EMENTA
PODER JUDICIÁRIO TRF5 4ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0807372-95.2024.4.05.8100
APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
APELANTE: GIOVANNI CAMARA DE MORAIS - MG77618
APELADO: JOSIMAR FREIRE NASCIMENTO ADVOGADO do(a)
APELADO: JOSIMAR FREIRE NASCIMENTO JUNIOR - CE36474
EMENTA
EMENTA: CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONFESSO. NÃO COMPROVAda a INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAR A MORA. LEI 9.514/1997. NÃO ATENDIMENTO À EXIGÊNCIA EXPRESSA DA LEI. NÃO COMPROVAÇÃO DA REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. GARANTIA DO DIREITO DO DEVEDOR À PURGAR A MORA. REABERTURA DE PRAZO. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS E ECONOMIA PROCESSUAL.
PRECEDENTES DA TURMA. SUPOSTA VENDA DO IMÓVEL A TERCEIRO. NÃO COMPROVADA. NÃO DESCARACTERIZA O VÍCIO. PARCIAL PROVIMENTO.
1. Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Federal da Seção Judiciária do Ceará, que julgou procedente o pedido inicial, para declarar nulo o procedimento de execução extrajudicial do imóvel em referência. Quanto aos honorários, condenou a CEF ao pagamento, fixado em R$ 2.000,00.
2. Inicialmente, destaca-se que que a Lei 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, é plenamente aplicável ao presente caso, sendo o normativo regulamentador da matéria ora em análise.
3. Nesse sentido, o referido diploma legal dispõe, em seu art. 26, § 1º, que "Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação".
4. Por seu turno, o §3º estipula que "A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos)".
5. Compulsando os autos, verifica-se que, em relação aos fatos ora em análise, foi juntada a Certidão de Matrícula do Imóvel, na qual a averbação mais recente é a seguinte: "R. 04/12289 -REGISTRO- Prenotado em 23/12/2020 sob o n° 16998. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - Pelo contrato referido no R.03 desta matrícula, o adquirente e devedor fiduciante, JOSIMAR FREIRE NASCIMENTO, já qualificado no R.03/12.289, ALIENOU em caráter fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel objeto da presente matrícula à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, instituição financeira constituída sob a forma de empresa pública, pessoa jurídica de (...) pelo estatuto vigente na data da presente contratação, com sede em Brasília - DF, no setor bancário sul, quadra 04, lotes 3/4, inscrita no CNPJ/MF nº 00.***.***/0001-04, nos termos e para os efeitos dos artigos 22 e seguintes da Lei nº 9.514/97, para garantia de uma dívida no valor de R$ 92.998,40 (Noventa e dois mil, novecentos e noventa e oito reais e quarenta centavos), a serem pagos pelo devedor fiduciante no prazo de 308 meses, em prestações mensais e sucessivas, vencendo-se o primeiro encargo mensal no dia 25/01/2021, à taxa nominal de juros de 4.7500 ao ano e taxa efetiva de juros de 4.8547 % ao ano, constando de título multas e outras condições.
Certifico que as custas a seguir discriminadas representam a totalidade dos atos praticados, inclusive os ora praticados na presente matrícula, sendo: Atendimento nº 2020122300004 com as seguintes custas: Emolumentos: R$ 2.274,46 - FERMOJU: R$ 245,11 - Selos: R$ 88,00 - FAADEP: R$ 113,74 - FRMP: R$ 113,74 - FERC: R$ 113,74. Selos aplicados: N°s: AAE847559-D9V9, AAE847560-B7V9 - Tipo 13; AAF219808-J6M9 - Tipo
4. HORIZONTE, 24 de dezembro de 2020. Eu, JOSÉ ABRAHÃO M. DE LIMA JUNIOR, ESCREVENTE, digitei, conferi e assinei, eu, WILTON FREITAS, SUBSTITUTO, a lavrei e a subscrevi e dou fé."
