0800618-15.2025.4.05.8000

Órgão

1ª Vara Federal AL

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

KARINE JACINTO DOS SANTOS

Advogado

RODRIGO RUY DE ALMEIDA GOUVEIA (OAB 12629/AL)

Trata-se de inequívoco atraso na entrega da obra, gerando alguns reflexos jurídicos, tais como aluguel/fruição por mês de atraso, restituição dos juros de obra a partir do atraso, qual seja, outubro de 2021 ou 17/04/2023, substituição do INCC por índice mais brando (IPCA) e restituição desta diferença a ser apurada, eis que a obra deveria estar terminada a partir da indigitada data. Destarte, ante a recalcitrância e renitência da requerida, outra alternativa não restou à parte autora, senão o ajuizamento da presente ação, visando a reparação por perdas e danos em função do atraso na entrega da obra.

Defende que a ilegalidade da cobrança de juros de obra já fora reconhecida pelo STJ em sede de repercussão geral (Tema 996). Requer a concessão da gratuidade da Justiça, anexando documentos eletronicamente. O despacho id. 80845422 determinou o sobrestamento do feito no aguardo do retorno da avaliação determinada no processo nº 0800745-50.2025.4.058000, a qual será utilizada como prova emprestada nos presentes autos.

Em documento id. 80847797 e seguintes, foi juntado o laudo de avaliação do imóvel objeto do processo nº 0800745-50.2025.4.05.8000, apurando como valor do aluguel o importe de R$ 1.600,00 em média. Despacho id. 80846139 determinou a intimação das partes para manifestação sobre os documentos juntados. O despacho id. 80846387 determinou a citação da ré para contestar o feito. Regularmente citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação (id. 80845407), sustentando a sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que teria atuado apenas como agente financeiro.

No mérito, defendeu a regularidade da cobrança dos juros de obra, bem como a responsabilidade do comprador/mutuário em pagá-los. Ademais, esclareceu que o contrato prevê a possibilidade de substituição da construtora contratada, no entanto "existem inúmeros obstáculos para uma nova construtora prosseguir com uma obra em andamento, dentre eles, notoriamente, o fato de não ter realizado o projeto nem ter acompanhado a execução das etapas anteriores, mas, apesar disso, se tornará responsável por eventuais vícios de construção no empreendimento.".

A ré ainda sustentou a ausência de nexo causal entre o atraso da obra e a responsabilização da Caixa pelos danos morais e materiais eventualmente causados, salientando que não passa de mero agenda financiador. Ao final, requereu a improcedência da demanda. Houve réplica (id. 80846407). Vieram os autos conclusos. É o que importa relatar.

Fundamento e decido. De início, defiro o pedido de justiça gratuita, uma vez que presentes os requisitos legais. Reconheço a legitimidade da Caixa Econômica Federal para figurar no polo passivo da lide, pois os pedidos aqui formulados versam sobre sua responsabilidade contratual. Da análise do contrato que instruiu a inicial, constata-se que a CAIXA, de fato, não atua neste empreendimento como mero agente financeiro.

A ré atuou com o poder de gestão na obra, qualificada pelo dever de fiscalização, bem como de substituir a construtora diante das hipóteses elencadas no contrato, como a não conclusão da obra dentro do prazo contratual. Sob essa perspectiva, deve ser reconhecida a participação ativa da ré na obra bem como sua responsabilização pelo atraso na sua entrega perante os adquirentes. Com efeito, calha citar a seguinte jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 5ª Região: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

CONTRATO DE FINANCIAMENTO. LEGITIMIDADE. AQUISIÇÃO DE LOTE E CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DEVER DE FISCALIZAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO. CABIMENTO. DANOS MATERIAIS. COMPROVADOS. DANOS MORAIS. DEVIDOS. JUROS DE OBRA. IMPROVIMENTO.

1. Trata-se de apelação interposta por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF contra sentença proferida pelo Juízo Federal da 1ª Vara da Seção Judiciária do Rio Grande do Norte[julgando procedente a ação], afirmando em suas razões recursais: a) não deu causa ao atraso da obra, cuja responsabilidade na observância do prazo cabia apenas à construtora; b) não possui nenhuma responsabilidade solidária com a construtora; c) cabe apenas à construtora ré arcar com as penalidades decorrentes dos danos experimentados pelo autor; d) descabe a devolução dos juros de obra, com previsão contratual expressa; e) inexistência de dano moral, não comprovação.

