0016979-97.2026.4.05.8100

É o relatório.

II - FUNDAMENTAÇÃO. Do pedido de justiça gratuita. Este Juízo tem adotado como parâmetro os requisitos colocados pelo Conselho Superior da Defensoria Pública da União para caracterizar o jurisdicionado que faz jus ao benefício da justiça gratuita. Nesse ponto, de acordo com a Resolução nº 240 de 4 de dezembro de 2025 do Conselho Superior da Defensoria Pública da União, em vigor a partir de 1º de janeiro de 2026, presume-se economicamente necessitada a pessoa natural que integre núcleo familiar cuja renda mensal bruta não ultrapasse o valor de dois salários-mínimos (atuais R$ 3.242,00).

In casu, de acordo com a anotação na Carteira de Trabalho (CTPS) do autor, a renda mensal decorrente de vínculo de emprego vigente é inferior a dois salários-mínimos (id. 150291726). Dessa forma, defiro o pedido de justiça gratuita. Do mérito. Inicialmente, destaco que os contratos de financiamento imobiliário, dentre os quais os do Sistema Financeira de Habitação (SFH, Lei nº 4.380/64) e os do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV, Lei nº 11.977/2009), têm algumas características marcantes: a) o acesso ao mútuo habitacional em condições mais vantajosas, socialmente relevantes e juridicamente protegidas; b) o franqueamento a um universo de mutuários de baixa renda; c) o escopo de redução do déficit habitacional de moradias; d) a utilização de contratos complexos e de execução diferida ao longo de muitos anos, como regra.

Eles diferem dos contratos do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), de pactuação livre e sem regulamentação especial incidente, adequados ao modelo contratual clássico. HÁ riscos naturais para ambas as partes inerentes à própria espécie contratual e, nesse contexto, a composição da renda e a possibilidade de quitação das prestações é essencial à formação do spread pela instituição financeira. De outro, a não realização da obra, por parte da construtora, por qualquer razão que seja (quebra etc), da qual deve ser preservado o mutuário-adquirente.

São as variáveis mais comuns e, portanto, acessíveis ao homem médio. Não são imprevisíveis, ao revés, são absolutamente comuns e previsíveis. Ressalto que a relação contratual é orientada pelos princípios básicos que norteiam os negócios jurídicos, a saber, a autonomia da vontade, a boa-fé, a força obrigatória (pacta sunt servanda), o equilíbrio contratual e a função social do contato. O princípio da obrigatoriedade ou da força obrigatória impõe que, uma vez celebrado o pacto negocial, este deve ser cumprido nos moldes definidos pelas partes contratantes a partir de suas livres vontades e, assim, em regra, não se admite revogação e alteração unilaterais de suas cláusulas, sendo necessário, para isso, novo concurso de vontades.

A medida de revisão contratual tem contornos excepcionais e só se justifica quando ocorrem modificações das condições fáticas no decurso do tempo, senão vejamos as previsões do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor: Código Civil Art. 421. [...] Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Art. 421-A.

Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: [...]

III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. CDC Art. 6º São direitos básicos do consumidor: [...]

V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas; No caso em tela, extrai-se do instrumento contratual que Reginaldo Soares Carneiro, juntamente com a codevedora fiduciante Maria Neuma Santos da Silva, celebrou com a Caixa Econômica Federal, em 8/6/2018, contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, mediante Carta de Crédito Individual FGTS/Programa Minha Casa Minha Vida - CCFGTS/PMCMV, tendo por objeto o apartamento residencial nº 102, do empreendimento denominado Golden Residence, situado na rua Araré, nº 2020, Parque Potira, em Caucaia/CE.

O financiamento foi pactuado no valor de R$ 120.000,00, a ser amortizado em 360 parcelas mensais pelo sistema Tabela Price, com taxa de juros nominal de 5,50% ao ano, resultando em encargo mensal inicial de R$ 711,49, assim decomposto: prestação de amortização e juros no valor de R$ 681,34, tarifa de administração no valor de R$ 0,00 (zero) e prêmio de seguro (MIP e DFI) no valor de R$ 30,15. Da leitura da cláusula B10.4 do instrumento contratual, verifico que o importe de R$ 2.397,08, correspondente à tarifa de administração do contrato, não foi imputado ao autor, tendo sido integralmente suportado pelo FGTS e pela União, a título de benefício concedido ao mutuário.

