PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal SE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0802298-87.2025.4.05.8500
AUTOR: JOANDERSON FERREIRA DOS SANTOS, CLEICE KELLY JOVINO DOS SANTOS ADVOGADO do(a)
AUTOR: VINICIUS DE FARIA CERQUEIRA - AL9008 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: MARCELO SOTOPIETRA - SP149079
SENTENÇA
TIPO "B" (Resolução CJF n. 535/2006)
1. Relatório. Trata-se de ação proposta por CLEICE KELLY JOVINO DOS SANTOS e JOANDERSON FERREIRA DOS SANTOS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando o pagamento dos danos materiais e morais e a devolução dos valores pagos, a título de taxa de obra depois do prazo previsto para entrega do imóvel. Como suporte fático da sua pretensão, aduzem o seguinte: O autor adquiriu o apartamento residencial de nº 208, bloco 02 Edf.
Arvoredo Residencial, localizado na Avenida Euclides Figueiredo, Bairro Porto Dantas, nesta cidade de Aracaju/SE, cuja vendedora é a NASSAL - Nascimento e Sales Construção Ltda O demandante celebrou contrato em 27 de dezembro de 2019, o qual se encontra anexo, que previa a entrega do imóvel até 28/11/2022, portanto, a obra está efetivamente atrasada há mais de 28 (vinte e oito) meses. Vejamos a previsão contratual: (...) Dentro dessa perspectiva, já foram mais de 28 (vinte e oito) meses de atraso, de enormes transtornos e danos causados a compradora que está todo esse tempo esperando ansiosamente para morar no apartamento que tanto sonhou, sobretudo porque o imóvel se encontra ABANDONADO e, como fazem prova os documentos anexos, SE ENCONTRA MUITO LONGE DE UMA FINALIZAÇÃO.
Senão vejamos foto da obra em Março/2023: (...) Para piorar a situação, além do já demonstrado atraso na entrega do imóvel, a obra se encontra PARALISADA desde a saída da Construtora NASSAL, a qual enviou notificação extrajudicial em 12 de novembro de 2021 informando sua retirada do canteiro de obras, tendo o empreendimento sido entregue para a Caixa Econômica Federal. Apesar disso, somente no início do ano de 2025 foi celebrado contrato com uma nova Construtora, não tendo a autora conhecimento se realmente a obra já foi retomada.
Diante dos fatos aqui relatados, a autora está sendo penalizada pela evidente OMISSÃO da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, pois contratou uma Construtora sem capacidade para construir um empreendimento deste porte, atrasou diversos repasses, inviabilizando a continuidade da construção do empreendimento, causando danos imensuráveis a mais de 200 (duzentos) famílias, restando demonstrado que estamos diante de um absurdo jurídico e comercial, pois o empreendimento de responsabilidade da CAIXA ECONÔMICA se encontra atrasado e LITERALMENTE ABANDONADO.
A título de fundamento jurídico, invocam dispositivos do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, citando, ainda, julgados que reputam favoráveis a sua tese. Ao final, formulam seus pleitos, nos seguintes termos: a) Que seja a demandada condenada ao pagamento de todos os danos materiais sofridos pelo autor, Lucros Cessantes, tomando como base o valor do aluguel de um imóvel semelhante na região, cerca de R$ 2.000,00 (dois mil reais) mensais, valores que somados, considerando-se os atuais 29 (vinte e nove) meses de atraso, bem como 12 (doze) meses de parcelas vincendas, chegamos ao valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), ainda pendentes de atualização e devendo ser atualizado até a efetiva entrega do imóvel; b) Que seja ainda a demandada condenada a indenizar a demandante pelos enormes e clarividentes danos morais suportados, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a um pela espera em ter um imóvel que já dura mais de 5 (cinco) anos, a dois por ver a demandante em situação vexatória, como consumidor que sente-se desrespeitado a cada dia que depara-se com seu imóvel que insiste em não ser entregue, a três por literalmente atrapalhar a vida do demandante e ter feito se esvair sonhos familiares, sendo a referida condenação vindo a servir não apenas como conforto da parte autora, mas sobretudo para punição da demandada pelo desrespeito com que trata seus consumidores. c) Que a demandada seja condenada a devolver todos os valores pagos a título de taxa de obra após o prazo previsto para entrega do imóvel, valores estes que devem ser calculados em fase de liquidação de sentença, no importe estimado de R$ 10.000,00 (dez mil reais); Pleiteiam, ainda, a concessão do benefício da gratuidade judiciária.
