0803674-52.2022.4.05.8100

Órgão

Gab 3 - Des. CID MARCONI

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatários

CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, CONDOMINIO RESIDENCIAL CORINTO

Advogados

FLORIANO BENEVIDES DE MAGALHAES NETO (OAB 12602/CE), FLAVIO HENRIQUE PONTES PIMENTEL (OAB 18523/CE)

Órgão

5ª Vara Federal CE

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CONDOMINIO RESIDENCIAL CORINTO

Advogados

FLORIANO BENEVIDES DE MAGALHAES NETO (OAB 12602/CE), FLAVIO HENRIQUE PONTES PIMENTEL (OAB 18523/CE)

Órgão

5ª Vara Federal CE

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CONDOMINIO RESIDENCIAL CORINTO

Advogado

FLAVIO HENRIQUE PONTES PIMENTEL (OAB 18523/CE)

Órgão

5ª Vara Federal CE

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CONDOMINIO RESIDENCIAL CORINTO

Advogado

FLAVIO HENRIQUE PONTES PIMENTEL (OAB 18523/CE)

Órgão

5ª Vara Federal CE

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CONDOMINIO RESIDENCIAL CORINTO

Advogado

FLAVIO HENRIQUE PONTES PIMENTEL (OAB 18523/CE)

No mérito, contesta a manifestação técnica apresentada em função de inconsistências e impropriedades técnicas. Aponta que a responsável pela qualidade da obra e por eventuais vícios construtivos é a construtora e seus responsáveis técnicos, tendo em vista ser a empresa responsável pela construção do residencial. Denuncia à lide a construtora responsável pela execução da obra. Defende que o objeto da ação envolve imóvel enquadrado no Programa Minha Casa Minha Vida - Faixa I, com recursos oriundos do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, e que não cabe à CAIXA a fiscalização da obra, e sim de acompanhamento do andamento das etapas conforme cronograma pré-definido, e que as construtoras contratadas pela CAIXA são selecionadas pelo Ente Público.

Narra que a falta de manutenção adequada e correto uso dos itens acarreta na diminuição de vida útil da moradia, levantando a questão da falta de manutenções descritas nos manuais do proprietário, que compete a cada morador efetuar. Aponta a inexistência de comprovação dos vícios construtivos, e que mesmo considerando a existência do problema narrado, não há nada nos autos capaz de atribuir tal falta estrutural a um vício no serviço prestado pela construtora.

Enfatiza, ao fim, a inexistência de ato ilícito e do nexo causal a ensejar danos morais e materiais. Junta documentos. Em réplica, o autor reitera as razões expendidas na exordial, impugnando as razões de contestação da demandada, ao tempo em que requer perícia técnica no imóvel. Prova pericial produzida, nos termos do laudo de Id Num. 113856358. Instada, a CEF apresenta manifestação, discordando da conclusão pericial (Id Num. 113856312).

O autor requer esclarecimentos periciais. Provocada a manifestação, o perito oficial apresentou esclarecimentos (Id Num. 145829904), oportunizando-se o contraditório. Alegações finais ofertadas. É o que importa relatar.

2. FUNDAMENTAÇÃO Almeja o condomínio-autor indenizações por danos materiais necessários ao reparo de danos físicos existentes no imóvel, bem como por danos morais, em razão de conduta da promovida. Inicialmente, passo a analisar as preliminares suscitadas. Afasto a preliminar de inépcia da inicial por existência de pedidos vagos, vez que na inicial são expostos, com clareza, os fatos e as razões jurídicas que embasam os pedidos da autora, inexistindo dúvidas sobre o objeto da lide (vícios de construção), não havendo qualquer motivação para o reconhecimento da inépcia da inicial.

Também não merece guarida o reconhecimento da prescrição/decadência do direito de apontar vícios construtivos, uma vez que os danos tidos por existentes no imóvel são de natureza sucessiva e gradual, com sua progressão dando azo a inúmeros sinistros, não sendo possível aferir com exatidão o termo inicial para a contagem do prazo prescricional/decadencial, mormente considerando as datas de assinatura do contrato e da propositura da ação.

Rejeito ainda o pleito de denunciação à lide da construtora, porquanto, nos termos dos contratos habitacionais assemelhados, já analisados por este magistrado em inúmeras lides em trâmite neste juízo, o imóvel foi adquirido com recursos do Programa de Arrendamento Residencial - PAR, instituído pela Lei 10.188/2001 com a finalidade de propiciar moradia à população de baixa renda, sendo a CEF a proprietária fiduciária, conforme definido no § 3º do artigo 2º da Lei 10.188/2001, a quem compete o acionamento dos meios legais destinados a eventuais reparos construtivos.

