0805928-10.2018.4.05.8400

PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Federal RN PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0805928-10.2018.4.05.8400

AUTOR: FOSS & CONSULTORES LTDA ADVOGADO do(a)

AUTOR: ISABELA BRAGA POMPILIO - DF14234 ADVOGADO do(a)

AUTOR: MONALISA DE OLIVEIRA MORAIS MEDEIROS - RJ183759 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A

EMENTA: ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO À PRODUÇÃO. ALEGAÇÃO DE IMPOSIÇÃO DE EXIGÊNCIAS EXTRACONTRATUAIS E ATRASO NA LIBERAÇÃO DOS RECURSOS. SEGUROS VINCULADOS. SUSPENSÃO DE DESEMBOLSOS. TAXA REDUZIDA DE JUROS NA FASE DE CONSTRUÇÃO. PROVA DOCUMENTAL E ORAL. PARCIAL COMPROVAÇÃO DE IRREGULARIDADES NA EXECUÇÃO DO CONTRATO.

INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE TODOS OS DANOS ALEGADOS. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO. PROCEDÊNCIA PARCIAL. - A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a rescisão do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. - Pretende a autora a rescisão do contrato firmado entre as partes, o recálculo dos juros contratuais e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, com declaração de ilegalidade da exigência de seguros vinculados às operações de agregação, a responsabilização da instituição financeira por suspensão de desembolsos e atrasos na obra, a devolução de valores e indenização por danos, bem como o reconhecimento do direito à aplicação de taxa reduzida de juros durante a fase de construção, com suspensão da exigibilidade do saldo devedor. - Imputa a Empresa autora à Instituição financeira ré a prática de condutas contratuais ilegítimas durante a execução de financiamento destinado à construção de empreendimento imobiliário, consistentes, em síntese, na imposição de exigências não previstas no contrato, atraso na liberação de parcelas do financiamento e incorreta realização de medições da obra. - Caso em que se reconheceu a legitimidade da exigência de seguros, a regularidade da suspensão de desembolsos e a ausência de responsabilidade civil da Instituição financeira, mas se comprovou o cumprimento das condições contratuais para fruição da taxa reduzida de juros, impondo-se o recálculo do saldo devedor e a suspensão da execução até apuração do valor correto da dívida. - A instrução processual, especialmente a prova documental nos autos e a prova oral colhida em audiência, revelam irregularidades na execução do contrato, especialmente quanto à data da conclusão do empreendimento e aos juros aplicados, embora não comprovada integralmente a extensão dos prejuízos alegados. - Admite-se a revisão judicial de encargos e obrigações contratuais em financiamento habitacional quando demonstrado o cumprimento das condições pactuadas e a inexistência de ilícito da Instituição financeira quanto aos demais pontos controvertidos. - Procedência parcial da pretensão.

I -

RELATÓRIO

FOSS & CONSULTORES LTDA., pessoa jurídica de direito privado qualificada nos autos e através de advogado, propõe ação cível pelo procedimento comum em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, igualmente qualificada, visando à a rescisão do contrato firmado entre as partes, o recálculo dos juros contratuais e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, com declaração de ilegalidade da exigência de seguros vinculados às operações de agregação, a responsabilização da instituição financeira por suspensão de desembolsos e atrasos na obra, a devolução de valores e indenização por danos, bem como o reconhecimento do direito à aplicação de taxa reduzida de juros durante a fase de construção, com suspensão da exigibilidade do saldo devedor.

Alega a parte autora, em síntese, que: a) em 14 de dezembro de 2014, firmou contrato com a CAIXA, para financiamento parcial das obras de construção do Bloco D do empreendimento "Golden Green"; b) a partir de junho de 2015, quando 25,35% (vinte e cinco vírgula trinta e cinco por cento) da obra já se encontrava finalizada, foi iniciada a liberação de recursos pela CAIXA; c) durante os anos de 2015 e 2016 tudo transcorreu aparentemente de modo normal, porém, sem que a autora percebesse, a ré havia cometido vários erros graves na avaliação da evolução das obras que, em relação ao cronograma, causaram sério abalo na capacidade financeira da Empresa; d) a partir de fevereiro de 2017, a CAIXA comunicou à autora que as obras se encontravam atrasadas e que suspenderia as liberações de recursos necessários ao seu andamento; e) no entanto, não havia nenhum atraso na obra, mas apesar dos inúmeros protestos a CAIXA nunca revisou os critérios ou avaliações do andamento contratual; f) a parte precisou recorrer a empréstimos bancários para cobrir os juros do contrato de financiamento; g) do valor inicial do contrato, de R$ 7.000.000,00 (sete milhões de reais), a serem liberados progressivamente, recebeu apenas R$ 5.089.984,65 (cinco milhões, oitenta e nove mil, novecentos e oitenta e quatro reais e sessenta e cinco centavos), e não mais necessitou de liberações de recursos, pois a obra se achava concluída; h) o contrato previa a execução da obra em 24 (vinte e quatro) meses, prorrogáveis por mais 12 (doze) meses, de modo que, sendo o termo inicial a data do primeiro desembolso (10 de junho de 2015), o termo final seria 9 de junho de 2017 ou 7 de junho de 2018; i) considerando a data do primeiro desembolso, o primeiro mês do cronograma físico-financeiro deveria ser compreendido entre o período de 10 de junho a 10 de julho de 2015, porém a CAIXA considerou como marco inicial do contrato a data de 30 de abril de 2015 e o primeiro mês de obra o período de 30 de abril de 2015 a 25 de maio de 2015; i) além de antecipar o período para contagem dos prazos previstos em cronograma, a CAIXA também calculou o percentual de atraso através dos RAE's (Relatório de Andamento do Empreendimento) de maneira equivocada, gerando o erro nas medições; j) em março de 2017 a própria demandada atestou, segundo seus critérios, que as obras atingiram mais de 80% (oitenta por cento) de evolução, o que, segundo o contrato, permitiria o repasse do financiamento aos clientes (agregação), reduzindo o saldo devedor da autora e os juros cobrados pela ré; k) porém, a CAIXA alegou que o prazo contratual havia se esgotado (não alcance dos 80% da obra dentro do prazo) e que seria necessária a contratação de seguro como condicionante para as "agregações", procedimento ilegal e sem previsão contratual; l) em razão das exigências, o processo das "agregações" ficou paralisado, comprometendo financeiramente a Empresa, que, durante todo o tempo, teve que arcar com o pagamento de juros sem que houvesse redução do saldo devedor; m) em dezembro de 2017 a Empresa formalizou a contratação do seguro imposto pela ré, esperando destravar as agregações, mas a CAIXA não havia sequer alocado recursos para liberação; n) o primeiro contrato de agregação somente foi formalizado em 1.º de fevereiro de 2018, quase um ano após o alcance de 80% (oitenta por cento) da obra; entre fevereiro e março de 2018, 4 (quatro) contratos de "agregação" foram assinados (valores de ; ; ; ), porém, a amortização foi implementada com atraso ou pendências internas ("aguardando registro" e "conformidade da garantia"), mantendo saldo e juros indevidamente superiores ao devido; o) além disso, até hoje a CAIXA, por problemas operacionais próprios, vem obstaculizando os processos de agregação dos clientes, gerando prejuízos à autora; p) em resumo, desde março de 2017, a CAIXA vem impedindo a realização das "agregações" que ela mesma fixa como fonte principal do pagamento da dívida, especialmente se considerado o montante de (novecentos e quatro mil, seiscentos e sessenta reais e sessenta e três centavos) pendente para ser utilizado na amortização da dívida; q) além de tudo, o abatimento do saldo devedor, quando ocorre, não é feito da forma estabelecida em contrato; r) pediu à CAIXA a supressão de determinados serviços em seus imóveis, porém a ré condicionou as mudanças à obtenção do "Habite-se", prejudicando a Empresa; s) deve haver redução da garantia, haja vista a diminuição da dívida, pois a dívida atual (após agregações e amortizações previstas) seria de (três milhões quinhentos e setenta e dois mil, novecentos e setenta e dois reais e noventa e oito centavos) devendo a garantia limitar-se a 130% (cento e trinta por cento) desse montante (), com liberação de 49% (quarenta e nove por cento) das unidades hipotecadas e dos recebíveis penhorados; t) a ré deixou de aplicar a taxa reduzida contratual (9,5690% a.a. nominal; 10% a.a. efetiva) e cobrou juros nas faixas maiores (10,4815% nominal; 11,0001% efetiva), gerando desequilíbrio econômico-financeiro e dano moral pela imagem de atraso transmitida ao mercado.

Pede, ao final: a) rescisão do contrato sem ônus à autora, com quitação do débito; alternativamente, reajuste do contrato às condições originais, com aplicação da taxa reduzida (9,5690% a.a. nominal; 10% a.a. efetiva) e recálculo de todos os juros desde o primeiro desembolso; b) condenação da ré, na responsabilidade civil, ao pagamento em dobro dos juros indevidos desde fevereiro de 2017 [época em que a Caixa notificou a autora por entender que a obra estava mais de 10% (dez por cento) em atraso, quando não estava], até os dias atuais, incidindo esse cálculo sobre os juros pagos mesmo após o recebimento, pela ré, dos valores das amortizações extraordinárias; c) indenização por danos morais pela medição equivocada e pela imagem de atraso junto aos adquirentes, de que a obra estava atrasada desde fevereiro de 2017 e que a Empresa não teria atingido os 80% (oitenta por cento) de construção que permitiam o financiamento das unidades habitacionais pela Instituição financeira; d) indenizações pela perda de uma chance de valor igual a: d.1) diferença entre a taxa de juros que deveria pagar no contrato de financiamento e a que pagou no contrato comercial que celebrou, aplicado sobre a quantia de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais) e durante todo o período de vigência do contrato; d.2) diferença entre os juros pagos desde março de 2017 (data em que atingiu os 80% de construção) e o juros que seriam exigíveis considerando a amortização no valor de R$ 1.605.544,79 (um milhão, seiscentos e cinco mil, quinhentos e quarenta e quatro reais e setenta e nove centavos) decorrente dos 9 (nove) clientes que se encontravam em adiantado processo de agregação, mas que foram impedidos de concluir o financiamento em face da postura da ré, até os dias atuais; d.3) diferença entre os juros pagos desde março de 2017 (data em que se atingiu os 80% de construção) e o juros que seriam exigíveis considerando a amortização, pelo menos, de 30% (trinta por cento) dos valores das 23 (vinte e três) unidades que aguardavam a evolução das agregações, até os dias atuais; e) recálculo dos juros em face da não aplicação da taxa reduzida, consoante possibilita o Parágrafo Quinto da Cláusula Décima-Primeira do Contrato, desde a data da primeira liberação até os dias atuais, aplicando-se, portanto, e durante todo o período de vigência contratual, os juros de 9,5690% (nove vírgula cinquenta e seis noventa por cento) ao ano (nominal) e de 10% (dez por cento) ao ano (efetiva); f) recálculo dos juros em face de todos os óbices criados pelas posturas adotadas pela ré (não liberação de recursos para a obra, não redução do saldo devedor ante as amortizações, não redução do saldo devedor ante o não aporte de recurso para financiamentos dos clientes, não assinatura de contratos e das consequentes agregações etc.), reduzindo-os como se, em tais momentos, efetivamente eles tivessem sido abatidos, no sentido de se encontrar o valor correto que eventualmente venha a ser devido pela autora em face da ré a esse título, podendo ser compensado com parte dos valores decorrentes das indenizações que venham a ser deferidas pelo Juízo; g) pagamento de indenização: g.1) no valor correspondente ao dobro do que foi pago indevidamente a título de juros durante todo o período do contrato de financiamento, na conformidade do pedido anterior e em face da não concessão da taxa reduzida permitida pelo Parágrafo Quinto da Cláusula Décima-Primeira; g.2) pelo ato ilícito perpetrado que gerou a necessidade de contratação de empréstimo, tomando como base o valor da operação ou, sucessivamente, no valor dos juros que teve que pagar durante o período; g.3) indenização por não ter a CAIXA disponibilizado recursos orçamentários para fins de que houvesse o avanço das contratações por parte dos clientes, obstando o pagamento/abatimento da dívida, por parte da autora, do financiamento que concedeu; g.4) ressarcimento em dobro do valor que fora pago a título de seguro de término de obra, pelo fato de não haver previsão contratual ou legal para a imposição da contratação desse seguro no contrato celebrado entre a Caixa e a autora; g.5) indenização por impedir, sem lastro contratual ou legal, as amortizações do saldo devedor, bem como que os juros que foram pagos no período compreendido entre as datas dos depósitos dos valores e a baixa do saldo devedor decorrente de tais pagamentos sejam devolvidos em dobro; g.6) indenização por descumprimento contratual por não ter a ré procedido à redução do saldo devedor decorrente das agregações, consoante a Cláusula 12 do contrato.

Juntou documentos (ids. n.º 106498284 a 106498574) A Caixa apresentou manifestação ao pedido de urgência, alegando, em síntese, que: a) o autor não comprovou hipossuficiência financeira a embasar o pedido de justiça gratuita; b) a primeira liberação de verba ocorreu em 10 de junho de 2015, e o autor abriu mão voluntariamente dos repasses em fevereiro de 2017, conforme cláusula contratual; c) a retomada foi solicitada apenas em julho de 2017, com liberação em outubro de 2017; d) o prazo inicial de 24 (vinte e quatro) meses expirou em junho de 2017 sem conclusão da obra; e) novo prazo (33 meses) expirou em março de 2018, ainda com obra inconclusa (92,74%); e) em fevereiro de 2017, a obra estava com 74,12% (setenta e quatro inteiros e doze centésimos por cento) concluída, quando deveria estar em 85,26% (oitenta e cinco inteiros e vinte e seis centésimos por cento); f) a Caixa liberou recursos posteriormente por boa-fé, mas autor havia desistido dos repasses; g) para repasse aos adquirentes finais, era necessário: obra 80% (oitenta por cento) concluída; contratação de seguros obrigatórios (risco de engenharia, responsabilidade civil, garantia executante construtor); h) o seguro de engenharia estava vencido desde dezembro de 2016 e só foi renovado em dezembro de 2017; i) as exigências estavam previstas contratualmente e eram necessárias para segurança dos adquirentes (id. n.º 108616257).

Juntou documentos (ids. n.º 106498579 a 108616308). Manifestação da FOSS afirmando, em síntese, que: a) a própria Caixa admitiu erro na administração do prazo da obra, causando prejuízos; b) há divergência entre datas de término da obra (2 de junho de 2017 vs. 10 de junho de 2017); c) a Caixa não disponibilizou recursos adequados e demorou mais de um ano para liberar agregações; d) exigiu seguro não previsto em contrato ("seguro de término de obra"), contrariando cláusulas originais; e) as amortizações e juros foram cobrados de forma irregular, tendo a Caixa utilizado critérios próprios não previstos contratualmente; f) as amortizações foram feitas fora da data correta, aumentando indevidamente o saldo devedor e os juros; g) a Caixa manteve garantias excessivas superiores a 130% (cento e trinta por cento) do débito, contrariando o contrato, e exigiu pagamentos adicionais para liberar unidades, mesmo já havendo imóveis suficientes dados como garantia; h) a Caixa aceitou supressão de serviços em alguns apartamentos vendidos, mas não aplicou o mesmo critério aos imóveis da Empresa autora; i) a ré alegou risco por falta de "Habite-se" e "AVCB", mas os órgãos já vistoriaram e aprovaram a obra; j) a Caixa não apresentou prova de cancelamento de cartões que justificaria cobrança de juros maiores; l) contesta a aplicação de regras internas não previstas no contrato (id. n.º 106498233).