Requer o provimento do presente recurso, para que seja afastada a rescisão contratual, considerando que o empreendimento está em vias de entrega. Sucessivamente, não acatado tal pleito, que seja afastada a condenação solidária entre a CEF e a construtora no tocante aos valores a serem restituídos, afastamento da condenação em danos morais ou sua minoração. Ainda, caso não seja acatado o pedido principal do recurso, que a construtora restitua à CEF com juros e correção todos os valores recebidos em decorrência do contrato de financiamento, ou que a propriedade do imóvel seja transferida à CEF.

2. Em sua exordial, narra a parte autora: a) em 22 de agosto de 2014, firmou contrato de promessa de compra e venda com a construtora Mega Incorporações Empreendimentos LTDA de um imóvel residencial; b) pagou R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) à construtora, financiando junto à CEF o montante de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais); c) a entrega deveria ser efetuada no prazo de 20 meses, contados da assinatura do contrato com a CEF, expirando em maio de 2016; d) até a data do ajuizamento da ação, a obra não tinha sido entregue, encontrando-se atrasada vários meses, sem que houvesse qualquer previsão de finalização.

3. O magistrado a quo decidiu, considerando o inadimplemento contratual e o atraso considerável da obra, pela rescisão dos contratos firmados pelo autor com o banco e com a construtora, condenando a CEF ao reembolso de todas as verbas pagas em razão do negócio, a qualquer título, e a construtora a restituir ao autor o montante pago decorrente do contrato (desembolso de custos de contrato, sinal, eventuais parcelas adiantadas a título de pagamento do imóvel).

Solidariamente, as demandadas foram condenadas a indenizar por danos morais, arbitrados em R$ 10.000,00 (dez mil reais), além dos valores dos aluguéis despendidos durante o período de atraso da obra. Honorários por rata à razão de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

4. VÊ-se que, no contrato firmado com a CAIXA esta se responsabilizou pelo financiamento e fiscalização da obra: "CLÁUSULA VIGÉSIMA OITIVA - DA SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA - A CONSTRUTORA, qualificada no Quadro "A", é substituída, mediante a vontade da maioria de todos DEVEDOR(ES), devidamente formalizada junto à CAIXA, independentemente de qualquer notificação, por quaisquer dos motivos previstos em lei, e, ainda: (...) f) se não for concluída a obra, objeto deste financiamento, dentro do prazo contratual; g) se ocorrer retardamento ou paralisação da obra, por período igual ou superior a 30 dias corridos, sem motivo comprovadamente justificado e aceito pela CAIXA;".Desse modo, considerando que a CEF assumiu deveres que vão além da simples concessão do financiamento, cabendo-lhe, inclusive, a fiscalização do empreendimento, resta patente sua legitimidade passiva ad causam.

Precedentes desta Primeira Turma:(PROCESSO: 08004944720164058000, AC/AL, DESEMBARGADOR FEDERAL ÉLIO WANDERLEY DE SIQUEIRA FILHO, 1º Turma, JULGAMENTO: 08/03/2018, PUBLICAÇÃO), (PROCESSO: 08101795120164058300, AC/PE, DESEMBARGADOR FEDERAL ÉLIO WANDERLEY DE SIQUEIRA FILHO, 1º Turma, JULGAMENTO: 09/03/2018, PUBLICAÇÃO: )

5. Assim, a CEF responde solidariamente pelo atraso na entrega da obra, conforme o art. 7º do CDC, devido à demora em relação às providências pelas quais era responsável contratualmente, em especial no tocante à fiscalização da construção.

6. A inobservância dos termos contratuais resta comprovada. De acordo com o teor do contrato, a construção do imóvel deveria se dar no prazo de 20 (vinte) meses, contados da assinatura do contrato com a CEF, fato ocorrido em 22/08/14, o que não se observou. Assim, ante a manifestação da autora nesse sentido e decorridos vários meses de atraso, sem que houvesse sequer previsão de finalização da obra, escorreita a sentença a quo em decretar a rescisão contratual e o retorno do status quo ante entre as partes, com a devolução dos valores pagos, pois caracterizada também a responsabilidade da CAIXA pela mora da obra, ante sua ineficiência na fiscalização dos prazos.