A arguição de ilegitimidade ativa do condomínio-autor ressente-se de admissibilidade, dado que o seu interesse jurídico decorre dos danos reflexos gerados pelos vícios construtivos, sem olvidar que o síndico está autorizado por assembleia a promover a preservação do patrimônio dos condôminos, mormente porque o sinistro impacta na vida cotidiana destes, podendo ensejar a desvalorização dos imóveis que compõem o condomínio.

A legitimidade passiva da CEF é manifesta, vez que esta operou na destinação de valores à execução da obra, condicionada ao andamento da mesma e ao cronograma físico-financeiro aprovado pela instituição pública, o que atrai sua responsabilidade em razão do acompanhamento da construção do empreendimento imobiliário. A ilegitimidade ativa do condomínio-autor em face do pedido de danos morais se confunde com o próprio mérito a ser examinado a seguir.

No mérito, a controvérsia cinge-se à existência de danos decorrentes de vícios construtivos. Logo, a análise da perícia técnica especializada afigura-se imprescindível para se conferir a existência de defeitos que atingem a solidez e a segurança da unidade predial. À luz da carga informativa extraída da perícia técnica realizada pelo vistor do juízo, cujos laudos conclusivos repousam nas peças constantes do Id Num. 113856358 e Id Num. 145829904, logrou-se apurar que o imóvel apresenta problemas estruturais, viabilizando o dimensionamento das avarias, concluindo, em respostas aos quesitos das partes, que: "(...) 5 Respostas aos Quesitos 5.1 Do Juízo 5.1.1 Foram mesmo constatados os danos físicos no imóvel da parte autoral?

Constatados esses danos eles decorreram de uso inadequado, falta de manutenção, pela ação natural do tempo ou eventos naturais ou eles decorreram de vícios estruturais na construção e/ou uso de material inadequado? Sim, foram constatados diversos danos físicos no imóvel, estes decorrem vícios construtivos, bem como pela falta de manutenção preventiva e ação do tempo. A manutenção do condomínio é precária, bem como foi constatada a instalação de inúmeros aparelhos de ar condicionado e antenas de TV na estrutura dos blocos, como as paredes são autoportantes a realização de furos pode provocar a ocorrência de trincas/rachaduras. 5.1.2 HÁ possibilidade de dizer desde quando esses problemas poderiam ter sido constatados pela parte autoral?

Em caso positivo, desde quando? Os problemas foram constatados nos primeiros meses de uso do imóvel, sendo agravados no passar dos anos de uso. 5.1.3 No caso de serem danos decorrentes de vícios estruturais da construção ou de uso de material inadequado, quais são especificamente os danos? Os danos são decorrentes do uso de materiais inadequados (impermeabilização da coberta de acesso aos blocos, e da falta de manutenção. (...) 5.1.5 É possível a realização das obras de recuperação com a permanência dos moradores no imóvel?

Sim. 5.1.6 É possível verificar se a parte promovente já realizou a reparação de algum dano no imóvel? Em caso positivo qual seria o seu custo atualmente? Não foi constatado nenhum serviço de reparo. 5.2 Do Autor (...) 5.2.2 Queira o Sr. Perito relatar se existem fissuras nas paredes da edificação, informando, também, suas formas (linear, mapeada ou outras que exijam esclarecimento adicional), o ambiente no qual se manifestaram, suas direções (verticais, horizontais ou difusas), correlacionando-as com suas causas e origens.

Sim existem fissuras e trincas em diversos pontos no Residencial Corinto. 5.2.3 HÁ fissuras ou trincas na casa de lixo? Em caso positivo, quais suas origens e causas? Sim. 5.3 Da RÉ (...) 5.3.9 Os vícios construtivos identificados na perícia dentre os alegados no processo são passíveis de reparos definitivos de modo a evitar uma possível reincidência? Sim. (...)" Os esclarecimentos fornecidos pelo experto mostram-se taxativos quanto ao ponto central, atestando hialinamente caracterizada a existência de danos no imóvel em decorrência da atividade da construção, que não podem ser desvinculadas da execução da obra, pedra angular para a resolução da lide, embora a situação do imóvel não configure risco capaz de provocar o colapso da estrutura.

Os danos encontrados no imóvel são inegáveis. Se a Caixa Econômica Federal - CEF vistoriou o imóvel e o disponibilizou para financiamento, é certo que chancelou a inexistência de qualquer vício de construção na unidade habitacional, tornando o bem próprio para o uso a que se destina. Em tais condições, deve a CEF se responsabilizar pelas eivas de construção, restando assegurado o direito de regresso contra a empresa construtora.

JÁ em relação ao pleito de valores a título de alugueis, indefiro-o, porquanto, tal como destacado pelo vistor do juízo, não há necessidade de desocupação do imóvel pelos condôminos durante a execução das reformas. Ademais, o pedido está adstrito à percepção de numerário necessário à reparação de danos físicos existentes na área externa dos apartamentos, e não a compelir a promovida a reparar vícios construtivos em unidades do condomínio, hipótese em que se recomendaria a saída do mutuário do imóvel.

