EMENTA
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região 3ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0803775-33.2020.4.05.8400 APELANTE: LUIS DIAS CABRAL DE MACEDO JUNIOR, NOELMA KELLY XAVIER DA FONSECA MACEDO, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCILIO MESQUITA DE GOES - RN3265 ADVOGADO do(a) APELANTE: RACHEL CAROLINE ARAUJO CANTALICE BRAZ - RN9287 ADVOGADO do(a) APELANTE: BEATRIZ CAROLINE CORTES DE CARVALHO - RN20818 APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, VILLA LOBOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, LUIS DIAS CABRAL DE MACEDO JUNIOR, NOELMA KELLY XAVIER DA FONSECA MACEDO ADVOGADO do(a) APELADO: BEATRIZ CAROLINE CORTES DE CARVALHO - RN20818 ADVOGADO do(a) APELADO: RACHEL CAROLINE ARAUJO CANTALICE BRAZ - RN9287 ADVOGADO do(a) APELADO: MARCILIO MESQUITA DE GOES - RN3265
EMENTA
DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL FIRMADO COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. AQUISIÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA E NA REGULARIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CLÁUSULA CONTRATUAL DE SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA NÃO HONRADA.
LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF RECONHECIDA. DANOS MATERIAIS A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. TEMA 996/STJ. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. INADEQUAÇÃO TÉCNICA. DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PROVA. ERRO MATERIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. CORREÇÃO INCABÍVEL.
SENTENÇA
INTEGRALMENTE MANTIDA. AMBAS AS APELAÇÕES DESPROVIDAS. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS.
1. Cuida-se de apelações cíveis interpostas pelos autores LUIS DIAS CABRAL DE MACEDO JÚNIOR e NOELMA KELLY XAVIER DA FONSECA MACEDO e, em recurso autônomo, pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra sentença que, em ação de procedimento comum cumulada com pedido de tutela de urgência, julgou PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido e condenou, solidariamente, a CEF e a VILLA LOBOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ao pagamento de indenização por danos materiais (lucros cessantes), no valor mensal de R$ 2.900,00, de novembro de 2016 a março de 2017 (total de R$ 14.500,00), e por danos morais, em R$ 20.000,00, além de honorários de sucumbência fixados em 10% sobre o valor da condenação (art. 85, § 2º, do CPC).
2. PRELIMINAR. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em interpretação consolidada, distingue duas posições jurídicas da CEF nos contratos imobiliários: a de mera agente financeira, sem responsabilidade por vícios ou atrasos da construção, e a de agente executora de política habitacional federal, com responsabilidade pelo descumprimento das obrigações da incorporadora.
A definição depende do exame concreto do contrato e da atividade efetivamente desempenhada pela instituição financeira.
3. No caso dos autos, o contrato celebrado entre as partes não se limitou ao financiamento ao adquirente. A CEF, na qualidade de credora fiduciária, assumiu cláusula expressa de fiscalização do empreendimento e de substituição da construtora inadimplente, prerrogativa que não exerceu mesmo diante do longo atraso da obra. O reconhecimento desse descumprimento contratual específico foi expressamente firmado na sentença de origem e revela que a atuação da CEF transcendeu o mero financiamento.
Tanto assim que a própria CEF, antes da propositura desta ação, ajuizou reclamação pré-processual contra a corré construtora, na JFRN (autos nº 0803766-08.2019.4.05.8400), reconhecendo o inadimplemento e adotando providências judiciais -- conduta que se mostra contraditória com a alegação de que se trataria de relação alheia à instituição financeira. PRELIMINAR REJEITADA.
4. MÉRITO. DANOS MATERIAIS - LUCROS CESSANTES. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.729.593/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos (TEMA 996), firmou tese segundo a qual o descumprimento do prazo para entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz presumir o prejuízo do adquirente, em razão da injusta privação do uso do bem, ensejando indenização equivalente ao valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da efetiva disponibilização da posse direta.
Aplicada a tese vinculante ao caso concreto, e considerando o valor mensal de R$ 2.900,00 -- não impugnado especificamente pelas rés --, correta a sentença que arbitrou os lucros cessantes pelo período compreendido entre o termo final da mora (já considerada a tolerância contratual) e a efetiva entrega da posse direta aos autores, em março de 2017.