O pedido de tutela de urgência foi indeferido, e determinada a realização de audiência de conciliação (id. n.º 106499744). A autora requereu a suspensão do processo por 30 (trinta) dias, na tentativa de buscar solução amigável (id. n.º 108615322), o que foi deferido (id. n.º 106499703). Foi requerida nova suspensão do processo por mais 30 (trinta) dias (id. n.º 106500339), novamente deferida (id. n.º 106500307).

Citada, a CAIXA apresentou contestação e reiterou a impugnação ao pedido de justiça gratuita, alegando que: a) o cronograma apresentado inicialmente pela Construtora e aprovado pela CAIXA previa a conclusão do empreendimento em 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da data de assinatura do contrato, se não houvesse cláusula suspensiva, ou do primeiro desembolso da parcela de financiamento PJ, após o cumprimento das condições suspensivas; b) o empreendimento foi contratado em 19 de dezembro de 2014, com cláusulas suspensivas; c) em 26 de maio de 2015 foi expedido o 1.º RAE (Relatório de Acompanhamento do Empreendimento), atestando 25,35% (vinte e cinco inteiros e trinta e cinco centésimos por cento) de obra executada; d) a data de início de obra a ser adotada seria a data do primeiro desembolso da parcela de financiamento PJ, porém, como ainda não havia ocorrido o desembolso, foi informado como "Data Início de Obra" o dia 30 de abril de 2015; e) o primeiro desembolso ocorreu efetivamente em 10 de junho de 2015, no entanto a data anterior (30 de abril de 2015) permaneceu equivocadamente inalterada durante todo o processo para elaboração dos RAE's, mas o equívoco não prejudicou a Empresa; f) o prazo para o término da obra (24 meses) se esgotou em 10 de junho de 2017, não tendo sido cumprido pela Empresa demandante; g) na 18.ª medição, a Empresa autora informou que não era necessária a liberação de qualquer quantia até o término da obra e que, portanto, não iria mais pedir liberação de recursos disponíveis; h) em 31 de junho de 2017, a Empresa solicitou a retomada da liberação dos recursos de obra e, em 1.º de agosto de 2017, a CAIXA solicitou a regularização do contrato para os procedimentos, tendo a regularização sido atestada em 24 de outubro de 2017, com liberação do valor solicitado - R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) em 15 de outubro de 2017; i) houve falta de recursos no sistema da Caixa entre outubro de 2017 e janeiro de 2018 devido ao Acordo de Basileia, mas apenas 2 (dois) contratos estavam aptos para agregação no período, não justificando os prejuízos alegados; j) o prazo para término da obra se esgotaria em 10 de junho de 2017, o que não ocorreu, tendo em vista que o RAE da 22.ª Medição, expedido em 14 de julho de 2017, atestava apenas 84,86% (oitenta e três inteiros e oitenta e seis centésimos por cento) de obras executadas; k) assim, a pedido da Construtora, a CAIXA autorizou a prorrogação do cronograma em até 33 (trinta e três) meses, com prazo final de conclusão em 10 de março de 2018, considerando o prazo inicial de 10 de junho de 2015; l) expirado o novo prazo, foi expedido o 27.º RAE, em 18 de maio de 2018, atestando apenas 92,74% (noventa e dois inteiros e setenta e quatro centésimos por cento) de obra executada acumulada; m) a contratação de seguros para a efetivação das agregações está prevista em cláusula dos contratos de pessoas físicas, e a demora na contratação do seguro pela Empresa afetou as agregações; n) o percentual mínimo de 130% (cento e trinta por cento) de garantia hipotecária considerado nos contratos tem por objetivo preservar a garantia do financiamento e o retorno dos recursos emprestados; o) apenas com a emissão do "Habite-se" se poderá considerar o percentual de 100% (cem por cento) de obra concluída; p) os seguros obrigatórios (seguro risco de engenharia - SRE e seguro garantia - SG) venceram no ano de 2018, tendo a Empresa se negado a renová-los, gerando óbice à continuidade das agregações; q) a CAIXA concordou com o pedido de supressão de serviços, porém, para que a obra seja dada como concluída, é necessário que seja expedido o Habite-se pela Prefeitura; r) não houve dano moral capaz de ensejar a reparação requerida (id. n.º 106500313).

Juntou documentos (id. n.º 108615521 a 106500315) Houve réplica, alegando a autora, em suma, que: a) a Caixa admite que registrou equivocadamente a data de início da obra (30 de abril de 2015 em vez de 10 de junho de 2015), e a correção foi mal feita, pois não ajustou o cronograma completo, levando a relatórios incorretos e à suspensão indevida dos desembolsos; b) a defasagem real era de apenas 4,6% (quatro inteiros e seis décimos por cento), insuficiente para justificar a suspensão, mas a Caixa apontou 10% (de por cento) e bloqueou repasses; c) os contratos de agregação não puderam ser gerados por erro no cronograma da Caixa; d) o sistema da Caixa bloqueava assinaturas porque a data da última parcela do empreendimento estava anterior à data de assinatura dos contratos; e) a Caixa confessou que não tinha recursos orçamentários (SBPE) entre outubro de 2017 e janeiro de 2018; f) não eram apenas 2 (dois) contratos que estavam aptos, pois havia 72 (setenta e dois) processos em tratativas, com dezenas de clientes aguardando a celebração do ajuste; g) quanto aos seguros, não fazia sentido contratar antes de haver contratos válidos de agregação, já que o impedimento era da própria Caixa; h) a Caixa alegou que a obra estava inconclusa por falta de "Habite-se" e AVCB dos Bombeiros, mas as chaves foram entregues entre agosto de 2017 e janeiro de 2018; i) a Prefeitura vistoriou e atestou ausência de pendências em fevereiro de 2018, e o AVCB dependia apenas do Condomínio, não da autora; j) serviços essenciais (água, energia, gás) estavam funcionando, e o imóvel já estava inserido no Condomínio e segurado; k) a Caixa continuou cobrando juros sem amortização porque não permitiu as agregações, o que desequilibrou o contrato e gerou necessidade de empréstimos adicionais; l) a própria cláusula contratual previa amortização via repasse das unidades, mas a Caixa bloqueou o mecanismo (id. n.º 106500318).

Juntou documentos (ids. n.º 106498728 e 108615371, 108615372 e 106499018). Manifestação da CAIXA (id. n.º 106498433). Nova manifestação da Caixa, alegando, em síntese, que: a) o contrato previa prazo de 24 (vinte e quatro) meses para conclusão, e em 2017, a CAIXA autorizou prorrogação para 33 (trinta e três) meses, mas o prazo não foi cumprido pela Construtora; b) o cronograma de 20 (vinte) meses citado pela autora seria apenas uma previsão de desembolso financeiro, não o prazo contratual real; c) a aferição de 80% (oitenta por cento) da obra ocorreu em 30 de março de 2017, condição necessária para permitir agregações.

Antes dessa data, não havia base contratual para repasses. A Construtora não repassou clientes à CAIXA, preferindo contratos de autofinanciamento. Das 100 (cem) unidades, apenas 10 (dez) foram repassadas; d) documentos da Prefeitura e do Corpo de Bombeiros confirmam pendências (AVCB e Habite-se não emitidos); e) o contrato exigia garantia de 100% (cem por cento) do terreno e edificações futuras, com liberação condicionada à amortização da dívida; f) a Construtora não apresentou planilha de situação das unidades, descumprindo cláusulas contratuais; g) valores de unidades penhoradas e comercializadas não foram repassados à CAIXA para amortização (id. n.º 106500321).

Juntou documentos (ids. n.º 106499704 a 106500334). A FOSS apresentou manifestação, alegando, em síntese, que: a) há inconsistências nas datas de início das obras nos documentos da Caixa (DCD e RAE); b) os relatórios foram elaborados com dados incorretos, comprometendo o acompanhamento do contrato: data de início registrada como 30 de abril de 2015, depois corrigida para 10 de junho de 2015, mas mantida equivocadamente em relatórios posteriores; c) erros no sistema da Caixa impediram a formalização de contratos de agregação, como demonstram as telas do sistema SIACI com falhas críticas ligadas às datas finais do empreendimento.

A Caixa apontou inexistência de processos aptos, mas há relatório interno comprovando 72 (setenta e dois) processos em andamento, dos quais vários já estavam conformes pela própria Caixa; d) há documentos de penhor de direitos creditórios e extratos da conta vinculada, evidenciando que o sistema estava ativo; e) a Caixa vinculou a amortização à regularização do empreendimento, mas há cláusulas contratuais que definem prazo de carência e amortização sem exigir "Habite-se" ou AVCB.

Invoca jurisprudência que confirma que juros de construção só podem ser cobrados até a entrega das chaves, dentro do prazo contratual; f) a Caixa afirmou que a liberação das unidades hipotecadas depende da manutenção de 130% (cento e trinta por cento) de garantia sobre a dívida, mas o saldo devedor já havia sido significativamente amortizado (de R$ 7 milhões para R$ 2,29 milhões). Aduz que, considerando os valores das unidades e da dívida, havia condições para liberação de garantias (id. n.º 106500332).

Manifestação da Caixa alegando, em síntese, que: a) o demonstrativo cronograma desembolso (DCD) é apenas um relatório do sistema CIWEB, refletindo o cronograma físico-financeiro aprovado. A data de início da obra é informada no DCD, mas não determinada por ele; b) houve equívoco na data de início, que não causou atraso na liberação de parcelas; c) o contrato previa conclusão em 24 (vinte e quatro) meses, prorrogado para 33 (trinta e três) meses, e mesmo assim não foi cumprido pela Construtora; d) o contrato só entra em fase de amortização após a conclusão das obras atestada pela CAIXA.

Para liberação da última parcela, é necessário RAE com 100% (cem por cento) das obras concluídas e apresentação de Habite-se e certidões da Prefeitura. Como a obra não foi concluída, a amortização não começou; e) o impedimento para agregações em junho de 2017 ocorreu devido ao vencimento do seguro risco de engenharia e atrasos da Construtora (obra, cronograma, pagamentos, seguros); f) a autora alegou que 72 (setenta e dois) processos foram enviados, mas a CAIXA afirma que não recebeu tais contratos.

Muitos clientes teriam preferido manter financiamento direto com a Construtora sem repasse à CAIXA, em descumprimento contratual; g) as garantias só são liberadas quando há repasse de unidades para financiamento e amortização da dívida. A CAIXA contesta a alegação da autora de que 29 (vinte e nove) unidades deveriam ter sido liberadas (id. n.º 106500330). Manifestação da FOSS (id. n.º 106499401), com a juntada de documentos (ids. n.º 108615815 a 108616939).

A Caixa reafirmou as defesas anteriores e informou que as tentativas de acordo com a Construtora não tiveram êxito. Aduz que: a) o contrato de financiamento condiciona a liberação da última parcela à apresentação do Habite-se e da averbação da construção na matrícula do imóvel; b) o prazo contratual para conclusão e legalização da obra era de 24 (vinte e quatro) meses (máximo 36 meses), prorrogável apenas em caso fortuito ou força maior; c) o contrato prevê vencimento antecipado da dívida caso o Habite-se não seja apresentado em até 60 (sessenta) dias após a data prevista para liberação da última parcela; d) até a manifestação, o Habite-se não tinha sido apresentado pela Construtora; e) relatórios de acompanhamento de execução (RAE) indicavam execução de 92,74% (noventa e dois inteiros e setenta e quatro centésimos por cento) da obra e apontaram falhas, glosas e ausência de conclusão em apartamentos da própria Construtora; f) a Construtora informou que não concluiria os apartamentos de sua propriedade, entregando unidades sem Habite-se; g) a CAIXA notificou a Construtora em 2019 para apresentar documentos de legalização (AVCB, Habite-se, CND), mas não houve cumprimento; h) não pode liberar recursos públicos para obras irregulares sob risco de prejuízo aos adquirentes e responsabilização do gestor (id. n.º 106500336).

Juntou documentos (ids. n.º 106500335 a 106500487). Manifestação da FOSS alegando, em síntese, que: a) a Caixa não demonstrou interesse real em conciliação, apenas adotou medidas protelatórias; b) foi ajuizada execução paralela (Processo n.º 0813508-57.2019.4.05.8400), omitindo a Caixa essa informação do Juízo e alterando partes para tentar evitar prevenção; c) já ofereceu bens suficientes para garantir a execução, atendendo ao princípio da menor onerosidade; d) pede a liberação dos demais imóveis vinculados ao contrato, considerados excessivos e desproporcionais; e) contesta a tese da Caixa de que o "Habite-se" marca o fim da obra para fins de cobrança de juros.

Aduz que a obra já foi concluída e entregue há anos, mas a Caixa continua cobrando juros indevidos; f) a cobrança deve cessar com a entrega da obra, conforme entendimento já pacificado pelo STJ (id. n.º 106500488). Juntou documentos (ids. n.º 106499804 e 106499902). Foi indeferido o pedido de justiça gratuita e determinada a realização de audiência para saneamento cooperado, com a fixação dos seguintes pontos controvertidos: a) se houve equívoco nas medições realizadas pela CAIXA; b) se houve atraso na evolução da obra e quando a obra é efetivamente considerada concluída; c) se o percentual de 80% (oitenta por cento) de evolução da obra foi atingido dentro do prazo fixado em contrato; d) o que levou ao óbice das agregações e qual o grau do prejuízo que isso trouxe à demandante; e) se o abatimento do saldo devedor está sendo realizado da forma correta; f) se há possibilidade de redução da garantia, de supressão de serviços e de recálculo dos juros, conforme requerimentos da Empresa demandante à CAIXA (id. n.º 106500491).

A parte autora disse que o procedimento executório se encontra garantido por 7 (sete) bens de titularidade da Empresa, e pleiteou a baixa do registro de hipoteca das demais unidades (id. n.º 106498822). Juntou documentos (id. n.º 106499020 a 106500195). Em razão da pandemia do COVID-19, a audiência foi cancelada (id. n.º 106500494). O pedido de baixa do registro de hipoteca das demais unidades foi indeferido (id. n.º 108615520).

Dessa decisão, a autora opôs agravo de instrumento, que foi desprovido (id. n.º 106499121). Audiência realizada no dia 5 de outubro de 2021, com a fixação dos pontos controvertidos, conforme registrado no termo de id. n,º 108616942: a) incidência de normativos internos da Caixa estranhos ao contrato no desenvolvimento do financiamento e sua execução; b) erros e eventuais justificativas na medição e nos critérios que levaram à primeira data-base para apuração dos serviços efetivamente executados em relação ao cronograma de desembolso contratual; c) repercussão desses eventuais erros na liberação das parcelas do empréstimo ou na sua retenção; d) as condições que teriam imposto à parte autora valer-se de empréstimo comercial por falta de liberação regular das parcelas de financiamento, inclusive para abatimento do saldo devedor deste último; e) impedimento da parte autora de agregar as unidades habitacionais já comercializadas com sua clientela após a execução de 80% (oitenta por cento) das obras; f) demonstração da imposição em contratação de seguro não imposto pelo contrato principal e eventuais justificativas dessa conduta; g) situação que poderia autorizar ou impedir a redução percentual das taxas de juros em face da alegada previsão contratual; h) ocorrência, período de duração e eventuais justificativas para a ausência de recursos destinados ao financiamento para aquisição dos imóveis pelos clientes da autora; i) falta de abatimento do saldo devedor em parte dos pagamentos feitos pela autora; j) demonstração de atraso ou não na evolução da obra e se esta poderia ser tida como concluída e qual a data em que isto pode ter acontecido; k) ocorrência de óbices às "agregações" e possíveis repercussões desse fato em prejuízo da parte autora; l) especificação quantitativa do pedido em relação a todos os itens indicados pela parte autora na petição inicial mediante planilha.