6. No presente caso, a análise da documentação acostada aos autos revela que a matrícula do imóvel (ID. 2254402) não registra qualquer averbação referente ao procedimento de retomada do bem, e, assim, tampouco qualquer ato relativo à tentativa de notificação pessoal do autor para fins de purgação da mora. Além disso, inexiste nos autos qualquer outro documento que comprove a efetiva notificação. Ademais, embora o Juízo de origem tenha intimado especificamente a CEF, em mais de uma oportunidade, a apresentar cópia do procedimento extrajudicial de execução, providência indispensável para a análise da regularidade deste, observa-se que a instituição se esquivou de cumprir tal determinação, permanecendo inerte a despeito de lhe incumbir o ônus de comprovar que o procedimento de retomada do bem observou os trâmites legais.
7. Sobre tal questão, a Quarta Turma já decidiu que a ausência de informação concretas sobre a devida realização da diligência do oficial ao local do imóvel para tentativa de notificação do mutuário é indicativo de possível irregularidade da intimação do devedor para purgar a mora. (PROCESSO: 08140732520244050000, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL RUBENS DE MENDONÇA CANUTO NETO, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 13/05/2025).
8. Destaca-se aqui que, embora o STJ tenha entendimento no sentido de que "a consolidação da propriedade fiduciária após a Lei n. 13.465/2017 impede a purgação da mora, garantindo apenas o direito de preferência" (AgInt no REsp n. 2.112.217/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 7/11/2024.), resta absolutamente evidente que, para que do ato decorra esse efeito - impossibilidade de o devedor reaver o imóvel mediante apenas o adimplemento da mora - é necessário que a consolidação não padeça de vícios, pois, do contrário, por dedução lógica, se estaria diante de situação absurda na qual um ato, ainda que fosse irregular, só poderia ser impugnado antes de sua concretização, e ainda que se argumente que o devedor poderia ter tal ciência prévia por meio da notificação para purgar a mora, esse fundamento carece de sentido quando, como é absolutamente comum em demandas desta natureza, a irregularidade alegada decorre justamente da ausência da notificação.
9. Ainda, ressalta-se que a apelante alega que o imóvel em questão "foi disponibilizado para venda na modalidade on-line, tendo sido concretizada, em 29/11/2024, oferta de compra por terceiro de boa-fé, já finalizada". Contudo, além de não ter sido juntado qualquer documento que comprove a efetiva venda do bem a terceiro, e de se tratar de questão que, caso confirmada em tais termos, o apelante tinha ciência desde momento muito anterior à prolação da sentença, sem que a tivesse alegado perante o Juízo de Primeiro Grau, tem-se, ademais, que o fato de o imóvel ter sido adquirido por terceiro não afasta a nulidade do procedimento, que permanece viciado.
10. Nesse sentido, esta Corte já decidiu que ". A despeito de haver sido o imóvel adquirido, através de venda direta, por terceiro de boa-fé, tal fato não pode suplantar o direito dos apelantes de purgarem a mora, para nele permanecerem como residência de sua família. Ademais, os apelantes noticiam que permanecem na posse do mesmo (...)". (PROCESSO: 08089949520184058400, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL ELIO WANDERLEY DE SIQUEIRA FILHO, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 14/12/2023)
11. Contudo, mesmo evidenciado o referido vício no procedimento efetivado pela exequente, verifica-se que, ao analisar casos nos quais a regularidade da retomada do bem pelo credor fiduciário iguamente não restou comprovada, esta Quarta turma tem entendido que, em respeito à instrumentalidade das formas e à economia processual, deve-se permanecer hígida a consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição bancária, mas ser assegurado ao mutuário/devedor o direito de purgar a mora, no prazo de trinta dias, a contar da intimação da publicação do presente julgamento. (PROCESSO: 08148127920234058100, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL RUBENS DE MENDONÇA CANUTO NETO, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 31/03/2025).