5. PEDIDO DA CEF DE INCIDÊNCIA DOS LUCROS CESSANTES SOBRE O VALOR IMOBILIZADO E NÃO SOBRE O ALUGUEL DE MERCADO. A pretensão recursal não comporta acolhimento. O parâmetro fixado pela tese repetitiva é justamente o valor locatício de imóvel assemelhado, e não o produto de um percentual sobre o capital efetivamente desembolsado pelo adquirente. A pretensão de dedução do valor da prestação do financiamento da indenização locativa também afronta o entendimento consolidado, na medida em que a parcela do mútuo corresponde a contraprestação do crédito bancário, dotada de causa própria, distinta do prejuízo decorrente da privação do uso da coisa.
Pretensão de reforma rejeitada.
6. ERRO MATERIAL. PERÍODO DOS LUCROS CESSANTES. Os apelantes-autores postulam, em sede recursal, o ajuste do termo inicial dos lucros cessantes de novembro de 2016 para janeiro de 2016, ao argumento de erro material na petição inicial. Contudo, a pretensão consubstancia INOVAÇÃO RECURSAL, vedada pela sistemática processual em vigor. A petição inicial fixou o termo a quo da indenização material em novembro de 2016, ao qual o juízo se ateve, em estrito respeito ao princípio da congruência (arts. 141 e 492 do CPC).
Eventual erro material deveria ter sido objeto de emenda à inicial em momento próprio, sob pena de ofensa à estabilização da demanda. Pretensão recursal não acolhida.
7. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO. A pretensão de congelamento do saldo devedor desde a configuração da mora não encontra respaldo na ordem jurídica aplicável. A obrigação de pagamento das parcelas do mútuo decorre do crédito bancário concedido e regularmente disponibilizado em favor dos mutuários, conservando autonomia em relação à obrigação de entrega do imóvel pela construtora.
A inadimplência da incorporadora resolve-se em perdas e danos, na forma como amplamente reconhecido pela jurisprudência do STJ, e não na suspensão da contraprestação ao mútuo. Demais disso, conforme adequadamente assentado na sentença, os adquirentes receberam a posse do imóvel e dele estão fazendo uso, o que afasta a invocação da exceptio non adimpleti contractus em relação à obrigação principal do contrato de mútuo.
Pretensão rejeitada.
8. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. Acompanhando a sorte do pedido de congelamento do saldo devedor, igualmente improcede a pretensão de devolução das parcelas adimplidas. As prestações foram pagas como contraprestação ao financiamento, regularmente operacionalizado, e o ressarcimento do prejuízo decorrente do atraso da obra encontra-se contemplado na indenização por lucros cessantes, sob pena de bis in idem.
9. COMPENSAÇÃO FINANCEIRA POR DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL. A pretensão indenizatória autônoma fundada na alegada desvalorização do imóvel não comporta acolhimento. O prejuízo dessa natureza não se presume e exige demonstração concreta -- seja por meio de tentativa frustrada de alienação, seja por laudo técnico que ateste a perda de valor de mercado. Os autores não produziram prova dessa ordem, limitando-se a invocar a depreciação como decorrência lógica do atraso.
A sentença, ao indeferir o pedido por ausência de comprovação, decidiu em consonância com a regra geral de distribuição do ônus probatório (art. 373, I, do CPC). Pretensão rejeitada.
10. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. Embora a jurisprudência prevaleça no sentido de que o mero descumprimento contratual, em regra, não gera dever de indenizar por dano moral, há exceções reconhecidas pelo Superior Tribunal de Justiça e por este Regional, sobretudo quando o descumprimento ostenta dimensão de gravidade que extrapola o ordinário das relações contratuais. É a hipótese dos autos: imóvel cuja entrega foi prometida para janeiro de 2016, entregue apenas em março de 2017, com Habite-se emitido somente em junho de 2019 -- após ação judicial promovida pelos próprios condôminos --, e averbação da construção concretizada apenas em dezembro de 2021.
