PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal AL PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0803306-47.2025.4.05.8000
AUTOR: CARLA TAISA DE ARAUJO ABREU ADVOGADO do(a)
AUTOR: RODRIGO RUY DE ALMEIDA GOUVEIA - AL12629 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
I - Relatório Trata-se de ação de indenização por danos morais e materiais proposta por CARLA TAISA DE ARAUJO ABREU contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Eis trechos do relato da inicial: "A parte Autora foi promissária compradora de um apartamento da construtora requerida (imóvel adquirido na planta), do empreendimento Condomínio Residencial Eco Vivence, situado na Avenida Deputada Selma Bandeira, nº 824, no bairro do Antares, nesta capital.
A promessa de compra e venda foi pelo valor certo de R$ 122.000,00 (cento e vinte e dois mil reais), através do programa 'Minha Casa Minha Vida'. (...) O Quadro Resumo do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra Sujeito à Condição Resolutiva e Outras Avenças, no item B.7, indica o prazo previsto para início da entrega das chaves como sendo em 17/10/2022 que, computando-se o prazo de carência (180 dias), tem-se que o prazo final para a entrega das chaves era 17/04/2023, constituindo a requeridas em inadimplência.
Assevera-se o descumprimento do prazo de entrega, uma vez que a publicidade e veiculação do empreendimento consignava que a conclusão da obra dever-se-ia ocorrer em outubro de 2021, conforme documentação em anexo. (...) Atualmente a obra se encontra paralisada causando enorme angústia de ver todo investimento e a realização de um sonho não se concretizar. Não bastasse o infortúnio de não realizar o sonho da casa própria no prazo legal, tem de conviver com o constrangimento de cobranças indevidas, quais sejam de 'Parcela Obra', após a data aprazada para a entrega".
Defende a aplicabilidade do CDC e a legitimidade da CAIXA para figurar no polo passivo da presente demanda. Pede a condenação "das Requeridas" (a ação é proposta exclusivamente contra a CEF) à indenização concernente aos aluguéis mensais, adotando-se como parâmetro a taxa média de 0,5% a 1% sobre o valor atualizado do imóvel, avaliado em R$ 2.300,00 (dois mil e trezentos reais) mensais, até a efetiva entrega das chaves, atualmente em R$ 98.900,00 (noventa e oito mil e novecentos reais reais), o que será apurado em sede de liquidação, mas que conforme ao estágio atual da obra (paralisada), sugere-se que a obra não será entregue com menos de 50 meses de atraso, a título de lucro cessante/fruição; ao pagamento de indenização à título danos morais, em virtude do ATRASO DA E N T R E G A D A S CHAVES em período superior ao tolerado, a ser prudentemente arbitrado por este juízo em patamar que se sugere não inferior a R$15.000,00 (quinze mil reais); ao pagamento de indenização à título de dano material, no valor de R$ 5.573,56 (cinco mil, quinhentos e setenta e três reais e cinquenta e seis centavos), concernente à utilização de insumos de qualidade inferior, bem como da não execução do memorial descritivo; à substituição do INCC por índice mais brando (IPCA), nos termos do Tema 996 do STJ.
Requer a concessão de liminar "consistente na suspensão da exigibilidade das parcelas de JUROS DE OBRA vincendas, uma vez que tal cobrança somente pode ser realizada durante o período contratual e obra, nos termos do Tema 996 do STJ". Anexou documentos e requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita. Decisão de Id. 85414125 indeferiu o pedido liminar formulado. Devidamente citada, a CEF apresentou Contestação (Id. 85414897), suscitou sua ilegitimidade passiva ao argumento de que a responsabilidade por qualquer eventual dano restaria vinculada à construtora.
Adiante, aduziu a ausência de responsabilidade, por ter agido como mero agente financiador e, portanto, o não cumprimento do cronograma foi de responsabilidade da construtora. Defendeu, ainda, a inexistência de dano moral, pois alega não ter cometido nenhum ilícito, tendo agido dentro dos limites de sua figura de agente financeiro, não preenchendo um dos requisitos para configuração da responsabilidade civil e, desta forma, não haveriam motivos para condenar-lhe por danos morais.