Link para acesso à audiência no documento de id. n.º 108616017. A autora trouxe esclarecimentos, afirmando, em síntese, os seguintes pontos:

1) desequilíbrio econômico-financeiro do contrato: suspensão do financiamento por erro da Caixa na administração do cronograma; retardamento das "agregações" (financiamentos dos clientes) por exigências não contratuais e falta de recursos da Caixa; recusa em reconhecer a obra como concluída mesmo após a entrega e aceitação por Prefeitura, Condomínio e seguradoras. Consequência: dívida crescente e necessidade de recorrer a empréstimos comerciais para pagar juros;

2) perda de uma chance: a Caixa não cumpriu as obrigações contratuais, atrasando financiamentos dos clientes, gerando descrédito e perda da oportunidade de quitar dívidas via agregações. A Empresa ficou descapitalizada e quase paralisou as atividades;

3) danos à imagem: mensagens de clientes mostram que representantes da Caixa informavam pendências da Foss, desacreditando a Empresa. Apenas 10 (dez) dos 72 (setenta e dois) clientes conseguiram concluir contratos de financiamento. Resultado: desconfiança generalizada e queda na procura por financiamentos (id. n.º 106499416). Juntou documentos (id. n.º 106500519 a 106498629). A Caixa apresentou manifestação, alegando, quanto aos normativos internos, que os parâmetros internos (como tolerância de atrasos até 7,5%) são mais benéficos do que o contrato, que prevê suspensão imediata em caso de paralisação.

No que tange às medições das obras, afirma que os percentuais do RAE (vistoria) e do cronograma são diferentes por natureza, mas válidos para comparação. Demonstra que o atraso ficou evidente em fevereiro de 2017, quando a obra estava em 74,12% (setenta e quatro inteiros e doze centésimos por cento) contra previsão de 78,72% (setenta e oito inteiros e setenta e dois centésimos por cento). Quanto às agregações (repasse aos clientes), reconhece que 80% (oitenta por cento) da obra foi atingido em março de 2017, mas afirma que o atraso no cronograma e exigências contratuais (como seguro) impediram o repasse automático.

JÁ quanto à supressão de serviços e liberação de hipotecas, aduz que a Construtora não apresentou o Habite-se, documento essencial para caracterizar a conclusão da obra. Destaca que a decisão sobre supressão de serviços depende da Prefeitura de Natal, conforme legislação local (id. n.º 108616310). A autora apresentou a discriminação, pedido a pedido, do valor da causa (id. n.º 106500522). A Caixa trouxe manifestação com listagem das amortizações entre fevereiro e agosto de 2018.

Esclareceu, em síntese, que entre outubro de 2017 e janeiro de 2018, houve redução de recursos do SBPE devido ao cumprimento do Acordo de Basiléia, impedindo novas contratações. Informa que o sistema interno da CAIXA (CIWEB) não tinha dotação orçamentária, só regularizada em 15 de janeiro de 2018. Quanto ao redutor de juros vinculado ao cartão de crédito empresarial, diz que os cartões da Empresa foram cancelados em 30 de maio de 2014, antes da assinatura dos contratos habitacionais, tornando o benefício inaplicável (id. n.º 106500529).

Juntou documentos (ids. n.º 106498732 a 106500695). Manifestação da FOSS, afirmando, que: a) a Caixa reconheceu erro na definição da data do primeiro desembolso (prevista para 30 de abril de 2015, mas realizada em 10 de junho de 2015); b) o cronograma foi retificado de forma incorreta (20 meses em vez de 24); c) percentuais de avanço da obra foram avaliados de forma contraditória, prejudicando a liberação de parcelas; d) a Caixa utilizou critérios internos (tolerância de 7,5% ou 11%) diferentes do contrato, causando atrasos e suspensão de pagamentos; e) a FOSS precisou contrair empréstimos comerciais para arcar com juros devido à não liberação de recursos; f) após 80% (oitenta por cento) da obra, a FOSS poderia repassar financiamentos dos adquirentes para amortizar a dívida; g) a Caixa não deu andamento a 72 (setenta e dois) clientes apresentados em março de 2017, alegando falta de orçamento e exigência de seguro SGC; h) o seguro não estava previsto contratualmente e só foi contratado pela FOSS após resolução da questão orçamentária; i) amortizações foram realizadas com atraso, pois a Caixa condicionou sua eficácia ao registro em cartório, contrariando jurisprudência do STJ; j) a Caixa negou aplicação da taxa reduzida de juros alegando ausência de cartão de crédito empresarial.

A FOSS afirma que solicitou o cartão, mas nunca recebeu, apesar de ter aberto conta de recebíveis vinculada ao contrato. A Empresa notificou a Caixa sobre o problema, sem resposta; k) a obra foi concluída, mas a emissão do Habite-se foi obstada pela falta de renovação dos AVCB's, responsabilidade do Condomínio Golden Green; l) a Prefeitura reconheceu que não havia pendências além do AVCB. A Caixa, contudo, insiste em exigir o Habite-se como marco da conclusão, embora o contrato não preveja a exigência; m) o Tribunal Regional Federal da 5.ª Região já decidiu em caso análogo que a entrega das chaves, e não o Habite-se, marca o fim da fase de construção; n) diversas unidades já foram comercializadas e estão habitadas, com cobrança de IPTU, condomínio e serviços públicos; o) a negativa da Caixa em reconhecer o término da obra impede a liberação de garantias hipotecárias e mantém a cobrança de juros indevidos (id. n.º 106498926).

Juntou documentos (ids. n.º 106499712 a 108615923). A parte autora formulou pedido de tutela provisória incidental para que fosse determinado o cancelamento/suspensão das garantias hipotecárias firmadas nos imóveis objeto da lide (id. n.º 106500005). Juntou Auto de Penhora e avaliação dos imóveis (id. n.º 106500720). Houve manifestação da CAIXA, rebatendo as alegações de suspensão do financiamento por erro na administração do orçamento e retardamento nas agregações, recusa em certificar a conclusão da obra por motivos extracontratuais, perda de uma chance e danos à imagem (id. n.º 106500708).

A autora reiterou o pedido de tutela incidental para suspensão das garantias hipotecárias (id. n.º 106500151). Audiência de instrução realizada no dia 28 de fevereiro de 2023, com oitiva do representante da parte autora (id. n.º 106498927). Em 1.º de março de 2023 foi dada continuidade à audiência, com a finalização da oitiva do representante da parte autora e oitiva do representante da Caixa (id. n.º 106500593 - links para acesso no id. n.º 108616944).

A CAIXA apresentou razões finais, afirmando, em síntese, que: a) o empreendimento foi contratado em 19 de dezembro de 2014, e assinado sob condições suspensivas (Cláusula Terceira), que deveriam ser superadas em até 6 (seis) meses da data da assinatura do contrato, o que ocorreu em 18 de maio de 2015; b) em 18 de maio de 2015 também foi apresentada pela devedora a planilha de levantamento de serviços - PLS, para a CAIXA efetuar a medição de obras e ressarcir o valor empregado; c) no 1.º RAE, expedido pela CAIXA em 26 de maio de 2015, foi atestado 25,35% (vinte e cinco inteiros e trinta e cinco centésimos por cento) de obra executada e, para sua elaboração, foi informado como início de obra 30 de abril de 2015, extraído do demonstrativo cronograma desembolso (DCD) de 20 de maio de 2018; d) o prazo para a construção do empreendimento inicia com o primeiro desembolso (10 de junho de 2015), porém, foi inicialmente indicado nos sistemas corporativos como 30 de abril de 2015, e somente em 27 de outubro de 2015 foi corrigida a data (para 10 de junho de 2015); e) quando da execução de 74,12% (setenta e quatro inteiros e doze centésimos por cento - RAE da 18.ª Medição), em 3 de fevereiro de 2017, a Empresa afirmou que "não iriam solicitar a liberação de nenhum valor disponível", com informação de impedimento para liberação da parcela; f) ao executar 80,07% (oitenta inteiros e sete centésimos por cento) da obra (RAE da 20.ª Medição), em 30 de março de 2017, a Empresa reiterou a desnecessidade de liberação de qualquer quantia, abrindo mão, portanto, em fevereiro de 2017, dos recursos disponibilizados e lançando mão da previsão contida no Parágrafo Primeiro da Cláusula Sétima do contrato; g) no entanto, em 31 de julho de 2017, a Empresa pediu a retomada na liberação dos recursos, e essa regularização (Cláusula Oitava) foi atestada em 24 de outubro de 2017, com recursos liberados em 25 de outubro de 2017; h) considerado o início da contagem do prazo em 10 de junho de 2015 (data do primeiro desembolso), o prazo se esgotaria em 10 de junho de 2017, mas o RAE - 22.ª Medição, de 14 de julho de 2017 atestava apenas 84,86% (oitenta e quatro inteiros e oitenta e seis centésimos por cento) de obras executadas; i) a pedido, em 17 de outubro de 2017, a CAIXA prorrogou o cronograma para 33 (trinta e três) meses/etapas, transferindo o prazo de conclusão para 10 de março de 2018; j) expirado o novo prazo ajustado (30 de março de 2018), foi emitido em 18 de maio de 2018 o RAE - 27.ª Medição, atestando 92,74% (noventa e dois inteiros e setenta e quatro centésimos por cento) de execução; l) a obra iniciou em 10 de junho de 2015, data do primeiro desembolso, expirou em 10 de junho de 2017, e, com a reprogramação, em 30 de março de 2018, sendo infundada a reclamação sobre o prazo de desembolso; m) sobre o atraso, na vistoria de 3 de fevereiro de 2017, a obra estava com 74,12% (setenta e quatro inteiros e doze centésimos por cento) quando deveria ter atingido 85,26% (oitenta e cinco inteiros e vinte e seis centésimos por cento), e apesar de a própria Construtora ter aberto mão do valor ainda a liberar; mas a seguir a CAIXA atendeu ao pedido da Construtora, de julho 2017, e em outubro 2017 voltou a liberar recursos; n) o retardamento ou paralização das obras é suficiente para suspensão dos desembolsos, sem previsão de percentual mínimo como critério de criticidade; o) como exigido, até o término, a obra deverá estar com apólice válida dos seguros, e a apólice inicial do seguro risco de engenharia - SRE expirou em 16 de dezembro de 2016 e foi prorrogada (endossada) por mais 4 (quatro) vezes (1.ª - em 19 de dezembro de 2016, para 30 de abril de 2017, 2.ª- em 15 de maio de 2017, para 30 de setembro de 2017; 3.ª - em 17 de outubro de 2017, para 30 de dezembro de 2017; e 4.ª - em 5 de janeiro de 2018, para 28 de fevereiro de 2018), e desde 1.º de março de 2018 a apólice se encontra vencida; p) o seguro dos contratos de agregação apenas foi contratado pela Construtora em 15 de dezembro de 2017, 9 (nove) meses após a obra ter superado 80% (oitenta por cento); q) o "seguro de término de obra", exigido nos casos em que o devedor deseje amortizar a dívida com financiamento dos adquirentes finais, é necessário, pois o adquirente final está comprando uma unidade ainda em construção e, no caso, as agregações somente puderam ocorrer a partir de 15 de dezembro de 2017 e até 15 de abril de 2018; r) houve 6 (seis) amortizações (23 de fevereiro de 2018 - ; 9 de março de 2018 - ; 23 de março de 2018 - ; 10 de abril de 2018 - ; 17 de abril de 2018 - ; 19 de junho de 2018 - ), estando a dívida, posicionada em 19 de junho de 2018, em (três milhões, setecentos e dezoito mil e trinta e quatro reais e cinquenta e oito centavos); s) a CAIXA até que concordou com a proposta para que as obras fossem dadas por finalizadas, mesmo restando a conclusão de 50 (cinquenta) apartamentos que ainda seriam vendidos, e, assim, as hipotecas de parte das unidades seriam liberadas.

No entanto, a medida foi condicionada à conclusão da área comum e apresentação do "Habite-se", que não foi entregue; t) os contratos entre o autor/cliente/CAIXA exigem a legalização das obras, com apresentação do Habite-se, CND e averbação do empreendimento/unidades no registro imobiliário; u) não há previsão para liberação de hipoteca que extrapole os 130% (cento e trinta por cento) de garantia, que não seja, conforme previsão contratual, com a amortização do saldo devedor do financiamento, calculado proporcionalmente ao valor de avaliação das unidades habitacionais, estabelecidos em valor mínimo de desligamento - VMD; v) não foi atestada a conclusão das obras objeto do financiamento, tendo o último RAE (27.º RAE), de 18 de maio de 2018, atestado 92,74% (noventa e dois inteiros e setenta e quatro centésimos por cento) de execução, inclusive sem evolução em relação ao 26.º RAE, de 2 ede fevereiro de 2018; x) é contraditória a afirmação de que foi necessária a contratação de empréstimos comerciais entre março e agosto de 2017 no total de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais) se a própria Construtora informou, em fevereiro daquele ano, que "não se faz mais necessário a liberação de qualquer quantia até o término da obra" e que "não mais iremos solicitar a liberação de quaisquer recursos disponíveis"; y) na data da assinatura do contrato, a construtora não tinha cartão de crédito ativo (em função de cancelamento em maio de 2014), razão pela qual não tinha direito a taxa reduzida de juros (de 10,00 % para 9,5690% a.a) (id. n.º 108616897).