É o que se extrai da cláusula 1.4 do contrato, segundo a qual o valor dos descontos concedidos, representados pela redução da taxa de juros e pela isenção no pagamento da tarifa de administração, é concedido uma única vez, para aquisição de único imóvel, sendo integralmente suportado pelo FGTS e pela União. Dito de outro modo, ao contrário do sustentado na petição inicial, a tarifa de administração de R$ 2.397,08 não representou cobrança indevida imputada à parte autora, mas sim isenção concedida em seu favor, com o correspondente ônus assumido pelo FGTS e pela União, circunstância que se confirma pelo fato de a rubrica "Tarifa de Administração" constar, no encargo mensal inicial efetivamente suportado pelo mutuário (item B10 do contrato), no valor de R$ 0,00.

Inexiste, portanto, lastro fático para o pedido de declaração de inexistência de débito e de repetição de indébito quanto a essa parcela, por absoluta ausência de cobrança ao autor. Quanto à parcela de R$ 30,15, relativa aos prêmios de seguro habitacional (Morte e Invalidez Permanente - MIP, e Danos Físicos ao Imóvel - DFI), tem-se que sua cobrança decorre de expressa exigência legal, nos termos do art. 79 da Lei nº 11.977/2009, e da cláusula 21 do contrato firmado entre as partes, sendo devida durante toda a vigência do ajuste e até a liquidação da dívida.

Não se cuida, portanto, de encargo abusivo ou de cobrança dissimulada, mas de rubrica contratual expressamente pactuada e discriminada de forma destacada e autônoma na composição do encargo mensal, em harmonia com o dever de informação previsto no art. 6º, III, do CDC. Ademais, não há nos autos qualquer elemento que evidencie a prática de venda casada ou a imposição de contratação securitária exclusivamente junto à CEF ou a seguradora por ela indicada.

Ao revés, a cláusula 21.2 do contrato expressamente registra que foi oferecida ao devedor mais de uma opção de apólice, de sociedades seguradoras diferentes, com os respectivos custos efetivos do seguro habitacional, ao passo que a cláusula 21.2.1 assegura ao mutuário a faculdade de apresentar apólice diversa daquelas disponibilizadas pelo agente financeiro, desde que observada a cobertura securitária mínima exigida.

Nesse contexto, aplica-se a mesma diretriz fixada pelo STJ no julgamento do REsp 969.129/MG, submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 54): muito embora seja necessária a contratação do seguro habitacional no âmbito do SFH, não há obrigatoriedade de que o mutuário o contrate diretamente com o agente financeiro ou com seguradora por este indicada, exigência que, se existente, configuraria venda casada, vedada pelo art. 39, inciso I, do CDC, o que, todavia, não se verifica na hipótese dos autos.

Tampouco há qualquer indício de que o prêmio de seguro cobrado esteja em patamar superior à média de mercado ou em desacordo com as normas da Superintendência de Seguros Privados - SUSEP, ônus que caberia à parte autora, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, e do qual não se desincumbiu. Em consonância com o entendimento acima delineado, cito precedentes do Tribunal Regional Federal da 5ª Região: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. AÇÃO REVISIONAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. INOCORRÊNCIA. TAXAS NOMINAL E EFETIVA. LEGALIDADE. VENDA CASADA. NÃO CONFIGURAÇÃO. SEGURO HABITACIONAL. LICITUDE. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. MANUTENÇÃO DA MORA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. INDEVIDOS. APELAÇÃO DESPROVIDA.

1. Apelação interposta em face da sentença que julgou improcedente o pedido, para que fosse revisado o contrato celebrado entre as partes, a fim de afastar a cobrança dos juros remuneratórios acima do pactuado; a capitalização dos juros; excluir os encargos moratórios; a repetição do indébito; bem como para que fosse declarada a ilegalidade da cobrança de taxas e/ou cobranças administrativas referente à cobrança das despesas pela concessão do financiamento.

2. É oportuno ressaltar, inicialmente, que, nos termos da Súmula nº 297 do Superior Tribunal de Justiça, o Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras. Assim, a relação entre o apelante e a instituição financeira é consumerista. É válido destacar que o Código de Defesa do Consumidor estabelece, em seu art. 6º, como um dos direitos básicos do consumidor, "a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas".

Todavia, para justificar a revisão contratual, é necessário que o fato superveniente seja imprevisível ou extraordinário.

3. No caso em análise, o fato apresentado pelo apelante não se mostra suficiente para justificar a revisão contratual. É que as dificuldades financeiras e a diminuição da renda do contratante não podem ser enquadradas como fato imprevisível ou extraordinário, cabendo, assim, ao mutuário avaliar tais variáveis, ao firmar o contrato.