A parte autora apresentou réplica (Id. 85415308), refutando todos os argumentos aduzidos pela ré. Após a réplica, a parte ré requereu a juntada de documentos e reiterou os argumentos iniciais. É, em síntese, o relatório.
II - Fundamentação De saída, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva da CEF. No caso dos autos, a parte autora demanda a empresa pública federal invocando a responsabilidade desta em virtude de cláusulas contratuais que lhe atribuem o poder/dever de substituição da construtora nas hipóteses que especifica. HÁ, portanto, legitimidade da Caixa. O que não significa necessariamente que há responsabilidade desta, isto é, que a ação deva ser julgada procedente, pois o mérito vai depender da abrangência do contrato e da responsabilidade pelo atraso na obra e pela substituição da construtora.
Por outro lado, tratando-se de ação judicial assentada em relação de consumo, incabível denunciação da lide, conforme pleiteado pela Caixa Econômica Federal, interpretação esta que tem por finalidade evitar que o consumidor seja prejudicado pela extensão da demanda, retardando a prestação jurisdicional. Não havendo mais preliminares, passo ao mérito. A responsabilidade da empresa pública federal por atrasos na entrega de obra é determinada pela relação jurídica que esta estabeleceu com o mutuário.
Com efeito, nos contratos de financiamento para aquisição ou construção de imóveis habitacionais, a Caixa Econômica Federal pode ter atuação restrita à de mero agente financeiro (a exemplo de outras instituições financeiras públicas e privadas). Nessa hipótese, não há obrigações por parte do mutuante (CEF) em relação ao mutuário, como sucede em qualquer contrato de mútuo típico. Não há obrigação em relação ao comprador, vez que a instituição não vende ou exerce interferência na escolha do bem a ser adquirido por este a um terceiro, apenas emprestando os recursos com a finalidade de serem utilizados pelo devedor na aquisição de um bem de sua escolha pessoal.
Porém, há situações em que a atuação da Caixa Econômica Federal não se limita à concessão de financiamentos imobiliários, assumindo obrigações em relação a própria execução da obra, como, por exemplo, na execução de políticas públicas de financiamento de projetos para a construção ou aquisição de moradias de baixa ou baixíssima renda (como, por exemplo, no Programa Minha Casa Minha Vida - faixa I), interferindo na seleção dos projetos passíveis de inclusão no referido programa e limitando a liberdade de escolha pelo comprador-mutuário.
Em outras, a Caixa pode assumir responsabilidade apenas em algumas situações específicas, como, por exemplo, quando avoca para si o poder de substituir o construtor da obra, nas hipóteses de atraso ou falência da construtora e provocação dos mutuários, segundo previsão contratual. Nesse sentido, transcreve-se acórdão do Superior Tribunal de Justiça, em caso análogo (tratando de vícios construtivos), em que são dissecadas as hipóteses de responsabilidade (e legitimidade) da Caixa Econômica por vícios construtivos e atrasos na execução de obras adquiridos através de financiamento: RECURSOS ESPECIAIS.
SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VÍCIO NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL.
1. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária.
Precedente da 4ª Turma no REsp. 1.102.539/PE.
3. Hipótese em que não se afirma, na inicial, tenha a CEF assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora, o terreno a ser edificado ou tido qualquer responsabilidade em relação ao projeto.
4. O acórdão recorrido, analisando as cláusulas do contrato em questão, destacou constar de sua cláusula terceira, parágrafo décimo, expressamente que "a CEF designará um fiscal, a quem caberá vistoriar e proceder a medição das etapas efetivamente executadas, para fins de liberação de parcelas. Fica entendido que a vistoria será feita exclusivamente para efeito de aplicação do empréstimo, sem qualquer responsabilidade da CEF pela construção da obra." Essa previsão contratual descaracteriza o dissídio jurisprudencial alegado, não havendo possibilidade, ademais, de revisão de interpretação de cláusula contratual no âmbito do recurso especial (Súmulas 5 e 7).
