EMENTA
PODER JUDICIÁRIO TRF5 4ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0803611-95.2020.4.05.8100
APELANTE: JOAO EVANGELISTA DA PONTE, J. E. P. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO do(a)
APELANTE: TATIANA KOGAN - SP266875 ADVOGADO do(a)
APELANTE: RODRIGO RIBEIRO ANTUNES - CE37178
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
APELADO: CARLOS DANIEL JESUS DE AZEVÊDO LEITÃO - CE15602
EMENTA
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ALUGUEL FIXADO PELO JUIZ EM RAZÃO DA INÉRCIA DAS PARTES. LEI 8.245/1991. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. Trata-se de apelação interposta por JEP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido deduzido na inicial, determinando: (a) o reconhecimento do direito da CAIXA de renovar o contrato de locação por 5 anos a partir de 30/09/2020, com aluguel mensal fixado em R$ 28.700,50 e reajustes contratuais; (b) a condenação da CAIXA ao pagamento da diferença entre os valores já pagos e o valor estabelecido, referente ao período de 30/09/2020 até a efetivação da sentença, a ser calculada em cumprimento de sentença.
A controvérsia envolve imóvel comercial localizado na Avenida Conselheiro José Júlio, nº 458, Centro, Sobral/CE, onde funciona a Agência Dom José da CAIXA. De início, deve ser afastada a preliminar suscitada pelo apelante quanto ao não atendimento pela CAIXA dos requisitos previstos no art. 51 da Lei 8.245/91 para o ajuizamento da ação renovatória. Isto porque, como bem pontuou o MM. Juiz em decisão saneadora: "a demanda encontra-se instruída com o pagamento das taxas de água e de energia, bem como dos valores de alugueis do exercício de 2019, além de certidão negativa de débitos municipal e cópia do contrato celebrado entre as partes." Tal documentação (Ids. 870705, 870652, 870654, 870706) comprova o cumprimento das obrigações contratuais, a quitação de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, bem como a indicação precisa das condições oferecidas para a renovação.
Superada a questão preliminar, passa-se à análise do mérito. O apelante alega que houve inadequação do critério utilizado para fixação do valor locativo sob o argumento de que há discrepância com os valores de mercado. Em sua inicial, a CAIXA pleiteou renovação contratual com aluguel de R$ 17.132,00, com base em laudo técnico produzido por engenheiro civil (Id. 870569). A apelante contestou, sustentando valor de R$ 44.200,00, com base em laudo técnico produzido por corretor de imóveis (Id. 870632), apresentando ainda valor alternativo de R$ 46.686,00 em laudo complementar também elaborado por corretor de imóveis (Id. 870667).
O MM. Juiz, considerando a discrepância entre os valores e a ausência de requerimento de produção de provas por ambas as partes durante a fase de conhecimento e após intimação específica no despacho saneador, fixou o aluguel em R$ 28.700,50, utilizando como metodologia a média aritmética entre os parâmetros apresentados. Nesse sentido, embora este método não seja o mais adequado para determinação do valor locativo, sua utilização encontra respaldo nas circunstâncias específicas do caso, considerando a preclusão probatória decorrente da inércia das partes, pois, como bem consignado na sentença, "as partes não pugnaram pela produção de provas, apesar de devidamente intimadas para tanto no despacho saneador", e mais ainda, "a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, inclusive, expressamente concordou com o valor arbitrado, enquanto que a empresa demandada não apresentou qualquer insurgência ao montante fixado, afirmando que a causa encontrava-se madura para julgamento." Portanto, não há que se falar em inadequação do critério utilizado para o aferimento do valor locatício, uma vez que as partes, quando instadas a se manifestar a respeito da produção de provas, restaram silentes.
Assim, o valor de R$ 28.700,50 fixado pelo juízo, embora resultante de média aritmética, não se revela manifestamente desproporcional ou irrazoável. Considerando que a CAIXA propôs R$ 17.132,00 e a apelante defendeu valores de R$ 44.200,00 e R$ 46.686,00, o valor fixado representa ponto intermediário que busca equilibrar os interesses das partes, tendo a própria CAIXA concordado expressamente com o montante.
Portanto, não se vislumbra erro grosseiro ou manifesta inadequação que justifique a reforma da decisão. Ademais, também não merece prosperar o argumento da parte de que o laudo apresentado pela CAIXA, por ter sido elaborado por engenheiro civil, não poderia ser considerado. Isto porque a avaliação imobiliária não constitui exclusividade de corretores de imóveis, sendo legitimamente exercida por engenheiros civis, cuja formação técnica específica em estruturas, materiais e sistemas construtivos os qualifica plenamente para tal atividade.