Com a inicial juntam procuração e documentos. Deferido o benefício da gratuidade judiciária e determinada a emenda da inicial, id. 88981803, tal providência é atendida, id. 88984693. Citada, a CEF apresenta contestação, id. 108322419, alegando, em sede de preliminar, a ilegitimidade passiva, impugnando, ainda, o pedido de justiça gratuita. No mérito, aduz a ausência de solidariedade com a construtora, tendo em vista que "não houve descumprimento contratual por parte da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL que não se responsabiliza pelo prazo previsto para entrega da obra, devendo ser afastada a responsabilidade solidária entre as partes".
Sustenta, ainda, a ausência de responsabilidade, vez que a "instituição financeira demandada apenas se configurou como ente financiador do negócio jurídico realizado entre a parte autora e a construtora responsável pela realização e entrega da obra", bem como que "os danos alegados pela autora não foram causados pela ré, cabendo eventual indenização ser suportada apenas por quem deu lhes causa". Requer, ao final, a improcedência da demanda.
Junta documentos, ids. 108322183, 108322715 e 108323106. Réplica apresentada, id. 88984789. Instadas as partes sobre a produção de outras provas, os autores manifestam desinteresse, id. 126323409, e a CEF requer o julgamento antecipado da lide, id. 131297292, ao tempo que junta cópia do contrato de retomada da obra, id. 131297291. Os autores se manifestam, reiterando os termos da inicial, id. 141441283.
2. Fundamentação. 2.1. Das questões prévias e/ou preliminares. 2.1.1. Da impugnação ao benefício da justiça gratuita. A requerida/CEF impugna o benefício da justiça gratuita deferido em favor dos autores. O CPC estabelece a presunção de veracidade da alegação de insuficiência de recursos deduzida pela pessoa natural, cabendo à parte adversa trazer elementos probatórios hábeis à sua esconstituição. A simples alegação genérica de que a parte não faz jus à assistência judiciária gratuita não afasta a presunção de veracidade, no que diz respeito ao respectivo estado de pobreza.
Mantenho, portanto, o benefício de gratuidade judiciária deferido aos autores. 2.1.2. Da alegada ilegitimidade passiva suscitada pela CEF. Alega a CEF que o atraso na entrega da obra contratada decorre de conduta da construtora, porquanto responsável pela construção, pelo que entende ser parte manifestamente ilegítima, eis que sua atividade se limita à concessão do financiamento. Os argumentos apresentados pela demandada, em verdade, confundem-se com o próprio mérito, uma vez que o argumento principal é o de que não teria responsabilidade quanto aos pontos postulados pelos demandantes.
Ora, tal fundamento diz respeito à esfera de responsabilização da demandada, o que guarda íntima relação com o próprio mérito da postulação, e não com uma mera condição da ação. Destarte, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada. 2.2. Do mérito. O eg. TRF5 já firmou entendimento, no sentido de reconhecer a inexistência de responsabilidade da CEF por danos relativos à execução da obra de imóvel objeto de financiamento habitacional, quando se limita a financiar a sua compra, sem a participação em qualquer etapa da edificação.
Entretanto, reconhece a responsabilidade da instituição financeira por danos decorrentes do atraso da obra e da consequente entrega de imóvel financiado, quando o contrato lhe imputa a obrigação de diligenciar no sentido de substituir a construtora (PROCESSO: 08038775120174058500, AC - Apelação Civel - DESEMBARGADOR FEDERAL CID MARCONI, 3ª Turma, JULGAMENTO: 03/10/2019). Dos autos, resta incontroversa a não conclusão da obra no prazo contratualmente previsto, tendo em vista que a própria CEF afirma ter notificado a construtora e comunicado à seguradora o atraso ocorrido.
No que concerne à substituição da construtora, a cláusula 24.8 do contrato de abertura de crédito e mútuo para construção de empreendimento imobiliário, id. 108323255, estabelece a obrigação de a Construtora apresentar, no ato da contratação, a Apólice de Seguro Garantia Executante Construtor, com vigência durante todo o prazo de construção, até 60 (sessenta) dias após o final da obra, com cobertura de sinistros para garantir, dentre outras hipóteses, a substituição da CONSTRUTORA, a retomada, a finalização das obras e a legalização do empreendimento.
