0802465-07.2025.4.05.8500

PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Federal SE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0802465-07.2025.4.05.8500

AUTOR: LEANDRO SANTOS FONSECA ADVOGADO do(a)

AUTOR: VINICIUS DE FARIA CERQUEIRA - AL9008 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799

SENTENÇA

Trata-se de embargos de declaração opostos por LEANDRO SANTOS FONSECA (id. 154134950) e pela CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF (id. 154857209), em face da sentença de id 144908567. Apresentadas contrarrazões pela parte autora (id. 156374700), vieram os autos conclusos.

É o relatório.

Decido. Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço dos presentes embargos de declaração. Ambas as partes opuseram embargos de declaração apontando vícios na sentença prolatada, sob os argumentos pormenorizados de que houve omissões, contradições e obscuridade na análise da responsabilidade solidária, dos danos morais e na fixação metodológica dos parâmetros indenizatórios. Os embargos de declaração são opostos como instrumento processual destinado a eliminar da decisão judicial obscuridade, contradição ou omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento, além de servir para a correção de erro material (art. 1.022 do CPC).

No caso dos autos, a despeito do esforço argumentativo das embargantes, as razões revelam mero inconformismo com as conclusões do julgado. No tocante ao argumento da parte autora acerca da inobservância do Tema 996 do STJ na fixação do aluguel (lucros cessantes), bem como à alegação de obscuridade sobre o mesmo ponto trazida pela ré, a decisão fixou, com base no regramento civil, o seguinte entendimento: "O valor do aluguel de um imóvel residencial pode ser calculado de acordo com o valor de venda do imóvel, com base em fatores como a localização e a demanda.

Também é possível considerar o estado de conservação do imóvel, a presença de amenidades e o conforto dos inquilinos. Para calcular o valor do aluguel, pode-se usar um percentual do valor de venda do imóvel, que varia entre 0,5% e 1%. Dessa forma, fixo o percentual de 0,7% sobre o valor do imóvel constante no contrato firmado com a Caixa (R$ 145.000,00), a título de estabelecer o valor do aluguel." Em relação aos argumentos da Caixa Econômica Federal de omissão quanto à tese de ilegitimidade e ausência de requisitos para responsabilidade civil, a fundamentação expressou que: "A Caixa, nos casos de atraso na entrega da unidade, responde solidariamente com a construtora, dada a sua obrigação de fiscalizar o andamento das obras e os repasses financeiros.

Na qualidade de agente financiador, verificado o atraso na obra, a CEF deveria ter tomado as medidas contratuais cabíveis, evitando que houvesse pagamento indevido ou repasse de verba sem a correlata contraprestação." Da mesma forma, não prospera a alegação de lacuna sobre a configuração do abalo extrapatrimonial, uma vez que constou na decisão: "Quanto à análise dos danos morais, entendo que eles são presumidos e inegáveis no caso em tela, pois, até o presente momento a parte demandante não recebeu o imóvel.

O mutuário, ao adquirir sua casa própria, cria a expectativa de utilizar o bem para sua moradia, com a tranquilidade que se espera de tal aquisição." Logo, não se verifica no julgado a ocorrência de qualquer dos vícios apontados no artigo 1.022 do CPC. O magistrado não está obrigado a responder a todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão e assentar as razões de seu convencimento, não prestando a via dos embargos à reavaliação de provas ou à rediscussão do direito.

Dessa forma, não são admitidos os efeitos infringentes dos embargos, que a pretexto de esclarecer ou complementar o julgado anterior, buscam alterá-lo. Portanto, se as embargantes desejam rediscutir as razões da sentença, o recurso adequado não são os embargos de declaração. No pertinente ao pleito da autora por multa de natureza protelatória, indefiro, dada a inexistência de nítido intuito protelatório no exercício do direito amplo de defesa.

Ante o exposto, rejeito os embargos de declaração opostos por ambas as partes, mantendo a sentença inalterada. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição. Aracaju/SE, data da assinatura eletrônica. EDUARDA VICTÓRIA MENEGAZ DOS SANTOS Juíza Federal Substituta da 3ª Vara/SJSE

PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Federal SE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0802465-07.2025.4.05.8500

AUTOR: LEANDRO SANTOS FONSECA ADVOGADO do(a)

AUTOR: VINICIUS DE FARIA CERQUEIRA - AL9008 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

SENTENÇA

1.