4. O contrato foi firmado em 15/02/2023, prevendo claramente uma taxa de juros nominal de 9,79% ao ano, percentual que, conforme consignado na sentença, mostra-se inferior à média de mercado divulgada pelo Banco Central do Brasil para operações da mesma natureza à época da contratação, sistema de amortização pela Tabela Price e demais encargos. A apelante, ao assinar o instrumento, manifestou sua concordância com tais condições e os percentuais adotados não se distanciam dos aplicados no mercado, e sequer ultrapassam a taxa de 12% ao ano.

5. A utilização da Tabela Price não implica, por si só, ilegalidade, sendo imprescindível a demonstração concreta de amortização negativa com incorporação de juros não pagos ao saldo devedor para a caracterização de anatocismo.

8. Quanto à capitalização mensal dos juros, igualmente, não há ilegalidade. O contrato foi celebrado em 2017, portanto em momento posterior à edição da MP nº 1.963-17/ 2000, reeditada sob o nº 2.170-36/2001, sendo admissível a capitalização com periodicidade inferior a 1 ano, desde que pactuada, conforme entendimento consolidado do STJ, inclusive sob a sistemática dos recursos repetitivos e da Súmula 539.

Também não prospera a alegação de anatocismo decorrente da incorporação de parcelas vencidas ao saldo devedor.

6. Quanto à inclusão de encargos acessórios, este Tribunal entende ser legítima a cobrança de taxa de administração e prêmios de seguro quando expressamente previstos no instrumento e inexistindo vedação legal, não configurando abusividade o repasse de custos operacionais pactuados. No que tange à alegada venda casada, a orientação consolidada no STJ (Tema

54) e seguida por esta Corte preleciona que a obrigatoriedade do seguro é inerente ao SFH e a ilegalidade só se caracteriza se houver prova de que o mutuário foi compelido a contratar com seguradora específica, o que não se presume pela simples assinatura do contrato. Por fim, a descaracterização da mora é inviável quando não são reconhecidas abusividades nos encargos do período de normalidade, como juros e capitalização, permanecendo hígida a obrigação de pagamento conforme os índices legais e contratuais estabelecidos.

7. No que se refere ao seguro habitacional, a contratação constitui exigência inerente aos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, não havendo vedação legal à sua cobrança.

8. A configuração de venda casada pressupõe demonstração de imposição da seguradora pelo agente financeiro, sem possibilidade de livre escolha pelo consumidor, circunstância não comprovada nos autos. As alegações recursais permanecem genéricas, desacompanhadas de elementos concretos aptos a infirmar a regularidade da contratação.

9. Apelação improvida.

10. Improvido o recurso, deve ser majorada a condenação em honorários advocatícios em 2%, com base no art. 85, § 11, do CPC/2015, que deve permanecer suspensa nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. (TRF-5 - PROCESSO: 08032615920244058103, APELAÇÃO CÍVEL, ELIO WANDERLEY DE SIQUEIRA FILHO, GAB

9 - DES. ÉLIO SIQUEIRA, JULGAMENTO: 26/5/2026, g.n); DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE (SAC). CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. LEGALIDADE DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. SEGURO HABITACIONAL. AUSÊNCIA DE VENDA CASADA. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA MITIGADO PELO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (CDC). INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE COMPROVADA.

APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por particular contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em ação revisional de contrato de financiamento imobiliário, que visava a declaração de ilegalidade da capitalização de juros no Sistema SAC, a abusividade da Taxa de Administração e a ocorrência de venda casada no seguro habitacional.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia reside na legalidade das cláusulas contratuais de financiamento imobiliário, especificamente: (i) a aplicação da capitalização de juros no Sistema SAC sem expressa pactuação; (ii) a validade da cobrança da Taxa de Administração; e (iii) a caracterização de "venda casada" na contratação do seguro habitacional.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Da Capitalização de Juros no Sistema SAC: A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), cristalizada na Súmula 539 e no REsp 973.827/RS (recurso repetitivo), permite a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos bancários celebrados após 31/03/2000, desde que expressamente pactuada. A mera previsão de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal é suficiente para tal pactuação.

O Sistema de Amortização Constante (SAC), por si só, não configura capitalização ilícita de juros (anatocismo), pois os juros são calculados sobre o saldo devedor remanescente e quitados mensalmente, não sendo incorporados ao capital para o cálculo de novos juros vencidos e não pagos. Precedentes desta 5ª Turma (PROCESSO: 0801196-03.2024.4.05.8100 e PROCESSO: 0801195-73.2024.4.05.8308) confirmam a regularidade do SAC.

A proposta de aplicação do método SAC-GAUSS não se coaduna com os princípios da matemática financeira para amortização de empréstimos, sendo rechaçada pela jurisprudência.