Tal cenário, marcado pela frustração legítima da expectativa de aquisição da moradia própria e pelo prolongado estado de incerteza jurídica quanto à regularização do bem, ultrapassa o limiar do mero aborrecimento e justifica a compensação por dano moral.
11. QUANTUM DOS DANOS MORAIS. A fixação do valor da indenização por dano moral observa o regime do arbitramento judicial, balizado pelos critérios da proporcionalidade, da razoabilidade, da gravidade do dano, da capacidade econômica do ofensor e do caráter pedagógico da medida. A sentença arbitrou em R$ 20.000,00 a indenização extrapatrimonial. Os autores postulam a majoração para R$ 20.000,00 em favor de cada um (totalizando R$ 40.000,00); a CEF pleiteia a redução ou o afastamento.
Ambas as pretensões devem ser desacolhidas. O montante fixado revela-se ajustado às circunstâncias do caso, alinhado aos parâmetros utilizados por este Tribunal em casos análogos envolvendo atraso na entrega de imóveis adquiridos por meio de financiamento habitacional, sem afronta aos parâmetros da razoabilidade, nem caracterização de enriquecimento sem causa.
12. PEDIDO DE FIXAÇÃO DE PRAZO PARA ENTREGA E MULTA DIÁRIA. Os autores requerem, em sede recursal, a fixação de prazo para entrega integral do imóvel e a imposição de multa diária. Inviável o acolhimento. Como reconhecido nos autos, a posse direta do imóvel foi transferida aos autores em março de 2017 e a unidade vem sendo por eles utilizada como residência. Eventual pendência de regularização do empreendimento, em sua dimensão coletiva, ultrapassa os limites subjetivos desta demanda e foi objeto de tutela em ação própria promovida pelos condôminos.
Improcedente, pois, a postulação.
13. HONORÁRIOS RECURSAIS. Tendo em vista o desprovimento das apelações, devem ser majorados os honorários advocatícios sucumbenciais, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, observada a sucumbência recíproca preservada pela sentença. Como os autores e a CEF figuram, simultaneamente, na posição de apelantes vencidos e de apelados vitoriosos em relação ao recurso adverso, a majoração dos honorários deve ocorrer em favor da parte adversa, na medida em que cada um deles restou vencido em sua pretensão recursal específica.
14.
SENTENÇA
MANTIDA EM TODOS OS SEUS TERMOS. APELAÇÕES DESPROVIDAS, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS.
RELATÓRIO
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região 3ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0803775-33.2020.4.05.8400 APELANTE: LUIS DIAS CABRAL DE MACEDO JUNIOR, NOELMA KELLY XAVIER DA FONSECA MACEDO, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCILIO MESQUITA DE GOES - RN3265 ADVOGADO do(a) APELANTE: RACHEL CAROLINE ARAUJO CANTALICE BRAZ - RN9287 ADVOGADO do(a) APELANTE: BEATRIZ CAROLINE CORTES DE CARVALHO - RN20818 APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, VILLA LOBOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, LUIS DIAS CABRAL DE MACEDO JUNIOR, NOELMA KELLY XAVIER DA FONSECA MACEDO ADVOGADO do(a) APELADO: BEATRIZ CAROLINE CORTES DE CARVALHO - RN20818 ADVOGADO do(a) APELADO: RACHEL CAROLINE ARAUJO CANTALICE BRAZ - RN9287 ADVOGADO do(a) APELADO: MARCILIO MESQUITA DE GOES - RN3265
RELATÓRIO
O Desembargador Federal Convocado BRUNO TEIXEIRA DE PAIVA (Relator): Trata-se de duas apelações cíveis interpostas contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal da Seção Judiciária do Rio Grande do Norte, nos autos da ação de procedimento comum, cumulada com pedido de tutela de urgência, ajuizada por LUIS DIAS CABRAL DE MACEDO JÚNIOR e NOELMA KELLY XAVIER DA FONSECA MACEDO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e de VILLA LOBOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Narra a inicial que os autores firmaram, em 28 de janeiro de 2014, contrato de mútuo com a CEF, na qualidade de credora fiduciária, no valor de R$ 400.000,00, em 420 parcelas, para aquisição de unidade autônoma vinculada ao empreendimento Residencial Heitor Villa Lobos, tendo como vendedora e incorporadora a corré Villa Lobos Empreendimentos Imobiliários Ltda e como construtora e fiadora a empresa Módulo Incorporações e Construções Ltda.
