PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Federal CE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0048752-97.2025.4.05.8100
REQUERENTE: PIERINA BERNARDO LOKLING ADVOGADO do(a)
REQUERENTE: BRENO MORAIS DIAS - CE21695
REQUERIDO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
REQUERIDO: GLAUCO ROBERTO DA CRUZ SILVA - BA16283
DECISÃO
Trata-se de ação submetida ao procedimento comum cível, com pedido de tutela provisória de urgência, ajuizada por Pierina Bernardo Lokling em face da Caixa Econômica Federal - CEF, objetivando, em sede liminar (inaudita altera pars), a suspensão do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e a sustação dos leilões extrajudiciais do imóvel objeto do contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, bem como, no mérito, a declaração de nulidade do procedimento extrajudicial e o reconhecimento de quitação do financiamento em razão de seguro habitacional/prestamista.
O imóvel discutido nos autos é o situado na Avenida Inglaterra, nº 340, Lote 05A, Sítio Brejo, Loteamento Britânico, Paracuru/CE, objeto da Matrícula nº 4.350 do 2º Ofício do Registro de Imóveis de Paracuru/CE, vinculado ao Contrato nº 8444405737778. A parte autora sustenta, em síntese, (i) a ausência de intimação pessoal válida para purgação da mora, o que comprometeria a consolidação da propriedade e os atos expropriatórios subsequentes, e (ii) a incidência de cobertura securitária (sinistro por óbito do co-contratante), apta a ensejar a quitação do saldo devedor.
Anexa documentos. Deferida a gratuidade da justiça. Em seguida, sobreveio decisão interlocutória concedendo tutela cautelar, na qual se registrou, em cognição sumária: a ausência de comprovação da intimação pessoal para purgação da mora, a inércia da CEF, apesar de intimada para se manifestar em 72 horas e a determinação de sustação dos efeitos do primeiro leilão (08/09/2025) e do segundo leilão (15/09/2025).
Consignou-se, ainda, de forma expressa, a possibilidade de reapreciação da tutela cautelar após a juntada aos autos de todo o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade do imóvel. Citada, a CEF apresentou contestação, informando o cumprimento da liminar, impugnando a gratuidade e defendendo, em suma, a regularidade das notificações e a legalidade do procedimento extrajudicial, requerendo a improcedência.
Juntou documentação registral e certidões relacionadas ao procedimento extrajudicial, dentre as quais se destacam: documento indicando notificação pessoal para purgação da mora em 17/02/2022, certidão de transcurso, consignando o decurso do prazo sem purgação após a notificação e peça registral pertinente ao registro/averbação de consolidação da propriedade na matrícula do imóvel, com referência ao rito da Lei nº 9.514/1997.
Réplica anexada.
É o relatório.
Decido. Inicialmente, cumpre fixar que consta do laudo de avaliação que a avaliação do imóvel foi realizada em situação denominada "paradigma", com base em laudo anterior e em outros subsídios indiretos, em razão de impedimento de vistoria in loco, decorrente de domínio de organizações criminosas ou acesso impossibilitado, circunstância que inviabilizou a inspeção interna da unidade. Registrou-se, ainda, a existência de divergência relevante quanto ao endereço do imóvel, uma vez que o endereço indicado na ordem de serviço nº 7374.7648.000212700/2025.01.01 e na matrícula imobiliária não corresponde ao endereço efetivo do bem, sendo este corretamente identificado como Rua Radialista Paulo Henrique, nº 340, conforme consta no ITBI da unidade residencial (id. 123443114).
Da impugnação à justiça gratuita Nos termos do artigo 99, § 3º, do Código de Processo Civil, a declaração de hipossuficiência firmada pela parte autora goza de presunção relativa de veracidade, sendo suficiente para a concessão da gratuidade da justiça, salvo se houver prova inequívoca em sentido contrário. Não tendo a parte ré (Caixa) apresentado impugnação apta a afastar essa presunção, ratifica-se o benefício da justiça gratuita anteriormente concedido.
Ressalte-se, por fim, que a contratação de advogado particular não constitui, por si só, óbice ao deferimento da gratuidade.
2. Da quitação da dívida na incidência de apólice de seguro habitacional/prestamista Considerando que a parte autora fundamenta o pedido de quitação da dívida na incidência de apólice de seguro habitacional/prestamista, cuja cobertura e eventual obrigação de indenizar decorrem de relação jurídica que envolve diretamente a seguradora, impõe-se assegurar o contraditório e a ampla defesa também àquela que, em tese, é a responsável pelo pagamento da indenização securitária.
Assim, determino que a parte autora promova a citação da Caixa Seguradora S.A., para que integre o polo passivo da demanda, possibilitando a regular discussão acerca da existência, validade, extensão da cobertura e efeitos da apólice de seguro invocada, especialmente no tocante ao alegado dever de quitação do saldo devedor do financiamento.
3. Da (I)Legalidade do procedimento extrajudicial quanto à notificação do devedor para purgar a mora. Neste tocante, a matéria posta a apreciação judicial encontra-se regulada na Lei 9.514/1997, com as alterações introduzidas pela Lei 13.465/2017, destacando-se, no interesse da solução da lide, os dispositivos adiante transcritos: Art.
22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art.
23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (...) Art.
25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. Art.
26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). § 3o-B.
Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.
27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Art.
27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A.
Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:
I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. § 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9o O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Art.
28. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia. Art.
29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações. Como se vê, o requerente/fiduciante tem o direito subjetivo de ser notificado pessoalmente para purgar a dívida no prazo de 15 dias, sob pena de consolidação propriedade em favor do credor fiduciário, podendo o devedor fiduciante purgar a dívida até o registro da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário na matrícula do imóvel pelo ofício de registro competente.
No caso, a documentação coligida aos autos pela CAIXA, notadamente os documentos de Ids 123443112 e 123443113, comprova a regular intimação pessoal da parte autora para purgação da mora, realizada em 17/02/2022, nos exatos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. Consta, ainda, certidão de transcurso de prazo, atestando o decurso do prazo legal sem a purgação da mora, bem como peça registral referente ao registro/averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel com id. 123443120, observando-se o rito legal previsto na mencionada legislação.
Ante o exposto, à vista da documentação posteriormente apresentada, a qual comprova a regular intimação da parte autora para purgação da mora, torno sem efeito a decisão de Id. 119081815, ficando prejudicados os efeitos da tutela cautelar anteriormente concedida.
Intime-se a parte autora para promover a citação da Caixa Seguradora S.A. Fortaleza, na data indicada no sistema. EMANUEL JOSÉ MATIAS GUERRA Juiz Federal Substituto da 14ª Vara/CE Respondendo pela 10ª Vara/CE (scpb)
