PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Federal AL PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0808070-13.2024.4.05.8000
AUTOR: ANDRESSA PASSARINHO DOS ANJOS ADVOGADO do(a)
AUTOR: RODRIGO RUY DE ALMEIDA GOUVEIA - AL12629 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
Vistos etc. Trata-se de ação ordinária, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual requer a suspensão da exigibilidade das parcelas de juros de obras vincendas. No mérito, requer: a) o pagamento de aluguéis mensais, no valor de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais) até a entrega das chaves alegando que a obra não será entregue com menos de 50 meses de atraso, somando-se a importância de R$ 64.800,00 (sessenta e quatro mil e oitocentos reais), a título de lucro cessante/fruição; b) danos morais pelo atraso na entrega das chaves não inferior a R$15.000,00 (quinze mil reais); c) danos materiais, em virtude da modificação do projeto original da obra e utilização de material de qualidade inferior não inferior a R$ 10.000,00 (dez mil reais), ante a desvalorização do imóvel; d) substituição do INCC por índice mais brando (IPCA), nos termos do Tema 996 do STJ.
Relata, em síntese, que efetuou a compra de um imóvel, localizado no Condomínio Residencial Eco Vivence, situado na Avenida Deputada Selma Bandeira, nº 824, no bairro do Antares, nesta capital, por meio do Programa Minha Casa Minha Vida, pelo valor de R$ 122.000,00, junto à Caixa Econômica Federal. Aduz que o prazo para a entrega das chaves estava previsto para o dia 17/10/2022 e que, computando-se o prazo de carência (180 dias), o prazo final para a entrega das chaves era em 17/04/2023, mas que o anúncio publicitário previa que a conclusão do empreendimento seria em outubro de 2021.
Afirma que, além do atraso na obra, a construtora também não cumpre com o projeto apresentado na venda, bem como utiliza insumos de qualidade inferior ao apresentado no projeto original e que, apesar de a obra se encontrar paralisada, continua sendo cobrada por parcela de juros chamada "taxa de obra", sendo cediço que a cobrança carrega evidente ilegalidade, não podendo continuar a ser cobrada em caso de atraso na entrega da obra.
Defende que faz jus à indenização pelos danos morais supostamente sofridos, além dos danos materiais decorrentes do atraso na entrega da obra, especialmente em razão da frustração dos planos do autor e da omissão das rés, que, apesar de estarem recebendo a taxa de evolução da obra, sequer demonstraram a mínima preocupação com os prejuízos que vêm causando ao demandante. Pugnou pelos benefícios da Justiça Gratuita.
Juntou documentos. Decisão de Id. 96319759 deferiu o pedido de liminar para suspender a cobrança de taxa de obra, bem como os benefícios da Justiça Gratuita. Citada, a CAIXA apresentou contestação (Id. 96319909) alegando que não poderia ser responsabilizada por fato imputável exclusivamente à Construtora, que não é responsável pela obra em si, atuando apenas como agente financeiro. Sustentou a legalidade dos encargos cobrados e ausência de danos materiais e morais e pugnou pela improcedência dos pedidos.
Houve réplica (Id. 96319375). Por meio da decisão de Id. 96319273 foi reconhecida a legitimidade da CAIXA e determinada a realização de perícia para aferir a alegação de alteração do projeto original da obra e utilização de material de qualidade inferior, apurando-se eventual danos materiais. Em petição de Id. 96319722, a autora declinou da realização de prova pericial, aduzindo que seria mais oneroso que uma simples pesquisa de preço.
Juntou documentos (Id. 96319433 e 96319620). A CEF juntou comprovante de pagamento dos honorários periciais (Id. 96320052). Em Id. 16455920, apresentou quesitos (Id. 96319915) e juntou memorial descritivo do imóvel (Id. 96319732 e 96320246). Laudo pericial em Id. 96320154. A parte autora manifestou-se concordando com as conclusões do laudo pericial (Id. 96319383). A CAIXA impugnou o laudo alegando que não houve quaisquer alterações nas especificações, com qualidade inferior, que alterassem o valor do imóvel (Id. 96320024).
Por meio do despacho de Id. 96319380 foi determinada a intimação do perito para complementar o laudo. O perito se manifestou em Id. 134711788. A parte autora, em Id. 137036955 reiterou sua manifestação. A CEF, em Id. 141661508, requereu nova perícia e insistiu na análise do memorial descritivo registrado em cartório e das plantas oficiais do empreendimento. Por meio da decisão de Id. 142552397, foi determinado que o perito complementasse o laudo com referencia ao memorial descritivo registrado em cartório.
Determinou-se, ainda, para fins de apuração do valor dos lucros cessantes, a juntada do laudo pericial constante do id. 80847583 dos autos do Processo n. 0800618-15.2025.4.05.8000 (1ª Vara Federal). O laudo da 1ª VF foi juntado em Id. 144662704. Os esclarecimentos do perito em Id. 144833601. A autora se manifestou em Id. 150380249 e a CEF em Id. 150270882.
É o relatório.
Fundamento e decido.
1. Inicialmente, observo que, acerca da responsabilidade da CAIXA, em análise do instrumento contratual (Id. 96319534, 96319186,96319278 ), a responsabilização pela realização física da obra foi assumida por construtora privada, figurando, a CAIXA, como financiadora da obra, comprometendo-se, igualmente, com o acompanhamento da execução (itens 4.14.1 e 4.15 do contrato).
2. Ao atuar nessa qualidade, recaía sobre a CEF a responsabilidade de fiscalizar a realização das obras, sua conformidade com o projeto aprovado e o cumprimento do cronograma de execução, não apenas para a liberação de recursos, mas também para, uma vez constatado o atraso, intentar providências para a substituição da construtora, a fim de garantir o adimplemento contratual.