O prazo de entrega da obra foi pactuado em 24 (vinte e quatro) meses, com termo final, portanto, em janeiro de 2016. Sustentaram os autores que, ultrapassado o prazo contratual, o imóvel só foi entregue em março de 2017, sendo o Habite-se emitido apenas em 24 de junho de 2019 -- em decorrência de ação dos próprios condôminos -- e a averbação da construção concretizada somente em 8 de dezembro de 2021.
Aduziram que a CEF, ciente do atraso, não exerceu a prerrogativa contratual de substituição da construtora inadimplente, e que a própria instituição ajuizou, em abril de 2019, reclamação pré-processual em face da Villa Lobos perante a Justiça Federal do Rio Grande do Norte (autos nº 0803766-08.2019.4.05.8400). Postularam: (i) o congelamento do saldo devedor desde novembro de 2016 até o integral cumprimento do contrato; (ii) a restituição dos valores pagos desde dezembro de 2019; (iii) a suspensão de qualquer cobrança a partir de novembro de 2019; (iv) indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 para cada autor; (v) indenização por danos materiais de R$ 2.900,00 mensais, de novembro de 2016 a março de 2017; e (vi) condenação dos réus à entrega do imóvel com obras integralmente concluídas e legalizado.
O pedido de tutela provisória de urgência foi indeferido. A CEF apresentou contestação, suscitando ilegitimidade passiva ad causam, sob o argumento de que figura como mera instituição financeira no contrato em apreço, com responsabilidade restrita à concessão do mútuo, e impugnando, no mérito, a procedência da pretensão. A corré Villa Lobos, regularmente citada, não apresentou defesa. Sobreveio decisão saneadora rejeitando as preliminares.
O agravo de instrumento interposto pela parte autora contra a decisão que indeferiu a tutela de urgência foi julgado definitivamente (autos nº 0804033-86.2021.4.05.0000). Sobreveio sentença com o seguinte dispositivo: "32.
Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão deduzida na inicial, condenando a VILLA LOBOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, solidariamente, a pagar aos autores reparação pelos danos materiais (lucros cessantes), de novembro de 2016 a março de 2017, no valor mensal de R$ 2.900,00 (dois mil e novecentos reais), totalizando R$ 14.500,00 (quatorze mil e quinhentos reais), sobre os quais devem incidir juros e correção monetária, nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal.
33. Condeno ainda a rés, a título de danos morais, no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a ser acrescido de correção monetária, a contar desse decisum (STJ - Súmula nº 362), e juros de mora a partir do evento danoso, ocorrido em janeiro de 2016 (STJ - Súmula nº 54), observando-se o quanto disposto no Manual de Cálculos da Justiça Federal.
34. Condeno as demandadas, em partes iguais, ao pagamento das custas e ressarcimento de honorários advocatícios sucumbenciais, em favor do patrono dos autores, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil." A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL interpôs apelação, na qual: (i) reiterou a tese de ilegitimidade passiva, sustentando ter atuado apenas como agente financeiro do PMCMV - Faixas II e III, na qualidade de instituição financeira; (ii) requereu, alternativamente, que os lucros cessantes incidissem sobre o valor imobilizado pelo adquirente, e não sobre o valor de mercado de aluguel do imóvel, com dedução do valor da prestação do financiamento; (iii) postulou o afastamento da condenação por danos morais, sob o argumento de ausência de conduta ilícita, nexo causal e prova do dano; e (iv) subsidiariamente, pediu a redução do quantum indenizatório por ofensa aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
Os autores LUIS DIAS CABRAL DE MACEDO JÚNIOR e NOELMA KELLY XAVIER DA FONSECA MACEDO também apelaram, postulando: (i) o congelamento do saldo devedor do contrato de mútuo desde a configuração da mora, com fundamento na exceptio non adimpleti contractus e na vedação ao comportamento contraditório; (ii) a restituição/compensação dos valores pagos durante o período de mora; (iii) a correção de suposto erro material para ajustar o termo inicial dos lucros cessantes de novembro de 2016 para janeiro de 2016; (iv) o reconhecimento de compensação financeira pela depreciação do imóvel; (v) a majoração da indenização por danos morais para R$ 20.000,00 em favor de cada autor; e (vi) a fixação de prazo para a entrega integral do imóvel, com legalização e registro, sob pena de multa diária.