Também indefiro o pedido de reembolso dos custos despendidos com o assistente técnico (honorários), vez que não demonstrado o pagamento antecipado da verba a tal título. É o que ressai do Contrato de Prestação de Serviços - Parceria Assistente Técnico celebrado entre a Sociedade de Advocacia e o assistente técnico, onde se destaca da Cláusula Segunda que pelos serviços contratados "a contratante pagará ao contratado o valor de R$ 1.200,00 (Hum mil e duzentos reais) pela área comum", e que o pagamento da remuneração acordada "somente poderá ser exigido após o trânsito em julgado de cada ação e caso haja a devida condenação da ré no pagamento das custas, despesas, honorários de assistente técnico e indenização pretendida", evidenciando que o numerário sequer foi pago ao assistente técnico.

A propósito: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO EM IMÓVEL. PMCMV. FAIXA

I.

SENTENÇA

EXTRA PETITA. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. ANULAÇÃO PARCIAL DE OFÍCIO. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. PRELIMINAR REJEITADA DIANTE DA PROVA PERICIAL ESCLARECEDORA. PRINCÍPIO DA RAZOÁVEL DURAÇÃO DO PROCESSO. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. LAUDO PERICIAL. COMPROVAÇÃO. DANOS MATERIAIS DEVIDOS. HONORÁRIOS DE ASSISTENTE TÉCNICO. DESEMBOLSO NÃO DEMONSTRADO. APELAÇÃO DA CEF E RECURSO ADESIVO DA PARTE AUTORA DESPROVIDOS.

1. Trata-se de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal - CEF e de Recurso Adesivo interposto pelo particular, em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos do autor para condenar a empresa pública ao pagamento de danos materiais no montante de R$ 292.015,49 (duzentos e noventa e dois mil, quinze reais e quarenta e nove centavos), com a finalidade de sanar os vícios de construção identificados no imóvel (Residencial Vista Alegre VI), além de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais)..

2. Em seu apelo, a CEF requer a reforma do julgado. Aduz, em caráter preliminar, sua ilegitimidade passiva, a falta de interesse de agir do autor, diante da ausência de prévio requerimento administrativo e a denunciação da lide à Construtora. No mérito defende a ausência de vícios construtivos, e sim, falta de manutenção dos equipamentos existentes no imóvel. Também suscitou a inexistência de danos morais.

A parte autora apresentou recurso adesivo, aduziu ter juntado aos autos, no mesmo evento do parecer de manifestação ao laudo, contrato de prestação de serviços do escritório da parte autora com o assistente técnico, no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), sendo nítida a responsabilidade da CEF de arcar com o reembolso de tais honorários.

3. Apelação da CEF prejudicada no tocante ao pleito de condenação em danos morais. É extra petita a sentença, na qual se analisa pedido diverso do inscrito na petição inicial. O pedido formulado na exordial não objetivou fosse a ré condenada ao pagamento de danos morais, tendo a sentença desrespeitado o princípio da congruência ou da adstrição previstos nos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil.

A configuração do julgado, tratando-se de matéria de ordem pública, impõe o reconhecimento de ofício da invalidade, mantendo-se, na íntegra, apenas a parte da sentença que se conforma aos limites do pleito da exordial.

4. A CEF detém legitimidade para figurar no polo passivo das ações de responsabilização por vício de construção quando atuar na condição de gestora do empreendimento imobiliário do Programa "Minha Casa, Minha Vida", faixa 1, conforme já decidiu a sexta turma: (PJe 08015783620194058305, Desembargador Federal Sebastião José Vasques De Moraes, 6ª turma, julgamento: 24/01/2023 e PJe 08049581420234050000, Desembargador Federal Leonardo Resende Martins, 6ª turma, julgamento: 11/07/2023).

5. O STJ consolidou o entendimento de que a denunciação da lide não é obrigatória, haja vista a possibilidade de ressarcimento, se for o caso, em ação regressiva: (STJ - AgInt no AREsp: 2026035 RN 2021/0365687-1, Data de Julgamento: 30/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/06/2022). Sobre a matéria elenco os seguintes julgados desta sexta turma: PROCESSO: 08049581420234050000, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL LEONARDO RESENDE MARTINS, 6ª TURMA, JULGAMENTO: 11/07/2023; PROCESSO: 08183139120214058300, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LEONARDO RESENDE MARTINS, 6ª TURMA, JULGAMENTO: 27/06/2023; PROCESSO: 08107126820224050000, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL LEONARDO RESENDE MARTINS, 6ª TURMA, JULGAMENTO: 28/03/2023.