3. Nesse passo, a CEF é parte legítima, pois assumiu deveres que vão além da simples concessão do financiamento, cabendo-lhe a obrigação contratual de substituir da construtora em caso de atraso na obra.
4. No caso, de acordo com o instrumento contratual (Id. Id. 96319534, 96319186, 96319278) a responsabilização pela realização física da obra foi assumida por construtora privada, figurando, a CAIXA, como financiadora da obra, comprometendo-se, igualmente, com o acompanhamento da execução (itens 4.14.1 e 4.15 do contrato). Ainda, segundo o regramento contratual, o prazo para o término da construção seria em 17/10/2022, conforme item B7 do quadro de resumos do contrato e, com o acréscimo do prazo de tolerância de 6 (seis) meses (item 4.9 - Id. 96319534, pg. 2 e g. 6), a data máxima final seria em 17/04/2023, dispondo a cláusula 5.3 (Id 96319534, pg.
9) do referido contrato que os devedores ficariam exonerados do pagamento dos encargos mensais definidos no item 5.1.2 (encargos relativos a juros e atualização monetária incidentes sobre o saldo devedor, taxa de administração, prêmio de seguro por morte e invalidez), caso ocorresse o atraso na entrega da obra por prazo superior a 06 (seis) meses, ficando imputada diretamente à construtora a responsabilidade pelo pagamento destes valores.
5. Pelas datas acima referidas, resta, pois, configurada a mora da construtora em relação à entrega da obra, bem como a omissão da CAIXA em cumprir com o seu dever contratual de zelar pelo desenvolvimento e execução hígidos da obra, segundo os prazos contratuais. A construtora tinha até o dia 17/04/2023 para entregar o imóvel adquirido pela autora. Não o tendo feito, configurada, pois, a mora, sendo cabível a suspensão da cobrança da "taxa de obra" ou dos juros devidos durante a fase da obra, nos termos do contrato.
Nesse sentido, colaciono os seguintes julgados: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. LEGITIMIDADE. AQUISIÇÃO DE LOTE E CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DEVER DE FISCALIZAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO. CABIMENTO. DANOS MATERIAIS. COMPROVADOS. DANOS MORAIS. DEVIDOS. JUROS DE OBRA. IMPROVIMENTO.
1. Trata-se de apelação interposta por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF contra sentença proferida pelo Juízo Federal da 1ª Vara da Seção Judiciária do Rio Grande do Norte[julgando procedente a ação], afirmando em suas razões recursais: a) não deu causa ao atraso da obra, cuja responsabilidade na observância do prazo cabia apenas à construtora; b) não possui nenhuma responsabilidade solidária com a construtora; c) cabe apenas à construtora ré arcar com as penalidades decorrentes dos danos experimentados pelo autor; d) descabe a devolução dos juros de obra, com previsão contratual expressa; e) inexistência de dano moral, não comprovação.
Requer o provimento do presente recurso, para que seja afastada a rescisão contratual, considerando que o empreendimento está em vias de entrega. Sucessivamente, não acatado tal pleito, que seja afastada a condenação solidária entre a CEF e a construtora no tocante aos valores a serem restituídos, afastamento da condenação em danos morais ou sua minoração. Ainda, caso não seja acatado o pedido principal do recurso, que a construtora restitua à CEF com juros e correção todos os valores recebidos em decorrência do contrato de financiamento, ou que a propriedade do imóvel seja transferida à CEF.
2. Em sua exordial, narra o autor: a) em 22 de agosto de 2014, firmou contrato de promessa de compra e venda com a construtora Mega Incorporações Empreendimentos LTDA de um imóvel residencial; b) pagou R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) à construtora, financiando junto à CEF o montante de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais); c) a entrega deveria ser efetuada no prazo de 20 meses, contados da assinatura do contrato com a CEF, expirando em maio de 2016; d) até a data do ajuizamento da ação, a obra não tinha sido entregue, encontrando-se atrasada vários meses, sem que houvesse qualquer provisão de finalização.
3. O magistrado a quo decidiu, considerando o inadimplemento contratual e o atraso considerável da obra, pela rescisão dos contratos firmados pelo autor com o banco e com a construtora, condenando a CEF ao reembolso de todas as verbas pagas em razão do negócio, a qualquer título, e a construtora a restituir ao autor o montante pago decorrente do contrato (desembolso de custos de contrato, sinal, eventuais parcelas adiantadas a título de pagamento do imóvel).
Solidariamente, as demandadas foram condenadas a indenizar por danos morais, arbitrados em R$ 10.000,00 (dez mil reais), além dos valores dos aluguéis despendidos durante o período de atraso da obra. Honorários pro rata à razão de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
4. VÊ-se que, no contrato firmado com a CAIXA esta se responsabilizou pelo financiamento e fiscalização da obra: "CLÁUSULA VIGÉSIMA OITIVA - DA SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA - A CONSTRUTORA, qualificada no Quadro "A", é substituída, mediante a vontade da maioria de todos DEVEDOR(ES), devidamente formalizada junto à CAIXA, independentemente de qualquer notificação, por quaisquer dos motivos previstos em lei, e, ainda: (...) f) se não for concluída a obra, objeto deste financiamento, dentro do prazo contratual; g) se ocorrer retardamento ou paralisação da obra, por período igual ou superior a 30 dias corridos, sem motivo comprovadamente justificado e aceito pela CAIXA;".Desse modo, considerando que a CEF assumiu deveres que vão além da simples concessão do financiamento, cabendo-lhe, inclusive, a fiscalização do empreendimento, resta patente sua legitimidade passiva ad causam.