De sua parte, as cláusulas 24.8.3, 24.8.4 e 24.8.5, que tratam da substituição da Construtora, estabelecem: 24.8.3 No caso de substituição da CONSTRUTORA por construtor substituto, este terá direito a um prazo adicional de 180 (cento e oitenta) dias em relação ao originalmente estipulado para a conclusão e entrega da obra, sem prejuízo dos demais prazos de tolerância eventualmente previstos neste instrumento, não podendo este prazo ser considerado como atraso no cronograma físico-financeiro da obra. 24.8.4 O(s) DEVEDOR(ES) declara(m) ter lido a íntegra das condições particulares, especiais e gerais das apólices de seguro contratadas, sanando quaisquer dúvidas acerca do teor das cláusulas da apólice, em especial, no que tange às definições contratuais da apólice, ao valor da garantia, aos riscos cobertos pela seguradora, às hipóteses de isenção da responsabilidade da seguradora, perda de direitos pelo segurado, extinção da apólice e seu prazo de vigência. 24.8.5 No caso de paralisação de obras ou descumprimento contratual que enseje o acionamento do SGC, a CAIXA poderá iniciar o procedimento de sinistro para retomada das obras e substituição da Construtora, independentemente de manifestação ou anuência da Comissão de Representante, desde que não se trata de hipótese de falência com patrimônio de afetação constituído.
De acordo com o documento de id. 108322232, a construtora comunicou no dia 27 de abril de 2022 a sua retirada do canteiro de obras do empreendimento Arvoredo Residencial. De outro lado, a CEF comprova ter comunicado à seguradora Pottencial Seguradora S.A. a retirada da construtora do canteiro de obras e o descumprimento do prazo de construção, para fins de substituição da construtora. Tanto o é, que consta dos autos, cópia do contrato firmado entre a referida seguradora e nova construtora/DNA7 ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES, ids. 108323837 e 131297291.
Ou seja, a CEF cumpriu a obrigação que lhe cabia no trato contratual, qual seja, a de iniciar o procedimento de sinistro junto à seguradora. Demais disso, é possível constatar que o contrato firmado pelos autores com a CEF não lhe imputa a obrigação de substituir a construtora. Tal obrigação, em verdade, constitui ônus da seguradora contratada, conforme se depreende das cláusulas contratuais supracitadas.
HÁ, portanto, de se afastar qualquer responsabilidade da CEF por danos decorrentes do atraso da obra e da consequente entrega de imóvel financiado, objeto do contrato destes autos. Não demonstrado, portanto, o descumprimento de qualquer obrigação contratual por parte da CEF, não há como responsabilizá-la pelos danos materiais e morais eventualmente causados pela não entrega do bem imóvel na data aprazada, razão por que o pedido indenizatório com base nesse fundamento deve ser julgado improcedente.
Nesse sentido, transcrevo julgado proferido pelo eg. TRF5 em caso semelhante: CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. REPARAÇÃO DE DANOS. RESPONSABILIDADE DA CEF AFASTADA. APELAÇÃO IMPROVIDA.
1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença que julgou improcedente ação compensatória de danos decorrentes do atraso da conclusão de empreendimento imobiliário e entrega de unidade habitacional ajuizada pela parte autora em face da Caixa Econômica Federal.
2. A jurisprudência desta Corte segue no sentido de reconhecer a responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal e da Construtora por danos decorrentes do atraso da obra e da consequente entrega de imóvel objeto de financiamento habitacional, uma vez comprovada a não observância do prazo contratualmente previsto e desde que o contrato impute à CEF a obrigação de diligenciar no sentido de substituir a construtora.
3. No caso, é fato incontroverso o atraso na conclusão do empreendimento imobiliário, prevista contratualmente para setembro de 2021.
4. O Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional firmado entre as partes prevê, na cláusula vigésima, "f" e "g", a obrigação da CEF substituir a Construtora, no caso de retardamento ou paralisação da obra por período igual ou superior a 30 (trinta) dias ou de não conclusão do empreendimento no prazo contratualmente previsto. Por outro lado, prevê, na cláusula trigésima primeira, a apresentação pela construtora da Apólice de Seguro de Garantia Construtor com vigência até 60 dias após a conclusão da obra, que garante a substituição da construtora, a retomada, a finalização das obras e a legalização do empreendimento.