5. Recurso especial da CAIXA SEGURADORA S/A não conhecido e recurso especial do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DA PRAÇA E OUTROS não provido. (REsp 897.045/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 09/10/2012, DJe 15/04/2013) Em seu voto, a relatora, Min. Maria Isabel Gallotti transcreve trecho de voto vista, proferido no REsp. 738.071-SC, em que desenvolve as hipóteses de responsabilidade da CEF e pontua, especificamente, a natureza e finalidade da atividade de fiscalização exercida pela CEF nos contratos em que atua como mero agente financeiro, esclarecendo as consequências: "(...) a questão da legitimidade passiva da CEF merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas, na concessão de financiamentos com recursos do SBPE (alta renda) e do FGTS (média e alta renda), (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
Nas hipóteses em que a CEF atua meramente como agente financeiro em sentido estrito, não vejo, via de regra, como atribuir-lhe, sequer em tese - o que seria necessário para o reconhecimento da legitimidade passiva ad causam - responsabilidade por eventual defeito de construção da obra financiada. HÁ hipóteses em que o financiamento é concedido ao adquirente do imóvel após o término da construção, sendo o imóvel novo ou usado.
Em outras, o financiamento é concedido à construtora ou diretamente ao adquirente durante a construção. Em outros casos, é o próprio mutuário quem realiza a construção ou reforma. Não considero que a mera circunstância de o contrato de financiamento ser celebrado durante a construção, ou no mesmo instrumento do contrato de compra e venda firmado com o vendedor, implique a responsabilidade do agente financeiro pela solidez e perfeição da obra.
A instituição financeira só tem responsabilidade pelo cumprimento das obrigações que assume para com o mutuário referentes ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, a liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e com a cobrança dos encargos também estipulados no contrato. Figurando ela apenas como financiadora, não tem responsabilidade sobre a perfeição do trabalho realizado pela construtora escolhida pelo mutuário, e nem responde pela exatidão dos cálculos e projetos feitos por profissionais não contratados e nem remunerados pelo agente financeiro.
Observo que impor aos agentes financeiros este ônus, em caráter solidário, sem previsão legal e nem contratual (art. 896 do Código Civil), implicaria aumentar os custos dos financiamentos imobiliários do SFH, pois a instituição financeira passaria a ter que contar com quadros de engenheiros para fiscalizar, diariamente, a correção técnica, os materiais empregados e a execução de todas as obras por ela financiadas, passo a passo, e não apenas para fiscalizar, periodicamente, o correto emprego dos recursos emprestados.
Nestes casos em que atua como agente financeiro stricto sensu, a previsão contratual e regulamentar de fiscalização da obra, pela CEF, tem o óbvio motivo de que ela está financiando o investimento, tendo, portanto, interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de financiamento. Se ela constatar a existência de fraude, ou seja, que os recursos não estão sendo integralmente empregados na obra, poderá rescindir o contrato de financiamento.
Em relação à construtora, ela tem o direito e não o dever de fiscalizar. O dever de fiscalizar surge perante os órgãos integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, podendo ensejar sanções administrativas, mas não ser invocado pela construtora, pela seguradora ou pelos adquirentes das unidades para a sua responsabilização direta e solidária por vícios de construção. Fosse o caso de atribuir legitimidade à CEF nas causas em que se discute vício de construção de imóvel por ela financiado (financiamento stricto sensu), deveria ela figurar no pólo ativo da demanda, ao lado dos adquirentes dos imóveis, os mutuários.
Isto porque a CEF tem interesse direto na solidez e perfeição da obra, uma vez que os apartamentos lhe foram dados em hipoteca. Assim, não responde a CEF, perante o mutuário, por vício na execução da obra cometido pela construtora por ele escolhida para erguer o seu imóvel, ou de quem ele adquiriu o imóvel já pronto. No segundo grupo de financiamentos acima lembrados, há diferentes espécies de produtos financeiros destinados à baixa e à baixíssima renda, em cada um deles a CEF assumindo responsabilidades próprias, definidas em lei, regulamentação infralegal e no contrato celebrado com os mutuários.
Em alguns casos, a CEF contrata a construtora, em nome do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), para a edificação dos empreendimentos e arrenda ou vende os imóveis aos mutuários. Em outros programas de política de habitação social (recursos do FDS, do OGU ou do FGTS), a CEF atua como agente executor, operador ou mesmo agente financeiro, conforme a legislação específica de regência, concedendo financiamentos a entidades organizadoras ou a mutuários finais, sem assumir qualquer etapa da construção.