Por fim, quanto ao pedido de estabelecimento de reajuste semestral com base no art. 19, §1º da Lei 8.245/91, verifica-se que tal questão foi efetivamente apreciada pelo juízo de primeiro grau, que determinou reajustes "nos termos do contrato originário". Constata-se dos autos que o contrato original previa reajustes anuais, não havendo nos autos demonstração de que a periodicidade contratual seja inadequada ou prejudicial aos interesses das partes, e considerando que não houve recurso específico quanto a este ponto, não há razão para modificação.
Majoro os honorários recursais em 1% do valor fixado na sentença. Apelação não provida.
RELATÓRIO
PODER JUDICIÁRIO TRF5 4ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0803611-95.2020.4.05.8100
APELANTE: JOAO EVANGELISTA DA PONTE, J. E. P. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO do(a)
APELANTE: TATIANA KOGAN - SP266875 ADVOGADO do(a)
APELANTE: RODRIGO RIBEIRO ANTUNES - CE37178
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
APELADO: CARLOS DANIEL JESUS DE AZEVÊDO LEITÃO - CE15602
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por JEP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de sentença julgou parcialmente procedente o pedido deduzido na inicial, determinando: (a) o reconhecimento do direito da CAIXA de renovar o contrato de locação por 5 anos a partir de 30/09/2020, com aluguel mensal fixado em R$ 28.700,50 e reajustes contratuais; (b) a condenação da CAIXA ao pagamento da diferença entre os valores já pagos e o valor estabelecido, referente ao período de 30/09/2020 até a efetivação da sentença, a ser calculada em cumprimento de sentença.
Em suas razões, alega que: (i) a CAIXA não comprovou estar cumprindo o contrato nos exatos termos da ação renovatória proposta anteriormente, não fez prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia, não anexou nenhum comprovante de pagamento referente aos meses desde a última renovação contratual; (ii) o valor requerido pela parte apelada não exprime o real valor locativo do imóvel em questão, os valores constantes no laudo de avaliação não se encontram em consonância com a realidade atual dos aluguéis praticados na cidade de Sobral/CE; (iii) não é razoável impor ao proprietário a renovação nos termos da sentença, sustentando que o valor deveria ser entre R$ 44.200,00 a R$ 46.686,00, com base nos laudos juntados pelo apelante que foram produzidos por corretores de imóvel; (iv) as ações renovatórias determinam que a fixação do valor do aluguel deve ser em estrita observância à situação do mercado; (v) requer que seja mantida a relação contratual entre as partes, mas que o valor do aluguel seja fixado em R$ 44.200,00 com base nos laudos juntados pela parte apelante; (vi) requer também o deferimento do pedido de aplicação de reajuste semestral do contrato e aluguel.
Contrarrazões apresentadas.
É o relatório.
VOTO
VENCEDOR
PODER JUDICIÁRIO TRF5 4ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0803611-95.2020.4.05.8100
APELANTE: JOAO EVANGELISTA DA PONTE, J. E. P. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO do(a)
APELANTE: TATIANA KOGAN - SP266875 ADVOGADO do(a)
APELANTE: RODRIGO RIBEIRO ANTUNES - CE37178
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
APELADO: CARLOS DANIEL JESUS DE AZEVÊDO LEITÃO - CE15602
VOTO
Trata-se de apelação interposta por JEP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido deduzido na inicial, determinando: (a) o reconhecimento do direito da CAIXA de renovar o contrato de locação por 5 anos a partir de 30/09/2020, com aluguel mensal fixado em R$ 28.700,50 e reajustes contratuais; (b) a condenação da CAIXA ao pagamento da diferença entre os valores já pagos e o valor estabelecido, referente ao período de 30/09/2020 até a efetivação da sentença, a ser calculada em cumprimento de sentença.
A controvérsia envolve imóvel comercial localizado na Avenida Conselheiro José Júlio, nº 458, Centro, Sobral/CE, onde funciona a Agência Dom José da CAIXA. De início, deve ser afastada a preliminar suscitada pelo apelante quanto ao não atendimento pela CAIXA dos requisitos previstos no art. 51 da Lei 8.245/91 para o ajuizamento da ação renovatória. Isto porque, como bem pontuou o MM. Juiz em decisão saneadora: "a demanda encontra-se instruída com o pagamento das taxas de água e de energia, bem como dos valores de alugueis do exercício de 2019, além de certidão negativa de débitos municipal e cópia do contrato celebrado entre as partes." Tal documentação (Ids. 870705, 870652, 870654, 870706) comprova o cumprimento das obrigações contratuais, a quitação de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, bem como a indicação precisa das condições oferecidas para a renovação.