Precedentes desta Primeira Turma:(PROCESSO: 08004944720164058000, AC/AL, DESEMBARGADOR FEDERAL ÉLIO WANDERLEY DE SIQUEIRA FILHO, 1º Turma, JULGAMENTO: 08/03/2018, PUBLICAÇÃO), (PROCESSO: 08101795120164058300, AC/PE, DESEMBARGADOR FEDERAL ÉLIO WANDERLEY DE SIQUEIRA FILHO, 1º Turma, JULGAMENTO: 09/03/2018, PUBLICAÇÃO: )
5. Assim, a CEF responde solidariamente pelo atraso na entrega da obra, conforme o art. 7º do CDC, devido à demora em relação às providências pelas quais era responsável contratualmente, em especial no tocante à fiscalização da construção.
6. A inobservância dos termos contratuais resta comprovada. De acordo com o teor do contrato, a construção do imóvel deveria se dar no prazo de 20 (vinte) meses, contados da assinatura do contrato com a CEF, fato ocorrido em 22/08/14, o que não se observou. Assim, ante a manifestação da autora nesse sentido e decorridos vários meses de atraso, sem que houvesse sequer previsão de finalização da obra, escorreita a sentença a quo em decretar a rescisão contratual e o retorno do status quo ante entre as partes, com a devolução dos valores pagos, pois caracterizada também a responsabilidade da CAIXA pela mora da obra, ante sua ineficiência na fiscalização dos prazos.
7. Os danos morais restam configurados. Teve o autor sua moradia em situação de atraso durante tempo considerável, fato que provocou privações de diversas ordens, fazendo-o passar por abalo psicológico que não pode ser classificado como mero dissabor ou aborrecimento. Assim, faz jus à indenização pelos danos suportados. No particular, em razão dos argumentos expostos, entendo por bem manter a indenização no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que reputo suficiente para compensar o prejuízo moral experimentado, sem que reste caracterizado enriquecimento sem causa (função positiva) e, ao mesmo tempo, desestimular a conduta desidiosa do infrator (função negativa-pedagógica).
8. Comprovada a mora na entrega da obra, o consumidor não pode ser penalizado arcando com a denominada "taxa de obra", visto não ter dado causa ao atraso. Esse é o entendimento desta Corte Regional, precedente: (AG 08022007720144050000, Desembargador Federal Paulo Machado Cordeiro, TRF5 - Segunda Turma).
9. Também restam configurados os danos materiais, pois o apelado apresentou nos autos o contrato de aluguel e os comprovantes relativos a pagamentos pela locação de um imóvel durante o período de atraso da entrega.
10. Quanto ao pedido de que a construtora restitua à CAIXA, com juros e correção monetária, todos os valores recebidos em decorrência do contrato objeto da lide ou que a propriedade do imóvel passe para a CEF, descabe neste recurso, devendo a CEF procurar os meios próprios para, querendo, buscar o que entende devido nesse sentido.
11. Majoração dos honorários advocatícios de 10% para 12% do valor da condenação, nos termos do art. 85, parágrafo 11, do CPC (honorários recursais).
12. Apelação improvida. (PROCESSO: 08115711720164058400, AC - Apelação Civel -, DESEMBARGADOR FEDERAL ROBERTO MACHADO, 1º Turma, JULGAMENTO: 11/02/2020 ). CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO - PMCMV. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DEVER DE FISCALIZAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO. CABIMENTO. DANOS MORAIS. IMPROVIMENTO.
1. Trata-se de apelação interposta por PAIVA GOMES E CIA LTDA contra sentença proferida pelo Juízo Federal da 10ª Vara da Seção Judiciária do Rio Grande do Norte[julgando parcialmente procedente a ação], afirmando em suas razões recursais: a) a construtora é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, pois a CEF requereu judicialmente a retirada da empresa do canteiro de obras do empreendimento em questão; b) pugna pelo sobrestamento da demanda em virtude de incidência de decisões de recurso repetitivo sobre o Tema 971, pelo STJ; c) juros de obra são de responsabilidade da CEF, visto serem oriundos do financiamento bancário, sendo recolhidos em benefício do banco; d) ausência de nexo de causalidade entre os danos sofridos e a conduta da apelante, pois se trata de empreendimento do PMCMV, não havendo culpa por atraso da parte da construtora; e) a apelada desistiu do contrato por sua livre e espontânea vontade, não podendo ser imputado à apelante qualquer responsabilidade por descumprimento contratual; f) a multa por descumprimento de obrigações não tem previsão contratual; g) não deu causa ao descumprimento do contrato, não cometendo ato ilícito, de modo que não pode ser condenada em danos morais.
Requer o provimento do presente recurso, com a reforma in totum da sentença vergastada, afastando-se a restituição dos valores pagos como sinal, reconhecendo-se a impossibilidade de inversão da cláusula penal em favor da construtora e a ausência de danos morais.
2. Em sua exordial, narra o autor: a) em meados do ano de 2011 firmou com a construtora Paiva Gomes proposta de compra e venda para adquirir uma unidade habitacional no Condomínio Residencial West Paradise, em Mossoró/RN, no valor de 79.900 (setenta e nove mil e novecentos); b) pagou taxa de adesão no montante de R$ 2.380,00 (dois mil trezentos e oitenta reais); b) firmou com os requeridos o contrato de compra e venda em 03/07/2012, restando financiado pela CAIXA R$ 65.692,00 (sessenta e cinco mil, seiscentos e noventa e dois reais); c) a previsão de entrega do imóvel era de 25 meses após a assinatura do contrato de compra e venda, expirando o prazo em 03/08/14; d) decorrido o prazo nada foi entregue, mesmo após 45 meses; e) não há sequer previsão para a entrega do bem; f) a CEF tinha responsabilidade na fiscalização da obra, conforme o contrato assumido.
