0802984-97.2025.4.05.8300

Decido.

2. Fundamentação 2.1. Julgamento conforme o estado do processo Entendo que o processo está preparado para julgamento, sendo desnecessária a produção de outras provas além da prova documental já produzida nos autos, bem como de quaisquer outras manifestações das partes. 2.2.Mérito 2.2.1. Questões relacionadas ao Código de Defesa do Consumidor - Inversão do ônus da Prova O STF, no julgamento da ADI 2591, reconheceu a aplicabilidade do CDC aos contratos bancários.

Reconhecida a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a natureza invariavelmente adesiva dos contratos bancários permite, no caso de dúvida, uma interpretação favorável à parte mais fraca, mas não lhe retira o caráter de contrato, nem afasta o fato de que a parte autora não era obrigada a contratar. Não confere assim, por si só, direito à revisão ou declaração imediata de nulidade das cláusulas contratuais que reputam desvantajosas, devendo ser observados os princípios de direito contratual, inclusive a liberdade e a autonomia da vontade.

Além disso, eventual abusividade contratual deve ser cabalmente demonstrada, não sendo possível que o julgador reconheça a irregularidade por iniciativa própria, conforme recente Súmula 381 do STJ: Súmula 381. Nos contratos bancários, é vedado ao julgador conhecer, de ofício, da abusividade das cláusulas. Assim, embora concorde que o contrato de mútuo bancário tem natureza adesiva, isto resulta apenas que, em caso de dúvida, o contrato deverá ser interpretado a favor do mutuário, não o isentando do cumprimento das cláusulas livremente pactuadas e da efetiva comprovação do suposto abuso contratual.

Por outro lado, a aplicação do CDC não conduz, obrigatoriamente, à inversão do ônus da prova, dependendo, a critério do juiz, da verossimilhança da alegação e hipossuficiência do consumidor e não significa, necessariamente, atribuir ao fornecedor todas as despesas e ônus processuais (art. 6º, III, CDC). No caso dos autos, não estão presentes os requisitos necessários à inversão do ônus da prova, uma vez que não restou configurada a dificuldade extrema da produção de provas, cabendo à parte autora a comprovação dos fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373, ID, do CPC. 2.2.2.

Força vinculante dos contratos O contrato é manifestação da autonomia da vontade. Em regra, desde que a vontade seja exteriorizada sem vícios (dolo, coação, vício redibitório etc.), ele vincula as partes, obrigando-as ao cumprimento das cláusulas avençadas. É fato que essa concepção liberal do contrato tem sido abrandada, dada a sua progressiva funcionalização. A legislação atual também exige, para exame da validade do contrato, que os resultados possam ser de fato atingidos, vedando, por exemplo, a onerosidade excessiva (atrs. 39 e 51 do CDC e arts. 478/480, CC).

Portanto, em determinados casos, esse caráter vinculante é mitigado, frente à constatação de que muitos pactos são celebrados por adesão (contratos formulário), a existência de contratos cativos, superendividamento de muitos consumidores, propaganda abusiva etc. Nesse sentido, a legislação consumerista determina a revisão parcial dos contratos, atingindo-se apenas as cláusulas eventualmente viciadas, mas preservando seus demais termos (art. 51, §2º, CDC).

A despeito disso, a força vinculante do contrato não pode ser simplesmente desconsiderada pelo Judiciário. O contrato é instituto fundamental para a economia, permitindo o fluxo de bens e o planejamento individual. Logo, conquanto seja certo que o contrato não pode ser suposto como inexorável, igualmente certo que tampouco pode ser simplesmente abstraído, como se fosse destituído de eficácia obrigacional.

Nesse contexto, a revisão contratual deve ser promovida com cautelas. Deve-se conjugar a preservação dos direitos fundamentais -cláusulas de ordem pública veiculadas na Lei 8.078/90 -, com o reconhecimento da força vinculante dos pactos. Por sinal, eventuais dificuldades financeiras, caso suportadas pelo devedor, não justificam, por si, o reconhecimento de onerosidade excessiva. Pode-se cogitar de eventual aplicação da teoria da lesão contratual, mas desde que preenchidos os rigorosos requisitos do art. 157,

CC. "A desproporção manifesta é sempre referida à prestação considerada objetivamente, e não à situação subjetiva na qual se encontra o devedor cujas dívidas derivadas de outras relações obrigacionais tenham, por hipótese, aumentado". ((Judith Martins- Costa. Comentários ao novo código civil. Do direito das obrigações. Do adimplemento e da extinção das obrigações. Arts. 304 a 388, volume V, tomo

I. 2ª ed. RJ: Forense, 2003, p. 305). 2.2.3. Lei n.º 9.514/97 - Consolidação da Propriedade - Retomada Extrajudicial do Imóvel - Constitucionalidade A parte autora reconhece a inadimplência, que afirma decorrer de fatores financeiros e pessoais, situações que, contudo, não afastam a obrigação de pagamento das parcelas do financiamento. Por outro lado, o inadimplemento das prestações do financiamento garantido por alienação fiduciária autoriza o procedimento de consolidação da propriedade, nos termos da Lei 9.514/97.