Juntou documentos (ids. n.º 106499758 a 108616850). A FOSS & CONSULTORES LTDA. apresentou razões finais, alegando que: a) as garantias hipotecárias devem ser liberadas, pois a CAIXA promoveu a Execução n.º 0813508-57.2019.4.05.8400 e, tendo optado por executar o saldo que entendia devido, o negócio jurídico não mais está vigente; b) a execução foi integralmente garantida com os apartamentos n.º 1304, 1502, 1902, 2103, 2304, 2502 e 2504, do Bloco D, do Golden Green; c) a avaliação realizada em novembro de 2020 atribuiu o valor de R$ 594.000,00 (quinhentos noventa e quatro mil reais) a cada um dos 7 (sete) imóveis, totalizando R$ 4.158.000,00 (quatro milhões cento e cinquenta e oito m reais) em garantia; d) a execução do contrato somada à aceitação da penhora que ultrapassa o valor executado implica a cessação de obrigações, em especial as garantias reais, conforme Parágrafo Quinto da Cláusula Décima Segunda do contrato; e) a CAIXA afirmou ter inicialmente consignado o dia 30 de abril de 2015 como data do primeiro desembolso, embora este tenha efetivamente se iniciado em 10 de junho de 2015, e, embora relate que o erro foi "sanado", apresentou cronograma que continha o prazo de 20 (vinte) meses, e não 24 (vinte e quatro) meses; f) conforme 27.ª medição, em maio de 2018, a CAIXA seguia adotando a data errada de início da obra/primeiro desembolso; g) segundo o cronograma retificado, o percentual de 75,9% (setenta e cinco inteiros e nove décimos) medido pela FOSS na 20.ª medição estava mais próximo do previsto, do que o percentual de 74,12% (setenta e quatro inteiros e doze centésimos por cento) apontado pela CAIXA, e o percentual apontado como exigível à época em que reportou atraso na obra (85,26%) sequer está previsto no cronograma; h) o pedido de suspensão dos pagamentos estava atrelado à iminência do início das agregações; i) em mensagem eletrônica, noticiou divergência nas medições da 19.º RAE; j) a mensagem eletrônica diz respeito apenas aos recursos disponíveis, porquanto ínfimos, e jamais desistiu de solicitar quaisquer recursos futuros; k) os problemas na retificação do cronograma impediram a CAIXA de proceder às agregações que estavam aptas desde março de 2017, quando atingidos 80% (oitenta por cento) da obra, conforme erro apontado no sistema para cadastro dos clientes das agregações em razão do cronograma contratual; l) enquanto a CAIXA se recusava a dar andamento às agregações e liberar parcelas, a FOSS contraía empréstimo comercial para pagar os juros decorrentes do presente contrato e honrar suas obrigações; m) os recursos só voltaram a ser liberados em outubro de 2017 em razão de inúmeras exigências da CAIXA, inclusive a reprogramação do prazo; n) mediante notificação extrajudicial enviada pela FOSS, observa-se que a reprogramação do prazo para término foi exigência da CAIXA, em resposta ao plano de ação exigido da FOSS, mesmo quando as medições da CAIXA estavam equivocadas; o) a FOSS ainda cobrou por e-mail, em pelo menos 2 (duas) oportunidades em setembro de 2017 a liberação dos recursos, que só veio a ocorrer no mês subsequente; p) não bastasse ter indicado percentual diferente do previsto no cronograma em todas as RAES, a CAIXA obrigou a FOSS a apresentar novo cronograma e um plano de ação, causando prejuízos em razão de erros na medição, exigências impertinentes, morosidade na liberação de recursos e na efetivação das agregações; q) a ré confessa priorizar seus normativos internos ao contrato, sendo que os normativos que ditavam os percentuais de tolerância de atraso da obra não foram mencionados no contrato, nem divulgados à FOSS; q) como as vistorias ocorreram em datas anteriores às previstas no cronograma, não teria como o percentual pro-rata ser superior; r) a própria ré afirma que as datas do cronograma deveriam ser o dia final de cada mês, e não o dia 10 como previsto no contrato, e esse erro prejudicou a Construtora porque o DCD (demonstrativo cronograma desembolso) utilizado como parâmetro nas RAE'S deveria ser reflexo do cronograma contratual; s) instada a apresentar as medições após audiência de instrução e julgamento realizada em 1.º de março de 2023, a CAIXA limitou-se a apresentar e-mails unilaterais referentes à expedição de cada RAE; t) essa sequência de erros levou as partes à presente disputa judicial, e reitera-se o pedido de prova pericial; u) a CAIXA confessou ter indicado erroneamente o percentual de aferição do andamento da obra, bem assim que não dispunha de dotação orçamentária para efetivação das agregações entre outubro e dezembro de 2017, além de não ter justificado o motivo de não ter dado andamento aos 72 (setenta e dois) clientes indicados em março de 2017; v) em junho de 2017, havia 9 (nove) casos com proposta aprovada e 23 (vinte e três) clientes interessados em dar andamento ao financiamento com a CAIXA; x) a CAIXA limitou-se a alegar que os contratos de agregação exigiam a contratação do seguro SGC, e que a demora na contratação inviabilizou o prosseguimento das agregações, sendo que o contrato celebrado previa apenas o seguro de risco de engenharia (SRE) e seguro de responsabilidade civil do construtor (RCC); z) o primeiro contrato de agregação só foi assinado em fevereiro de 2018, quando a FOSS entende que a obra já estava concluída, e não era necessária a contratação do seguro; aa) faltou transparência da CAIXA a respeito dos encargos que acompanhariam os contratos de agregação, sempre pautados em normativos internos e nunca compartilhados; bb) em novembro de 2017, enquanto a CAIXA estava sem dotação orçamentária para dar andamento às agregações, exigia a contratação do seguro com base em normativo interno e ainda informava aos potenciais clientes das agregações que havia pendência de documentação por parte da FOSS (id. n.º 108616064); cc) resolvida a questão da falta de orçamento, e contratado o seguro, os contratos só começaram a ser formalizados e amortizados meses depois, conforme planilha de amortizações extraordinárias (id. n.º 106500529); dd) unilateralmente, a CAIXA adotou a data do registro do contrato como marco para dar andamento às amortizações, sendo que essa averbação serve apenas para dar publicidade em relação a terceiros; ee) entre as datas das assinaturas dos contratos, transcorreu um mês para que a averbação fosse efetuada, e entre as datas dos registros e as amortizações transcorreram entre 10 (dez) e 20 (vinte) dias, enquanto isso a FOSS seguia sendo cobrada por juros decorrentes do contrato celebrado; ff) a transcrição, como prova, apenas do histórico de contratação do cartão de crédito para fins de comprovação da contratação destinada à redução de juros é inválida, não havendo motivo para a Empresa não solicitá-lo novamente, beneficiando-se da redução, e a "conta de recebíveis" contava com cartão de crédito que nunca foi entregue, embora requerido (id. n.º 108615036); gg) a Empresa chegou a notificar a CAIXA a respeito da redução dos juros sem resposta, e, agora, a CAIXA afirma que uma das exigências não teria sido cumprida; hh) a CAIXA afirma que não houve solicitação de emissão de cartão de crédito, e apresenta apenas pedido de cancelamento anterior à assinatura do contrato; ii) na 1.ª amortização, a CAIXA abateu (noventa mil, seiscentos e cinquenta e quatro reais e sessenta e três centavos) e um pagamento de (cento e vinte e quatro mil, onze reais e sessenta e sete centavos) para quitação de 2 (duas) prestações em atraso (janeiro e fevereiro de 2018), sendo que os vencimentos das parcelas de juros eram, respectivamente, 19 de janeiro de 2018 e 19 de fevereiro de 2018, de modo que houve abatimento de juros de parcelas ainda vincendas; ii) mensagens juntadas pela CAIXA acerca da necessidade do "Habite-se" para atestar a conclusão de unidades habitacionais entregues sem acabamento, são dos anos de 2015 e 2016, período anterior aos problemas enfrentados no final de 2017; jj) a obtenção do Habite-se está obstada pela ausência de renovação dos AVCB's dos blocos A, B e C, o que impede a emissão do AVCB total do empreendimento, e isso já foi objeto do Processo n.º 0820073-33.2018.8.20.5001, na qual o TJRN impôs ao Condomínio Golden Green a renovação dos AVCB's, para que a FOSS possa dar andamento; ll) era essa a única pendência Municipal, e FOSS diligenciou para solucioná-la, até que a questão se transformou em um imbróglio judicial com o condomínio; mm) a própria prefeitura, em 15 de fevereiro de 2018, reconheceu que inexistiam pendências no empreendimento, além da questão do AVCB (cf. id. n.º 106499712), mas a empresa foi impedida de dar andamento à questão em razão da falta de renovação dos AVCB's parciais, por parte do condomínio (cf. id. n.º 108615371); nn) embora a CAIXA afirme que a obra não está concluída, o Bloco D foi incorporado ao condomínio na Assembleia realizada no dia 30 de abril de 2018 (id. n.º 108615923) e a construção do empreendimento foi finalizada; oo) em audiência (1.º de março de 2023), o preposto da CAIXA reconheceu a conclusão da obra em 7 de junho de 2022, de modo que o "Habite-se" não era imprescindível; pp) não há previsão contratual de que o Habite-se seja o marco do término da fase de construção, e essa exigência ocorreu apenas em dois momentos específicos, relacionados à liberação da última parcela do financiamento; qq) diversas unidades foram comercializadas e os proprietários pagam taxa de condomínio, IPTU e despesas de água/energia/gás; rr) o não-reconhecimento do término da obra onera a FOSS por não se permitir a liberação das garantias hipotecárias previstas em contrato; ss) já houve averbação da penhora dos imóveis dados em garantia e aceitos pela CAIXA na Execução de Título Extrajudicial n.º 0813508-57.2019.4.05.8400, e os imóveis estão sendo levados à hasta pública, contradizendo o não reconhecimento do término da obra e a preocupação com questões de segurança/habitabilidade (id. n.º 106499813).

Juntou documentos (ids. n.º 106499126 a 108615280). Atendendo a determinação do Juízo (id. n.º 108615227), a FOSS E CONSULTORES LTDA justificou a necessidade de perícia técnica (id. n.º 106500939), pretensão contra qual a CAIXA se opôs, alegando que a conclusão do empreendimento não se limita ao final das obras e sim, à conclusão e legalização, dentro de prazo estipulado, o que ainda não teria sido cumprido (id. n.º 106499762).

A seguir, houve 3 (três) novas manifestações da FOSS E CONSULTORES LTDA, afirmando, em síntese, que: a) o laudo de vistoria juntado pela CAIXA se dirige ao Condomínio Golden Green, que tem responsabilidade pela realização de vistorias e adequações exigidas; b) ao tentar emitir o AVCB do bloco D para prosseguir com o Habite-se, ainda em 2018, a Empresa recebeu a notícia do Corpo de Bombeiros de que o Condomínio não teria renovado os AVCBs parciais dos blocos anteriormente entregues; c) a própria CAIXA já admitiu em audiência que deu a obra por concluída em 2022; d) definir a data de conclusão da obra é imprescindível para fixação do marco final da cobrança de juros, e não há previsão contratual de que os juros possam ser cobrados até a emissão do Habite-se; e) a CAIXA não se manifestou quanto aos erros no cronograma, e ignorou o equívoco nas medições, o atraso injustificado nas agregações, e quanto a taxa reduzida em razão do cartão de crédito nunca recebido; f) é contraditório reconhecer que a obra foi concluída em 2022, ainda sem o AVCB, e não há disposição contratual que autorize a cobrança de juros até a emissão do Habite-se; g) precedentes de situações análogas, inclusive do empreendimento Golden Green, mostram que o Tribunal atestou a conclusão das obras em 2018, e determinou a cessação dos juros de forma imediata (ids. n.º 106500942, 106499420 e 106500944).

Juntou documentos (id. n.º 106498931 a 108615229). A CAIXA se manifestou, afirmando que: a) a conclusão da obra não se resume apenas à estrutura do edifício, mas engloba todos os aspectos legais, e, no caso, não foi emitida a AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), nem o Habite-se pela Prefeitura Municipal de Natal; b) a entrega do empreendimento aos mutuários sem emissão do AVCB/Habite-se pode ensejar penalidades, de acordo com a Lei Complementar n.º 1.257, de 6 de janeiro de 2015; c) em maio de 2018 não havia ligação definitiva de energia e nem individualização do abastecimento de água, de modo que não há como se ter concluídas as obras em 2017 (id. n.º 106500946).

Juntou documentos (ids. n.º 106501996 e 108617040). Foram juntados os links para acesso às audiências realizadas no Processo (ids. n.º 108615575 e 106500023). Anexada certidão de penhora e bloqueio de R$ 6.826,49 (seis mil, oitocentos e vinte e seis reais e quarenta e nove centavos), possível crédito a ser destinado à FOSS no Processo n.º 0805274-81.2022.4.05.8400 (id. n.º 108616361). Vieram-me, então, conclusos para julgamento os autos, que, relatados, decido.

II - FUNDAMENTAÇÃO Pretende a autora a rescisão do contrato firmado entre as partes, o recálculo dos juros contratuais e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. Imputa à Instituição financeira ré a prática de condutas contratuais ilegítimas durante a execução de financiamento destinado à construção de empreendimento imobiliário, consistentes, em síntese, na imposição de exigências não previstas no contrato, atraso na liberação de parcelas do financiamento e incorreta realização de medições da obra.

A discussão envolve, pois, o cumprimento, ou não, de contrato de financiamento para construção de empreendimento residencial, e, por consequência, o direito a rescisão e a eventual reparação civil. Nos termos do Código Civil, a disciplina "Contratos" é estruturada sobre pilares fundamentais que garantem segurança jurídica, previsibilidade e equilíbrio nas relações privadas, destacando-se a força obrigatória das cláusulas, a teoria da imprevisão (rebus sic stantibus) e o princípio da boa-fé objetiva.

Como regra geral, prevalece o princípio do pacta sunt servanda, segundo o qual o contrato faz lei entre as partes, e, portanto, deve ele ser cumprido tal como pactuado entre as partes. Admite-se, é certo, exceções, notadamente quando fatos supervenientes e imprevisíveis tornam excessivamente onerosa a prestação de uma das partes, hipótese em que, a teor da cláusula rebus sic stantibus, é possível a revisão ou até a resolução do contrato, de forma a restabelecer o equilíbrio contratual.

Ponto fundamento na temática é o princípio da boa-fé objetiva. A boa-fé objetiva impõe às partes atuação com lealdade, cooperação e confiança recíproca, não apenas na fase de execução, mas também durante a negociação e conclusão do contrato (Código Civil, art. 422). A boa-fé, portanto, funciona como parâmetro de interpretação das cláusulas, além de limitar o exercício abusivo de direitos e vedar condutas contrárias à confiança legítima do outro contratante.

Especificamente em relação ao litígio, dispõe o Código Civil que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos (art. 475). Feito o registro, impõe-se, de início, elaborar breve resumo do contrato em causa nos autos. No dia 14 de dezembro de 2014, as partes firmaram Contrato de Abertura de Crédito e Mútuo para Construção de Empreendimento Imobiliário com Garantia Hipotecária e Outras Avenças, com Recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo - SBPE, para financiamento parcial das obras do Bloco D do empreendimento "Golden Green", composto por 100 unidades habitacionais (id. n.º 106499405).

Pelo ajuste, a CAIXA abria à FOSS e CONSULTORES LTDA. financiamento de R$ 7.000.000,00 (sete milhões de reais) (Cláusula Primeira), e a devedora se obrigava a executar a parcela relativa à etapa da obra, inclusive a contrapartida, de sua responsabilidade, com recursos próprios não financiáveis pela CAIXA, até a data de liberação da parcela "financiável". Em audiência de esclarecimento, foram fixados, em cooperação com as partes, os pontos objeto de controvérsia, assim resumidos (id. n.º 108616942):

1) incidência de normativos internos da Caixa estranhos ao contrato no desenvolvimento do financiamento e sua execução, especialmente na imposição de contratação de seguro não previsto no contrato principal e eventuais justificativas dessa conduta;

2) erros e eventuais justificativas na medição e nos critérios que levaram a primeira data-base para apuração dos serviços efetivamente executados em relação ao cronograma de desembolso contratual, e a repercussão desses eventuais erros na liberação das parcelas do empréstimo ou na sua retenção;

3) as condições que teriam imposto a parte autora valer-se de financiamento comercial por falta de liberação regular das parcelas de financiamento, inclusive para abatimento do saldo devedor deste último;

4) impedimento da parte autora de agregar as unidades habitacionais já comercializadas com a sua clientela após a execução de 80% por cento das obras, inclusive em razão da ausência de recursos destinados ao financiamento para aquisição dos imóveis pelos clientes da autora, com possíveis repercussões desse fato em prejuízo da FOSS;

5) situação que poderia autorizar ou impedir a redução percentual das taxas de juros em face da alegada previsão contratual;

6) falta de abatimento do saldo devedor em parte dos pagamentos feitos pela autora;

7) verificação da existência de atraso na evolução da obra, bem como a análise sobre se esta poderia ser considerada concluída, indicando, se for o caso, a data em que tal conclusão ocorreu.