7. Os danos morais restam configurados. Teve o autor sua moradia em situação de atraso durante tempo considerável, fato que provocou privações de diversas ordens, fazendo-o passar por abalo psicológico que não pode ser classificado como mero dissabor ou aborrecimento. Assim, faz jus à indenização pelos danos suportados. No particular, em razão dos argumentos expostos, entendo por bem manter a indenização no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que reputo suficiente para compensar o prejuízo moral experimentado, sem que reste caracterizado enriquecimento sem causa (função positiva) e, ao mesmo tempo, desestimular a conduta desidiosa do infrator (função negativa-pedagógica).

8. Comprovada a mora na entrega da obra, o consumidor não pode ser penalizado arcando com a denominada "taxa de obra", visto não ter dado causa ao atraso. Esse é o entendimento desta Corte Regional, precedente: (AG 08022007720144050000, Desembargador Federal Paulo Machado Cordeiro, TRF5 - Segunda Turma).

9. Também restam configurados os danos materiais, pois o apelado apresentou nos autos o contrato de aluguel e os comprovantes relativos a pagamentos pela locação de um imóvel durante o período de atraso da entrega.

10. Quanto ao pedido de que a construtora restitua à CAIXA, com juros e correção monetária, todos os valores recebidos em decorrência do contrato objeto da lide ou que a propriedade do imóvel passe para a CEF, descabe neste recurso, devendo a CEF procurar os meios próprios para, querendo, buscar o que entende devido nesse sentido.

11. Majoração dos honorários advocatícios de 10% para 12% do valor da condenação, nos termos do art. 85, parágrafo 11, do CPC (honorários recursais).

12. Apelação improvida. (PROCESSO: 08115711720164058400, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL ROBERTO MACHADO, 1º Turma, JULGAMENTO: 11/02/2020, PUBLICAÇÃO: ) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO - PMCMV. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DEVER DE FISCALIZAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO. CABIMENTO. DANOS MORAIS. IMPROVIMENTO.

1. Trata-se de apelação interposta por PAIVA GOMES E CIA LTDA contra sentença proferida pelo Juízo Federal da 10ª Vara da Seção Judiciária do Rio Grande do Norte[julgando parcialmente procedente a ação], afirmando em suas razões recursais: a) a construtora é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, pois a CEF requereu judicialmente a retirada da empresa do canteiro de obras do empreendimento em questão; b) pugna pelo sobrestamento da demanda em virtude de incidência de decisões de recurso repetitivo sobre o Tema 971, pelo STJ; c) juros de obra são de responsabilidade da CEF, visto serem oriundos do financiamento bancário, sendo recolhidos em benefício do banco; d) ausência de nexo de causalidade entre os danos sofridos e a conduta da apelante, pois se trata de empreendimento do PMCMV, não havendo culpa por atraso da parte da construtora; e) a apelada desistiu do contrato por sua livre e espontânea vontade , não podendo ser imputado à apelante qualquer responsabilidade por descumprimento contratual; f) a multa por descumprimento de obrigações não tem previsão contratual; g) não deu causa ao descumprimento do contrato, não cometendo ato ilícito, de modo que não pode ser condenada em danos morais.

Requer o provimento do presente recurso, com a reforma in totum da sentença vergastada, afastando-se a restituição dos valores pagos como sinal, reconhecendo-se a impossibilidade de inversão da cláusula penal em favor da construtora e a ausência de danos morais.

2. Em sua exordial, narra o autor: a) em meados do ano de 2011 firmou com a construtora Paiva Gomes proposta de compra e venda para adquirir uma unidade habitacional no Condomínio Residencial West Paradise, em Mossoró/RN, no valor de 79.900 (setenta e nove mil e novecentos); b) pagou taxa de adesão no montante de R$ 2.380,00 (dois mil trezentos e oitenta reais); b) firmou com os requeridos o contrato de compra e venda em 03/07/2012, restando financiado pela CAIXA R$ 65.692,00 (sessenta e cinco mil, seiscentos e noventa e dois reais); c) a previsão de entrega do imóvel era de 25 meses após a assinatura do contrato de compra e venda, expirando o prazo em 03/08/14; d) decorrido o prazo nada foi entregue, mesmo após 45 meses; e) não há sequer previsão para a entrega do bem; f) a CEF tinha responsabilidade na fiscalização da obra, conforme o contrato assumido.

