PODER JUDICIÁRIO 6ª Vara Federal PE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0059970-07.2025.4.05.8300 AUTOR: MARCIO AUGUSTO SILVA FERREIRA ADVOGADO do(a) AUTOR: PETRUS FERREIRA QUINTELLA FARAH - PE29586 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, EMPRESA GESTORA DE ATIVOS S.A - EMGEA ADVOGADO do(a) REU: LEONARDO FALCAO RIBEIRO - RO5408
SENTENÇA
Trata-se de ação de adjudicação compulsória cumulada com obrigação de fazer ajuizada por Márcio Augusto Silva Ferreira em face da Caixa Econômica Federal - CEF e da Empresa Gestora de Ativos S.A. - EMGEA, objetivando a adjudicação compulsória do imóvel objeto do contrato de financiamento habitacional nº 300500001398.3, bem como a condenação da parte ré à emissão do termo definitivo de quitação e à baixa da hipoteca incidente sobre o bem, ao fundamento de que o financiamento foi integralmente quitado em 31/10/2003, sem que lhe fossem fornecidos os documentos necessários à regularização registral do imóvel.
Requereu, ainda, os benefícios da justiça gratuita e a prioridade de tramitação em razão da idade. Regularmente citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação, sustentando, em síntese, que o autor não teria comprovado a quitação integral do contrato, afirmando existirem pendências administrativas que impediriam a baixa da hipoteca. Defendeu a improcedência do pedido, impugnou o benefício da gratuidade da justiça e insurgiu-se contra a fixação de multa diária.
Posteriormente, peticionou informando que o crédito objeto da demanda havia sido cedido à Empresa Gestora de Ativos - EMGEA, requerendo sua exclusão do polo passivo e a substituição processual pela cessionária, sob o argumento de ilegitimidade passiva superveniente. Incluída no polo passivo, a Empresa Gestora de Ativos S.A. - EMGEA apresentou contestação/manifestação, reconhecendo expressamente que o contrato de financiamento nº 300500001398.3 encontra-se integralmente liquidado desde 31/10/2003, inexistindo saldo devedor remanescente.
Declarou não se opor ao pedido formulado pelo autor, reconhecendo seu direito à obtenção do termo de quitação e ao cancelamento da hipoteca, requerendo apenas a apresentação da matrícula atualizada do imóvel para viabilizar a expedição dos documentos necessários à regularização registral, bem como a não condenação em honorários advocatícios ou, subsidiariamente, sua redução. Em réplica, o autor impugnou integralmente a contestação da Caixa Econômica Federal, sustentando que a alegação de ausência de comprovação da quitação foi definitivamente afastada pelo reconhecimento expresso da própria EMGEA, cessionária do crédito.
Defendeu a manutenção da CEF no polo passivo, a rejeição das alegações defensivas, a procedência integral da ação, o reconhecimento da quitação do contrato, a adjudicação compulsória do imóvel, a emissão do termo de quitação, a baixa da hipoteca e a condenação das rés ao pagamento dos honorários advocatícios. Os autos vieram conclusos. É O
RELATÓRIO. Cinge-se a demanda em requerimento de adjudicação compulsória do imóvel objeto do contrato de financiamento habitacional nº 300500001398.3, bem como a condenação da parte ré à emissão do termo definitivo de quitação e à baixa da hipoteca incidente sobre o bem, ao fundamento de que o financiamento foi integralmente quitado em 31/10/2003, sem que lhe fossem fornecidos os documentos necessários à regularização registral do imóvel.
Dos documentos que instruem a inicial extrai-se que o contrato de financiamento foi integralmente quitado em 31/10/2003, conforme Demonstrativo de Débito - SIACI e Planilha de Evolução Financeira emitidos pelos sistemas da própria instituição financeira, inexistindo saldo devedor remanescente. Embora a Caixa Econômica Federal tenha contestado a demanda alegando, de forma genérica, inexistir comprovação suficiente da quitação e afirmando a existência de supostas pendências administrativas, não indicou qualquer parcela inadimplida, valor remanescente, encargo contratual ou documento técnico apto a infirmar a documentação produzida pelo autor.
Sua defesa permaneceu apoiada em alegações abstratas, desacompanhadas de elementos probatórios mínimos capazes de afastar a eficácia dos documentos emitidos pela própria administração do contrato. Além disso, no curso da demanda sobreveio fato processual de especial relevância: a Empresa Gestora de Ativos S.A. - EMGEA, atual titular do crédito decorrente da cessão promovida pela Caixa Econômica Federal, reconheceu expressamente que o contrato de financiamento se encontra liquidado desde 31/10/2003, inexistindo qualquer saldo devedor em nome do autor.