4. Da Validade da Cobrança da Taxa de Administração: A cobrança da Taxa de Administração é legal e encontra amparo na Resolução CMN nº 3.932/2010, Art. 14, inciso II, que autoriza tarifa mensal para ressarcir custos de administração de contratos de financiamento imobiliário, limitada a R$ 25,00. O valor de R$ 25,00 mensais cobrado no contrato está dentro do limite legal. O STJ (REsp 1.568.368/SP) e esta Corte (PROCESSO: 0804379-07.2023.4.05.8200) reconhecem a legalidade da cobrança quando informada ao consumidor e respaldada normativamente.

A alegação de que a taxa seria indevida por não utilização do FGTS não prospera, pois a regulamentação não vincula a cobrança à origem dos recursos.

5. Da Caracterização da "Venda Casada" no Seguro Habitacional: A contratação de seguro habitacional é obrigatória por força de lei (Art. 79 da Lei nº 11.977/2009). Contudo, a obrigatoriedade do seguro não autoriza a imposição da seguradora pela instituição financeira, devendo o consumidor ter liberdade de escolha, conforme tese firmada no REsp 1.639.620/SP. No presente caso, a Apelante não apresentou provas concretas de que foi compelida a contratar o seguro com a seguradora indicada pela Caixa, não havendo elementos que configurem "venda casada" ou vício de consentimento.

A mera contratação com a seguradora do grupo econômico da Caixa, sem evidências de imposição, não é suficiente para configurar a prática abusiva.

6. Do Princípio do Pacta Sunt Servanda e a Proteção Contratual do Consumidor: Embora o Código de Defesa do Consumidor (CDC) mitigue o princípio do pacta sunt servanda em contratos de adesão, a revisão contratual exige a comprovação de efetiva ilegalidade, abusividade ou desequilíbrio contratual. A Apelante não logrou êxito em demonstrar tais vícios, prevalecendo a validade das cláusulas livremente pactuadas.

7. Sem honorários, nos termos do artigo 25 da Lei nº 12.016/2009.

IV.

DISPOSITIVO

8. Apelação conhecida e não provida. Dispositivos relevantes citados: Súmula 539 do STJ; REsp 973.827/RS; Resolução CMN nº 3.932/2010, Art. 14, II; REsp 1.568.368/SP; Art. 79 da Lei nº 11.977/2009; REsp 1.639.620/SP; Art. 6º, VIII, do CDC. Jurisprudência relevante citada: TRF5 - PROCESSO: 0801196-03.2024.4.05.8100, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADORA FEDERAL GISELE CHAVES SAMPAIO ALCANTARA, 5ª TURMA, Julgamento: 16/12/2025; TRF5 - PROCESSO: 0800513-68.2021.4.05.8100, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL FRANCISCO ALVES DOS SANTOS JUNIOR, 5ª TURMA, Julgamento: 02/12/2025; TRF5 - PROCESSO: 0804379-07.2023.4.05.8200, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADORA FEDERAL GISELE CHAVES SAMPAIO ALCANTARA, 5ª TURMA, Julgamento: 10/12/2025; TRF5 - PROCESSO: 0801195-73.2024.4.05.8308, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL (CONVOCADO), 5ª TURMA, Julgamento: 23/10/2025.

STJ - REsp 1.061.530-RS, Relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 22/10/2008. (TRF-5 - PROCESSO: 08091239020244058400, APELAÇÃO CÍVEL, CIBELE BENEVIDES GUEDES DA FONSECA, GAB

24 - DESA. CIBELE BENEVIDES, JULGAMENTO: 5/3/2026, g.n.). Desse modo, considerando que o contrato de financiamento imobiliário foi assinado de forma livre pelas partes, perfazendo, portanto, um ato jurídico perfeito, rechaçando-se as abusividades sustentadas na petição inicial, deve prevalecer o que foi estabelecido (pacta sunt servanda), o que leva à rejeição da pretensão autoral deduzida na demanda.

III -

DISPOSITIVO. Com base nesses esteios, defiro a justiça gratuita em favor da parte autora e julgo improcedente os pedidos formulados na ação, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. Sem custas. Sem honorários. Sem reexame necessário. P. R. Intimem-se. Interposto recurso voluntário, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões e encaminhem-se os autos para a Turma Recursal.

Do contrário, com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Fortaleza/CE, data supra. SÉRGIO FIUZA TAHIM DE SOUSA BRASIL Juiz Federal da 26.ª Vara/CE

Órgão

26ª Vara Federal CE

Classe

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL

Destinatário

REGINALDO SOARES CARNEIRO

Advogado

ARIANA NOGUEIRA SCHINEIDER (OAB 460907/SP)