Foram apresentadas contrarrazões recíprocas, nas quais as partes pugnaram pelo desprovimento do recurso adverso. Não houve manifestação do Ministério Público Federal, ausente interesse público que justifique sua intervenção. Vieram os autos conclusos.
É o relatório.
VOTO
VENCEDOR PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região 3ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0803775-33.2020.4.05.8400 APELANTE: LUIS DIAS CABRAL DE MACEDO JUNIOR, NOELMA KELLY XAVIER DA FONSECA MACEDO, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCILIO MESQUITA DE GOES - RN3265 ADVOGADO do(a) APELANTE: RACHEL CAROLINE ARAUJO CANTALICE BRAZ - RN9287 ADVOGADO do(a) APELANTE: BEATRIZ CAROLINE CORTES DE CARVALHO - RN20818 APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, VILLA LOBOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, LUIS DIAS CABRAL DE MACEDO JUNIOR, NOELMA KELLY XAVIER DA FONSECA MACEDO ADVOGADO do(a) APELADO: BEATRIZ CAROLINE CORTES DE CARVALHO - RN20818 ADVOGADO do(a) APELADO: RACHEL CAROLINE ARAUJO CANTALICE BRAZ - RN9287 ADVOGADO do(a) APELADO: MARCILIO MESQUITA DE GOES - RN3265
VOTO
O Desembargador Federal Convocado BRUNO TEIXEIRA DE PAIVA (Relator):
I - ADMISSIBILIDADE Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade -- tempestividade, preparo, regularidade da representação processual e interesse recursal --, conheço de ambas as apelações.
II - PRELIMINAR. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL reitera, em sede recursal, a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, ao argumento de que sua atuação no contrato em apreço se restringiu à concessão do mútuo habitacional, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida - Faixas II e III, sem qualquer responsabilidade pela execução da obra ou pela entrega do imóvel.
A questão, embora de inegável relevância, encontra solução clara à luz da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece uma distinção fundamental entre duas posições jurídicas distintas da CEF nos contratos imobiliários: (a) a de mera instituição financeira, atuando exclusivamente como agente financiador, hipótese na qual sua responsabilidade limita-se à concessão do crédito; e (b) a de agente executora de política pública habitacional federal, com atribuições que extrapolam o financiamento e abrangem a fiscalização e o acompanhamento do empreendimento, hipótese em que pode ser responsabilizada solidariamente pelos danos decorrentes do descumprimento contratual da incorporadora.
A definição do enquadramento, em cada caso concreto, depende do exame das cláusulas contratuais e da atividade efetivamente desempenhada pela instituição financeira. Não há, portanto, presunção legal ou jurisprudencial absoluta em qualquer dos sentidos, e os precedentes invocados pela CEF -- embora reconheçam a sua ilegitimidade quando atuando como simples agente financeira -- devem ser cotejados com as particularidades do caso.
No caso destes autos, a sentença recorrida realizou exame minucioso da matéria, na decisão saneadora e na própria sentença, concluindo, com base no acervo probatório, que a CEF assumiu, no contrato, prerrogativas que vão muito além da mera concessão do mútuo. Em especial, restou demonstrado que o instrumento contratual previa, expressamente, a possibilidade de substituição da construtora inadimplente -- providência cuja adoção competia à CEF e que, mesmo diante do reconhecido atraso na obra, não foi efetivada.
Mais do que isso: a própria CEF, em abril de 2019, ajuizou reclamação pré-processual em face da corré Villa Lobos, perante a Justiça Federal do Rio Grande do Norte, autuada sob o nº 0803766-08.2019.4.05.8400, na qual reconheceu o inadimplemento da construtora e adotou providências judiciais correlatas. Essa conduta, ao mesmo tempo em que confirma a participação ativa da CEF na cadeia de fiscalização do empreendimento, revela contradição com a tese, agora sustentada, de absoluta alheação à execução da obra.
