5041293-66.2017.4.04.7000

Órgão

5ª Vara Federal de Curitiba

Classe

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

Destinatários

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA

Advogados

GENESIO FELIPE DE NATIVIDADE (OAB 10747/PR), EMERSON NORIHIKO FUKUSHIMA (OAB 22759/PR), EMERSON NORIHIKO FUKUSHIMA (OAB 81548/RS)

Órgão

5ª Vara Federal de Curitiba

Classe

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

Destinatário

EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA

Advogado

THIAGO SANTOS ALFAMA (OAB 078446/RS)

A executada opôs exceção de pré-executividade (ev. 64.1), alegando excesso de execução e questionando o valor de avaliação, mas a exceção foi rejeitada sob o fundamento de que a adjudicação seria ato jurídico perfeito e acabado após a assinatura do auto, e a questão do valor estaria preclusa (ev. 85.1).

A EMGEA foi intimada diversas vezes para providenciar a documentação e o pagamento das custas para a expedição da Carta de Adjudicação (ev. 100.1, 101.1, 104.1, 105.1, 109.1, 110.1, 113.1, 114.1 e 117.1), tendo comprovado o pagamento do ITBI e das custas processuais (evs. 123 e 132). A carta de adjudicação foi expedida no ev. 135.1.

Contudo, a EMGEA informou a impossibilidade de averbação da referida carta na matrícula do imóvel, por ter sido o bem arrematado por terceiro em ação em que se discutia dívida condominial, em trâmite perante a Justiça Estadual. Diante disso, requereu a tramitação da presente execução pelo rito previsto no Código de Processo Civil, em virtude da alegada perda da garantia real (evs. 138.1, 138.2 e 148.1) .

Os autos vieram conclusos para decisão.

2. Da adjudicação do bem:

O cerne da questão reside na coexistência de duas ordens judiciais incidentes sobre o mesmo bem imóvel: a adjudicação deferida neste processo em favor da EMGEA e a arrematação judicial ocorrida nos autos nº 0026515-39.2009.8.16.0001, da Justiça Estadual do Paraná.

Conforme indicado pela exequente e a partir da análise dos autos nº 0026515-39.2009.8.16.0001, o imóvel de matrícula nº 25.610 foi objeto de "Ação de Cobrança" de taxas condominiais (posteriormente convertida em "Execução de Título Extrajudicial") na 13ª Vara Cível de Curitiba.

Nessa demanda, movida pelo Condomínio Edifício Manhattan contra o Espólio de Olandina Bittencourt Franco, o bem foi penhorado e levado a leilão judicial. Em 25/06/2020, o imóvel foi arrematado pelo Sr. Wilson José Spinelli Andersen Ballao, pelo valor de R$ 351.500,00, com a expressa determinação de que o bem seria adquirido "livre de ônus", nos termos do art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional e art. 908, §1º, do Código de Processo Civil (mov. 217, 218, 219 e 220).

A distribuição dos valores arrecadados na arrematação estadual seguiu a ordem legal de preferência (movs. 231, 283, 318 e 374): 1) Honorários advocatícios (R$ 54.246,37); 2) Crédito tributário do Município de Curitiba (IPTU e honorários – R$ 33.360,25); e 3) Crédito do Condomínio Exequente (R$ 283.550,03). A soma desses créditos prioritários totalizou R$ 371.156,65, valor superior ao da arrematação (R$ 351.500,00), o que resultou na ausência de saldo remanescente para o credor hipotecário, a EMGEA. Após a satisfação desses débitos, o processo estadual foi extinto e arquivado (mov. 432.1).

2.1 Da natureza propter rem do crédito condominial e precedência legal:

As despesas condominiais possuem natureza jurídica propter rem, o que significa que o próprio imóvel responde pelo débito, independentemente de quem seja seu proprietário. Este entendimento é crucial, pois a manutenção do condomínio é essencial para a preservação do valor do próprio bem, beneficiando, inclusive, os credores com garantia real.

Nesse contexto, a jurisprudência é pacífica quanto à preferência do crédito condominial sobre o crédito hipotecário. A súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça é categórica: "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". Embora a presente execução envolva adjudicação de crédito hipotecário, a primazia da dívida propter rem já era preexistente e foi aplicada na esfera da Justiça Estadual, onde a execução condominial resultou na arrematação.

A arrematação judicial configura uma forma de aquisição originária da propriedade. Tal modalidade tem o poder de extinguir os ônus e gravames preexistentes que recaíam sobre o bem, inclusive hipotecas e penhoras, desde que os credores com direitos reais de garantia tenham sido devidamente cientificados no processo expropriatório, o que ocorreu na espécie.

No caso em tela, a arrematação foi realizada em conformidade com as normas legais e operou a transferência da propriedade de forma plena ao arrematante, com a declaração de que o bem estaria "livre de ônus".

2.2. Da eficácia da adjudicação não registrada versus a arrematação registrável:

Conforme o sistema registral brasileiro, a transmissão da propriedade de bens imóveis só se efetiva com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme expressa previsão do art. 1.245 do Código Civil.

