PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal SE REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) Nº 0801122-49.2020.4.05.8500
AUTOR: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REU: GILDVAN FEITOSA DOS SANTOS
SENTENÇA
I.
RELATÓRIO. Adoto inicialmente o relatório da decisão de Num. 98665766: Observo tratar-se de Ação de Reintegração de Posse movida pela CAIXA contra Gilvan Feitosa dos Santos, objetivando a reintegração definitiva do imóvel relativo ao contrato nº 672500013345, cuja posse foi transferida ao demandado por meio do Contrato de Arrendamento Residencial com Opção de Compra, no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial - PAR.
O demandado apresentou proposta de pagamento do débito de forma parcelada (id. 4058500.4156868), o que não foi aceito pela CAIXA, que defendeu a impossibilidade de parcelamento e defendeu a possibilidade de quitação da dívida à vista, no valor de R$ 6.796,06, posicionada em 30/12/2020, consoante boleto apresentado (id. 4058500.4335151). Como o réu silenciou (id. 4058500.4431722), foi deferida a medida liminar de reintegração do imóvel objeto dos autos (id. 4058500.4540504).
O demandado então informou concordar com a proposta da CAIXA, solicitando a emissão de novo boleto (id. 4058500.4623530). Informou ainda a existência de depósito bancário no Banco do Brasil S/A de parte do valor da dívida, R$ 3.296,88(id. 4058500.4632333) e requereu a dedução do valor a ser pago. A CAIXA informou que o boleto somente poderia ser expedido após o levantamento do valor depositado (id. 4058500.4718164), tendo sido determinada a expedição de alvará em favor da instituição financeira, bem como a sua intimação para expedir o boleto para quitação da quantia remanescente do débito, em 19/06/2021 (id. 4058500.4876621).
Posteriormente, a CAIXA não levantou o valor depositado por meio do alvará expedido, não apresentou o boleto para quitação do saldo remanescente, deixou vencer o prazo daquele alvará, apresentou novo boleto sem descontar a quantiajá depositada e colocada à sua disposição, deixou novamente vencer o prazo de novo alvará expedido, não apresentou informações necessárias para a transferência do valor depositado no Banco do Brasil S/A para contra de sua titularidade, enfim, não adotou as providências que lhe cabiam para quitação da dívida e solução do litígio.
O réu então solicitou o depósito do valor remanescente da dívida(id. 4058500.5917639), que foi deferido por este Juízo (id. 4058500.5966104). O demandado comprovou o depósito do valor complementar de R$ em 20/01/2023 (id. 4058500.6629776/4058500.6629779). A CAIXA solicitou a confecção de novo alvará para levantamento das quantias depositadas, para que seja amortizada a dívida e apurado saldo devedor residual (id. 4058500.6761833).
Foi determinada a liberação do valor depositado em favor da CAIXA (id. 4058500.6830256), tendo sido expedido o respectivo alvará (id. 4058500.6842699). O demandado requereu a juntada de documento de quitação do financiamento do imóvel (id. 4058500.6861730). A CAIXA apresentou manifestação na qual requereu providências para transferência do valor depositado no Banco do Brasil para a CAIXA e depois a liberação única de todos os valores depositados, informando ainda o valor do débito de R$ 8.492,87, posicionado em 21/06/2023 (id. 4058500.7143421), além de reiterar a sua manifestação no id. 4058500.8283037, apresentando um saldo devedor de R$ 9.602,14, posicionado em 22/07/2024.
O réu defendeu a quitação das parcelas (id. 4058500.8286204) e posteriormente solicitou o envio dos autos à Contadoria Judicial (id. 4058500.8312542). A CAIXA reiterou sua manifestação de id. 4058500.8283037 (id. 4058500.8431765). Acrescento que este Juízo determinou a remessa dos autos à Contadoria Judicial, para que indicasse eventual existência de saldo devedor após os depósitos realizados pela parte ré, definindo os critérios a serem observados, com sua posterior intimação para depositar eventual saldo indicado pela Contadoria.
A Contadoria apresentou o parecer de Num. 98665909, indicando a existência de saldo devedor. O demandado foi intimado para depositar o valor correspondente ao saldo indicado pela Contadoria (Num. 98665179). Certificado o transcurso do prazo sem manifestação (Num. 98665078). O réu requereu a dilação de prazo (Num. 98664662). Deferida a dilação de prazo pleiteada, ressalvando que o depósito deveria observar os dados informados pela Contadoria (Num. 98665909) e os parâmetros fixados na decisão de Num. 9866576.