6. Interesse de agir configurado. Esta egrégia Sexta Turma tem se pronunciado, em casos como o presente, pela "necessidade de prévio Requerimento Administrativo individualizado formalizado nos moldes definidos pelo programa 'De Olho na Qualidade' da Caixa Econômica Federal" (PROCESSO: 08005377820214058300, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LEONARDO RESENDE MARTINS, 6ª TURMA, JULGAMENTO: 31/10/2023), PROCESSO: 08001536320224058403, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL SEBASTIÃO JOSÉ VASQUES DE MORAES, 6ª TURMA, JULGAMENTO: 11/07/2023).

No entanto, a Caixa Econômica Federal - CEF contestou a demanda, o que demonstra que a pretensão autoral não encontraria guarida na seara Administrativa, a demonstrar o interesse processual da parte Autora. Ademais, houve prova Pericial bastante esclarecedora a cumprir esse requisito, sendo aplicáveis os princípios da razoável duração do processo e da economia processual. (08246508520194058100, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL ARNALDO PEREIRA DE ANDRADE SEGUNDO (CONVOCADO), 3ª TURMA, JULGAMENTO: 28/04/2022), e (PROCESSO: 0800259-04.2021.4.05.8001 - APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL SEBASTIÃO JOSÉ VASQUES DE MORAES, 6ª TURMA, JULGAMENTO: 27/02/2024).

7. Devida a indenização a título de danos materiais, tal como reconhecido em sentença. A perícia técnica produzida nos presentes autos abordou, de forma circunstanciada e com bastante propriedade todas as falhas existentes no imóvel periciado, inclusive com registro de fotos dos locais, demonstrando a existência ou não dessas falhas, além de responder aos quesitos sobre a perícia. Os achados do Senhor Perito encontram-se respaldados em conhecimentos técnicos devidamente fundamentados.

Precedente desta Sexta Turma de Julgamento: (PROCESSO: 08183139120214058300, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LEONARDO RESENDE MARTINS, 6ª TURMA, JULGAMENTO: 27/06/2023).

8. Impossibilidade de reembolso dos honorários do assistente técnico pela parte sucumbente, tendo em vista que não restou comprovada a efetiva remuneração do profissional. (grifei)

9. Nulidade parcial da sentença extra petita, excluindo-se a condenação ao pagamento dos danos morais, que não foi objeto do pedido formulado na exordial; conhecida, parcialmente, a apelação interposta pela CEF, negando-lhe, nessa parte, provimento. Recurso adesivo interposto pela parte autora desprovido.

10. Honorários fixados na sentença majorados em 1% (um por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC, cuja cobrança ficará suspensa, em relação à parte autora, por ser beneficiária da justiça gratuita, nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC. (TRF5, Processo nº 08156383820194058200, Apelação Cível, Relator: Desembargador Federal SEBASTIÃO JOSÉ VASQUES DE MORAES, 6ª Turma, julgado em 07/05/2024) Por sua vez, não encontro elementos com aptidão a evidenciar a existência de direito indenizatório imaterial.

A efetividade do dano moral, por sua peculiar natureza, é demonstrável pela simples prova da ocorrência do fato lesivo do qual resultou desequilíbrio emocional ou sentimento de pesar íntimo, capaz de gerar alterações psíquicas, afigurando-se impossível a prova direta da dor e da aflição, sentimentos intrínsecos à alma humana. No caso, observe-se que, malgrado a constatação de falhas mínimas na estrutura predial, as eivas apontadas não interferem na estabilidade da segurança estrutural do imóvel, encontrando-se o imóvel em plena condição de habitabilidade, a necessitar de reparos estruturais pontuais que poderão ser realizados sem a necessidade de desocupação do imóvel.

Em verdade, as imperfeições apontadas pelo vistor são capazes de causar dissabores e contrariedades, configurando aborrecimento. Contudo, tais aborrecimentos diferenciam-se dos danos morais, caracterizados pela intensa violação dos atributos da personalidade, não podendo ser arrogado à promovida ato ilícito que enseje a sua responsabilização na obrigação de indenizar. Assim, entendo que não merece prosperar o pedido de indenização por danos morais.

3.

DISPOSITIVO

Em tais condições, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da autora, condenando a promovida apenas ao pagamento do numerário aplicável à reforma estrutural, consoante definido no laudo técnico do vistor do juízo, estimado em R$ 137.597,13 (cento e trinta e sete mil, quinhentos e noventa e sete reais e treze centavos), nos termos da fundamentação. Embora tenha a parte autora sucumbido em parte dos pedidos, porém atento que o ponto de procedência é o de maior relevância e importância, fixo honorários em favor da parte autora em R$ 3.000,00 (três mil reais), nos termos do art. 85, § 8º, do CPC, dada a complexidade da matéria e o trabalho exercido pelos procuradores.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se. Fortaleza, data pelo sistema.