Desde que obedecidos os procedimentos formais estabelecidos pela Lei n.º 9.517/97, com regular notificação do devedor para purgar a mora, não há qualquer afronta ao direito de propriedade ou inconstitucionalidade na retomada extrajudicial do bem pelo credor fiduciário. Trata-se de situação análoga a da Execução Extrajudicial prevista pelo Decreto- lei n.º 70/66, cuja constitucionalidade já foi apreciada e reconhecida tanto pelo STF, ao julgar o RE 627.106, Tema 249 da Repercussão Geral: Tema 249/RG.

É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66. Realmente, embora o direito social à moradia constitua um direito constitucional, esse não é absoluto, não autorizando o mutuário a deixar de cumprir suas obrigações contratuais, especialmente por se tratar de um programa social em que o retorno do capital mutuado, mediante regular pagamento das prestações, é indispensável à manutenção do sistema. 2.2.4.Regularidade do procedimento de consolidação da propriedade e de leilão extrajudicial O contrato em discussão, conforme consta da matrícula do imóvel, rege-se pela Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

Dispõe, por sua vez, a Lei nº 9.514/1997: Art.

26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando- se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3oB.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4ºA É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.

27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Art.

27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

I - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9º O disposto no § 2º-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) §

11. Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) §

12. Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) A parte autora reconhece a inadimplência, que afirma decorrer de fatores financeiros e pessoais, situações estas, contudo, que, a princípio, não afastam a obrigação de pagamento das parcelas do financiamento.

Alega ainda, em suma, ilegalidade no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, devido à ausência de intimação a respeito da purgação da mora, como prevê a Lei nº 9.514 /1997 e, com efeito, da inclusão errônea do bem em leilão. No caso, ao contrário do que alega a parte autora, verifico que a CEF seguiu as formalidades legais previstas na Lei nº 9.514/97, procedendo à devida notificação extrajudicial pessoal do mutuário para purgação da mora (DOC. 85463425), e, decorrido o prazo para tanto sem o respectivo pagamento, consolidando a propriedade em seu favor (CEF).

A título comprobatório, consta no "AV-19 - 077065.2.0026861-79 - Protocolo n. 50.951 - 10/06/2024 - 16:14:25 - DECURSO DE PRAZO SEM PURGAÇÃO DA MORA : Procedo esta averbação, nos termos do artigo 26-A, § 1º, da Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, para constar que, ,no curso do procedimento indicado no AV- 18 desta Matrícula após a devida intimação do/a/s devedor/es, ocorreu o decurso de prazo legal, sem a purgação da mora pelo/a/s devedor/es" (...) - DOC. 109363930.

Observa-se que houve a notificação pessoal do devedor mutuário para fins de purgar a mora, fato atestado pelo tabelião do cartório, via certidão, estando eivada, portanto, de fé pública. Ademais, assim consta no "AV-23 - 077065.2.0026861-79 - Protocolo n. 50.951 - 10/06/2024 - 16:14:25 - INDISPONIBILIDADE CONDICIONAL DA PROPRIEDADE ; E OBRIGAÇÃO DA CREDORA FIDUCIÁRIA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), DE PROMOVER, NO PRAZO DE 30 (TRINTA) DIAS, PÚBLICO LEILÃO PARA A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL", de modo a obrigar a credora fiduciária, Caixa Econômica Federal (CEF), instituição financeira, a promover, no prazo de 30 dias, leilão público para a alienação do imóvel consolidado - DOC. 109363930.

A purgação da mora, por sua vez, nesta fase, não se revela mais possível, pois a consolidação da propriedade já foi registrada na matrícula do imóvel em 16/08/2024, ou seja, antes do ajuizamento da presente demanda, a qual se deu em 2025, e após a vigência da Lei 13.465/2017, que alterou a Lei 9.514/1997, para incluir o artigo 26-A, cujo parágrafo segundo assegura ao devedor fiduciante tão somente o direito de purgar a mora até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária e não mais da arrematação do imóvel.

Nesse contexto, a improcedência da demanda é medida que se impõe.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos autorais, declarando extinto o processo com resolução do mérito (art. 487, I, CPC). Defiro à parte autora os benefícios da Justiça Gratuita. Anote-se. Custas isentas (art. 4º, II, Lei n.º 9.289/96) Como determina o art. 85 do CPC, condeno a parte autora a pagar honorários de sucumbência ao advogado da CEF, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa atualizado pela SELIC.

Considerando que a parte autora é beneficiária da justiça gratuita, o pagamento dos honorários de sucumbência ficará sobrestado enquanto subsistir o seu estado de hipossuficiência econômica, devendo ser observado o disposto no art. 98, § 3º, CPC.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se. Recife/PE, data da validação. BRUNO RODOLFO DE OLIVEIRA MELO Juiz Federal Substituto da 2ª Vara Federal/SJPE

Órgão

2ª Vara Federal PE

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

JULIANA SILVA DE ARAUJO

Advogado

VINICIUS FARIAS DE ALMEIDA (OAB 519860/SP)