Aplica-se, na espécie, a vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), expressão concreta da boa-fé objetiva. A esse cenário soma-se o fato de o contrato envolver alienação fiduciária em garantia, mecanismo pelo qual a CEF figura como proprietária resolúvel do imóvel até a quitação do mútuo, posição jurídica que torna inarredável seu interesse direto na conclusão da obra e na regularização do bem dado em garantia.
Não se trata, pois, de mera intermediação financeira, mas de envolvimento jurídico-econômico que justifica a atribuição de responsabilidade solidária. Por todos esses fundamentos, e priorizando-se a manutenção do acerto da sentença de origem, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
III - MÉRITO III.1 - DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. TEMA 996/STJ. A controvérsia sobre a configuração e a forma de cálculo dos danos materiais resolve-se com facilidade à luz da tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.729.593/SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (TEMA 996), nos seguintes termos: "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma".
A tese é vinculante e aplica-se diretamente à hipótese dos autos. Estando demonstrado o atraso na entrega -- fato reconhecido na sentença e não controvertido em nenhuma das razões recursais -- incide a presunção de prejuízo, dispensada a prova individualizada do dano material. O valor mensal arbitrado pela sentença, de R$ 2.900,00, não foi objeto de impugnação específica por nenhuma das partes durante a instrução.
A CEF, em apelação, sustenta apenas que a base de cálculo deveria ser outra -- sobre o valor imobilizado pelo adquirente, e não sobre o valor de mercado do aluguel --, com dedução do valor da parcela mensal do financiamento. A pretensão recursal contraria frontalmente a tese repetitiva, que estabelece como parâmetro indenizatório justamente o valor locatício de imóvel assemelhado. Não há, na jurisprudência vinculante, autorização para a substituição desse parâmetro por outro fundado em remuneração financeira do capital investido.
Quanto ao pedido de dedução do valor da prestação do financiamento, igualmente não comporta acolhimento. A parcela do mútuo é contraprestação ao crédito bancário concedido, dotada de causa jurídica autônoma -- remunera o capital posto à disposição do mutuário, com taxas de juros, encargos e plano de amortização próprios. JÁ a indenização por lucros cessantes destina-se a recompor o prejuízo decorrente da privação do uso do bem, distinto e independente da relação de mútuo.
Pretender a compensação entre ambas as parcelas implicaria misturar dois planos jurídicos distintos, em manifesto prejuízo do consumidor e em afronta ao próprio fundamento da tese repetitiva. Por outro lado, a pretensão dos autores-apelantes de ajustar o termo a quo dos lucros cessantes de novembro de 2016 para janeiro de 2016, sob o argumento de erro material na petição inicial, configura INOVAÇÃO RECURSAL inadmissível.
A petição inicial fixou expressamente o termo inicial em novembro de 2016, ao que se ateve a sentença, em estrito respeito ao princípio da congruência (arts. 141 e 492 do CPC). Não é dado ao tribunal de segundo grau, ao apreciar recurso de apelação, alterar a causa de pedir ou o pedido formulado em primeira instância -- sob pena de afronta direta à estabilização da demanda, princípio essencial à organização do processo civil contemporâneo.
Eventual equívoco material na inicial somente poderia ter sido corrigido em momento anterior à estabilização, mediante emenda nos termos do art. 329 do CPC, providência que não foi adotada. Mantida, pois, a sentença no ponto. III.2 - CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR E SUSPENSÃO DA COBRANÇA DAS PARCELAS Os autores-apelantes sustentam, com apoio na exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) e na vedação ao comportamento contraditório, que o saldo devedor do mútuo deve permanecer congelado enquanto perdurar a inadimplência das rés, com restituição das parcelas pagas no período.
A tese, embora juridicamente bem articulada, não comporta acolhimento. A jurisprudência consolidada do STJ não admite o congelamento do saldo devedor em hipóteses análogas à dos autos, em que o adquirente já recebeu a posse do imóvel e dele vem fazendo uso continuado. A obrigação de pagamento das parcelas do mútuo conserva autonomia em relação à obrigação de entrega do imóvel pela construtora. O crédito bancário foi efetivamente concedido pela CEF e disponibilizado em favor dos mutuários para a aquisição do bem; a contraprestação ao financiamento -- composta pela amortização do principal, pelos juros remuneratórios e pelos encargos contratuais -- é devida em razão dessa disponibilização, e não vincula sua exigibilidade à pontualidade da construtora.