O réu requereu nova dilação de prazo (Num. 104039836), que foi deferida (Num. 122698660). O réu requereu mais uma vez dilação de prazo (Num. 122938925).
É o relatório. Passo a decidir.
II. FUNDAMENTAÇÃO. A hipótese dos autos é a do art. 355, I, do CPC, pelo fato da desnecessidade de produção de outras provas. Assim cabível o julgamento antecipado da lide. Com efeito, quando da análise do pedido liminar este Juízo decidiu: Em relação ao Programa de Arrendamento Residencial - PAR, verifico que foi instituído pela Lei nº. 10.188, de 12/02/2001, visando ao atendimento exclusivo da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra (art. 1º).
Lei 10.188/01, Art. 1º Fica instituído o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007) Para as operações deste programa, foi autorizada a criação de um fundo financeiro a ser gerido pela CAIXA, com separação absoluta de patrimônio (art. 2º, §§ 2º, 3º, 4º e 5º da Lei n.º 10.188/01).
Este fundo é regulado pelo Ministério das Cidades (art 5º da Lei 10.188/01), sendo que a CAIXA é competente para administrá-lo segundo as diretrizes do primeiro. Nos termos do art. 6º, caput, da Lei n.º 10.188/01, o "arrendamento residencial [é] a operação realizada no âmbito do Programa instituído nesta Lei, que tenha por objeto o arrendamento com opção de compra de bens imóveis adquiridos para esse fim específico", sendo que "considera-se arrendatária a pessoa física que, atendidos os requisitos estabelecidos pelo Ministério das Cidades, seja habilitada pela CEF ao arrendamento" (art. 6º, PU da Lei n.º 10.188/01).
Em caso de inadimplemento, o Art. 9º do mesmo diploma determina que: Art. 9º Na hipótese de inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse. Assim sendo, a configuração do esbulho possessório no âmbito do arrendamento residencial do PAR decorre do inadimplemento do contrato de arrendamento.
O contrato de arrendamento residencial assinado pela ré com a CAIXA possui o seguinte conteúdo. CLÁUSULA TERCEIRA - DO RECEBIMENTO E DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL ARRENDADO - O imóvel objeto deste contrato, ora recebido pelos ARRENDATÁRIOS, conforme Termo de Recebimento e Aceitação que passa a fazer parte integrante deste instrumento, será utilizado exclusivamente pelos ARRENDATÁRIOS para a sua residência e de sua família, com a conseqüente assunção de todos os encargos e tributos incidentes sobre o imóvel, tais como: Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU, despesas com energia elétrica, água, taxas de iluminação pública, taxas de limpeza urbana, taxas de condomínios, etc., incumbindo-lhes manter em perfeitas condições de habitabilidade do imóvel, assim como sua integridade física e conservação até a resolução do presente contrato.
CLÁUSULA SEXTA - DOS ENCARGOS MENSAIS - O ARRENDATÁRIO obriga-se ao pagamento mensal da taxa de arrendamento, prêmios de seguros e taxas de condomínio, quando for o caso, na forma, prazos e condições estabelecidos neste instrumento. CLÁUSULA DÉCIMA NONA - DA RESCISÃO DO CONTRATO - Independentemente de qualquer aviso ou interpelação, este contrato considerar-se-á rescindidos nos caos abaixo mencionados, gerando, para os ARRENDATÁRIOS, a obrigação de pagar as taxas de arrendamento vencidas atualizadas na forma deste contrato, bem como a quitação das demais obrigações contratuais, sob pena de execução da dívida apurada, e de devolver, incontinente, o imóvel arrendado à ARRENDADORA, sem qualquer direito de retenção ou indenização por benfeitorias, configurando a não devolução, esbulho possessório que enseja a adoção das medidas judiciais cabíveis e multa fixada no inciso II da Cláusula Viugésima deste instrumento.
I - descumprimento de quaisquer cláusulas ou condições estipuladas neste contrato;
II - falsidade de qualquer declaração prestada pelos ARRENDATÁRIO neste contrato;
III - transferência/cessão de direitos decorrentes deste contrato;
IV - uso inadequado do bem arrendado;
V - destinação dada ao bem que não seja a moradia do ARRENDATÁRIO e de seus familiares; Na forma definida no contrato respectivo, o arrendatário, ao receber o imóvel da arrendadora (CAIXA, na qualidade de gestora do Programa), assume a obrigação de utilizar exclusivamente para a sua residência e de sua família e de pagar, além dos encargos e tributos respectivos, uma taxa de arrendamento de valor, prêmio de seguro e condomínio, podendo optar, ao término do prazo contratual e na hipótese de cumprimento das obrigações pactuadas, por um dos seguintes desdobramentos: aquisição do bem arrendado, mediante o pagamento do valor residual, se houver; renovação do contrato de arrendamento; ou, ainda, devolução do imóvel arrendado.