3. Na sentença, o magistrado a quo reconheceu a legitimidade passiva da construtora, julgando aplicável o CDC ao caso. Verificando a ocorrência de atraso considerável na entrega da obra, determinou a rescisão contratual, condenando a PAIVA GOMES a restituir ao autor os valores pagos a título de desembolso de custos e a CEF a ressarcir a integralidade do montante por ela recebido por força do contrato.

Determinou, ainda, que a CEF e a construtora paguem, de forma solidária, R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais.

4. Perlustrando os autos, vê-se que, no contrato firmado com a CAIXA (Id 4058000.2660149), esta se responsabilizou pelo financiamento e fiscalização da obra: "CLÁUSULA NONA - DA SUBSTITUIÇÃO DA INTERVENIENTE CONSTRUTORA - a interveniente construtora qualificada no item III do Quadro A, será substituída por quaisquer dos motivos previstos em lei e, ainda: (...) d) se houver infração, pela interveniente construtora, de qualquer cláusula do presente contrato de financiamento; (...) f) não for concluída a obra, objeto desse financiamento, dentro do prazo contratual; "Desse modo, considerando que a CEF assumiu deveres que vão além da simples concessão do financiamento, cabendo-lhe, inclusive, a fiscalização do empreendimento, resta patente sua legitimidade passivaad causam.

Precedentes desta Primeira Turma: Precedentes desta Primeira Turma: (PROCESSO: 08004944720164058000, AC/AL, DESEMBARGADOR FEDERAL ÉLIO WANDERLEY DE SIQUEIRA FILHO, 1º Turma, JULGAMENTO: 08/03/2018, PUBLICAÇÃO), (PROCESSO: 08101795120164058300, AC/PE, DESEMBARGADOR FEDERAL ÉLIO WANDERLEY DE SIQUEIRA FILHO, 1º Turma, JULGAMENTO: 09/03/2018, PUBLICAÇÃO:)

5. Nessa esteira, a CEF e a PAIVA GOMES E CIA LTDA. respondem solidariamente pelo atraso na entrega da obra, conforme o art. 7º do CDC. A primeira, devido à demora em relação às providências pelas quais era responsável contratualmente, em especial no tocante à fiscalização da construção. A Construtora, pelo atraso na conclusão da obra, motivo pelo qual, inclusive, foi afastada pela CAIXA.

6. A inobservância dos termos contratuais resta comprovada. De acordo com o estipulado, a construção do imóvel deveria se dar no prazo de 25 (vinte e cinco) meses, contados da assinatura do contrato, fato ocorrido em 03.07.2012, o que não se observou, não havendo previsão de prorrogação do tempo de construção. Assim, ante a manifestação da autora nesse sentido, escorreita a sentença a quo em decretar a rescisão contratual e o retorno do status quo ante entre as partes, com a devolução dos valores pagos, pois caracterizada também a responsabilidade da construtora pela mora da obra, ante sua ineficiência na finalização da construção.

7. Os danos morais restam configurados. Teve o autor sua moradia em situação de atraso durante tempo considerável, fato que provocou privações de diversas ordens, fazendo-o passar por abalo psicológico que não pode ser classificado como mero dissabor ou aborrecimento. Assim, faz jus à indenização pelos danos suportados. No particular, em razão dos argumentos expostos, entendo por bem manter a indenização no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que reputo suficiente para compensar o prejuízo moral experimentado, sem que reste caracterizado enriquecimento sem causa (função positiva) e, ao mesmo tempo, desestimular a conduta desidiosa do infrator (função negativa-pedagógica).

8. No tocante à aplicação da inversão da cláusula penal em desfavor da construtora, por descumprimento de obrigações, verifica-se que não houve condenação nesse sentido, nem em restituição da taxa de obra.

9. Quanto ao pedido de sobrestamento da demanda em virtude de existência de recurso repetitivo junto ao STJ, pendente de julgamento, sobre a possibilidade ou não de inversão da cláusula penal (Tema 971), improcede, pois, no presente caso, não há previsão de cláusula penal devido a atraso para qualquer das partes.