A inadimplência da incorporadora, conforme entendimento pacificado, resolve-se em perdas e danos -- exatamente como concretizado na sentença, mediante a condenação por lucros cessantes e danos morais --, e não na neutralização da contraprestação devida ao agente financeiro. Ademais, conforme já consignado, os adquirentes receberam a posse direta do imóvel em março de 2017 e dele fazem uso como residência, o que afasta a invocação da exceptio non adimpleti contractus, instituto vocacionado a hipóteses em que ambas as obrigações remanescem pendentes.
Quanto à restituição das parcelas, idêntico raciocínio se impõe: as prestações pagas correspondem à contraprestação ao financiamento regularmente operacionalizado, e o prejuízo decorrente do atraso da obra encontra contemplação adequada na indenização por lucros cessantes. Acolher a restituição implicaria duplicidade indenizatória (bis in idem), em ofensa ao princípio que veda o enriquecimento sem causa.
III.3 - COMPENSAÇÃO FINANCEIRA POR DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL Pretendem ainda os autores-apelantes o reconhecimento de compensação financeira pela alegada depreciação do imóvel em razão do atraso e da demora na regularização do empreendimento. A pretensão, segundo defendem, decorreria de presunção lógica. Não há como acolher o pedido. A depreciação patrimonial de um imóvel, como prejuízo material autônomo, exige demonstração concreta -- seja por meio da prova de tentativa frustrada de alienação, com indicação do preço efetivamente proposto e da diferença em relação ao valor de mercado, seja por meio de laudo técnico avaliatório, ou ainda por outros elementos objetivos.
A simples invocação de que a desvalorização "se presume" não é suficiente para satisfazer o ônus probatório que recai sobre o autor (art. 373, I, do CPC). A sentença examinou expressamente o pedido e o indeferiu por ausência de prova específica. A decisão é tecnicamente correta e está em consonância com a regra geral de distribuição do ônus probatório, não havendo razão para reforma. III.4 - DANOS MORAIS.
CONFIGURAÇÃO E QUANTUM. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte Regional adota o entendimento, em regra, de que o mero inadimplemento contratual não enseja, por si só, dever de indenizar por dano moral. Contudo, esse entendimento comporta exceções -- reconhecidas pela própria jurisprudência --, sobretudo quando o descumprimento revela dimensão de gravidade que excede o ordinário das relações contratuais e impacta, de forma significativa, a esfera existencial e os projetos de vida do contratante prejudicado.
Esse é, precisamente, o cenário dos autos. Examinada com serenidade a sequência fática: imóvel cuja entrega foi prometida para janeiro de 2016, entregue somente em março de 2017, com Habite-se emitido apenas em junho de 2019 -- e ainda assim mediante ação judicial promovida pelos próprios condôminos --, e averbação da construção concretizada apenas em dezembro de 2021. Trata-se de quadro fático que ultrapassa, com larga margem, o limiar do mero aborrecimento contratual.
A frustração legítima da expectativa de aquisição da moradia própria, somada ao prolongado estado de incerteza jurídica quanto à regularização registral do bem, impacta a esfera dos direitos da personalidade e justifica a compensação extrapatrimonial. A sentença examinou a questão com adequada profundidade, reconheceu a excepcionalidade do caso e fixou a indenização em R$ 20.000,00 -- valor a ser suportado solidariamente pelas rés.
Tanto os autores quanto a CEF se insurgem contra o quantum: os primeiros postulam a duplicação, para R$ 20.000,00 em favor de cada um (totalizando R$ 40.000,00); a CEF, o afastamento da condenação ou, subsidiariamente, sua redução. Nenhuma das pretensões merece acolhimento. O valor arbitrado pelo juízo de origem observa adequadamente os parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade, considera a gravidade do dano, a duração da mora, a capacidade econômica dos ofensores e a finalidade pedagógica da medida, e alinha-se aos parâmetros utilizados por esta Corte Regional em casos análogos envolvendo atraso na entrega de imóveis adquiridos por meio de financiamento habitacional.