7) especificação quantitativa do pedido em relação a todos os itens indicados pela parte autora na petição inicial mediante planilha. II.1 - Alegação de incidência de normativos internos estranhos ao contrato, com repercussão no abatimento do saldo devedor da Empresa autora (item "a" dos pontos controvertidos) A autora afirma a irregularidade da aplicação de normativos internos não previstos ao contrato, alegando inicialmente que lhe foi imposta a contratação de seguros além dos previstos em contrato.

A insurgência diz respeito a exigências previstas apenas em normativos internos da CAIXA relativas ao condicionamento das agregações à obrigatoriedade de contratação de seguro. A Cláusula Segunda, Parágrafo Segundo, do contrato celebrado entre a FOSS e CONSULTORES LTDA. e CAIXA, prevê a chamada "agregação", consistente no abatimento do valor do saldo devedor do financiamento da Empresa junto ao Banco, a partir da execução de 80% (oitenta por cento) da obra, e à medida em que as unidades forem vendidas e financiadas aos adquirentes, na forma a seguir (id. n.º 106499405, fl. 03): "Parágrafo Segundo - Durante o prazo de construção, a partir da aferição pela CAIXA da efetiva execução de 80% (oitenta por cento) da obra objeto deste contrato, será permitida a amortização/liquidação da dívida com o repasse de financiamentos concedidos aos adquirentes de unidades do empreendimento".

Embora ausente do contrato principal, a previsão de contratação do seguro de responsabilidade da Construtora - ponto questionado pela demandante -, é assim estabelecida nos contratos individuais das pessoas físicas, nos quais é interveniente: "31 - SEGUROS DA CONSTRUTORA - Neste ato a CONSTRUTORA apresenta a Apólice de Seguro Garantia Executante Construtor (SGC) ou a Apólice de Seguro Garantia Imobiliário (SGI), e a Apólice de Seguro de Riscos de Engenharia (SRE), e Responsabilidade Civil do Construtor (RCC), com vigência durante todo o prazo de construção até a conclusão do empreendimento, e a Apólice de Seguro Garantia Pós Entrega (SGPE) com vigência de 60 (sessenta) meses a partir da expedição do "Habite-se", com cobertura para garantir..." Os contratos individuais das pessoas físicas, é dizer - contratos de financiamentos celebrados entre os adquirentes e a CAIXA -, são espécies de contratos correlatos, acessórios, vinculados ao contrato principal, dependentes um do outro para abatimento do saldo devedor do financiamento, no processo de agregação.

De fato, não há previsão, no contrato principal, quanto à contratação dos seguros impugnados. Ocorre que a circunstância - inexistência de previsão legal no contrato principal quanto à obrigatoriedade de contratação de seguro - se explica, primeiro, pela necessidade legal de assegurar-se o objeto em cibtrucao; e depois pelo fato de que, na avença, firmada apenas entre a FOSS e CONSULTORES LTDA e CAIXA, a necessidade é apenas eventual, condicional, ou seja, a obrigatoriedade surge apenas se, e quando, for celebrado o contrato derivado.

Em termos mais diretos, enquanto no contrato principal há apenas a previsão de agregação, os contratos individuais é que trazem sua normatização, com exigência de seguro. Nos termos da Lei n.º 9.514/96, as operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais: reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste; remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato; capitalização dos juros; e contratação de seguro pelos tomadores de financiamento (art. 5.º, incisos I a IV).

A Lei n.º Lei n.° 11.977/09, por sua vez, também dispõe que os agentes financeiros do SFH somente poderão conceder financiamentos habitacionais com cobertura securitária que preveja, no mínimo, cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel, respeitada a livre escolha do mutuário, (art. 79 e § 1.º). Como bem esclareceu a CAIXA, até o seu término, a obra deverá manter apólice válida dos seguros, e a apólice inicial do seguro risco de engenharia - SRE expirou em 16 de dezembro de 2016, sendo prorrogada (endossada) por mais 4 (quatro) vezes (1.ª - em 19 de dezembro de 2016, para 30 de abril de 2017, 2.ª- em 15 de maio de 2017, para 30 de setembro de 2017; 3.ª - em 17 de outubro de 2017, para 30 de dezembro de 2017; e 4.ª - em 5 de janeiro de 2018, para 28 de fevereiro de 2018), e desde 1.º de março de 2018 a apólice se encontrava vencida.

O seguro dos contratos de agregação, por sua vez, apenas foi contratado pela Construtora em 15 de dezembro de 2017, 9 (nove) meses após a obra ter superado 80% (oitenta por cento); e o "seguro de término de obra", exigido nos casos em que o devedor pretende amortizar a dívida com o financiamento dos adquirentes finais, é necessário, pois o adquirente final está comprando sua unidade ainda em construção e, no caso, as agregações somente puderam ocorrer a partir de 15 de dezembro de 2017 e até 15 de abril de 2018.

Não há, portanto, razão para existir o detalhamento de agregação no contrato principal. Do contrário, seria necessário constar no pacto principal, igualmente, todas as demais cláusulas e condições relativas às pessoas físicas e à CAIXA, que de algum modo pudessem eventualmente interferir no pacto original. Na audiência realizada no dia 1.º de março de 2023, o Sr. Ítalo Bruno Fernandes, preposto da Caixa, esclareceu haver 2 (duas) modalidades de contratação: a de apoio à produção, no qual as agregações com as pessoas físicas ocorre desde o início do contrato, exigindo o seguro também desde logo; e o PECC - plano empresa da construção civil - caso dos autos, que faculta, a partir do atingimento de 80% (oitenta por cento) de conclusão da obra, a agregação de contratos pessoa física, exigindo-se então, como condição para as agregações, a contratação do seguro questionado.

Esclareceu ainda que o seguro é exigível de todas as empresas, servindo como garantia para a aquisição de imóveis que ainda não estão prontos. Ressalte-se, como dito, que a Empresa autora, obrigada à contratação do seguro, também figura nos pactos acessórios (contratos de agregação das pessoas físicas) na condição de "vendedora" das unidades, não lhe sendo dado afirmar o desconhecimento da obrigação.

Não se verifica, assim, nenhuma ilegalidade ou irregularidade na exigência do seguro questionado pela parte autora. Aliás, cumpre aos gestores de bancos a responsabilidade de resguardar o patrimônio da instituição financeira, inclusive mediante a exigência de contratação de seguro pelos clientes nas operações no mercado financeiro sob pena de incidir no crime de gestão temerária (Lei n.º 7.492/86, art. 4.º, parágrafo único).

Ainda no ponto da incidência de normativos internos estranhos ao contrato, a parte autora alega não haver previsão no contrato para suspensão da liberação dos recursos em caso de atraso na obra. Não é que o se extrai, entretanto, do contrato objeto dos autos, que dispõe (id. n.º 106499405, fl. 06): "CLÁUSULA DÉCIMA - SUSPENSÃO DOS DESEMBOLSOS - A CAIXA poderá, a qualquer momento, mediante comunicação por escrito ao DEVEDOR, suspender os desembolsos na hipótese de ocorrer e enquanto persistir quaisquer das seguintes circunstâncias: "a) retardamento ou paralisação das obras; [...]" HÁ, portanto, expressa previsão contratual de suspensão dos desembolsos em caso de retardamento ou paralisação das obras, ainda que sem indicação do percentual a gerar a suspensão.

O normativo questionado, portanto, apenas regulamente matéria já prevista em contrato, não havendo irregularidade na fixação do percentual de 10% (dez por cento) de atraso na obra a permitir a suspensão dos pagamentos. No ponto, ademais, o preposto da Caixa ouvido em audiência esclareceu que os normativos são internos da Caixa, de modo que, de fato, não são divulgados. São manuais de orientação de como deve a Caixa proceder.

No caso, há previsão expressa no sentido de que a obra deve estar em dia, e o seu retardamento ou paralisação ensejam a suspensão dos desembolsos. O normativo, portanto, apenas disciplina matéria prevista em contrato. Na época da contratação objeto dos autos, o percentual de atraso que permitia a suspensão dos pagamentos era de 10% (dez por cento). O preposto esclareceu que esse percentual baixou para 7,5% (sete e meio por cento).

Não observo, assim, irregularidade na incidência de normativos internos ao contrato no que toca à suspensão da liberação de recursos. A autora questiona ainda a imputação das agregações, alegando que os valores respectivos foram utilizados primeiro para pagamentos dos juros, quando deveriam primeiramente amortizar as parcelas do princípal do financiamento e só depois incidir no pagamento dos encargos.

Nos termos do Código Civil, é certo, a pessoa obrigada por 2 (dois) ou mais débitos da mesma natureza, a um só credor, tem o direito de indicar a qual deles oferece pagamento, se todos forem líquidos e vencidos (art. 352). Tratando-se porém de capital e juros, o pagamento imputar-se-á primeiro aos juros vencidos, e depois no capital, salvo estipulação em contrário, ou se o credor passar a quitação por conta do capital (art. 354).

Isso significa que o valor pago abate primeiramente os juros vencidos e somente depois o montante principal. A Cláusula Trigésima Primeira do contrato, nesse sentido, que trata da ordem de preferência nos pagamentos, dispõe: "Todos e quaisquer pagamentos efetuados serão levados a débitos do DEVEDOR existentes, em conta de sua titularidade, na seguinte ordem: "a) multa; "b) juros vencidos; "c) capital".

Em consonância com as previsões legal contratual e não se configura a alegada irregularidade da imputação que estaria disposta no normativo da Caixa quanto ao pagamento inicial dos juros. II.2 - Óbices às agregações das unidades (item "d" dos pontos controvertidos) Outro ponto questionado pela FOSS e CONSULTORES LTDA., e ainda relativo à impossibilidade de efetivação de agregações de unidades já comercializadas, refere-se à falta de recursos da Instituição financeira para financiamentos dos particulares.

Em contestação, a CAIXA admitiu que, em face de redução momentânea de recursos SBPE em função do cumprimento do "Acordo de Basiléia", ficaram impedidas novas contratações de outubro de 2017 até 15 de janeiro de 2018. Por outro lado, justificou que, à época, havia apenas 2 (dois) "desligamentos" aptos, o que, em um universo de 100 (cem) unidades a contratar/agregar, não teria potencialidade para causar os prejuízos alegados (id. n.º 106500313).

É incontroverso que a Caixa Econômica Federal esteve sem recursos entre outubro de 2017 e 15 de janeiro de 2018. Contudo, havia impedimento prévio, imputável à empresa autora, que obstou a liberação dos valores independentemente da disponibilidade orçamentária: a ausência de contratação do seguro obrigatório. Conforme já exposto, a contratação do seguro era exigência prevista nos contratos firmados com os adquirentes das unidades, cabendo à construtora - que figura como "vendedora" nos pactos acessórios - cumprir tal obrigação.

A partir de 30 de março de 2017, quando a obra atingiu 80,07% (oitenta inteiros e sete centésimos por cento) de conclusão, a Empresa poderia, em tese, iniciar as agregações. Entretanto, afirma que permaneceu cerca de 7 (sete) a 8 (oito) meses sem conseguir realizá-las em razão da falta de dotação orçamentária e de entraves burocráticos da Caixa, o que teria levado à primeira contratação apenas em fevereiro de 2018.

Não se pode, todavia, atribuir à Caixa o alegado prejuízo decorrente da demora nas agregações, já que a própria autora somente providenciou a contratação dos seguros necessários em dezembro de 2017, nove meses após a obra atingir os 80% (oitenta por cento). Firmado o seguro na ocasião, viabilizou-se a formalização das agregações. Assim, a celebração do primeiro contrato em fevereiro de 2018 não configura atraso capaz de justificar recisão ou os prejuízos alegados, pois o lapso de 2 (dois) meses revela-se razoável para a tramitação de questões bancárias e burocráticas inerentes à formalização do negócio de certa magnitude como empreendimentos imobiliários.

Ainda que possam ter ocorrido atrasos decorrentes de trâmites burocráticos, não se pode imputar à Caixa o prejuízo alegado em razão da demora nas agregações. Isso porque o atraso principal, de 9 (nove) meses, resultou da própria conduta da Empresa autora, que deixou de contratar, em tempo oportuno, o seguro indispensável para a formalização do financiamento. II.3 - Erros nas medições - alteração da primeira data-base em relação ao cronograma e implicações no desembolso das parcelas e na evolução da obra, inclusive sobre a sua efetiva conclusão (item "b" dos pontos controvertidos) Discute-se ainda a existência de erros e diferenças na planilha de medições.

Mais especificamente, as insurgências dizem respeito: a) à fixação do termo inicial do prazo para conclusão das obras; e b) ao cotejo entre a apuração dos serviços efetivamente executados e os percentuais previstos (em RAE's ou no cronograma teórico), bem como a repercussão de eventuais diferenças na sucessiva liberação das parcelas do empréstimo. No que concerne ao prazo de construção e legalização, o contrato estabelecia o seguinte: "CLÁUSULA SEGUNDA - PRAZO DE CONSTRUÇÃO E LEGALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO - O prazo de construção e legalização do empreendimento é de 24 meses definido no Cronograma Físico-financeiro e de Desembolso, não podendo ultrapassar 36 (trinta e seis) meses, e somente poderá ser prorrogado quando restar comprovado caso fortuito ou força maior, mediante análise técnica e autorização da CAIXA, consubstanciada na regulamentação vigente.

"Parágrafo Primeiro - O DEVEDOR obriga-se a concluir as obras objeto deste Contrato no prazo estabelecido no "caput" desta Cláusula, contados a partir da data de realização do primeiro desembolso, sob pena da CAIXA considerar, a seu critério, vencida a dívida. "Parágrafo Segundo - Durante o prazo de construção, a partir da aferição pela CAIXA da efetiva execução de 80% (oitenta por cento) da obra objeto deste contrato, será permitida a amortização/liquidação da dívida com repasse de financiamentos concedidos aos adquirentes de unidades do empreendimento.

JÁ a respeito do desembolso das parcelas, a Cláusula Sétima estabelece o seguinte: "DESEMBOLSO - O desembolso do financiamento ora contratado, será efetuado pela CAIXA em parcelas mensais, conforme o andamento das obras, de acordo, com o percentual apontado no Relatório de Acompanhamento de Empreendimento - RAE, parte integrante do presente Contrato. "Parágrafo Primeiro - O DEVEDOR, ao seu exclusivo critério, pode desistir do valor da parcela, no momento de sua liberação, ficando a CAIXA desobrigada de liberar aquele valor posteriormente.

"Parágrafo Segundo - O Cronograma Físico-financeiro e de Desembolso, constante de dossiê contratação entregue à CAIXA, parte integrante deste Contrato, somente poderá ser alterado mediante concordância formal da CAIXA". Acerca do primeiro ponto, o prazo de duração da obra era de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da data de "realização do primeiro desembolso", conforme Cláusula Segunda e seu Parágrafo Primeiro.

A CAIXA reconheceu expressamente que o termo inicial foi, a princípio, equivocadamente fixado em 30 de abril de 2015, o que repercutiria na antecipação do prazo final de obra em praticamente 1 (um) mês, uma vez que o termo inicial correto era 1.º de junho de 2015. Assevera, todavia, que, verificado o erro em 27 de outubro de 2015, o termo inicial foi corrigido. A FOSS e CONSULTORES LTDA. apresentou a tabela abaixo reproduzida, que demonstra todo o histórico de execução e medições da obra: De acordo com os dados, a primeira medição foi executada (e paga) em 25 de maio de 2015, aproximadamente 5 (cinco) dias antes do termo inicial reclamado pela própria autora (1.º de junho de 2015).