Mais do que isso, declarou não oferecer qualquer resistência ao pedido formulado na inicial, reconhecendo o direito do demandante à obtenção do termo de quitação e ao cancelamento da hipoteca incidente sobre o imóvel. O reconhecimento formulado pela EMGEA possui elevado relevo probatório, por emanar justamente da empresa pública que atualmente detém a titularidade do crédito discutido nos autos. Assim, desaparece por completo a controvérsia quanto ao adimplemento da obrigação principal, tornando insubsistentes as alegações defensivas anteriormente deduzidas pela Caixa Econômica Federal.
Nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, o promitente comprador que adimplir integralmente suas obrigações possui direito à obtenção da escritura definitiva e, diante da recusa ou impossibilidade do obrigado em promovê-la espontaneamente, pode exigir judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel. No caso concreto, restou demonstrado que o autor quitou integralmente o financiamento há mais de vinte anos e, apesar das reiteradas tentativas administrativas, permaneceu impossibilitado de regularizar a situação registral do imóvel em razão da ausência de emissão do termo de quitação e da manutenção indevida da hipoteca.
A quitação integral extingue a obrigação principal e, por consequência, a garantia hipotecária que a ela se encontrava vinculada, conforme dispõe o art. 1.499, inciso I, do Código Civil. Não subsistindo qualquer débito, inexiste fundamento jurídico para a permanência do gravame registral. A circunstância de a EMGEA ter manifestado disposição em fornecer administrativamente o termo de quitação não afasta o interesse processual do autor nem impede o acolhimento da demanda.
Ao contrário, evidencia que o direito material afirmado na inicial efetivamente existe, sendo a presente sentença o instrumento adequado para assegurar sua plena efetivação e conferir segurança jurídica à regularização da propriedade. Também não prospera a pretensão da Caixa Econômica Federal de afastar sua responsabilidade mediante alegação de cessão do crédito à EMGEA. Ainda que a titularidade do crédito tenha sido transferida, a controvérsia instaurada decorreu da ausência de regularização do contrato e da persistência do gravame hipotecário, circunstâncias que justificaram o ajuizamento da presente ação.
Ademais, a própria sucessora do crédito reconheceu integralmente a procedência do pedido, circunstância que esvazia os fundamentos da defesa anteriormente apresentada pela CEF. Dessa forma, estando comprovada a quitação integral do contrato de financiamento e inexistindo qualquer impedimento jurídico à regularização dominial do imóvel, impõe-se a procedência da ação para adjudicar compulsoriamente o imóvel em favor do autor, determinando às rés que promovam a emissão do termo definitivo de quitação e adotem todas as providências necessárias ao cancelamento da hipoteca perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.
Por fim, quanto aos honorários advocatícios, embora a EMGEA tenha reconhecido a procedência do pedido após sua inclusão no polo passivo, tal circunstância não afasta a incidência do princípio da causalidade. A demanda somente foi ajuizada porque, apesar da quitação do contrato desde 2003, o autor não obteve administrativamente os documentos indispensáveis à regularização da propriedade, permanecendo o gravame hipotecário por mais de duas décadas.
Assim, as rés deram causa à instauração da presente demanda e devem suportar os ônus sucumbenciais, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil. ISTO POSTO,
DECIDO: JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para declarar que o contrato de financiamento habitacional nº 300500001398.3 foi integralmente quitado pelo autor em 31/10/2003, inexistindo saldo devedor remanescente e ADJUDICAR COMPULSORIAMENTE, em favor do autor MÁRCIO AUGUSTO SILVA FERREIRA, o imóvel objeto do contrato de financiamento descrito na petição inicial, servindo a presente sentença, após o trânsito em julgado, como título hábil para o respectivo registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, independentemente da manifestação de vontade das rés, caso necessária, bem como condenar as rés CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e EMPRESA GESTORA DE ATIVOS S.A. - EMGEA a fornecerem o Termo Definitivo de Quitação do contrato de financiamento e todos os documentos necessários à regularização da propriedade, bem como a promoverem a baixa da hipoteca incidente sobre o imóvel, no prazo de 30 (trinta) dias, contado da intimação desta sentença, facultando-se ao autor apresentar matrícula imobiliária atualizada, caso necessária à emissão dos documentos.
Condeno as rés ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil, observada a responsabilidade solidária pelo pagamento. Concedo à presente sentença força de mandado para todos os fins necessários ao cumprimento desta decisão, inclusive perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, caso as rés deixem de cumprir espontaneamente as obrigações ora impostas.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, cumpridas as determinações e inexistindo requerimentos pendentes, arquivem-se os autos com as cautelas legais. Recife, data e hora da validação.