A majoração para R$ 40.000,00 implicaria desproporção em relação à dimensão do dano, ao passo que a redução ou o afastamento configurariam compensação insuficiente. Mantém-se, assim, integralmente, a fixação de R$ 20.000,00 a título de danos morais, com a aplicação da Súmula 362/STJ (correção monetária a contar da data do arbitramento) e da Súmula 54/STJ (juros de mora a partir do evento danoso, identificado pelo juízo como janeiro de 2016), nos exatos termos do dispositivo sentencial.
III.5 - PEDIDO DE FIXAÇÃO DE PRAZO E MULTA DIÁRIA PARA ENTREGA INTEGRAL DO IMÓVEL Os autores-apelantes postulam, ainda, a fixação de prazo para a entrega integral do imóvel e a imposição de multa diária para o caso de descumprimento. A pretensão não comporta acolhimento. A posse direta do imóvel foi efetivamente transferida aos autores em março de 2017, e a unidade tem sido por eles utilizada como residência -- fato incontroverso nos autos.
Eventual pendência relativa à regularização integral do empreendimento, em sua dimensão coletiva (áreas comuns, equipamentos, brinquedoteca etc.), transcende os limites subjetivos desta demanda, que se circunscreve aos prejuízos individuais dos autores em decorrência do atraso. A providência adequada, na hipótese, é a ação coletiva -- e, com efeito, conforme indicado nos autos, a regularização do Habite-se decorreu de ação judicial promovida pelo conjunto dos condôminos.
IV - HONORÁRIOS RECURSAIS Tendo em vista o desprovimento integral de ambas as apelações, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC. Considerando que tanto os autores quanto a CEF figuram, simultaneamente, na posição de apelantes vencidos e de apelados vitoriosos em relação ao recurso adverso, a sucumbência recursal opera reciprocamente. Os honorários fixados em primeira instância (10% sobre o valor da condenação, em favor do patrono dos autores) ficam majorados em 2% (dois por cento), totalizando 12% (doze por cento), observada a sistemática de pagamento pelas rés, em partes iguais, conforme determinado na sentença.
Tendo em vista que a parte autora também restou vencida em sua apelação, os honorários decorrentes desse recurso são fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da pretensão recursal não acolhida, em favor do procurador da CEF, observada a regra do art. 98, § 3º, do CPC, caso aplicável a gratuidade judiciária -- providência cujo desdobramento prático será resolvido na fase de cumprimento.
V - CONCLUSÃO
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO a ambas as apelações, mantendo a sentença em todos os seus termos, com a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais nos moldes acima delineados. É como voto. Recife/PE, data da sessão de julgamento. Desembargador Federal Convocado BRUNO TEIXEIRA DE PAIVA Relator
ACÓRDÃO
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região 3ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0803775-33.2020.4.05.8400 APELANTE: LUIS DIAS CABRAL DE MACEDO JUNIOR, NOELMA KELLY XAVIER DA FONSECA MACEDO, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCILIO MESQUITA DE GOES - RN3265 ADVOGADO do(a) APELANTE: RACHEL CAROLINE ARAUJO CANTALICE BRAZ - RN9287 ADVOGADO do(a) APELANTE: BEATRIZ CAROLINE CORTES DE CARVALHO - RN20818 APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, VILLA LOBOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, LUIS DIAS CABRAL DE MACEDO JUNIOR, NOELMA KELLY XAVIER DA FONSECA MACEDO ADVOGADO do(a) APELADO: BEATRIZ CAROLINE CORTES DE CARVALHO - RN20818 ADVOGADO do(a) APELADO: RACHEL CAROLINE ARAUJO CANTALICE BRAZ - RN9287 ADVOGADO do(a) APELADO: MARCILIO MESQUITA DE GOES - RN3265
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores Federais da 3ª Turma do Tribunal Regional Federal da 5ª Região, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO a ambas as apelações, com majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do voto do Relator e das notas taquigráficas que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Recife/PE, data da sessão. Desembargador Federal Convocado BRUNO TEIXEIRA DE PAIVA Relator