12. Por fim, no que diz respeito a concessão do benefício da justiça gratuita, esta Quarta Turma entendeu que "Por derradeiro, a Constituição Federal, em seu art. 5º, inciso LXXIV, assegura o direito de acesso à justiça por meio da concessão de assistência judiciária gratuita àquelas que comprovem insuficiência de recursos. O Código de Processo Civil, no art. 99, § 3º, presume verdadeira a alegação de hipossuficiência deduzida exclusivamente por pessoa física", razão pela qual tem-se que o apelado faz jus ao referido benefício, visto que a apelante não trouxe qualquer dado concreto que tenha o condão de desconstituir tal presunção. (PROCESSO: 08014149820244058401, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL MANOEL DE OLIVEIRA ERHARDT, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 20/05/2025).
13. Apelação parcialmente provida, para apenas assegurar o direito de o mutuário purgar a mora, no prazo de trinta dias, cujo termo inicial é a intimação da parte autora da publicação do acórdão do presente julgamento, sob pena de, em que pese o aludido vício, ser considerado válido o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição bancária. Mantêm-se fixados os honorários de sucumbência em desfavor da CEF, visto que a autora teve, com o julgado, satisfeita a sua pretensão.
RELATÓRIO
PODER JUDICIÁRIO TRF5 4ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0807372-95.2024.4.05.8100
APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
APELANTE: GIOVANNI CAMARA DE MORAIS - MG77618
APELADO: JOSIMAR FREIRE NASCIMENTO ADVOGADO do(a)
APELADO: JOSIMAR FREIRE NASCIMENTO JUNIOR - CE36474
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Federal da Seção Judiciária do Ceará, que julgou procedente o pedido inicial, para declarar nulo o procedimento de execução extrajudicial do imóvel em referência. Quanto aos honorários, condenou a CEF ao pagamento, fixado em R$ 2.000,00. A apelante sustenta, em suas razões recursais, que: a) a parte recorrida não faz jus ao benefício da justiça b) o imóvel foi disponibilizado para venda na modalidade venda on-line, onde no dia 29/11/2024, tendo se concretizado a oferta de compra por terceiro de boa-fé; c) o contrato habitacional encontrava-se inadimplido há anos, e, diante da impontualidade no pagamento das obrigações, aplicam-se as cominações previstas em contrato; d) inexiste qualquer situação que enseja o cabimento de condenação em desfavor da ré, devendo então os pedidos da exordial serem julgados totalmente improcedentes; e) o caso refere-se a contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca, regido pelo Decreto-lei 70/66, e esse diploma prevê que, em caso de inadimplência, o devedor deve ser intimado pessoalmente para purgar a mora no prazo de 20 dias, sob pena de leilão do imóvel hipotecado, assumindo o devedor o risco da execução extrajudicial e da alienação do bem em caso de descumprimento; j) não há dúvida nos autos da cobrança da dívida, reconhecida pela própria parte Autora.
Contrarrazões apresentadas pelo autor.
É o relatório.
VOTO
VENCEDOR
PODER JUDICIÁRIO TRF5 4ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0807372-95.2024.4.05.8100
APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
APELANTE: GIOVANNI CAMARA DE MORAIS - MG77618
APELADO: JOSIMAR FREIRE NASCIMENTO ADVOGADO do(a)
APELADO: JOSIMAR FREIRE NASCIMENTO JUNIOR - CE36474
VOTO
Inicialmente, destaca-se que que a Lei 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, é plenamente aplicável ao presente caso, sendo o normativo regulamentador da matéria ora em análise. Nesse sentido, o referido diploma legal dispõe, em seu art. 26, § 1º, que "Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação".
Por seu turno, o §3º estipula que "A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos)".