3. Na sentença, o magistrado a quo reconheceu a legitimidade passiva da construtora, julgando aplicável o CDC ao caso. Verificando a ocorrência de atraso considerável na entrega da obra, determinou a rescisão contratual, condenando a PAIVA GOMES a restituir ao autor os valores pagos a título de desembolso de custos e a CEF a ressarcir a integralidade do montante por ela recebido por força do contrato.
Determinou, ainda, que a CEF e a construtora paguem, de forma solidária, R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais.
4. Perlustrando os autos, vê-se que, no contrato firmado com a CAIXA (Id 4058000.2660149), esta se responsabilizou pelo financiamento e fiscalização da obra: "CLÁUSULA NONA - DA SUBSTITUIÇÃO DA INTERVENIENTE CONSTRUTORA - a interveniente construtora qualificada no item III do Quadro A, será substituída por quaisquer dos motivos previstos em lei e, ainda: (...) d) se houver infração, pela interveniente construtora, de qualquer cláusula do presente contrato de financiamento; (...) f) não for concluída a obra, objeto desse financiamento, dentro do prazo contratual; "Desse modo, considerando que a CEF assumiu deveres que vão além da simples concessão do financiamento, cabendo-lhe, inclusive, a fiscalização do empreendimento, resta patente sua legitimidade passiva ad causam.
Precedentes desta Primeira Turma: Precedentes desta Primeira Turma: (PROCESSO: 08004944720164058000, AC/AL, DESEMBARGADOR FEDERAL ÉLIO WANDERLEY DE SIQUEIRA FILHO, 1º Turma, JULGAMENTO: 08/03/2018, PUBLICAÇÃO), (PROCESSO: 08101795120164058300, AC/PE, DESEMBARGADOR FEDERAL ÉLIO WANDERLEY DE SIQUEIRA FILHO, 1º Turma, JULGAMENTO: 09/03/2018, PUBLICAÇÃO:)
5. Nessa esteira, a CEF e a PAIVA GOMES E CIA LTDA. respondem solidariamente pelo atraso na entrega da obra, conforme o art. 7º do CDC. A primeira, devido à demora em relação às providências pelas quais era responsável contratualmente, em especial no tocante à fiscalização da construção. A Construtora, pelo atraso na conclusão da obra, motivo pelo qual, inclusive, foi afastada pela CAIXA.
6. A inobservância dos termos contratuais resta comprovada. De acordo com o estipulado, a construção do imóvel deveria se dar no prazo de 25 (vinte e cinco) meses, contados da assinatura do contrato, fato ocorrido em 03.07.2012, o que não se observou, não havendo previsão de prorrogação do tempo de construção. Assim, ante a manifestação da autora nesse sentido, escorreita a sentença a quo em decretar a rescisão contratual e o retorno do status quo ante entre as partes, com a devolução dos valores pagos, pois caracterizada também a responsabilidade da construtora pela mora da obra, ante sua ineficiência na finalização da construção.
7. Os danos morais restam configurados. Teve o autor sua moradia em situação de atraso durante tempo considerável, fato que provocou privações de diversas ordens, fazendo-o passar por abalo psicológico que não pode ser classificado como mero dissabor ou aborrecimento. Assim, faz jus à indenização pelos danos suportados. No particular, em razão dos argumentos expostos, entendo por bem manter a indenização no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que reputo suficiente para compensar o prejuízo moral experimentado, sem que reste caracterizado enriquecimento sem causa (função positiva) e, ao mesmo tempo, desestimular a conduta desidiosa do infrator (função negativa-pedagógica).
8. No tocante à aplicação da inversão da cláusula penal em desfavor da construtora, por descumprimento de obrigações, verifica-se que não houve condenação nesse sentido, nem em restituição da taxa de obra.
9. Quanto ao pedido de sobrestamento da demanda em virtude de existência de recurso repetitivo junto ao STJ, pendente de julgamento, sobre a possibilidade ou não de inversão da cláusula penal (Tema 971), improcede, pois, no presente caso, não há previsão de cláusula penal devido a atraso para qualquer das partes.
10. Majoração dos honorários advocatícios de 10% para 12% do valor da causa, nos termos do art. 85, parágrafo 11, do CPC (honorários recursais).
11. Apelação improvida. (PROCESSO: 08058700420184058401, AC - Apelação Civel -, DESEMBARGADOR FEDERAL ROBERTO MACHADO, 1º Turma, JULGAMENTO: 11/02/2020 ).
6. Delineada a responsabilização da CEF no caso, passo a analisar o pleito alusivo aos lucros cessantes, tendo a parte demandante feito pedido de lucros cessantes para que a ré seja responsabilizada pela indenização com base no valor dos alugueres pela privação do bem em quantia assemelhada a imóvel da região, até a efetiva entrega do imóvel.
7. Quanto a este pedido em específico, conforme decidido pelo STJ Recurso Repetitivo de Tema 996, é devida indenização por danos materiais pelo atraso da obra, com base no valor locatício de imóvel assemelhado e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, mesmo em se tratando de imóvel adquirido pelo programa Minha Casa Minha Vida, uma vez que o prejuízo do comprador é presumido.