10. Majoração dos honorários advocatícios de 10% para 12% do valor da causa, nos termos do art. 85, parágrafo 11, do CPC (honorários recursais).

11. Apelação improvida. (PROCESSO: 08058700420184058401, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL ROBERTO MACHADO, 1º Turma, JULGAMENTO: 11/02/2020, PUBLICAÇÃO: ) Nesse passo, a CEF é parte legítima, pois assumiu deveres que vão além da simples concessão do financiamento, cabendo-lhe a obrigação contratual de substituir a construtora em caso de atraso na obra. Em referência à aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, o Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que o mencionado diploma legal é aplicável às instituições financeiras, na súmula nº 297.

Nesse sentido o Tribunal Regional Federal da 5ª Região possui ampla jurisprudência, vejamos: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADMINISTRATIVO. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. VALOR DE CADA PRESTAÇÃO CONSTANTE DO CONTRATO. ALEGAÇÃO DE INSCIÊNCIA DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. DESCABIMENTO. INCLUSÃO DO AUTOR EM ÓRGÃOS DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO. POSSIBILIDADE. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO.

1. A controvérsia em análise cinge-se em verificar a existência dos alegados abusos cometidos pelo banco agravado - tais como exigência iníqua de juros sobre juros, capitalização de juros, aplicação da Tabela Price, taxa de comissão de permanência -, a fim de que seja declarada a ilegalidade do referido diploma e a consequente retirada do nome da autora e sócios dos cadastros restritivos de crédito.

2. As instituições financeiras estão sujeitas aos princípios e regras dispostos no CDC, em suas operações bancárias, mesmo contratuais, havendo o STF no julgamento da ADI nº 2591/DF firmado o entendimento no sentido de que "as instituições financeiras estão, todas elas, alcançadas pela incidência das normas veiculadas", porém, a aplicação do CDC não significa desconsideração das obrigações pactuadas livre e validamente entre as partes.

3. O uso da Tabela Price para calcular a amortização de empréstimos não é ilegal, desde que esteja prevista no contrato[1].

4. Legalidade da aplicação de juros capitalizados nos contratos de n.ºs 13.0904.605.0000776-47-05; 13.0904.606.0000339-66-05 (cédulas de crédito bancário - empréstimo à pessoa jurídica), visto que ambos foram celebrados após o advento da MP 1.937-17, de 30/03/2000.

5. A previsão contratual que estabelece o cálculo da taxa mensal de comissão de permanência pela taxa de CDI não incorre em abusividade, constituindo parâmetro usualmente admitido para cômputo do encargo moratório, consoante precedente do TRF da 5ª Região:

6. Agravo de instrumento improvido. [1]Contratos colacionados sob os identificadores. 4058200.1539430 e. 4058200.1539429 (PROCESSO: 08069935420174050000, AG/SE, DESEMBARGADOR FEDERAL EDÍLSON NOBRE, 4ª Turma, JULGAMENTO: 28/09/2017, PUBLICAÇÃO:) (grifos não constantes no original). Como parte legítima da presente demanda, a CEF atua como Instituição financeira responsável pela solidez, atraso, ou quaisquer outras intercorrências, além de estar sujeita aos princípios e regras dispostos no CDC, conforme entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça referenciado.

Delineada a responsabilização da CEF no caso, passo à análise do mérito. Inicialmente, analiso o pleito referente à "taxa de obra" cobrada durante a paralisação da obra. Destaco que as denominadas "taxas de construção" ou "juros de obra" são pagamentos feitos durante a fase de construção e representam os únicos encargos do financiamento cobrados pelo banco nessa fase. Em tal período, são exigidos os encargos relativos a juros e atualização monetária, além de taxa de administração (se devida) e comissão pecuniária FGHAB.

Ao examinar os autos, vejo que, de acordo com o instrumento contratual, a responsabilização pela realização física da obra foi assumida por construtora privada, figurando, a CAIXA, como financiadora da obra, comprometendo-se, igualmente, com o acompanhamento da execução. Ainda, segundo o regramento contratual, o prazo para o término da construção seria em 17/10/2022, conforme item B. 7.1 do quadro de resumos do contrato, acrescido de prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, com data final em 17/04/2023, dispondo a cláusula 5.3 do referido contrato que os devedores ficarão exonerados do pagamento dos encargos mensais definidos no item 5.1.2 (encargos relativos a juros e atualização monetária incidentes sobre o saldo devedor, taxa de administração, prêmio de seguro por morte e invalidez), caso ocorra atraso na entrega da obra por prazo superior a 06 (seis) meses, ficando imputada diretamente à construtora a responsabilidade pelo pagamento destes valores.

