóvel. Consta dos autos que a parte autora ajuizou a presente demanda objetivando a declaração de nulidade da notificação extrajudicial recebida, relativa ao débito oriundo da cédula de crédito bancário – Girocaixa fácil nº 734.0782.003.00001160-3. Buscou, ainda, a reavaliação do imóvel, ao argumento de que o imóvel dado em garantia foi avaliado em R$ 200.000,00, sendo que seu valor de mercado é de R$ 360.000,00. Processado regularmente o feito, sobreveio a sentença que julgou improcedentes os pedidos nos seguintes termos (ID 264502293): (…) Verifico que na notificação extrajudicial apresentada pelos autores (ID 15994493) consta expressamente que seguia em anexo quadro demonstrativo do débito apresentado pelo credor. No mesmo documento, há declaração de recebimento e ciência do devedor a respeito da intimação e dos documentos anexados. Ademais, a própria parte autora apresentou ofício emitido pela CEF (ID 15994494), em que consta o valor total do débito, à época, com quadro demonstrativo com data de vencimento, valor original do débito, juros, multa e valor atualizado. No mesmo ofício, consta, ainda, a projeção do débito para fins de purgação da mora. Portanto, dos documentos juntados pela própria parte autora, nota-se que todos os dados e valores referentes ao débito e os encargos incidentes foram informados, não restando comprovada qualquer nulidade na notificação extrajudicial emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Em relação à alegação de subavaliação do imóvel, a parte autora não demonstrou que, à época do contrato (2017), o valor de R$ 200.000,00 não estava de acordo com a avaliação de mercado do bem, além de ter anuído com tal avaliação quando firmou o contrato de mútuo. Em verdade, a autora requer a reavaliação do bem em R$ 360.000,00, sendo valor próximo ao fixado no laudo pericial em ID 238871412, de R$ 306.000,00, bem como ao valor atual de avaliação informado pela CEF (ID 241665317), de R$ 300.000,00, para setembro de 2021. Nota-se, portanto, que houve a atualização do valor da avaliação do imóvel pela CEF, não cabendo alegação de subavaliação, com base na avaliação de R$ 200.000,00, do ano de 2017. No mais, os autores não apontam irregularidade no procedimento de execução extrajudicial. Destaco, por fim, que a consolidação da propriedade, em que pese tenha se dado posteriormente à tutela de urgência, não foi irregular, considerando-se que a medida estava condicionada à prestação de caução pela parte autora, que nunca ocorreu. Do exposto: Resolvo o mérito e julgo improcedentes os pedidos. Condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios sobre o valor atualizado da causa, calculados sob as alíquotas mínimas previstas no § 3º do art. 85 do Código de Processo Civil, observando-se a sistemática do § 5º. (...) Pois bem. A sentença não merece reforma. A apelante requer a declaração de nulidade da notificação extrajudicial destinada à purgação da mora, sob o argumento de que o documento não indica o valor necessário para a regularização do débito. Não procede a alegação. O ofício encaminhado pela instituição financeira ao cartório, acompanhado do respectivo demonstrativo de débito, supre adequadamente a indicação do montante devido para a purgação da mora. A tese recursal, ao sustentar a inexistência de informação quanto ao valor total exigido, limita-se a conjecturas dissociadas dos elementos constantes dos autos e revela mero inconformismo da parte com procedimento regularmente realizado pela credora. Vale lembrar que, na alienação fiduciária, identificado que o devedor está em atraso com as parcelas, caberá ao credor solicitar ao cartório de Registro de Imóveis a intimação do devedor para purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias. Decorrido o prazo legal, sem que a parte tenha providenciado a purga da mora, o oficial do registro de imóveis procederá a averbação na matricula do imóvel para constar que a propriedade foi consolidada em nome do credor. Da análise dos autos, se depreende que a consolidação da propriedade do imóvel em nome da instituição financeira ocorreu em 09/04/2019, uma vez que a inadimplência deu ensejo ao início do procedimento de execução extrajudicial do imóvel, nos termos do artigo 26 da Lei nº 9.514/1997. Assim, regularmente intimada para purgar a mora pelo Cartório de Registro de Imóveis, a devedora permaneceu inerte, o que resultou na consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, conforme termos da averbação lançada na matrícula do imóvel (ID 264501965). Neste momento vale lembrar que o registro no assento do imóvel possui fé pública, cabendo à parte apresentar elementos concretos que comprovem eventual irregularidade cometida no procedimento para obter o reconhecimento da nulidade do ato praticado, fato que não ocorreu. Nesse sentido, eis a jurisprudência: PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE NÃO RECONHECIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. - Contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária, na qual a parte autora (devedor/fiduciante) transfere a propriedade à instituição bancária (credora/fiduciária) até o pagamento total da dívida. Modalidade contratual regulada pela Lei n. 9.514/97. - A