8. Desta feita, entendo que são cabíveis os lucros cessantes em função do atraso na entrega do imóvel em questão.
9. Quanto ao valor da indenização, ressalto que no processo nº 0800618-15.2025.4.05.8000, em tramitação perante a 1ª Vara Federal e referente ao mesmo empreendimento, foi elaborado laudo pericial que apurou o valor médio de locação em R$ 1.600,00 (Id. 144662704). Adoto, portanto, tal parâmetro, fixando a indenização por lucros cessantes no montante mensal de R$ 1.600,00, a ser pago a partir de 18/04/2023 e até a efetiva entrega do imóvel, tendo em vista que o contrato previa prazo de conclusão de 24 meses, com data-limite de entrega em 17/04/2023.
10. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, enfatizo que o que efetivamente ocorreu no caso em tela foi o inadimplemento contratual, visto que a construtora não entregou o imóvel na data aprazada, inclusive extrapolando o prazo constante da cláusula de tolerância. O mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais.
Este é o entendimento pacificado no âmbito do STJ (precedentes: AgInt no REsp 1684398/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 20/03/2018, AgInt no AREsp 1126144/MA, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 13/03/2018).
11. No presente caso, não há prova de qualquer circunstância que possa ter causado ofensa à imagem ou honra do demandante. A despeito do contragosto e da frustração das expectativas quanto ao recebimento do imóvel, tal por si só não pode ser considerado para fins de caracterizar o dano moral pretendido.
12. O atraso na entrega de obra, fato considerado individualmente, não configura violação a direitos da personalidade. No presente caso, não há prova de qualquer circunstância que possa ter causado ofensa à imagem ou honra do demandante, razão pela qual deve ser afastada a condenação.
13. Nessa linha é o entendimento aplicado pelo Eg. Tribunal Regional Federal da 5ª Região, consoante se infere do precedente a seguir colacionado: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. IMÓVEL ADQUIRIDO SOB A ÉGIDE DO PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". ATRASO NA ENTREGA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF E DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. SOLIDARIEDADE. CABIMENTO. DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO.
HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. APELAÇÃO PROVIDA, EM PARTE.
1. Apelação interposta pela CEF em face da sentença que julgou procedentes os pedidos autorais, para: a) declarar rescindido o contrato de compra e venda de Terreno e de mútuo para construçã de imóvel com alienação fiduciária em garantia firmado entre as partes, excluindo a autora da avença; e manter hígido o contrato de mútuo para construção de unidade habitacional com alienação fiduciária em garantia, firmado entre as partes, excluindo os autores da avença; b) determinar que o imóvel objeto dos autos seja repassado à CONSTANTINI EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e CONSTANTINI CONSTRUÇÕES LTDA ME, que deve assumir as prestações do financiamento perante a Caixa Econômica Federal; c) determinar que o autor não sejam impedidos de obter o benefício da cláusula 1.7 do contrato, em virtude da presente rescisão; d) condenar as requeridas, solidariamente, a título de danos materiais, a devolver todos os valores pagos pela parte autora em decorrência do contrato objeto dos autos, inclusive valores pagos diretamente à construtora, parcelas de juros de obra, seguros, despesas do contrato, de transferência e de registro (taxas, impostos etc), e outros que forem devidamente comprovados, tudo acrescidos de juros a contar da citação e correção monetária a contar da data do adimplemento de cada parcela paga; e) condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização pelos danos morais causados no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) ao autor.f) condeno os réus, solidariamente, ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o proveito financeiro da demanda, qual seja, a soma dos valores a serem restituídos (danos materiais) com o montante fixado a título de danos morais.
Houve o deferimento da tutela de urgência, para determinar a inexigibilidade das obrigações do contrato objeto dos autos contra os autores, bem assim para determinar às requeridas que se abstenham de incluir o seu nome nos órgãos restritivos de crédito, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), sem prejuízo das demais cominações legais cabíveis.
2. A CEF suscita a preliminar de ilegitimidade passiva , eis que atuou na qualidade de mero agente financiador, e ausência de responsabilidade técnica com relação à execução e qualidade da edificação, nem pelo atraso na entrega do imóvel, haja vista que não possui vínculo algum com o andamento das obras realizadas pela Construtora, sendo esta a única responsável pelo pleito em questão. No mérito, alega, em síntese, que: a) a parte autora firmou contratos distintos e, consequentemente, negócios jurídicos distintos com as Rés (Construtoras e CEF); b) a responsabilidade pela construção e entrega no prazo é somente da construtora, consequentemente aos pagamentos dos prejuízos causados; c) durante a fase de obra, o mutuário é responsável pelo pagamento de juros e atualização monetária, além dos prêmios de seguro e taxas de administração (se for o caso), até o cadastramento do término da obra no contrato; d) inaplicabilidade do código de defesa do consumidor; e) impossibilidade de transferir a propriedade do bem, objeto da presente ação, diante do Princípio da Continuidade dos Registros Públicos, previsto no art. 195 da Lei de Registros Públicos; f) a inexistência de danos materiais e morais.
3. A CEF possui poder de fiscalização na hipótese em tela, cabendo a ela, em caso de atraso, providenciar a substituição da construtora e o acionamento do seguro de garantia da execução da obra, o qual a construtora é obrigada a contratar enquanto condição para liberação das parcelas do mútuo.
4. A Cláusula 22, "f", do contrato prevê que, em caso de "não conclusão da obra, objeto deste contrato, dentro do prazo contratual", é acionada a Seguradora, que de imediato substitui a interveniente construtora, liberando-se os recursos do mútuo à segurada até o limite dos custos necessários à conclusão e legalização do empreendimento, ficando a seguradora responsável pelo andamento da obra até a sua conclusão, conforme Cláusula 23, "a", do mesmo contrato.