Merece registro especialmente que, à época dessa primeira RAE, foram executados 25,35% (vinte e cinco virgula trinta e cinco por cento) da obra, bem superior ao percentual previsto para aquela primeira medição, de apenas 10,59 (dez vírgula cinquenta e nove porcento). Realizada a primeira medição em 25 de maio, portanto, é fixado o termo inicial em 1.º de junho de 2015, exatamente conforme previsto ("a partir da data de realização do primeiro desembolso"), e constatada execução bem superior ao programado, não houve nenhum descumprimento contratual no ponto, apesar da retificação da data.

A FOSS e CONSULTORES LTDA. alega ainda a ocorrência de prejuízo em razão da comparação, pela CAIXA, do percentual "executado", com o percentual "previsto" e apurado nas RAE's, quando, na realidade, o percentual executado - segundo entende-, deveria ser comparado com o "previsto contratado" (última coluna do cronograma). De acordo com a planilha acima - registre-se, não controvertida pelas partes -, até a medição n.º 16, em 14 de outubro de 2016, a Construtora executou percentual superior de obra (68,11%), se comparado com o valor "previsto" nas RAE's (66,50%).

Essa situação, no entanto, se inverteu a partir da medição n.º 17, em 25 de novembro de 2016, quando constatada execução percentual (71,54%) inferior à previsto (72,13%). De fato, se comparado com o cronograma "previsto" a Construtora estaria "em dia" com o andamento da obra até pelo menos a 18.ª (décima oitava) medição, em dezembro de 2016, quando totalizava 73,73%, percentual superior ao valor previsto (67,98%) no cronograma teórico.

A partir de fevereiro de 2017, a autora estaria efetivamente em atraso, com percentual executado de 74,12% (setenta e quatro inteiros e doze centésimos por cento), cobtra os 78,72% (setenta e oito inteiros e setenta e dois centésimos por cento) previstos no cronograma. A autora sustenta que, ainda se houvesse atraso, a diferença entre o percentual executado e o previsto em cronograma permanecia dentro da margem de 10% (dez por cento) admitida pelo normativo da Caixa, não autorizando a suspensão dos pagamentos.

No entanto, a partir de fevereiro de 2017, a CAIXA comunicou à autora que as obras se encontravam atrasadas e que suspenderia as liberações de recursos necessários ao andamento da obra. Alega mais que não havia nenhum atraso na obra e, apesar dos inúmeros protestos, a CAIXA nunca teria revisado os critérios ou avaliações do andamento contratual. Assiste razão à autora ao afirmar que o atraso apurado em fevereiro de 2017 - comparando-se o serviço executado com o cronograma - estava abaixo do limite de 10% (dez por cento) previsto no normativo, não sendo a falta suficiente para justificar a suspensão dos desembolsos, o que poderia ensejar responsabilização da Caixa pelos prejuízos daí decorrentes.

Contudo, conforme se verifica dos autos, à época da 19.ª medição, em fevereiro de 2017, a FOSS e CONSULTORES comunicou à CAIXA que não iria mais querer a liberação de quaisquer valores. Essa informação foi reiterada em 4 de abril de 2017, através de e-mail enviado à CAIXA com o seguinte teor (id. n.º 108616212): "Prezados Rodrigo e Fábio "Reiterando o informado em mensagem encaminhada em 7 de de fevereiro de 2017, esta relativa à 19.ª Medição, comunicamos que não se faz mais necessário a liberação de qualquer quantia até o término da obra e que, portanto, não mais iremos solicitar a liberação de quaisquer recursos disponíveis.

"Para finalizar, e agradecendo a atenção até aqui dispensada, informamos que continuaremos com os procedimentos necessários ao acompanhamento do contrato por parte de V.Sas. visando atestar as etapas concluídas. "Atenciosamente, "Alexandre Foss". Assim, ao atingir 80,07% (oitenta inteiros e sete centésimos por cento) da obra executada - conforme registrado no RAE de 30 de março de 2017 - a Construtora renunciou a novas liberações de valores até a conclusão do empreendimento.

Amparou-se na previsão do Parágrafo Primeiro da Cláusula Sétima do contrato, que dispõe: "Parágrafo Primeiro - O DEVEDOR, ao seu exclusivo critério, pode desistir do valor da parcela, no momento de sua liberação, ficando a CAIXA desobrigada de liberar aquele valor posteriormente" (id. n.º 106499405, fl. 03). Em audiência realizada em 1.º de março de 2023, esclareceu-se que o pedido de suspensão da liberação dos recursos em fevereiro de 2017 decorreu da proximidade das agregações, já que a obra estava prestes a atingir 80% (oitenta por cento) de execução - percentual efetivamente alcançado em março daquele ano - condição necessária para a celebração dos contratos (agregação) com os adquirentes.

Todavia, como já demonstrado, o atraso nas agregações resultou de conduta imputável à própria Empresa autora, que somente firmou, em dezembro de 2017, o contrato exigido como requisito para viabilizar as operações de venda dos imóveis à clientela. Ainda que tenha havido alteração da primeira data-base em relação ao cronograma e divergência entre os percentuais previstos no RAE e no cronograma contratual, não se pode atribuir à Caixa as consequências no desembolso das parcelas.

E mesmo considerando o percentual previsto no cronograma, sustentado pela autora como o correto, verifica-se a ocorrência deatraso a partir de fevereiro de 2017, mesmo que inferior ao limite de 10% (dez por cento) que autorizaria a suspensão. É importante destacar que a suspensão dos desembolsos não decorreu apenas pela constatação de atraso superior a 10% (dez por cento) na medição de 3 de fevereiro de 2017 - quando se comparam os 74,12% (setenta e quatro inteiros e doze centésimos por cento) de obra executados com os 85,26% (oitenta e cinco inteiros e vibe e seis centésimos por cento) previstos no RAE -, mas resultou sobretudo de solicitação da própria autora, que comunicou à Caixa não ser mais necessária liberação de valores até a conclusão da obra.

A decisão foi tomada porque a Empresa acreditava que, diante da proximidade da conclusão de 80% (oitenta por cento) da obra, os recursos provenientes dos contratos de agregação seriam liberados em breve. Como, porém, a autora somente veio a contratar o seguro indispensável em dezembro de 2017, as vendas não se materializaram no tempo esperado. É bem verdade que, posteriormente, a Construtora requereu a retomada das liberações em 31 de julho de 2017, agora condicionada à regularização contratual, regularidade que foi atestada em 24 de outubro de 2017, com a liberação dos recursos ocorrendo no dia seguinte.

Em relação ao cronograma de desembolso, considerando o início da contagem em 10 de junho de 2015 (data do primeiro desembolso), o prazo contratual de 24 (vinte e quatro) meses para conclusão da obra expiraria em 10 de junho de 2017. Entretanto, o RAE da 22.ª medição, expedido em 14 de julho de 2017, registrou apenas 84,86% (oitenta e quatro inteiros e oitenta e seis centésimos por cento) de execução acumulada, evidenciando que a obra não foi concluída dentro do prazo contratual (id. n.º 106500724).

A pedido da Construtora, a CAIXA autorizou em 17 de outubro de 2017, a prorrogação do cronograma para 33 (trinta e três) meses, nos termos do Parágrafo Segundo da Cláusula Sétima, fixando novo termo final para conclusão da obra em 10 de março de 2018, considerado o prazo inicial de obras/desembolso em 10 de junho de 2015, em consonância com a Cláusula Segunda, Parágrafo Primeiro, do contrato (id. n.º 106499405, fls. 02/03).

Essa reprogramação decorreu do vencimento do prazo inicial sem conclusão da obra. Ainda assim, expirado o novo prazo, o 27.º RAE, expedido em 18 de maio de 2018, atestou apenas 92,74% (noventa e dois inteiros e setenta e quatro centésimos por cento) de execução (id. n.º 106500723). Diante disso, levando em conta as conclusões no tópico relativo a "erros nas medições, alteração da primeira data-base em relação ao cronograma e implicações no desembolso das parcelas e na evolução da obra", não há como acolher as alegações sustentadas pela autora.

As discrepâncias verificadas entre os percentuais indicados no cronograma e no RAE, nesse sentido, não foram determinantes para a liberação das parcelas, como já demonstrado, tampouco para os prejuízos alegados pela autora no ponto. II.4) Condições que teriam imposto a parte autora valer-se de financiamento comercial por falta de liberação regular das parcelas de financiamento (item "c" dos pontos controvertidos) A autora alega ainda que o percentual acumulado da execução da obra estaria equivocado nas RAES, de modo que não teria havido pagamento correspondente ao total construído, levando a Empresa a contrair empréstimo comercial com taxas de juros bem mais elevadas em seu prejuízo.

Mas não lhe assuste razão. Ainda que tenha existido divergência entre os percentuais de execução indicados no cronograma e no RAE, essas discrepâncias, por si sós, não foram determinantes para que a Empresa contraísse o empréstimo comercial. A autora afirma que, sem recursos excedentes além daqueles necessários à obra, com a linha de financiamento indevidamente interrompida e tendo que pagar os juros do financiamento imobiliário, em 1.º de março de 2017 teve que contrair empréstimo comercial com a própria ré parte pagar os juros cobrados.

Conforme já exposto, a suspensão da liberação dos recursos em fevereiro de 2017 ocorreu a pedido da própria autora. A decisão foi tomada, repita-se, porque a Empresa acreditava que, tendo atingido 80% (oitenta por cento) da execução da obra, os valores provenientes fãs agregações seriam liberados em breve. No entanto, como o seguro indispensável somente foi contratado em dezembro de 2017 - 9 (nove) meses depois de atingido aquele percentual -, os recursos não se concretizaram no prazo esperado.

Dessa forma, os prejuízos alegados em razão da contratação de empréstimo comercial em março de 2017 não podem ser imputados à Caixa, porque resultaram da conduta exclusiva da autora, que confiou na liberação iminente dos valores vinculados aos contratos de agregação, os quais, como já amplamente demonstrado, sofreram atraso em virtude da contratação tardia do seguro. II.5) Não redução percentual das taxas de juros apesar da alegada previsão contratual (item "e" dos pontos controvertidos) O contrato de financiamento imobiliário prevê a opção por taxa reduzida de juros, nos seguintes termos: "CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - ENCARGOS DO DEVEDOR - Em razão deste contrato, são devidos, pelo DEVEDOR, os seguintes encargos, a serem pagos mediante débito incondicional em conta corrente de livre movimentação, titulada pelo DEVEDOR, o que fica desde já, expressamente autorizado: "[...] "Parágrafo Quinto - opção pela Taxa Reduzida - por livre negociação entre as partes, segundo bandas de relacionamento, é concedido um redutor à taxa de juros de balcão definida na Letra 'a"m' do Parágrafo Segundo desta CLÁUSULA do presente contrato, passando esta a ser 9,5690% [nove inteiros e cinco mil seiscentos e noventa décimos de milésimo por cento ao ano] ao ano (nominal) e de 10,0000% [dez por cento] ao ano (efetiva), no caso de o DEVEDOR possuir, na CAIXA, na data da contratação do presente instrumento para as respectivas taxas de juros pactuadas, as seguintes condições: "a) cheque especial e/ou conta garantida; "b) cartão Empresarial; "c) cobrança bancária; "d) repasse CAIXA de PF pactuado em 15% [quinze por cento]; "e) aplicação financeira e/ou pagamento de fornecedor.

"Parágrafo Sexto - Enquanto atendidas as condições acima e o DEVEDOR estiver adimplente, será aplicada a taxa de juros reduzida constante no Parágrafo Quinto desta CLÁUSULA". A alínea "a" do Parágrafo Segundo da Cláusula Décima Primeira trata dos juros da fase de construção: "Parágrafo Segundo: - Durante a fase de construção:

1) "a partir da data do primeiro desembolso, juros mensais à taxa nominal de 10,4815% [dez inteiros e quatro mil oitocentos e quinze décimos de milésimo por cento ao ano] ao ano, correspondente à taxa efetiva de 11,0001% [onze inteiros e um décimo de milésimo por cento ao ano] ao ano, acrescidos de atualização monetária apurada no período, com base nos índices de remuneração básica aplicada aos depósitos de poupança vigente na data de aniversário deste contrato;[...]"; A autora alega que a Caixa negou aplicação da taxa reduzida de juros por ausência de cartão de crédito empresarial, apesar de ter a Empresa havê-lo solicitado, com abertura de conta de recebíveis vinculada ao contrato, mas nunca recebido o cartão.

A Caixa, por seu turno, afirma que na data da assinatura do contrato a Construtora não detinha cartão de crédito ativo em função de cancelamento ocorrido em maio de 2014, razão pela qual não tinha direito à taxa reduzida de juros (de 10,00% para 9,5690% a.a). Ora, o cancelamento do cartão emitido em 7 de março de 2013 e encerrado em 30 de maio de 2014 (id. n.º 106500725) não pode ser oposto à autora por ter ocorrido em momento anterior à assinatura do contrato discutido dos autos.

A autora comprovou posteriormente, por meio da ficha de abertura da conta de recebíveis em 23 de dezembro de 2016, a solicitação de emissão do cartão de crédito, indicando na "Declaração de Propósitos" (id. n.º 108615036, fl.

01) o item "4", correspondente justamente ao cartão de crédito a ser obtido junto a Caixa para se beneficiar da taxa de juros reduzida, como seria lógico esperar. Ainda que a Empresa não tenha recebido o cartão indicado na "Declaração de Propósitos" por ocasião da abertura da conta de recebíveis, faz ela jus à aplicação da taxa reduzida, embora não durante todo o período contratual. Isso porque, em observância à Cláusula Décima Primeira, Parágrafo Quinto, do contrato, é concedido redutor sobre a taxa de juros de balcão prevista na Letra "a" do Parágrafo Segundo, a qual disciplina os encargos durante a fase de construção.

Nessa condição, os juros passam a ser de 9,5690% [nove inteiros e cinco mil seiscentos e noventa décimos de milésimo por cento ao ano] ao ano (nominal) e de 10,0000% [dez por cento] (efetiva). A fase de construção vai até 6 de junho de 2022, considerando que em 7 de junho de 2022 foi atestada a execução integral (100%) das obras do empreendimento pela Caixa. A diminuição do valor da dívida em razão da redução da taxa de juros ora reconhecida será apurada em sede de cumprimento de sentença.

II.6) Análise sobre se a obra poderia ser considerada concluída, com a indicação da data e a consequente repercussão sobre os juros e sobre o abatimento do saldo devedor (itens "f" e "g" dos pontos controvertidos) A Caixa alega que a conclusão física da obra não se confunde com sua finalização formal, a qual depende da expedição do Habite-se. Assim, embora em 7 de junho de 2022 tenha sido atestada sua execução integral (100%), o marco não caracteriza a finalização formal, que somente se aperfeiçoa com o referido documento.

A autora, por sua vez, argumenta que a exigência do Habite-se ocorre apenas em 2 (dois) momentos específicos do contrato, vinculados à liberação da última parcela do financiamento, não constituindo condição para o reconhecimento da conclusão da obra. Aduz que a negativa em reconhecer o término da construção acarreta ônus indevido à Empresa por impedir a liberação das garantias hipotecárias, além de impactar nos juros cobrados e nos abatimentos decorrentes das agregações.