Compulsando os autos, verifica-se que, em relação aos fatos ora em análise, foi juntada a Certidão de Matrícula do Imóvel, na qual a averbação mais recente é a seguinte: "R. 04/12289 -REGISTRO- Prenotado em 23/12/2020 sob o n° 16998. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - Pelo contrato referido no R.03 desta matrícula, o adquirente e devedor fiduciante, JOSIMAR FREIRE NASCIMENTO, já qualificado no R.03/12.289, ALIENOU em caráter fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel objeto da presente matrícula à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, instituição financeira constituída sob a forma de empresa pública, pessoa jurídica de (...) pelo estatuto vigente na data da presente contratação, com sede em Brasília - DF, no setor bancário sul, quadra 04, lotes 3/4, inscrita no CNPJ/MF nº 00.***.***/0001-04, nos termos e para os efeitos dos artigos 22 e seguintes da Lei nº 9.514/97, para garantia de uma dívida no valor de R$ 92.998,40 (Noventa e dois mil, novecentos e noventa e oito reais e quarenta centavos), a serem pagos pelo devedor fiduciante no prazo de 308 meses, em prestações mensais e sucessivas, vencendo-se o primeiro encargo mensal no dia 25/01/2021, à taxa nominal de juros de 4.7500 ao ano e taxa efetiva de juros de 4.8547 % ao ano, constando de título multas e outras condições.
Certifico que as custas a seguir discriminadas representam a totalidade dos atos praticados, inclusive os ora praticados na presente matrícula, sendo: Atendimento nº 2020122300004 com as seguintes custas: Emolumentos: R$ 2.274,46 - FERMOJU: R$ 245,11 - Selos: R$ 88,00 - FAADEP: R$ 113,74 - FRMP: R$ 113,74 - FERC: R$ 113,74. Selos aplicados: N°s: AAE847559-D9V9, AAE847560-B7V9 - Tipo 13; AAF219808-J6M9 - Tipo
4. HORIZONTE, 24 de dezembro de 2020. Eu, JOSÉ ABRAHÃO M. DE LIMA JUNIOR, ESCREVENTE, digitei, conferi e assinei, eu, WILTON FREITAS, SUBSTITUTO, a lavrei e a subscrevi e dou fé." No presente caso, a análise da documentação acostada aos autos revela que a matrícula do imóvel (ID. 2254402) não registra qualquer averbação referente ao procedimento de retomada do bem, e, assim, tampouco qualquer ato relativo à tentativa de notificação pessoal do autor para fins de purgação da mora.
Além disso, inexiste nos autos qualquer outro documento que comprove a efetiva notificação. Ademais, embora o Juízo de origem tenha intimado especificamente a CEF, em mais de uma oportunidade, a apresentar cópia do procedimento extrajudicial de execução, providência indispensável para a análise da regularidade deste, observa-se que a instituição se esquivou de cumprir tal determinação, permanecendo inerte a despeito de lhe incumbir o ônus de comprovar que o procedimento de retomada do bem observou os trâmites legais.
Sobre tal questão, a Quarta Turma já decidiu que a ausência de informação concretas sobre a devida realização da diligência do oficial ao local do imóvel para tentativa de notificação do mutuário é indicativo de possível irregularidade da intimação do devedor para purgar a mora. (PROCESSO: 08140732520244050000, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL RUBENS DE MENDONÇA CANUTO NETO, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 13/05/2025).
Destaca-se aqui que, embora o STJ tenha entendimento no sentido de que "a consolidação da propriedade fiduciária após a Lei n. 13.465/2017 impede a purgação da mora, garantindo apenas o direito de preferência" (AgInt no REsp n. 2.112.217/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 7/11/2024.), resta absolutamente evidente que, para que do ato decorra esse efeito - impossibilidade de o devedor reaver o imóvel mediante apenas o adimplemento da mora - é necessário que a consolidação não padeça de vícios, pois, do contrário, por dedução lógica, se estaria diante de situação absurda na qual um ato, ainda que fosse irregular, só poderia ser impugnado antes de sua concretização, e ainda que se argumente que o devedor poderia ter tal ciência prévia por meio da notificação para purgar a mora, esse fundamento carece de sentido quando, como é absolutamente comum em demandas desta natureza, a irregularidade alegada decorre justamente da ausência da notificação.