5. Caracterizada como de consumo a relação entre o agente financeiro do SFH, que concede empréstimo oneroso para aquisição da casa própria, e o mutuário, as respectivas avenças estão vinculadas ao Código de Defesa do Consumidor. Assim, a Lei n. 8.078/90, em seu art. 14 dispõe: "O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre a fruição e riscos".
6. Tanto a CEF quanto a Construtora são partes legítimas para responder solidariamente pelo atraso na entrega da obra; a primeira porque atuou não apenas como mero Agente Financiador, mas também como executor de políticas públicas do Programa "Minha Casa, Minha Vida"; a segunda, porque responsável pela construção do empreendimento. Preliminar rejeitada.
7. No Instrumento Contratual firmado há previsão do término da construção da obra no prazo de 16 meses -item B.8.2-, podendo ser prorrogado, uma única vez, por até 06 (seis) meses, de acordo com a Cláusula
12. Sendo a data de assinatura do contrato em 08/06/2016, a Construtora deveria terminar a obra até abril de 2018. Ocorre que até a presente data o imóvel não foi entregue,
8. Correto o reconhecimento da inexecução contratual e a consequente rescisão, com a condenação na restituição das prestações quitadas pelo Particular, em relação aos aludidos Contratos, devidamente corrigidas com juros e correção monetária, como determinado na sentença.
9. A solidariedade emerge da natureza do Contrato celebrado entre as partes, cujo objeto é a construção de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação.
10. Não faz jus o Particular à indenização por danos morais, vez que o atraso na conclusão da obra não constitui gravame que justifique reparação desta natureza, além do que não restou demonstrado nos autos a existência de qualquer evento que possa ter causado ofensa à sua imagem ou honra, ou perturbações que desencadeassem alterações significativas nas suas relações psíquicas, emocionais ou afetivas, sendo certo que o mero inadimplemento contratual pode acarretar prejuízos materiais a serem ressarcidos, caso comprovados, mas não dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade.
11. Manutenção da condenação das Rés ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte Autora, fixados em 10% do valor a ser restituído (danos materiais).
12. Apelação provida, em parte (itens 10 e 11). Ota (PROCESSO: 08012879220214058102, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL CID MARCONI GURGEL DE SOUZA, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 01/02/2024).
14. No mesmo sentido, encontram-se julgados do Superior Tribunal de Justiça que ressaltam que a demora na entrega de imóvel configura inadimplemento contratual, de modo que não gera, por si só, o dever de pagamento de danos morais (AgInt no REsp 1.684.398/SP, 3ª Turma, min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 20/03/2018).
15. Assim que competia à parte autora fazer prova do abalo moral e psicológico sofrido pela situação fática narrada, e, não tendo se desincumbido de tal ônus, entendo que não são devidos danos morais na hipótese.
16. Quanto ao pedido de condenação ao pagamento dos valores pagos pela parte demandante a título de juros de construção, as denominadas "taxas de construção" ou "juros de obra" são pagamentos feitos durante a fase de construção e representam os únicos encargos do financiamento cobrados pelo banco nessa fase.
17. Conforme cláusula 5.3 do referido contrato, os devedores ficariam exonerados do pagamento dos encargos mensais definidos no item 5.1.2 (encargos relativos a juros e atualização monetária incidentes sobre o saldo devedor, taxa de administração, prêmio de seguro por morte e invalidez), caso ocorresse o atraso na entrega da obra por prazo superior a 06 (seis) meses, ficando imputada diretamente à construtora a responsabilidade pelo pagamento destes valores.
18. No caso dos autos, a fase de construção se encerraria em 17/10/2022, conforme item B7 do quadro de resumos do contrato e, com o acréscimo do prazo de tolerância de 6 (seis) meses (item 4.9 do contrato), a data máxima final seria em 17/04/2023.
19. Embora seja legal a "taxa de obra", a sua cobrança está restrita à fase de construção do imóvel. A continuidade de tal cobrança posteriormente à data determinada em contrato para a entrega do imóvel mostra-se abusiva e fere o equilíbrio contratual, configurando enriquecimento indevido.
20. Vejamos entendimentos neste sentido, in verbis: EMPREENDIMENTO. "TAXA DE OBRA". SUSPENSÃO. DEFINIÇÃO DE PRAZO. MULTA. INCABIMENTO.
I - Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em sede de ação ordinária, conheceu dos embargos de declaração opostos, mas negou-lhes provimento, mantendo a decisão anterior que indeferiu o pedido de antecipação de tutela, através do qual pretende o autor, ora agravante, a suspensão de todos os encargos contratuais, notadamente a "taxa de obra", enquanto perdurar o atraso na entrega do empreendimento e até que se dê a expedição do "Habite-se", com congelamento do saldo devedor em janeiro de 2013, bem como a fixação de ordem judicial para que as agravadas entreguem o empreendimento num prazo fixo, sob pena de multa diária.
II - Embora entenda que deve haver a cobrança da taxa de obra durante a fase de construção do empreendimento, a responsabilidade pelo seu pagamento, em caso de atraso, deve recair a quem deu causa ao retardamento, e não sobre o consumidor.
III - A "taxa de obra" somente é devida durante a fase de construção, devendo ser extinta tão logo este prazo se expire (cláusulas sétima e décima terceira do contrato), ainda que inacabada a obra, momento em que se inicia no período de amortização do saldo devedor (cláusula quarta do contrato), onde deixa de haver seu pagamento.