No caso, ainda que a obra não possa ser considerada formalmente concluída em razão das pendências relativas ao AVCB e ao Habite-se, é fato que a Caixa atestou a execução integral (100%) das obras em relatório datado de 7 de junho de 2022. A partir de tal data, portanto, não há mais falar em fase de construção. Essa deve ser, portanto, a data considerada como a de entrega do empreendimento para fins de cobrança dos juros, observados os demais termos contratuais e a redução da taxa ora reconhecida, cujos valores deverão ser apurados em cumprimento de sentença.

Em relação ao abatimento do saldo devedor nas agregações, a autora alega que o contrato prevê a dedução, pela Caixa, de 80% (oitenta por cento) do valor financiado pelo cliente - prática que vinha sendo regularmente adotada -, ficando a liberação dos 20% (vinte por cento) restantes condicionada ao reconhecimento da conclusão da obra, o que não ocorreu até o momento em razão da ausência do Habite-se.

Em audiência, o preposto da Caixa esclareceu que, com o ateste de 100% (cem por cento) das obras, é liberado até 95% (noventa e cinco por cento) da parcela pendente. Com a emissão do Habite-se, acrescentam-se mais 3% (três por cento) totalizando 98% (noventa e oito por cento) da liberação, sendo os 2% (dois por cento) remanescentes pagos apenas após a averbação do Habite-se no cartório imobiliário.

A Cláusula Oitava, Parágrafo Segundo, do contrato dispõe que "a liberação da última parcela do financiamento fica condicionada à verificação, pela Caixa: "a) da conclusão total da obra e de que nela foram investidas todas as parcelas anteriormente entregues; "b) da apresentação da certidão comprobatória da averbação da construção, com 'Habite-se', à margem da respectiva matrícula ou transcrição; [...]".

A liberação gradativa da última parcela, condicionada à expedição e averbação do Habite-se, não se revela indevida nem abusiva, ante a previsão contratual expressa para tal exigência e para segurança da garantia e dos próprios adquirentes. Entendo portanto que os percentuais aplicados à liberação da última parcela podem ser igualmente utilizados para a liberação gradativa dos 20% (vinte por cento) remanescentes dos contratos de agregação.

Ou seja, caso ainda haja retenção de valores relativos a esses contratos em razão da controvérsia sobre a efetiva conclusão do empreendimento, deve ser autorizada a liberação de até 95% (noventa e cinco por cento) dos valores eventualmente pendentes, já que atestada a execução integral das obras. A liberação do restante, por sua vez, deve permanecer condicionada à obtenção do Habite-se e sua posterior averbação em cartório.

A empresa alega também que as amortizações foram efetuadas com atraso, pois a Caixa teria condicionado a eficácia dos contratos de agregação aos registros respectivos em cartório. Afirma que a ré adotou a data do registro como marco para início das amortizações, quando, segundo a autora, a averbação serviria apenas para dar publicidade perante terceiros. Aduz que entre a assinatura dos contratos e a averbação transcorreu cerca de 1 (um) mês, e que entre o registro e as amortizações transcorreram de 10 (dez) a 20 (vinte) dias, o que lhe teria causado prejuízos, já que continuava sendo cobrada por juros contratuais.

Nos contratos de financiamento habitacional firmados com a Caixa Econômica Federal, contudo, o repasse dos valores ao vendedor ou à construtora ocorre somente após o registro em cartório. A assinatura do contrato representa apenas a fase inicial. Para que haja liberação da verba, o documento deve ser devolvido pelo cartório de registro de imóveis devidamente registrado, com a alienação fiduciária vinculada ao bem.

Após a aprovação do financiamento, há um fluxo específico até a liberação dos recursos, que garante segurança jurídica às partes envolvidas. O procedimento compreende: assinatura do contrato pelo cliente e pelo vendedor; envio ao cartório para registro na matrícula do imóvel; devolução do documento registrado à Caixa; conferência das informações; e, finalmente, liberação dos valores ao vendedor ou à construtora.

Esse trâmite, que pode levar semanas em razão dos prazos cartorários, é essencial para a segurança do negócio. A empresa autora sustenta que desde as datas das assinaturas dos contratos transcorreu 1 (um) mês para que a averbação fosse efetuada, e entre as datas dos registros e as amortizações, entre 10 (dez) e 20 (vinte) dias, o que lhe teria causado prejuízos. Não há, contudo, como acolher o argumento da autora.

É praxe nos contratos de financiamento habitacional da Caixa que o repasse, como dito, ocorra apenas após o registro em cartório. A demora reclamada, que não se mostra desarrazoada, é inerente ao procedimento e não importa prejuízo indenizável decorrente do tempo necessário aos trâmites cartorários, diante do risco da antecipação como regra. No que refere à liberação das garantias hipotecárias, entendo que a providência somente será possível após a conclusão formal do empreendimento, o que, no caso, depende da emissão do Habite-se.

Como ainda não há Habite-se, os imóveis não estão passíveis ainda da averbação em cartório, razão pela qual a garantia não está plenamente constituída. Conforme esclarecido pelo advogado da Caixa em audiência, na execução foi acolhido o pedido de penhora dos apartamentos; contudo, a certidão registrou apenas o bloqueio de frações ideais dos imóveis (id. n.º 106724047, fl. 04, dos Embargos à Execução n º.0800823-81.2020.4.05.8400), o que, na prática, inviabiliza a venda e compromete a força e a exequibilidade da garantia.

Não se desconhecem as dificuldades enfrentadas pela Empresa para a obtenção do Habite-se, cuja emissão estaria condicionada aos AVCB's das demais torres do empreendimento, além da Torre D objeto destes autos. Também não se ignora a decisão da Justiça Estadual que reconheceu ser responsabilidade do Condomínio Golden Green a renovação dos AVCB's, a fim de que a FOSS possa dar andamento aos trâmites necessários à obtenção do Habite-se.

Ocorre que o Condomínio não integra a presente relação jurídica, cabendo ao juízo apenas verificar, nos autos, o cumprimento dos requisitos para o ateste da conclusão formal do empreendimento e suas repercussões contratuais. Nesse contexto, a obrigação de comprovar o atendimento das condições recai sobre a Empresa autora, que deve se valer dos meios cabíveis para assegurar o cumprimento da decisão proferida pelo TJRN no Processo n.º 0820073-33.2018.8.20.5001.

É possível, contudo, que haja a liberação das garantias que superem o limite previsto contratualmente (130% do saldo devedor), considerado o valor da dívida atual, o que somente poderá ser aferido em sede de cumprimento de sentença, ou nos próprios autos da Execução . A autora alega que, dos 100 (cem) imóveis hipotecados, alguns foram liberados em razão da agregação ou mesmo de decisão judicial, mas que todos os demais continuam hipotecados.

Conforme esclarecido pelo preposto da Caixa em audiência, a liberação das hipotecas sobre os imóveis de pessoas físicas ocorreu em razão de tratativas amigáveis, considerando que se tratava de clientes da Instituição. Além disso, a Caixa entendeu que a obrigação de fornecer o Habite-se e o AVCB incumbia à Construtora, que se encontrava em débito com a própria Instituição, de modo que os clientes pessoas físicas não deveriam suportar esse ônus.

II.7) Esclarecimento dos pedidos (item "h" dos pontos controvertidos) Os pedidos em caráter final (destacados em itálicos a seguir) foram assim enumerados na petição inicial: "i) que seja declarado rescindido o contrato entabulado entre as partes, haja vista a postura adotada pela ré, a qual causou onerosidade excessiva para a autora, mormente em face da cobrança indevida de juros e dos prejuízos perpetrados, rescindindo-o sem qualquer ônus para esta, dando-se por quitado o assunto ou que seja reajustado o contrato para condições idênticas ao momento de sua assinatura, com a aplicação, efetiva, de todos os itens e cláusulas ali expostos".

A rescisão contratual pressupõe, previamente, a realização de encontro de contas, com a indicação do valor total da dívida após os reajustes determinados nesta sentença, o que somente poderá ser apurado em sede de cumprimento e liquidação. Definido o montante efetivamente devido pela Empresa autora e efetuado o pagamento - ou firmado acordo entre as partes quanto à forma e aos prazos de quitação do saldo remanescente -- é que se poderá considerar encerrado o contrato.

"ii) a condenação da ré, pela teoria da responsabilidade civil: "- no pagamento do dobro do valor dos juros indevidamente cobrados durante o período compreendido entre fevereiro de 2017 (época em que a CEF notificou a autora por entender que a obra estava mais de 10% (dez por cento) em atraso, quando, comprovadamente, ela não estava), até os dias atuais, inclusive incidindo tal cálculo sobre os juros pagos mesmo após o recebimento, pela ré, dos valores das amortizações extraordinárias; "- indenização por danos morais, pelo ato ilícito de ter efetuado a contagem da medição de fevereiro de 2017 de forma errada e ter gerado toda uma série de situações causadoras de prejuízos para a autora; e "- indenização por danos morais, decorrente da imagem transmitida aos adquirentes das unidades habitacionais, de que a obra estava atrasada desde fevereiro de 2017 e que a Empresa não teria atingido os 80% (oitenta por cento) de construção que permitiam o financiamento das unidades habitacionais pela referida Instituição".

Quanto ao ponto, não há como acolher a pretensão. Conforme esclarecido no item II.3 da fundamentação, ainda que tenha ocorrido alteração da primeira data-base em relação ao cronograma e divergência entre os percentuais previstos no RAE e no cronograma contratual, não se pode imputar à Caixa a responsabilidade pelo desembolso das parcelas. Com efeito, mesmo considerando o percentual indicado pela autora como correto, verifica-se atraso a partir de fevereiro de 2017, ainda que inferior ao limite de 10% (dez por cento), que autorizaria a suspensão.

Cabe destacar que a suspensão dos desembolsos não decorreu apenas da constatação de atraso superior a 10% (dez por cento) na medição de 3 de fevereiro de 2017 - quando se compara os 74,12% (setenta e quatro inteiros e doze centésimos por cento) executados com os 85,26% (oitenta e cinco inteiros e vinte e seis centésimos por cento) previstos no RAE -, mas sobretudo da requerimento da própria autora, que comunicou à Caixa não ser mais necessária a liberação de valores até a conclusão da obra.

A decisão da Empresa foi motivada pela expectativa da empresa de que, diante da proximidade da execução de 80% (oitenta por cento) da obra, os recursos provenientes dos contratos de agregação seriam liberados em breve. Contudo, como a autora apenas contratou o seguro indispensável em dezembro de 2017, as agregações não se concretizaram no prazo esperado. Assim, não há irregularidade na cobrança de juros, como alegado, tampouco fundamento para devolução dos valores respectivos, muito menos em dobro, não se verificando conduta ilícita nem má-fé por parte da Caixa.

Deve ser observada, entretanto, a incidência da taxa de juros reduzida durante todo o período contratual em conformidade com a Cláusula Décima Primeira, Parágrafo Quinto, do contrato e conforme já reconhecido na sentença, no tópico II.5 da fundamentação. Inexistindo ato ilícito, não há direito a indenização por danos morais decorrentes da conduta impugnada. "iii) a indenização pela aplicação efetiva da Teoria da Responsabilidade Civil ou da Teoria da Perda de Uma Chance: "- de valor igual à diferença entre a taxa de juros que deveria pagar no contrato de financiamento e a que pagou no contrato comercial que celebrou, aplicado sobre a quantia de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais) e durante todo o período de vigência do contrato; Conforme exposto no item II.4 da fundamentação, os prejuízos alegados pela autora em razão da contratação de empréstimo comercial em março de 2017 - logo após ter requerido a suspensão da liberação dos recursos - não podem ser atribuídos à Caixa.

Eventuais danos sofridos em face da renúncia e do empréstimo decorrem de conduta exclusiva da própria autora, que confiou na iminente liberação dos valores vinculados aos contratos de agregação que não vieram. Como já amplamente demonstrado nos autos, porém, o atraso na disponibilização dos recursos resultou da contratação tardia do seguro pela própria empresa. "- de valor igual à diferença entre os juros pagos desde março de 2017 (data em que se atingiu os 80% de construção) e o juros que seriam exigíveis considerando a amortização no valor de R$ 1.605.544,79 (hum milhão, seiscentos e cinco mil, quinhentos e quarenta e quatro reais e setenta e nove centavos) decorrente dos 9 (nove) clientes que se encontravam em adiantado processo de agregação, mas que foram impedidos de concluir o financiamento em face da postura da ré, até os dias atuais; e - de valor igual à diferença entre os juros pagos desde março de 2017 (data em que se atingiu os 80% de construção) e o juros que seriam exigíveis considerando a amortização, pelo menos, de 30% (trinta por cento) dos valores das 23 (vinte e três) unidades que aguardavam a evolução das agregações, até os dias atuais.

Conforme esclarecido no item II.2 da fundamentação, não se pode imputar à Caixa eventual prejuízo decorrente da demora nas agregações, uma vez que a própria autora somente providenciou a contratação dos seguros necessários em dezembro de 2017, 9 (nove) meses após a obra ter atingido 80% (oitenta por cento) de execução. A partir da contratação do seguro, tornou-se possível formalizar as agregações. Assim, a celebração do primeiro contrato em fevereiro de 2018 não configura atraso relevante para justificar os prejuízos alegados, pois o lapso de 2 (dois) meses mostra-se razoável diante das etapas bancárias e burocráticas inerentes à formalização de negócios da espécie.

Nesse sentido, ainda que possam ter ocorrido pequenos atrasos adicionais em razão de entraves administrativos, não se pode atribuir à Caixa a responsabilidade pelos prejuízos. O atraso principal - de 9 (nove) nove meses - decorreu exclusivamente da conduta da própria autora, que deixou de contratar o seguro indispensável à efetivação das agregações. "iv) que se proceda com o recálculo dos juros em face da não aplicação da taxa reduzida, consoante possibilita o Parágrafo Quinto da Cláusula Décima-Primeira do Contrato, desde a data da primeira liberação até os dias atuais, aplicando-se, portanto, e durante todo o período de vigência contratual, os juros de 9,5690% (nove inteiros e cinco mil seiscentos e noventa décimos de milésimo por cento ao ano) ao ano (nominal) e de 10% (dez por cento) ao ano (efetiva), o que deve ser apurado em liquidação de sentença".

No ponto, assiste razão à autora. Conforme consignado no item II.5 da fundamentação, ainda que a Empresa não tenha recebido o cartão indicado na "Declaração de Propósitos" por ocasião da abertura da conta de recebíveis, faz ela jus à aplicação da taxa de juros reduzida, embora não durante todo o período contratual. Isso porque, em observância à Cláusula Décima Primeira, Parágrafo Quinto, do contrato, é concedido redutor sobre a taxa de juros de balcão prevista na Letra "a" do Parágrafo Segundo da mesma cláusula, a qual disciplina os juros incidentes durante a fase de construção.