Superada a questão preliminar, passa-se à análise do mérito. O apelante alega que houve inadequação do critério utilizado para fixação do valor locativo sob o argumento de que há discrepância com os valores de mercado. Em sua inicial, a CAIXA pleiteou renovação contratual com aluguel de R$ 17.132,00, com base em laudo técnico produzido por engenheiro civil (Id. 870569). A apelante contestou, sustentando valor de R$ 44.200,00, com base em laudo técnico produzido por corretor de imóveis (Id. 870632), apresentando ainda valor alternativo de R$ 46.686,00 em laudo complementar também elaborado por corretor de imóveis (Id. 870667).
O MM. Juiz, considerando a discrepância entre os valores e a ausência de requerimento de produção de provas por ambas as partes durante a fase de conhecimento e após intimação específica no despacho saneador, fixou o aluguel em R$ 28.700,50, utilizando como metodologia a média aritmética entre os parâmetros apresentados. Nesse sentido, embora este método não seja o mais adequado para determinação do valor locativo, sua utilização encontra respaldo nas circunstâncias específicas do caso, considerando a preclusão probatória decorrente da inércia das partes, pois, como bem consignado na sentença, "as partes não pugnaram pela produção de provas, apesar de devidamente intimadas para tanto no despacho saneador", e mais ainda, "a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, inclusive, expressamente concordou com o valor arbitrado, enquanto que a empresa demandada não apresentou qualquer insurgência ao montante fixado, afirmando que a causa encontrava-se madura para julgamento." Portanto, não há que se falar em inadequação do critério utilizado para o aferimento do valor locatício, uma vez que as partes, quando instadas a se manifestar a respeito da produção de provas, restaram silentes.
Assim, o valor de R$ 28.700,50 fixado pelo juízo, embora resultante de média aritmética, não se revela manifestamente desproporcional ou irrazoável. Considerando que a CAIXA propôs R$ 17.132,00 e a apelante defendeu valores de R$ 44.200,00 e R$ 46.686,00, o valor fixado representa ponto intermediário que busca equilibrar os interesses das partes, tendo a própria CAIXA concordado expressamente com o montante.
Portanto, não se vislumbra erro grosseiro ou manifesta inadequação que justifique a reforma da decisão. Ademais, também não merece prosperar o argumento da parte de que o laudo apresentado pela CAIXA, por ter sido elaborado por engenheiro civil, não poderia ser considerado. Isto porque a avaliação imobiliária não constitui exclusividade de corretores de imóveis, sendo legitimamente exercida por engenheiros civis, cuja formação técnica específica em estruturas, materiais e sistemas construtivos os qualifica plenamente para tal atividade.
Por fim, quanto ao pedido de estabelecimento de reajuste semestral com base no art. 19, §1º da Lei 8.245/91, verifica-se que tal questão foi efetivamente apreciada pelo juízo de primeiro grau, que determinou reajustes "nos termos do contrato originário". Constata-se dos autos que o contrato original previa reajustes anuais, não havendo nos autos demonstração de que a periodicidade contratual seja inadequada ou prejudicial aos interesses das partes, e considerando que não houve recurso específico quanto a este ponto, não há razão para modificação.
Ante o exposto, nego provimento à apelação. Em função da sucumbência recíproca, majoro os honorários recursais em 1% do valor fixado na sentença. É como voto.
ACÓRDÃO
PODER JUDICIÁRIO TRF5 4ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0803611-95.2020.4.05.8100
APELANTE: JOAO EVANGELISTA DA PONTE, J. E. P. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO do(a)
APELANTE: TATIANA KOGAN - SP266875 ADVOGADO do(a)
APELANTE: RODRIGO RIBEIRO ANTUNES - CE37178
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
APELADO: CARLOS DANIEL JESUS DE AZEVÊDO LEITÃO - CE15602
ACÓRDÃO
Decide a Quarta Turma do Tribunal Regional Federal da 5ª Região, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do voto do Relator, na forma do relatório e notas taquigráficas que passam a integrar o presente julgado. Desembargador Federal Fernando Braga Damasceno (Relator)