IV - Com o término da fase de construção e, em consequência, a suspensão da taxa de obra, se inicia o período de amortização do saldo devedor, não havendo que se falar em de congelamento do saldo devedor. Ademais, a parte agravante não formulou pedido para iniciar a amortização do saldo devedor.
V - A estipulação de prazo para a conclusão da obra não se mostra razoável, tendo em vista a necessidade de conhecimentos de ordem técnica, incabível nessa fase de cognição sumária.
VI - Agravo de instrumento parcialmente provido, apenas para manter a abstenção da cobrança da "taxa de obra" durante a fase de construção do empreendimento. (AG 08018794220144050000, Desembargador Federal Ivan Lira de Carvalho, TRF5 - Quarta Turma.) CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL CONCEDIDO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. DEMORA NA ENTREGA. SUSPENSÃO DA TAXA DE OBRA ENQUANTO PERDURAR O ATRASO, JÁ QUE NÃO SE PODE PENALIZAR O CONSUMIDOR QUE NÃO DEU CAUSA.
PRECEDENTES. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (AG 08025462820144050000, Desembargador Federal Lazaro Guimarães, TRF5 - Quarta Turma.) CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA CONSTRUÇÃO. TAXA DE OBRA. SUSPENSÃO.
1. A agravante alega que adquiriu uma unidade do Condomínio Residencial Green Park Satélite, financiada através do Programa Minha Casa Minha Vida; que, ultrapassado o prazo previsto para a entrega da obra, o empreendimento ainda não foi concluído; que a parte agravada foi notificada para comparecer ao PROCON no mês de agosto de 2013; que lá houve o reconhecimento do atraso e firmou-se o compromisso concluírem as obras até 30/11/2013, o que não aconteceu; que, desde setembro de 2013, a CAIXA persiste na cobrança de encargos financeiros devidos somente na fase de construção do imóvel, cujo prazo já se encerrou.
2. A questão sub examine vem sendo reiteradamente enfrentada por este Tribunal, no sentido de se suspender a chamada "taxa de obra" enquanto perdurar o atraso na entrega do empreendimento.
3. Em havendo atraso na construção do empreendimento, não se pode penalizar o consumidor com a cobrança da "taxa de obra", considerando que não foi ele quem deu causa ao atraso. 4.(...)
5. "Findo o prazo para a conclusão da obra, ainda que ela não tivesse sido concluída, deveria ter se iniciado a fase de amortização da dívida, o que não ocorreu, de modo que não merece reforma a sentença, na parte em que determinou a observância das regras contratuais nesse ponto" (AC 00041213420124058000, Desembargador Federal Francisco Cavalcanti, TRF5 - Primeira Turma, DJE - Data::12/12/2013 - Página::232.)
6. Agravo provido. (AG 08021999220144050000, Desembargador Federal Francisco Cavalcanti, TRF5 - Primeira Turma). PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROGRAMA "MINHA CASA MINHA VIDA". ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. SUSPENSÃO DA COBRANÇA DOS ENCARGOS REFERENTES À FASE DE CONSTRUÇÃO. FIXAÇÃO DE NOVO PRAZO PARA ENTREGA. DESCABIMENTO.
1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por FRANCISCO MATEUS GOMES LOPES, contra decisão que, em sede de ação ordinária, em face de da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e da TOTAL INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA., indeferiu o pleito liminar que requeria a suspensão dos encargos contratuais cobrados antes da efetiva entrega do imóvel adquirido pelo agravante (uma unidade do Condomínio Residencial Green Park, financiado através do Programa Minha Casa Minha Vida), em especial a "taxa de obra", bem como a entrega da unidade imobiliária com o respectivo "Habite-se" no prazo de 60 (sessenta) dias, dado o atraso na obra, sob pena de multa diária de R$ 500,00 e, por fim, a determinação para que a demandada se abstenha de inscrever o nome do autor nos cadastros de proteção ao crédito.
2. É certo que o prazo inicialmente previsto para a conclusão da obra terminou em outubro de 2012 e, em face de novo ajuste entre os consumidores e a construtora, findou estabelecido novo marco final, desta feita para 30 de novembro de 2013, e ainda assim restou inconclusa a obra.
3. De fato, é legítima a cobrança da chamada "taxa de obra" durante a fase de construção do imóvel, mas sua exigibilidade somente se configura durante o referido período, estabelecido contratualmente. Uma vez expirado o prazo, ainda que se encontre inacabada a obra, inicia-se a fase de amortização, na qual não é devido o encargo, inclusive por força de previsão contratual (cláusulas sétima e décima terceira).
4. Neste sentido, forçoso reconhecer que deve a Caixa Econômica Federal, ora agravada, abster-se de continuar cobrando ao requerente qualquer valor referente à taxa de evolução da obra, bem como, consequentemente, de incluir o nome do autor nos cadastros de proteção ao crédito.
5. Entretanto, nada obstante o flagrante atraso, descabe deferir-se agora a pretendida fixação de novo prazo, de 60 (sessenta) dias, sem um embasamento técnico; o que, de resto, poderia por em risco a qualidade do imóvel, visto que não se sabe a que se deve a demora na entrega.
6. Agravo de instrumento parcialmente provido. (AG 08022007720144050000, Desembargador Federal Paulo Machado Cordeiro, TRF5 - Segunda Turma.) CIVIL E CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONCLUSÃO DA OBRA. ATRASO. ENCARGOS FINANCEIROS. COBRANÇA. SUSPENSÃO. PRAZO PARA A ENTREGA DO BEM. FIXAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE EM SEDE DE TUTELA ANTECIPADA.