Não cabe, no presente voto, adiantar entendimento acerca da responsabilidade da CEF em cada um desses tipos de atuação, o que deverá ser perquirido em cada caso concreto, a partir das responsabilidades assumidas pelas partes envolvidas (...)" Dessa forma, verifica-se, da leitura do precedente do Superior Tribunal de Justiça, que a atribuição de fiscalização da obra - presente em todos os contratos de financiamento de obras em construção celebrados com a CEF, sem exceção - não é causa de responsabilidade dessa empresa pública pelos descumprimentos de obrigações contratuais na relação do construtor com o mutuário, vez que se trata de atividade exercida pelo credor (hipotecário ou fiduciário) em benefício próprio.
Cabe, ao mutuário, exercer a fiscalização que for de seu interesse, adotando as medidas em face daquele com quem contratou a edificação da obra se verificado algum desvio. No caso dos autos, não se verifica qualquer responsabilidade da CEF, seja em razão da inexistência de dever de fiscalização por parte da CEF em benefício e interesse dos compradores (mutuários), seja quanto ao dever contratual de substituição da construtora.
Explico. Da análise dos documentos dos autos, denota-se que o imóvel do demandante foi objeto de alienação fiduciária em garantia com a CEF, não tendo tido esta assumido qualquer responsabilidade relacionada à construção do imóvel, cabendo-lhe tão somente disponibilizar um empréstimo em dinheiro para a compra do imóvel, segundo as condições de prazo, juros, sistema de amortização. Corroborando com tal entendimento, constata-se, no contrato, em seu item 4.14.1, que assim dispõe: "O acompanhamento da execução das obras, para fins de liberação de parcelas, será efetuado pela Engenharia da CAIXA, ficando entendido que a vistoria será feita para o efeito de medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabilidade técnica pela edificação, (...)".
Por outro lado, é verdade que o contrato prevê a possibilidade de substituição da construtora pela CEF em algumas hipóteses (dentre elas a não conclusão da obra dentro do prazo contratual). Entretanto, tal possibilidade não depende exclusivamente da empresa pública ré, nem pode ser exercida por esta sem que tal intenção seja formalizada pela maioria dos mutuários, conforme se verifica no item 4.15: "4.15 SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA - A CONSTRUTORA é substituída, mediante a vontade da maioria dos DEVEDOR(ES), devidamente formalizada junto à CAIXA, independentemente de qualquer notificação, por quaisquer dos motivos previstos em lei e nas hipóteses abaixo: a) comprovada a falsidade de qualquer declaração feita pela CONSTRUTORA, no processo de financiamento ou no contrato; b) contra a CONSTRUTORA for movida qualquer ação ou execução ou decretada qualquer medida judicial ou administrativa que afete o andamento da obra; c) falência da CONSTRUTORA; d) infração, pela CONSTRUTORA, de qualquer disposição do presente contrato; e) modificação do projeto pela inobservância das plantas, memoriais descritivos, cronogramas de obras, orçamentos e demais documentos aceitos pela CAIXA e integrantes do presente contrato, sem o prévio e expresso consentimento da CAIXA; f) não conclusão da obra, objeto deste contrato, dentro do prazo contratual; g) retardamento ou paralisação da obra, por período igual ou superior a 30 (trinta) dias corridos, sem motivo comprovadamente justificado e aceito pela CAIXA" No caso dos autos, não restou demonstrado pelo autor que a pretensão de substituição da construtora tenha sido formalizada junto à ré pela maioria dos mutuários, não se podendo, portanto, afirmar que houve inércia por parte desta.
Se os mutuários não adotaram as medidas contratualmente previstas para desencadear a substituição da construtora, a responsabilidade pelo atraso é, primeiramente, da construtora (que não cumpriu com a obrigação assumida no contrato) e, secundariamente, dos mutuários, não podendo a ré adotar a providência mencionada sem que estes formalizem a intenção, conforme estabelecido no contrato.
III - Dispositivo Mercê do exposto, julgo IMPROCEDENTE O PLEITO AUTORAL, ao passo que condeno a parte autora em custas processuais e honorários sucumbenciais, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 3º do CPC/2015, crédito esse sujeito a condição suspensiva em face do deferimento dos benefícios da justiça gratuita. Com o trânsito em julgado, arquive-se com baixa na distribuição.
Juiz Federal - 2ª Vara/AL