O descumprimento destas duas condições constitui violação do contrato, ensejando a rescisão expressa e o ajuizamento da reintegração de posse para a recuperação do bem. No caso em exame, a CAIXA demonstrou que a parte demandada encontra-se inadimplente em relação às parcelas do arrendamento referentes aos meses de fevereiro de 2018 e outubro de 2019, violando o contrato firmado. Outrossim, a parte demandada foi previamente intimada nestes autos para se manifestar sobre a contraproposta apresentada pela CAIXA, que não aceitou os termos por ela inicialmente ofertados, mas não se manifestou, deixando transcorrer o prazo assinalado.
Deste modo, resta configurado o esbulho possessório. Posteriormente, na decisão de Num. 98665766 assim me manifestei: Como se observa no relato acima, trata-se de demanda de simples solução, na qual a parte ré concordou com o valor apontado como devido pela CAIXA de R$ 6.796,06, posicionado em 30/12/2020,e com o pagamento em parcela única. Contudo, diante da existência de valor já depositado no Banco do Brasil, requereu o seu levantamento pela CAIXA e a emissão de boleto com o saldo remanescente da dívida.
A partir de então a própria CAIXA, parte mais interessada na quitação da dívida, adotou diversas condutas que dificultaram e até impediram a solução da lide, seja deixando vencer os prazos dos alvarás expedidos, seja não apresentando o valor do saldo remanescente. Foi então autorizado ao réu que depositasse a diferença entre o valor indicado pela CAIXA e o valor por ele depositado anteriormente, o que foi feito.
Dessa forma, verifico que a parte ré há muito vem cumprindo a parte que lhe cabe para solução da lide, ao contrário da instituição financeira autora. Dessa forma, considerando os atos já praticados no processo e objetivando a resolução da lide, que já se alonga muito mais do que deveria, determino a remessa dos autos à Contadoria Judicial, para que indique eventual existência de saldo devedor após os depósitos realizados pela parte ré, devendo considerar:
1) como valor inicialda dívida aquele indicado pela CAIXA, de R$ 6.796,06, posicionada em 30/12/2020 (id. 4058500.4335151), a ser atualizada segundo os índices previstos em contrato: juros de mora à razão de 0,033% ao dia - Cláusula Décima Quinta, Parágrafo Único(id. 4058500.3568731/4058500.3568737);
2) o pagamento parcial pelo réu no valor depositado (R$ 3.296,88- id. 4058500.4632333), como tendo sido efetuado em 19/06/2021, data em que foi primeiramente disponibilizado para a CAIXA(id. 4058500.4876621);
3) o pagamento complementar pelo réu, no valor de R$ 4.081,67, em 20/01/2023, consoante depósito em juízo (id. 4058500.6629778). Indicado pela Contadoria Judicial o saldo remanescente da dívida, intimar o demandado para depositar o referido valor em juízo, no prazo de 15 (quinze) dias. Após, ou se não indicado saldo devedor, adotar as providências necessárias para levantamento, pela CAIXA, de todos os valores depositados.
Consoante determinado naquela decisão, a Contadoria apresentou o parecer de Num. 98665909, indicando a existência de um saldo devedor em 27/02/2025 no valor de R$ 719,86, o qual deveria ser depositado pelo réu. Contudo, apesar de intimado desde 10/03/2025, e deferidos sucessivos pedidos de dilação de prazo, o réu não comprovou o depósito do valor devido até o presente momento.
III.
DISPOSITIVO
Em face do exposto, reconheço a existência da dívida no valor de R$ 719,86, posicionada em 27/02/2025, e julgo procedente o pedido, com fulcro no art. 487, I, do CPC/2015, para determinar a reintegração de posse do imóvel objeto desta ação em favor da CAIXA, confirmando a liminar deferida. Condeno o réu a restituir as custas iniciais pagas pela CEF e em honorários advocatícios, os quais fixo no importe de 10% do valor atualizado da causa, na forma do art. 85, caput, §2º, I a IV e §3º, I do CPC.
Sentença não sujeita ao reexame necessário. Interposto recurso de Apelação, intimar o apelado para, querendo, trazer sua resposta, no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 1.010, §1º, do CPC. Com ou sem resposta, certificar e remeter os autos com as cautelas de praxe. Publicar. Registrar. Intimar.