1. Afigura-se legítima a cobrança dos denominados "juros no pé", incidentes em momento que antecede à entrega das chaves, em contrato de compra e venda de imóvel em construção sob o regime de incorporação imobiliária, conforme entendimento firmado no âmbito do STJ.
2. Em que pese a legalidade da "taxa de obra", composta de juros e de correção monetária, a sua cobrança está restrita à fase de construção do imóvel, a teor da cláusula 7ª, II, "a", do contrato firmado entre as partes, mostrando-se abusivo o seu pagamento na hipótese de atraso na entrega do empreendimento.
3. Foge à razoabilidade e fere o equilíbrio contratual (art. 4º, III, do CDC) exigir que o consumidor continue a arcar com o referido encargo financeiro sem que, de outro lado, a construtora não esteja honrando com as obrigações às quais se comprometeu, mormente quando ele não contribuiu para tal inércia.
4. A cobrança da "taxa de obra", mesmo já vencido o prazo para o término das obras, constitui indisfarçável enriquecimento indevido, vedado pelo ordenamento jurídico pátrio (arts. 876 e 884, ambos do CC/02).
5. Inviável, no entanto, em sede de antecipação de tutela e sem dilação probatória, a fixação de prazo para a conclusão do empreendimento, especialmente se considerada a ausência de informações acerca do estágio atual da construção.
6. Agravo de instrumento parcialmente provido. (AG 08020128420144050000, Desembargadora Federal Joana Carolina Lins Pereira, TRF5 - Terceira Turma.)
21. Dessa forma, entendo ser devida a devolução pela CAIXA à parte autora dos valores correspondentes à "taxa de obra" cobrados após a data prevista para a entrega do imóvel, qual seja, 17/04/2023.
22. Quanto aos danos materiais pelo uso de material e execução divergentes do projeto original, a controvérsia foi devidamente elucidada por meio de perícia judicial, cujas conclusões foram objeto de sucessivos esclarecimentos pelo expert em razão das impugnações da ré.
23. O laudo inicial (Id. 96320154), elaborado pelo engenheiro civil Carlos Roberto Moura Leal Junior (CREA-AL nº 7.741-D), identificou, em um primeiro momento, a existência de quatro divergências em relação ao projeto: substituição do forro de PVC por gesso na varanda, ausência de esquadria no banheiro, revestimento cerâmico aplicado em extensão inferior ao projetado nas paredes do banheiro e da cozinha/área de serviço, e adequação do campo de futebol em razão de reservatório de água.
24. Sobrevindo impugnação da ré ao laudo (Id. 96320024), com fundamento na existência do memorial descritivo registrado em cartório -- documento já juntado pela CAIXA nos autos (Id. 96319732 e 96320246) --, e tendo o perito suscitado dúvida sobre qual referência documental adotar para a complementação do laudo (Id. 134711788), a decisão de Id. 142552397 delimitou o objeto da perícia, determinando que o memorial descritivo registrado em cartório, por sua natureza de documento público e por ser anterior à celebração do contrato, constituiria o parâmetro técnico prevalente.
25. Em atendimento à determinação judicial, o perito procedeu à retificação do orçamento (Id. 144833601), com os seguintes ajustes: excluiu os valores correspondentes à instalação de janela no banheiro e na cozinha/área de serviço, ante a constatação de que o memorial registrado em cartório não previa tais esquadrias nesses ambientes; e ajustou o quantitativo do revestimento cerâmico da cozinha/área de serviço, restringindo-o às áreas molháveis, conforme especificação do referido memorial, mantendo, porém, o revestimento integral das paredes do banheiro por força de previsão expressa no mesmo documento.
26. O orçamento pericial retificado apurou as seguintes diferenças: a diferença de custo entre o forro de gesso executado e o forro de PVC previsto no memorial registrado, correspondente a R$ 144,27, e a diferença entre o revestimento cerâmico executado/previsto nas paredes e o quantitativo estabelecido no memorial registrado em cartório, no montante de R$ 1.009,90, totalizando R$ 1.154,16 (mil, cento e cinquenta e quatro reais e dezesseis centavos).
27. Por todo o exposto, julgo procedente em parte os pedidos, nos termos do art. 487, I do CPC, para condenar a Caixa Econômica Federal: a) à devolução dos valores indevidamente cobrados a título de "taxa de obra" após o atraso (a partir do dia 18/04/2023), bem como restituir os valores eventualmente pagos pela parte autora a este título, devidamente corrigidos e acrescidos de juros de mora, contados a partir da citação; b) ao pagamento de indenização de dano material alusivo aos lucros cessantes, correspondente ao valor do aluguel de um imóvel semelhante ao adquirido pela parte autora, no valor de R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais) mensais, contados à época em que o bem deixou de ser usufruído pela autora (a partir do dia 18/04/2023) até a data da efetiva entrega do imóvel; c) ao pagamento de R$ 1.154,16 (mil, cento e cinquenta e quatro reais e dezesseis centavos) a título de danos materiais pelas modificações constatadas no projeto original, conforme apurado no laudo pericial complementar (Id. 144833601), valor a ser devidamente atualizado na forma do Manual de Cálculos da Justiça Federal.
28. Condeno a ré em honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do proveito econômico auferido, e em custas processuais.
29. Tendo a parte autora decaído de parte mínima do pedido, deixo de condená-la em honorários sucumbenciais e custas, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.
30. Sentença não sujeita à remessa necessária.
31. Transitada em julgada e nada sendo requerido, arquivem-se os autos.
32. Intimações e providências necessárias. Maceió/AL, na data da assinatura eletrônica. Juiz Federal - 3ª Vara/AL