Embora a adjudicação à EMGEA tenha sido deferida por este Juízo em data anterior (ev. 34.1), e a carta respectiva tenha sido expedida (ev. 135.1), a sua efetivação e oponibilidade erga omnes dependiam do registro na matrícula do imóvel.

A ausência desse registro, até a superveniente arrematação do imóvel em leilão estadual, impediu que a propriedade se consolidasse plenamente para a EMGEA perante terceiros. Assim, para fins de publicidade e eficácia contra todos, o imóvel ainda figurava como de propriedade do Espólio, sujeitando-se à excussão por outros credores, especialmente aqueles com privilégio legal.

A efetivação da venda judicial no processo estadual, motivada por dívida propter rem e seguindo as regras de preferência legalmente estabelecidas, prevaleceu sobre a adjudicação que não havia sido registrada.

A impossibilidade de averbação da carta de adjudicação pela EMGEA é, portanto, uma consequência jurídica direta da prevalência do ato expropriatório na Justiça Estadual e da ausência de aperfeiçoamento da adjudicação.

2.3 Da linha temporal dos débitos e da exoneração do devedor:

A decisão que determinou a adjudicação do imóvel à EMGEA (ev. 34.1) também previu a "consequente exoneração do devedor do pagamento da dívida". Contudo, essa exoneração estava condicionada à efetiva satisfação do crédito da EMGEA através da incorporação do bem ao seu patrimônio.

Considerando que a adjudicação se tornou ineficaz para fins de registro e que a EMGEA não pôde, de fato, se imitir na posse e propriedade do imóvel para satisfação de seu crédito, a premissa da exoneração do devedor não se concretizou.

É crucial notar que os débitos condominiais que levaram o imóvel a leilão na Justiça Estadual (período de 2009 a 2020, planilha no mov. 413.2 dos autos nº 0026515-39.2009.8.16.0001) foram, em sua maior parte, gerados anteriormente à ordem de adjudicação proferida nestes autos e aos pagamentos efetuados pela EMGEA (ITBI e custas de adjudicação).

A dívida propter rem já recaía sobre o imóvel e gozava de preferência. Não se tratou de dívida acumulada unicamente por "inércia" da exequente em registrar a carta após a adjudicação. A exequente cumpriu as etapas processuais cabíveis para a expedição da carta, e o óbice ao registro decorreu da prevalência de um crédito legalmente superior em outro Juízo.

Manter a exoneração do devedor, nesse cenário, implicaria prejuízo indevido à exequente, que despendeu valores com ITBI e custas de adjudicação de um bem que não conseguiu consolidar em sua propriedade. Mais grave, significaria a extinção do crédito sem a sua real satisfação, configurando um enriquecimento sem causa da parte executada.

Dessa forma, o pedido da EMGEA para que a ação continue "pelo rito previsto no CPC" deve ser interpretado como a busca pela continuidade do processo executivo para a satisfação do crédito que não foi adimplido pela adjudicação frustrada. Diante da perda da garantia real, é imperativo que a execução prossiga por outros meios expropriatórios, buscando outros bens do espólio executado para adimplemento da dívida.

Diante do exposto e com base na fundamentação acima, decido:

3. Reconhecer a validade e eficácia da arrematação do imóvel de matrícula nº 25.610 do 5º Registro de Imóveis de Curitiba/PR, ocorrida nos autos nº 0026515-39.2009.8.16.0001 da Justiça Estadual, por força da natureza propter rem da dívida condominial e da ordem de preferência legal dos créditos, que absorveram integralmente o valor da arrematação, sem saldo remanescente para a EMGEA.

4. Declarar a ineficácia da adjudicação do imóvel à EMGEA, realizada neste processo, para fins de registro da propriedade e de satisfação do crédito hipotecário, em virtude da superveniente e prevalente arrematação judicial na Justiça Estadual e da ausência de seu registro.

5. Revogar a decisão de exoneração do devedor do pagamento da dívida (ev. 34.1), uma vez que a adjudicação não resultou na efetiva satisfação do crédito da EMGEA, dada a perda da garantia real por ato expropriatório com preferência legal e a natureza dos débitos que causaram a arrematação.

6. Determinar o prosseguimento da execução para a satisfação do crédito da EMGEA.

7. Intimar a EMGEA para que, no prazo de 15 (quinze) dias, promova o cálculo atualizado do débito e indique bens do ESPÓLIO DE OLANDINA BITTENCOURT FRANCO passíveis de penhora, a fim de que a execução prossiga em busca de outros meios para a satisfação do crédito.

Deverá a exequente atentar-se ao fato de que foi determinada a extinção (mov. 654) do processo de inventário nº 0000689-90.2013.8.16.0188 diante da inexistência de outros bens da executada.

8. No caso de real inexistência de bens passíveis de execução ou caso nada mais seja requerido, baixa eletrônica dos autos.