norma regulamentadora prescreve que, nos casos de inadimplemento da obrigação pelo fiduciante, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do credor fiduciário, respeitados os procedimentos legais, previstos no artigo 26 da Lei n. 9.514/97. Após essa etapa, a instituição bancária poderá proceder à alienação imóvel. - In casu, o autor aponta que a consolidação da propriedade ocorreu de forma irregular, pois não foi notificado acerca dos leilões e não teve oportunidade de purgar a mora. - Contrato de financiamento foi assinado pelas partes em 18/06/2014, segundo as regras da Lei 9.514/97 e o inadimplemento é confesso pela parte devedora. Consolidação foi averbada em 08/09/2021. - A Caixa Econômica Federal apresentou a certidão emitida pelo respectivo Cartório de Imóveis com o atestado de que, decorrido o prazo de que trata o §1º do artigo 26 da Lei n. 9.514/97, não foi purgada a mora, oriunda do contrato garantido por alienação fiduciária. Regularidade do procedimento de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário tendo em vista a fé pública do registro no assento do imóvel. - A previsão quanto a comunicação das datas e horários dos leilões, dada pelo §2º-A do artigo 27 da Lei n. 9.514/97, foi introduzida pela Lei n. 13.465 de 11/07/2017. Constam nos autos os Editais de 1º e 2º Leilão Público n. 3069/2021 – 3070/2021 – CPA/PO com a designação dos leilões para os 23/11/2021 e 09/12/2021, além da comprovação da sua publicação nos veículos de comunicação. - Discutíveis os prejuízos da alegada ausência de notificação acerca do leilão, haja vista a proposição da presente demanda no dia 23/11/2021, data da realização do primeiro leilão, justamente para impugnar a ocorrência dos mesmos. - Ademais, para se declarar a nulidade da consolidação da propriedade ou do leilão por ausência de notificação, faz necessário verificar se a ausência implicou em efetivo prejuízo à devedor. Precedentes. - Apelação da parte autora improvida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5005838-31.2021.4.03.6126, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 26/06/2024, DJEN DATA: 01/07/2024) – grifos nossos. -- PROCESSO CIVIL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI 9.514/97. DEVOLUÇÃO DE VALORES PELO CREDOR FIDUCIÁRIO CONDICIONADA À EXISTÊNCIA DE MONTANTE EXCEDENTE DA DÍVIDA NA ARREMATAÇÃO DO BEM. TEMA 1095/STJ. ADEQUAÇÃO DO JULGADO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Por decisão do Superior Tribunal de Justiça, a apreciação da questão trazida aos autos deverá se adequar à tese firmada no julgamento do tema 1.095/STJ. 2. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema nº 1.095 (REsp nº 1.891.498/SP), realizado em 26 de outubro de 2022, firmou a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” 3. No caso em apreço, a parte autora relata que não possui condições financeiras de arcar com as parcelas dos contratos referentes à aquisição do imóvel e requer a rescisão contratual, com a devolução dos valores pagos. 4. Em observância ao julgado no REsp nº 1.891.498 (tema 1.095/STJ), existindo o inadimplemento e devidamente constituído em mora o devedor fiduciário, o procedimento especial de consolidação da propriedade fiduciária e eventual devolução de valores ao adquirente se processará pela Lei nº 9.514/97, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI. 5. A tese, portanto, abarca as situações em que presentes três requisitos: i) registro do contrato no cartório de registro de imóveis; ii) inadimplemento do devedor fiduciário; iii) constituição em mora. Na hipótese dos autos, os três requisitos estão preenchidos, considerando que a Lei nº 8.935/1994 reconhece a fé pública dos notários e registradores, garantindo a certeza dos atos por eles praticados e documentados e gerando presunção relativa de veracidade do que neles contém. 6. Uma vez certificado pelo oficial do Registro de Imóveis a realização da intimação extrajudicial, bem como com o registro da consolidação da propriedade na matrícula, resta comprovada a constituição do devedor em mora. 7. Incide a legislação especial (Lei nº 9.514/97), portanto, na resolução do ajuste firmado, devendo ser analisada à luz desse diploma legal a forma de devolução dos valores pagos pelo adquirente da unidade imobiliária ao credor fiduciário durante a pactuação contratual. 8. Segundo o § 4º do art. 27 da Lei nº 9.514/97, será transferida ao devedor os valores que, advindos do leilão do bem imóvel, vierem a exceder (sobejar) o montante da dívida. 9. Por fim, em razão da sucumbência de ambas as partes, condena-se a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor arrematado em leilão, a serem divididos igualmente pelos patronos das rés, cuja exigibilidade permanece suspensa ante a concessão da justiça gratuita, e condena-se as rés, pro rata, ao pagamento de honorários em favor do patrono do autor arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor que exceder, na arrematação, o montante da dívida. 10. Apelação parcialmente provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000520-94.2017.4.03.6130, Rel. Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 26/10/2023, DJEN DATA: 30/10/2023) – grifo nosso. Saliente-se, ainda, que o documento juntado no ID 264501944, págs. 1/2, comprova a indicação expressa da data de vencimento da prestação, do valor da parcela, dos juros, da multa e do montante atualizado do débito, que, à época, totalizava R$ 17.567,59. Ao passo que a notificação traz a indicação de anexo com as informações necessárias (ID 264501943). Verifica-se, assim, o cumprimento da exigência prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, segundo o qual, vencida e não paga a dívida, o fiduciante deve ser intimado para, no prazo de quinze dias, purgar a mora mediante o pagamento da prestação vencida e das que se vencerem até a data do adimplemento, acrescidas dos juros convencionais, penalidades, encargos contratuais e legais, inclusive tributos, contribuições condominiais e despesas de cobrança e intimação. No caso, a notificação atendeu aos requisitos legais, pois forneceu ao devedor todas as informações necessárias à plena ciência do débito e à viabilização da purgação da mora, inexistindo qualquer vício capaz de macular o procedimento. Portanto, demonstrado que o credor cumpriu todos os requisitos legais e que a consolidação da propriedade se deu de forma regular, sem fundamento a tese do apelante quanto à nulidade da intimação para purgar a mora. Ademais, a sentença não comporta reforma para julgar procedente o pedido subsidiário relativo à atualização do valor de mercado do imóvel. A valorização do bem foi devidamente comprovada nos autos por meio de Laudo Pericial Judicial, o qual apurou o valor atual do imóvel em R$ 306.000,00. Além disso, houve manifestação expressa da Caixa Econômica Federal no sentido de concordar com a atualização do valor para fins de realização de leilão, em montante compatível com a avaliação do perito judicial, 300.000,00 (ID 241665317). Desse modo, inexistem fundamentos aptos a amparar a irresignação recursal, uma vez que a pretensão subsidiária já foi atendida nos termos apurados em juízo. Por fim, em razão do desprovimento do recurso interposto, majoro em 2% os honorários advocatícios fixados na sentença em desfavor da parte apelante, em observância ao disposto no art. 85, § 11 do CPC, suspensa a exigibilidade por ser beneficiária da justiça gratuita.
Ante o exposto, nego provimento à apelação, na forma da fundamentação acima, com majoração da verba honorária. É como voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. AVALIAÇÃO DO BEM. AUSÊNCIA DE SUBAVALIAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de declaração de nulidade de notificação extrajudicial destinada à purgação da mora, relativa a contrato garantido por alienação fiduciária, bem como de reavaliação do imóvel dado em garantia, sob alegação de subavaliação do bem. A parte autora sustenta que a notificação não indicou o valor necessário à regularização do débito e que o imóvel foi avaliado por valor inferior ao de mercado. II. Questão em discussão Há duas questões em discussão: (i) saber se a notificação extrajudicial para purgação da mora atendeu aos requisitos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, especialmente quanto à indicação do valor do débito; e (ii) saber se houve subavaliação do imóvel dado em garantia, a justificar a reavaliação pretendida. III. Razões de decidir A notificação extrajudicial foi acompanhada de demonstrativo detalhado do débito, com indicação de valor principal, juros, multa e montante atualizado, suprindo a exigência legal de informação clara acerca do valor necessário à purgação da mora. Inexistência de vício formal. Regularmente intimada, a devedora permaneceu inerte, o que ensejou a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. O registro imobiliário goza de fé pública, não tendo sido comprovada qualquer irregularidade no procedimento. Quanto à alegação de subavaliação, a parte autora anuiu com o valor atribuído ao imóvel à época da contratação. Ademais, laudo pericial judicial e manifestação da instituição financeira demonstram atualização do valor do bem para montante compatível com o valor de mercado, inexistindo prejuízo ou fundamento para nova reavaliação. Majorados os honorários advocatícios em 2%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça. IV. Dispositivo e tese Apelação desprovida, com majoração da verba honorária. Tese de julgamento: “1. A notificação extrajudicial para purgação da mora que apresenta demonstrativo detalhado do débito atende ao disposto no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997. 2. A consolidação da propriedade fiduciária regularmente averbada no registro de imóveis goza de presunção de legitimidade, cabendo ao devedor comprovar eventual irregularidade. 3. Não há subavaliação do imóvel quando demonstrada a atualização do valor de mercado por laudo pericial judicial.” Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, art. 26, § 1º; CPC, art. 85, §§ 3º e 11; Lei nº 8.935/1994. Jurisprudência relevante citada: TRF3, ApCiv 5005838-31.2021.4.03.6126, Rel. Des. Fed. David Diniz Dantas, 1ª Turma, j. 26.06.2024; TRF3, ApCiv 5000520-94.2017.4.03.6130, Rel. Des. Fed. Nelton Agnaldo Moraes dos Santos, 1ª Turma, j. 26.10.2023. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. RENATO BECHO Relator do Acórdão