Embora seja legal a "taxa de obra", a sua cobrança está restrita à fase de construção do imóvel. A continuidade de tal cobrança posteriormente à data determinada em contrato para a entrega do imóvel mostra-se abusiva e fere o equilíbrio contratual, configurando enriquecimento indevido. Vejamos entendimentos neste sentido: CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO. PROGRAMA "MINHA CASA MINHA VIDA".

ATRASO NA ENTREGA DA CONSTRUÇÃO. TAXA DE OBRA. SUSPENSÃO.

1. A agravante alega que adquiriu uma unidade do Condomínio Residencial Green Park Satélite, financiada através do Programa Minha Casa Minha Vida; que, ultrapassado o prazo previsto para a entrega da obra, o empreendimento ainda não foi concluído; que a parte agravada foi notificada para comparecer ao PROCON no mês de agosto de 2013; que lá houve o reconhecimento do atraso e firmou-se o compromisso concluírem as obras até 30/11/2013, o que não aconteceu; que, desde setembro de 2013, a CAIXA persiste na cobrança de encargos financeiros devidos somente na fase de construção do imóvel, cujo prazo já se encerrou.

2. A questão sub examine vem sendo reiteradamente enfrentada por este Tribunal, no sentido de se suspender a chamada "taxa de obra" enquanto perdurar o atraso na entrega do empreendimento.

3. Em havendo atraso na construção do empreendimento, não se pode penalizar o consumidor com a cobrança da "taxa de obra", considerando que não foi ele quem deu causa ao atraso. 4.(...)

5. "Findo o prazo para a conclusão da obra, ainda que ela não tivesse sido concluída, deveria ter se iniciado a fase de amortização da dívida, o que não ocorreu, de modo que não merece reforma a sentença, na parte em que determinou a observância das regras contratuais nesse ponto" (AC 00041213420124058000, Desembargador Federal Francisco Cavalcanti, TRF5 - Primeira Turma, DJE - Data::12/12/2013 - Página::232.)

6. Agravo provido. (AG 08021999220144050000, Desembargador Federal Francisco Cavalcanti, TRF5 - Primeira Turma.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROGRAMA "MINHA CASA MINHA VIDA". ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. SUSPENSÃO DA COBRANÇA DOS ENCARGOS REFERENTES À FASE DE CONSTRUÇÃO. FIXAÇÃO DE NOVO PRAZO PARA ENTREGA. DESCABIMENTO.

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por FRANCISCO MATEUS GOMES LOPES, contra decisão que, em sede de ação ordinária, em face de da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e da TOTAL INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA., indeferiu o pleito liminar que requeria a suspensão dos encargos contratuais cobrados antes da efetiva entrega do imóvel adquirido pelo agravante (uma unidade do Condomínio Residencial Green Park, financiado através do Programa Minha Casa Minha Vida), em especial a "taxa de obra", bem como a entrega da unidade imobiliária com o respectivo "Habite-se" no prazo de 60 (sessenta) dias, dado o atraso na obra, sob pena de multa diária de R$ 500,00 e, por fim, a determinação para que a demandada se abstenha de inscrever o nome do autor nos cadastros de proteção ao crédito.

2. É certo que o prazo inicialmente previsto para a conclusão da obra terminou em outubro de 2012 e, em face de novo ajuste entre os consumidores e a construtora, findou estabelecido novo marco final, desta feita para 30 de novembro de 2013, e ainda assim restou inconclusa a obra.

3. De fato, é legítima a cobrança da chamada "taxa de obra" durante a fase de construção do imóvel, mas sua exigibilidade somente se configura durante o referido período, estabelecido contratualmente. Uma vez expirado o prazo, ainda que se encontre inacabada a obra, inicia-se a fase de amortização, na qual não é devido o encargo, inclusive por força de previsão contratual (cláusulas sétima e décima terceira).

4. Neste sentido, forçoso reconhecer que deve a Caixa Econômica Federal, ora agravada, abster-se de continuar cobrando ao requerente qualquer valor referente à taxa de evolução da obra, bem como, consequentemente, de incluir o nome do autor nos cadastros de proteção ao crédito.