Nessa condição, os juros da fase passam a ser de 9,5690% (nove inteiros e cinco mil seiscentos e noventa décimos de milésimo por cento ao ano) ao ano (nominal) e de 10% (dez por cento) ao ano (efetiva). A redução do valor da dívida, decorrente da aplicação da taxa de juros ora reconhecida, deverá ser apurada na fase de cumprimento de sentença. "v) que se proceda com o recálculo dos juros em face de todos os óbices criados pelas posturas adotadas pela ré (não liberação de recursos para a obra, não redução do saldo devedor ante as amortizações, não redução do saldo devedor ante o não aporte de recurso para financiamentos dos clientes, não assinatura de contratos e das consequentes agregações etc), reduzindo-os como se, em tais momentos, efetivamente eles tivessem sido abatidos, no sentido de se encontrar o valor correto que eventualmente venha à ser devido pela autora em face da ré, à esse título, podendo, tal, ser compensado com parte dos valores decorrentes das indenizações que venham à ser deferidas por este Juízo"; Aqui não assiste razão à autora.

Não há direito a recálculo dos juros em decorrência dos supostos óbices atribuídos à Caixa - não liberação de recursos para a obra, ausência de redução do saldo devedor diante das amortizações, falta de aporte de recursos para financiamento dos clientes ou ausência de assinatura de contratos e respectivas agregações -, uma vez que, conforme exposto na fundamentação, essas supostas irregularidades não podem ser imputadas à conduta da ré.

A redução dos juros reconhecida como devida é apenas aquela prevista na Cláusula Décima Primeira, Parágrafo Quinto, do contrato em análise, conforme mencionado no item anterior. "vi) indenização no valor correspondente ao dobro do que foi pago indevidamente a título de juros durante todo o período do contrato de financiamento, na conformidade do pedido anterior e em face da não concessão da taxa reduzida permitida pelo Parágrafo Quinto da Cláusula Décima-Primeira".

Ainda que se reconheça cabível a aplicação da taxa reduzida de juros, nos termos do Parágrafo Quinto da Cláusula Décima Primeira, não há que se falar em indenização em dobro, não caracterizada má-fé ou atuação maliciosa da Caixa. A não aplicação da taxa reduzida pela Instituição financeira decorreu da convicção de que a Empresa não fazia jus ao benefício por não deter, à época da contratação, cartão empresarial ativo. vii) indenização pelo ato ilícito perpetrado pelo fato de ter criado elementos para que a autora viesse à necessitar contrair empréstimo junto ao mercado financeiro, ante a não liberação de recursos que a autora tinha direito e que a ora ré deveria ter realizado em fevereiro de 2017, decorrente de medição e aplicação contratual do item relacionado ao cronograma de obra realizados de forma errada, expondo-a, inadequadamente e ilegalmente, à própria sorte, quando, em contrário senso, estava, a mesma, albergada por instrumento contratual, devendo tal condenação tomar como base o mesmo valor do empréstimo que a autora contraiu junto à própria ré, ou, em caráter sucessivo, no valor dos juros que teve que pagar durante tal período; Mais uma vez, não assiste razão a autora.

Como exposto no item II.4 da fundamentação, os prejuízos alegados pela autora em razão da contratação de empréstimo comercial em março de 2017, logo após ter solicitado a suspensão da liberação dos recursos, não podem ser imputados à Caixa. Tais danos decorrem de conduta exclusiva da própria autora, que confiou na iminente liberação dos valores vinculados aos contratos de agregação, os quais, como já amplamente demonstrado, sofreram atraso em virtude da contratação tardia do seguro pela Empresa.

"viii) indenização por não ter disponibilizado recursos orçamentários para fins de que houvesse o avanço das contratações por parte dos Clientes, obstacularizando, portanto, o pagamento/abatimento da dívida, por parte da autora, do financiamento que concedeu". Conforme esclarecido no item II.2 da fundamentação, ainda que possam ter ocorrido atrasos decorrentes de trâmites burocráticos, não se pode imputar à Caixa o prejuízo alegado em razão da demora nas agregações.

Isso porque o atraso principal, de nove meses, resultou da própria conduta da empresa autora, que deixou de contratar, em tempo oportuno, o seguro indispensável para sua efetivação. "ix) ressarcimento do valor em dobro do que fora pago à título de seguro de término de obra, pelo fato de não haver previsão contratual ou legal para a imposição da contratação de tal seguro no contrato celebrado entre a CEF e a autora".

Como exposto no item II.1 da fundamentação, o contrato principal não prevê a obrigatoriedade de contratação de seguro porque a exigência só surge nos contratos derivados (agregações), obrigação legal devidamente regulamentada. Não faria sentido detalhar tais cláusulas no pacto principal, já que este apenas prevê a possibilidade de agregação. Além disso, a Construtora, responsável pela contratação do seguro, também figura nos contratos acessórios como vendedora das unidades habitacionais, não podendo alegar desconhecimento nem se isentar da obrigação.

Não há, pois, irregularidade ou ilegalidade na exigência do seguro, nem como acolher o pedido. "x) indenização por impedir, sem lastro contratual ou legal, as amortizações do saldo devedor, bem como que os juros que foram pagos no período compreendido entre as datas dos depósitos dos valores e a baixa do saldo devedor decorrente de tais pagamentos, sejam devolvidos em dobro". Não há direito a indenização, muito menos em dobro, quando não constatada conduta ilícita da Caixa.

A autora questiona a forma de imputação dos pagamentos ou valores decorrentes das agregações, alegando que os valores respectivos deveriam ter sido destinados primeiro à amortização e não ao pagamento de juros. Como exposto no item II.1 da fundamentação, porém, tanto o Código Civil (art. 354) quanto o contrato (Cláusula Trigésima Primeira) estabelecem que os pagamentos devem ser aplicados primeiramente às multas, depois aos juros vencidos e, por fim, à amortização do capital emprestado.

A conduta da Caixa está em conformidade com a previsão contratual e legal, não havendo irregularidade danosa a indenizar. "xi) indenização por descumprimento contratual, haja vista a ora ré não ter procedido com a redução do saldo devedor decorrente das agregações, consoante estipula a Cláusula 12 do Contrato". O item II.2 da fundamentação esclareceu que a demora ou eventuais óbices nas agregações não poderiam ser atribuídos à conduta da ré, já que o atraso principal decorreu de ato da própria autora, em razão da ausência de contratação tempestiva do seguro indispensável.

Assim, não se verificou ilegalidade na exigência de seguro ou na forma de amortização, nem mesmo má-fé da Caixa, a justificar a indenização pretendida. "xii) a confirmação dos pedidos liminares e das antecipações de tutela". Os pedidos de caráter liminar tinham em essência o objetivo de cessar ou suspender eventuais efeitos decorrentes de atos da parte ré até o julgamento de mérito da questão, bem como de liberação de garantias reputadas excedentes ao montante do saldo devedor existente à época.

Os pedidos liminares foram assim discriminados (também destacados em itálico):

1) a suspensão do contrato e consequentemente de toda e qualquer cobrança de juros, haja vista que: i) a obra já se encontra concluída; ii) existe garantia mais que suficiente para pagamento do valor contratado; iii) existem erros grotescos praticados pela ré que necessitam ser analisados pelo Poder Judiciário, no afã de encontrar o valor correto eventualmente ainda devido pela autora à ré à título de juros.

A suspensão do contrato e de eventual incidência de juros de mora deve se dar a partir 7 de junho de 2022, quando atestada a conclusão de 100% (cem por cento) das obras.

2) que seja suspenso o vencimento antecipado da dívida ou até mesmo a obrigação de liquidar o saldo devedor após o término do prazo contratual, até que seja calculado o valor correto da aludida dívida, levando-se em consideração os juros indevidos cobrados pela CEF. Considerada como efetiva entrega dos apartamentos a data de 7 de junho de 2022 - data do ateste de 100% (cem por cento) das obras - possível a suspensão do vencimento antecipado da dívida e a obrigação de liquidar o saldo devedor após o término do prazo contratual, até que seja calculado o valor correto da dívida, considerando os parâmetros fixados nesta sentença, e em valor a ser apurado no seu cumprimento.

É o caso, inclusive, de suspensão do curso de Execução respectiva (Processo n.º 0813508-57.2019.4.05.8400), até que haja a definição do valor do débito.

3) a suspensão da cobrança de juros, até que seja amortizado, do saldo devedor total, os valores decorrentes das amortizações extraordinárias e das agregações das Unidades Habitacionais que foram alvo de tal processo até a presente data.

4) que seja mantida como garantia, para não deflagração do vencimento antecipado da dívida ou para cobrança do saldo devedor, a quantidade de unidades habitacionais pertinentes para o pagamento do valor atualizado da dívida, qual seja, R$ 3.572.972,98 (três milhões, quinhentos e setenta e dois mil, novecentos e setenta e dois reais e noventa e oito centavos), acrescido do percentual de 30% (trinta por cento), consoante estabelecem as Cláusulas 8 e 15, ou seja, unidades habitacionais que correspondam à quantia de R$ 4.644.864,80 (quatro milhões, seiscentos e quarenta e quatro mil, oitocentos e sessenta e quatro reais e oitenta centavos).

As unidades habitacionais gravadas com hipoteca, bem como aquelas ainda penhoradas nos autos da Execução, devem permanecer bloqueadas até que se apure o valor correto da dívida no cumprimento de sentença. Somente então poderão ser liberadas as garantias excedentes ao previsto contratualmente. Os juros devem incidir nos percentuais e marcos fixados na presente sentença e em observâncias aos termos contratuais.

5) que durante a tramitação da presente demanda, a ré fique impossibilitada de dar vazão às cobranças/execução do contrato alvo de discussão, notadamente no que diz respeito às penalidades, ao valor total ainda pendente de pagamento etc., nem que inscreva a autora e/ou os fiadores nos cadastros de restrição creditícia e nem que faça qualquer lançamento de caráter negativo no sistema interbancário, posturas essas que, de forma direta, prejudicariam a Empresa junto ao mercado financeiro.

Até que seja definido o valor efetivamente devido pela Empresa autora, na fase de cumprimento desta sentença, a Execução e suas respectivas cobranças devem permanecer sobrestadas. Nesse período, a Caixa deve abster-se de incluir a FOSS em cadastros de restrição ao crédito ou em sistemas interbancários em razão da dívida objeto dos autos.

6) a liberação da quantidade de Unidades Habitacionais que sobejem à garantia contratual de 130% (cento e trinta por cento) do saldo devedor, conforme indicado acima, para fins de que o equilíbrio econômico-financeiro do Contrato seja fielmente seguido, o que corresponde à liberação do percentual de 49% (quarenta e nove por cento) dos apartamentos dados em garantia.

7) a liberação, igualmente, de 49% (quarenta e nove por cento) do penhor dos recebíveis das unidades habitacionais da Torre D do Golden Green listadas no Anexo 1-A do contrato de financiamento, que estão atualmente servindo de garantia ao cumprimento do contrato, haja vista a necessidade de que o equilíbrio econômico-financeiro seja fielmente seguido. A liberação das garantias somente poderá ocorrer após a definição do valor efetivamente devido, a ser apurado no cumprimento de sentença.

8) que a ré seja obrigada a proceder com o abatimento do saldo devedor quando das amortizações extraordinárias, na conformidade do que estipula o Contrato de Financiamento.

9) que a ré seja obrigada a proceder, igualmente, com o abatimento dos juros incidentes sobre o saldo devedor em função das amortizações extraordinárias, na conformidade do que estipula o contrato de financiamento;

10) que a ré seja obrigada a proceder, da mesma forma, nos casos concretos de agregação existentes até o presente momento, com o abatimento do saldo devedor e dos juros. O abatimento dos juros e do saldo devedor deve observar os parâmetros ajustados no contrato e no Código Civil, conforme já detalhado no item II.1 da fundamentação.

11) que a ré dê prosseguimento aos processos de repasse de financiamento de Clientes (agregações), que se encontram em curso e daqueles que porventura venham a existir nesse período, assim como aceite o pagamento de eventuais amortizações extraordinárias futuras. As agregações devem observar os trâmites previstos nas cláusulas contratuais, procedendo-se às amortizações conforme estipulado no contrato e, quanto ao percentual remanescente de 20% (vinte por cento), nos termos consignadas no item II.6 da fundamentação.

12) que a ré deixe de exigir da autora a execução dos serviços internos nas unidades habitacionais pertencentes à autora, uma vez que liberados da garantia hipotecária e das unidades habitacionais dos clientes, consoante pedidos feitos pelos mesmos e devidamente registrados junto à ré, independentemente da exigência de obtenção de Habite-se, por não aplicável tal exigência. Quanto ao ponto, assiste razão à autora.

Na audiência de saneamento cooperado realizada em 5 de outubro de 2021, a Caixa manifestou a possibilidade de consenso sobre a matéria. Diante disso, entendo cabível o acolhimento da pretensão.

13) tendo em vista que a Empresa tem o direito à liberação de hipotecas devido ao fato de não ter consumido o valor total financiado, que sejam liberadas as hipotecas das unidades habitacionais que foram alvo da supressão de alguns serviços, haja vista a obra já ter sido concluída. Ainda que não tenha sido integralmente consumido o valor financiado, a Empresa autora permanece devedora da Caixa em montante a ser devidamente apurado na fase de cumprimento de sentença.

Somente após essa definição poderão ser liberadas as garantias que excedam o limite contratual de 130% (cento e trinta por cento) do saldo devedor.

III -

DISPOSITIVO

ANTE O EXPOSTO, defiro em parte os pedidos, nos termos da fundamentação, para determinar:

1) a suspensão do contrato, do vencimento antecipado da dívida e de eventual incidência de juros de mora a partir 7 de junho de 2022, quando atestada a conclusão de 100% (cem por cento) das obras;

2) o sobrestamento do Processo de Execução conexo (Processo n.º 0813508-57.2019.4.05.8400), até que haja a liquidação do julgado, com a apuração do valor da dívida;

3) que a ré deixe de exigir da autora a execução dos serviços internos nas Unidades Habitacionais pertencentes à FOSS, uma vez liberados da garantia hipotecária e das Unidades Habitacionais dos clientes, consoante pedidos formulados e devidamente registrados junto à ré, independentemente da exigência do Habite-se. No mérito, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais, determinando:

1) a incidência da taxa de juros reduzida durante a fase de construção em observância à Cláusula Décima Primeira, Parágrafo Quinto, do contrato, de 9,5690% ao ano (nominal) e 10,0000% ao ano (efetiva);

2) a fixação da fase de amortização a partir de 6 de junho de 2022, para todos os fins contratuais, em especial para a incidência dos encargos, considerando que em 7 de junho de 2022 foi atestada a execução integral (100%) das obras do empreendimento pela Caixa;

3) que cesse a retenção de valores relativos aos contratos de agregação em razão da controvérsia sobre a efetiva conclusão do empreendimento, autorizada a liberação de até 95% (noventa e cinco por cento) do valor, já que atestada a execução integral das obras. A liberação do percentual restante permanecerá condicionada à obtenção do Habite-se e à sua posterior averbação em cartório;

4) que a liberação das garantias em percentual excedente ao previsto contratualmente se dê após a liquidação do julgado, quando se apurará o valor do débito;

5) a rescisão contratual após a apuração do valor da dívida e sua efetiva quitação pela Empresa autora, bem assim da apresentação do Habite-se e do AVCB para o ateste formal da conclusão do empreendimento. Condeno tanto a Caixa quanto a autora ao pagamento de honorários advocatícios em percentuais a serem fixados quando da liquidação do julgado, conforme autoriza o art. 85, § 4.º, inciso II, do CPC.

Custas na forma da lei. Certifique-se nos autos da execução respectiva - Processo n.º 0813508-57.2019.4.05.8400 - para fins de seu sobrestamento. Sentença publicada e registrada eletronicamente no PJe. Intimem-se.