RELATÓRIO

LEANDRO SANTOS FONSECA ajuizou ação de indenização por danos materiais e morais em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, alegando ter celebrado contrato com a CEF em 04 de fevereiro de 2019, que previa a entrega no prazo máximo de 36 (trinta e seis) meses, ou seja, o imóvel deveria ter sido entregue até 04/02/2022, portanto, a obra está efetivamente atrasada há mais de 38 (trinta e oito) meses. Requer: Que seja a demandada condenada ao pagamento de todos os danos materiais sofridos pelo autor, Lucros Cessantes, tomando como base o valor do aluguel de um imóvel semelhante na região, cerca de R$ 2.000,00 (dois mil reais) mensais, valores que somados, considerando a projeção de no mínimo 50 (cinquenta) meses de atraso, chegamos ao valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), ainda pendentes de atualização e ainda devendo ser atualizado até a efetiva entrega do imóvel; b) Que seja ainda a demandada condenada a indenizar o demandante pelos danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) c) Que a demandada seja condenada a devolver todos os valores pagos a título de taxa de obra após o prazo previsto para entrega do imóvel, valores estes que devem ser calculados em fase de liquidação de sentença, no valor estimado de R$ 10.000,00 (dez mil reais); d) Embora já tenha apresentado prova pré-constituída do alegado, protesta, outrossim, pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e, até mesmo, inspeção judicial, que se fizerem necessárias ao pleno conhecimento dos fatos, inclusive no transcurso do contraditório que se vier a formar com a apresentação de contestação. e) Que a demandada seja citada para apresentar defesa no prazo legal; f) A concessão dos benefícios da justiça gratuita.

A Caixa Econômica Federal, citada, apresentou contestação (id. 102119653), alegando não houve irregularidade e/ou ilegalidade praticada pela CAIXA em relação ao contrato firmado pela livre manifestação de vontade das partes, não havendo o que se falar em qualquer tipo de condenação a esta empresa pública. O autor apresentou réplica, refutando as teses defensivas e reiterando o pedido de condenação.

A parte autora (id. 102119709) e a CEF (id. 102119556) não postularam a produção de outras provas. Vieram-me os autos conclusos para julgamento. Esse é o relatório.

Decido.

2. FUNDAMENTAÇÃO A parte autora ajuizou a presente demanda em razão de não ter recebido o imóvel objeto do contrato firmado com a Nassal, por haver esta se retirado do canteiro de obras O Egrégio TRF5 já firmou entendimento no sentido de reconhecer a inexistência de responsabilidade da CEF por danos relativos à execução da obra de imóvel objeto de financiamento habitacional, quando se limita a financiar a sua compra, sem a participação em qualquer etapa da edificação.

Entretanto, reconhece a responsabilidade da instituição financeira por danos decorrentes do atraso da obra e da consequente entrega de imóvel financiado, quando o contrato lhe imputa a obrigação de diligenciar no sentido de substituir a construtora (PROCESSO: 08038775120174058500, AC - Apelação Cível - DESEMBARGADOR FEDERAL CID MARCONI, 3ª Turma, JULGAMENTO: 03/10/2019). Dos autos resta incontroversa a não conclusão da obra no prazo contratualmente previsto, conforme narrado pela parte autora em sua inicial e não impugnado pela ré.

VÊ-se no contrato firmado com a CEF que o prazo estipulado para a entrega seria de 03 anos (id. 102120740, B.7.1: 36 meses), a contar da data da assinatura do acordo entabulado. Nesse passo, a data fatal para a entrega do imóvel seria 04/02/2022. 2.1.1 Suspensão de Juros de Obra No que diz respeito aos juros de obra, importante consignar que se trata de taxa cobrada pelo agente financeiro, como forma de remunerar o dinheiro disponibilizado ao mutuário, durante o período de construção da unidade.

Funciona como uma espécie de compensação paga à instituição financeira pelo mutuário, em decorrência da "venda do dinheiro", durante o prazo firmado para a execução da obra. Desse conceito, duas conclusões são firmadas. Primeiro, esse tipo de juros pode ser cobrado, tão somente, pelo agente financeiro. Segundo, a legalidade da sua cobrança está condicionada ao período de construção da obra. Assim, qualquer ajuste entabulado entre a construtora e o comprador, disciplinando a cobrança de juros de obra é ilegal.