5. O contrato não estabelece a obrigação da CEF substituir a Construtora de imediato na hipótese de atraso da obra. O que se verifica, da análise de seus termos, é que, uma vez não concluída a obra dentro do prazo ajustado, a construtora será substituída somente mediante a vontade da maioria dos devedores, devidamente formalizada junto à Caixa. Importa considerar a razoabilidade da condição instituída na cláusula reportada, visto que, apesar da possibilidade contratual de substituição da construtora, existem inúmeros obstáculos para uma nova construtora prosseguir com uma obra em andamento, como o fato de não ter realizado o projeto, nem ter acompanhado a execução das etapas anteriores, dentre outros aspectos que podem atrasar ainda mais a execução do cronograma, tornando a substituição ainda mais prejudicial aos interesses dos mutuários. (PROCESSO: 08073810820204058000, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL ROGÉRIO DE MENESES FIALHO MOREIRA, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 29/04/2021).
6. Em que pese não comprovada, nem sequer alegada, a formalização por parte dos adquirentes de requerimento para a substituição da construtora junto à Caixa, os documentos constantes dos autos dão conta de que a CEF encaminhou, em dezembro de 2021, notificação à requerida Nassal Nascimento e Sales Construção Ltda., solicitando a adoção das medidas necessárias para a regularização das obrigações assumidas no contrato, visando à conclusão do empreendimento, constando, ainda, que igualmente comunicou às seguradoras a retirada da Construtora do canteiro de obras e o descumprimento do prazo de construção das obras, para fins de substituição da construtora.
7. Conforme informado e comprovado pela CEF, no processo de substituição da construtora, deve-se observar uma série de procedimentos, destacando-se os seguintes estágios: "Notificação da expectativa de sinistro; Assunção do canteiro e implantação da vigilância CAIXA; Vistoria da Seguradora; Reconhecimento do Sinistro pela Seguradora; Elaboração do orçamento referencial pela Seguradora, com anuência da CAIXA; Prospecção de empresas interessadas na retomada pela Seguradora; Convites as empresas interessadas com o orçamento referencial pela Seguradora; Vistorias as obras pelas construtoras interessadas; Apresentação das propostas pelas construtoras interessadas; Análise das propostas e seleção da empresa substituta pela Seguradora; Análise da CAIXA da proposta selecionada; Havendo necessidade de aporte complementar de recursos CAIXA, submissão ao rito de Governança da CAIXA para a devida aprovação; Elaboração das minutas contratuais; Assinatura do contrato de retomada." Informou, ainda a Caixa, que, no caso dos autos, "o estágio atual dos procedimentos de substituição da construtora são os seguintes: O Módulo I, cuja Seguradora é a Berkley International do Brasil Seguros SA, está na fase de tomada de preços com construtoras interessadas e o Módulo 2, cuja seguradora é a Pottencial Seguradora SA, foi realizada vistoria na obra para elaboração do orçamento referencial, que está em ajuste com a seguradora, para posterior consulta as construtoras.".
8. Diversamente do que alega a apelante, não restou comprovada inadimplência da Caixa quanto à eventual atribuição no processo de substituição da construtora, a ensejar o reconhecimento da obrigação de compensar os danos alegados, diante do que deve ser mantida a improcedência da ação.
9. Apelação improvida. Condenação da parte autora ao pagamento de honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), majorados os honorários de sucumbência em um ponto percentual, observada a suspensão da exigibilidade, por ser beneficiária da justiça gratuita. (PROCESSO: 08025119820224058500, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL RAFAEL CHALEGRE DO REGO BARROS (CONVOCADO), 3ª TURMA, JULGAMENTO: 01/06/2023)
3. Dispositivo.
Ante o exposto, extingo o processo, com resolução do mérito, com base no art. 487, inc. I, do CPC, para julgar improcedentes os pedidos formulados em face da CEF. Sem custas processuais, pois os autores são isentos, nos termos do art. 4º, inc. II, da Lei n. 9.289/1996. Condeno os autores em honorários advocatícios, no percentual de 10% (dez por cento) incidente sobre o valor atualizado da causa, com suporte no art. 85, § 2º, do CPC, mas suspendo a exigibilidade dessa obrigação, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, uma vez que são beneficiários da gratuidade judiciária.
Sentença registrada automaticamente no sistema eletrônico.
Publique-se e intimem-se. Aracaju/SE, ato processual datado e assinado eletronicamente. Juiz Federal RONIVON DE ARAGÃO, Titular da 2ª Vara/SJSE.