5. Entretanto, nada obstante o flagrante atraso, descabe deferir-se agora a pretendida fixação de novo prazo, de 60 (sessenta) dias, sem um embasamento técnico; o que, de resto, poderia por em risco a qualidade do imóvel, visto que não se sabe a que se deve a demora na entrega.

6. Agravo de instrumento parcialmente provido. (AG 08022007720144050000, Desembargador Federal Paulo Machado Cordeiro, TRF5 - Segunda Turma.) Dessa forma, a CAIXA não pode efetuar a cobrança de "taxa de obra" em desfavor da parte mutuária após a data prevista para a entrega do imóvel, qual seja, 17/04/2023. Passo a analisar o pleito alusivo aos lucros cessantes e constato que, conforme decidido pelo STJ, no Recurso Repetitivo de Tema 966, é devida indenização por danos materiais pelo atraso da obra, com base no valor locatício de imóvel assemelhado e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, mesmo em se tratando de imóvel adquirido pelo programa Minha Casa Minha Vida, uma vez que o prejuízo do comprador é presumido.

Logo, são cabíveis os lucros cessantes em função do atraso na entrega do imóvel em questão. Acerca do valor dos lucros cessantes, porém, não prospera o prazo estimado pela parte autora em 40 (quarenta) meses de atraso para entrega do imóvel, visto que tal prazo tem como referência data diversa da estabelecida contratualmente para a entrega das chaves, de forma que a quantia postulada na inicial a título de lucros cessantes carrega indevida majoração.

O valor do lucro cessante deve corresponder ao valor mensal do aluguel de um imóvel equivalente, devido desde a data em que deveria ter sido entregue o imóvel e até que este seja efetivamente entregue ao autor. Vejo que a parte autora indicou em sua inicial que o valor do aluguel deveria corresponder a R$ 2.300,00, equivalente a 0,5% do valor do bem. Contudo, acolho o laudo de avaliação acostado no id. 80847797 e seguintes, para considerar como valor dos lucros cessantes o montante de R$ 1.600,00, devendo ser paga tal indenização, mensalmente, a partir de 18/04/2023, dia subsequente à data prevista para a entrega do imóvel, perdurando o pagamento até que o imóvel seja efetivamente entregue.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, enfatizo que o que efetivamente ocorreu no caso em tela foi o inadimplemento contratual, visto que a construtora não entregou o imóvel na data aprazada, inclusive extrapolando o prazo constante da cláusula de tolerância. O mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais.

Este é o entendimento pacificado no âmbito do STJ (precedentes: AgInt no REsp 1684398/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 20/03/2018, AgInt no AREsp 1126144/MA, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 13/03/2018.). Apenas em situações de grande atraso na entrega do imóvel, a exemplo do que aconteceu nos empreendimentos imobiliários Infinity Coast e Riviera da Lagoa, em que já se passaram mais de 05 (cinco) anos da data em que o imóvel deveria ter sido entregue, é que se pode considerar que o atraso extrapola o mero inadimplemento contratual.

Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE procedente a ação, para condenar a CAIXA: a) à devolução dos valores indevidamente cobrados a título de "taxa de obra" a partir de após 17/04/2023, data prevista contratualmente para a entrega do imóvel, devidamente corrigidos e acrescidos de juros de mora, contados a partir da citação. b) ao pagamento de dano material alusivo aos lucros cessantes, no valor de R$ 1.600,00 (um mil e seiscentos reais) mensais, conforme laudo de avaliação judicial (id. 80847797 e seguintes), devidos a partir de 18/04/2023 e até a efetiva entrega do imóvel, corrigidos e acrescidos de juros de mora, contados a partir da citação.

Considerando a sucumbência recíproca, condeno a ré (CAIXA) ao pagamento de honorários, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC; e condeno os autores ao pagamento de honorários também no percentual de 10% sobre a diferença entre o valor por estes atribuído à causa e o valor da condenação, sendo que, por ser a parte beneficiária da justiça gratuita, sua cobrança fica condicionada à modificação do seu estado de hipossuficiência, desde que não prescrita, conforme o §3º o art. 98 do CPC.

Intimações e providências necessárias.