Apenas o agente financeiro, por ser quem disponibiliza o capital para aquisição do imóvel, pode cobrar tal taxa e, ainda assim, apenas durante a fase de construção. Mais do que isso, para que essa cobrança seja amparada pelas regras jurídicas, imprescindível que ela seja feita durante o prazo avençado para finalização do empreendimento, de modo que durante o período de atraso para entrega da obra, eventual cobrança tornar-se-á ilegítima.

Caso contrário, o consumidor/mutuário estaria sendo penalizado duplamente: por não receber seu imóvel em dia e por ter que pagar juros durante um período de atraso que ele não provocou. Ao menos essa é a conclusão a que se chega nas hipóteses em que existe relação entre o agente financeiro e a construtora, com acompanhamento da obra por aquele e desembolso de recursos condicionados à obediência do cronograma de execução.

A Caixa, nos casos de atraso na entrega da unidade, responde solidariamente com a construtora, dada a sua obrigação de fiscalizar o andamento das obras e os repasses financeiros. Na qualidade de agente financiador, verificado o atraso na obra, a CEF deveria ter tomado as medidas contratuais cabíveis, evitando que houvesse pagamento indevido ou repasse de verba sem a correlata contraprestação. Portanto, faz-se mister a restituição dos valores cobrados a título de juros de obra após a data final para a entrega do imóvel, qual seja, 04/02/2022. 2.1.2 Pagamento de Alugueis O STJ, ao julgar o REsp nº 1729593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 996), posicionou-se no sentido de que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma: RECURSO ESPECIAL CONTRA

ACÓRDÃO

PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM.RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) No presente caso, o pagamento é devido desde a data fatal para a entrega do imóvel, qual seja, 04/02/2022. O valor do aluguel de um imóvel residencial pode ser calculado de acordo com o valor de venda do imóvel, com base em fatores como a localização e a demanda.

Também é possível considerar o estado de conservação do imóvel, a presença de amenidades e o conforto dos inquilinos. Para calcular o valor do aluguel, pode-se usar um percentual do valor de venda do imóvel, que varia entre 0,5% e 1%. Dessa forma, fixo o percentual de 0,7% sobre o valor do imóvel constante no contrato firmado com a Caixa (R$ 145.000,00), a título de estabelecer o valor do aluguel. 2.1.3 Indenização por Danos Morais Quanto à análise dos danos morais, entendo que eles são presumidos e inegáveis no caso em tela, pois, até o presente momento a parte demandante não recebeu o imóvel.

O mutuário, ao adquirir sua casa própria, cria a expectativa de utilizar o bem para sua moradia, com a tranquilidade que se espera de tal aquisição. Ao descumprir os prazos contratuais, as rés frustraram tais expectativas, impingindo à parte autora sofrimento e angústia decorrentes da falta de entrega da moradia própria. Portanto, arbitro a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), considerando a responsabilidade no evento danoso.

Entendo que tal valor será suficiente para compensá-lo pelos transtornos que lhe foram ilicitamente causados, a par de revelar condenação pedagógica à ré, a fim de que reveja sua conduta para casos futuros.

3.

DISPOSITIVO

Isso Posto, julgo os pedidos procedentes, extinguindo a demanda com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do CPC, para: a) CONDENAR a Caixa a devolver todos os valores recebidos, referentes à taxa de evolução da obra, a partir de 04/02/2022, e demais encargos cobrados no período de atraso da obra, acrescidos de juros a contar da citação e correção monetária a contar do adimplemento de cada parcela paga, conforme manual de cálculos da Justiça Federal; b) CONDENAR a Caixa no pagamento de aluguel mensal, no valor a ser apurado em liquidação, devidamente atualizado, no importe de 0,7% de R$ 145.000,00), desde 04/02/2022 até a data da efetiva entrega da unidade habitacional, com juros e correção monetária, conforme manual de cálculos da Justiça Federal e; c) CONDENAR a Caixa ao pagamento de indenização pelos danos morais causados no valor de R$ 10.000,00(dez mil reais) à parte autora.

Condeno a Caixa no pagamento das custas do processo, bem como em honorários advocatícios em favor da parte autora, os quais fixo em 10% sobre o proveito econômico obtido pelo demandante. Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Juiz Edmilson da Silva Pimenta