Ainda, ressalta-se que a apelante alega que o imóvel em questão "foi disponibilizado para venda na modalidade on-line, tendo sido concretizada, em 29/11/2024, oferta de compra por terceiro de boa-fé, já finalizada". Contudo, além de não ter sido juntado qualquer documento que comprove a efetiva venda do bem a terceiro, e de se tratar de questão que, caso confirmada em tais termos, o apelante tinha ciência desde momento muito anterior à prolação da sentença, sem que a tivesse alegado perante o Juízo de Primeiro Grau, tem-se, ademais, que o fato de o imóvel ter sido adquirido por terceiro não afasta a nulidade do procedimento, que permanece viciado.
Nesse sentido, esta Corte já decidiu que ". A despeito de haver sido o imóvel adquirido, através de venda direta, por terceiro de boa-fé, tal fato não pode suplantar o direito dos apelantes de purgarem a mora, para nele permanecerem como residência de sua família. Ademais, os apelantes noticiam que permanecem na posse do mesmo (...)". (PROCESSO: 08089949520184058400, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL ELIO WANDERLEY DE SIQUEIRA FILHO, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 14/12/2023) Contudo, mesmo evidenciado o referido vício no procedimento efetivado pela exequente, verifica-se que, ao analisar casos nos quais a regularidade da retomada do bem pelo credor fiduciário iguamente não restou comprovada, esta Quarta turma tem entendido que, em respeito à instrumentalidade das formas e à economia processual, deve-se permanecer hígida a consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição bancária, mas ser assegurado ao mutuário/devedor o direito de purgar a mora, no prazo de trinta dias, a contar da intimação da publicação do presente julgamento. (PROCESSO: 08148127920234058100, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL RUBENS DE MENDONÇA CANUTO NETO, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 31/03/2025).
Por fim, no que diz respeito a concessão do benefício da justiça gratuita, esta Quarta Turma entendeu que "Por derradeiro, a Constituição Federal, em seu art. 5º, inciso LXXIV, assegura o direito de acesso à justiça por meio da concessão de assistência judiciária gratuita àquelas que comprovem insuficiência de recursos. O Código de Processo Civil, no art. 99, § 3º, presume verdadeira a alegação de hipossuficiência deduzida exclusivamente por pessoa física", razão pela qual tem-se que o apelado faz jus ao referido benefício, visto que a apelante não trouxe qualquer dado concreto que tenha o condão de desconstituir tal presunção. (PROCESSO: 08014149820244058401, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL MANOEL DE OLIVEIRA ERHARDT, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 20/05/2025).
Apelação parcialmente provida, para apenas assegurar o direito de o mutuário purgar a mora, no prazo de trinta dias, cujo termo inicial é a intimação da parte autora da publicação do acórdão do presente julgamento, sob pena de, em que pese o aludido vício, ser considerado válido o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição bancária. Mantêm-se fixados os honorários de sucumbência em desfavor da CEF, visto que a autora teve, com o julgado, satisfeita a sua pretensão.
ACÓRDÃO
PODER JUDICIÁRIO TRF5 4ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0807372-95.2024.4.05.8100
APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
APELANTE: GIOVANNI CAMARA DE MORAIS - MG77618
APELADO: JOSIMAR FREIRE NASCIMENTO ADVOGADO do(a)
APELADO: JOSIMAR FREIRE NASCIMENTO JUNIOR - CE36474
ACÓRDÃO
Decide a Quarta Turma do Tribunal Regional Federal da 5ª Região, por unanimidade, dar parcial provimento à apelação, nos termos do voto do Relator, na forma do relatório e notas taquigráficas que passam a integrar o presente julgado.
