PODER JUDICIÁRIO 6ª Vara Federal CE CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA (156) Nº 0808830-89.2020.4.05.8100
REQUERENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL AROEIRAS ADVOGADO do(a)
REQUERENTE: FELIPE LOURENCO MELLO SILVA - CE24387
REQUERIDO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
REQUERIDO: CLAUDIANO VITORIANO MONTEIRO DE MORAES - CE13848
DECISÃO 1.RELATÓRIO Trata-se de cumprimento de sentença em fase de liquidação por arbitramento, na qual foi determinada a realização de prova pericial técnica, por engenheiro civil, com o objetivo de esclarecer a efetiva existência, extensão e eventual persistência de vícios construtivos no Condomínio exequente, bem como aferir a alegada execução de reparos anteriormente realizados pela executada (CEF), conforme delimitado no título executivo judicial.
Foi regularmente produzido o laudo pericial de ID 128704417, posteriormente complementado pelo documento de ID 148467158. As partes foram devidamente intimadas para manifestação, tendo apresentado impugnações ID 151960089 (exequente) e ID 154022460 (executada). Liberados os honorários periciais (ID 148962564).
É o relatório.
Decido.
2. FUNDAMENTAÇÃO A sentença proferida na ação civil pública nº 0800613-38.2012.4.05.8100, em 28/11/2016, transitada em julgado em 18/6/2020 condenou a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e a PALMA CONSTRUÇÕES LTDA, solidariamente, a: "PROVIDENCIAREM os reparos nos vícios de construção do Condomínio Residencial Aroeiras, situado à Rua das Aroeiras, nº 200, Bairro Passaré, Fortaleza/CE, de forma satisfatória, com início da obra no prazo máximo de trinta dias, sob pena de incorrerem em multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) e, no final da obra, se ainda persistir a impropriedade do serviço, as rés deverão pagar a importância de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de multa pelo descumprimento total ou parcial do provimento, para cada parte requerida;" A controvérsia central reside na verificação técnica acerca da existência, persistência ou eliminação dos vícios construtivos originalmente descritos, bem como na avaliação das intervenções realizadas ao longo do tempo pela executada.
No ponto, verifica-se que foi realizada perícia indireta após visita realizada aos 25/7/2025, ao imóvel periciado no Condomínio Residencial Aroeiras, situado na Rua das Aroeiras, nº 200, bairro Passaré, Fortaleza/CE. O imóvel periciado se trata de condomínio residencial, formado por 4 blocos, com 4 pavimentos (térreo e 3 pavimentos-tipo), cada andar com 4 unidades residenciais, executados com alvenaria estrutural, rebocados, pintados e piso cerâmico.
Compulsando o laudo pericial de ID 128704417, posteriormente complementado pelo documento de ID 148467158, verifica-se que os vícios relatados, conforme os documentos IDs. 4058100.26513808, 4058100.26513810 e 4058100.18653869, compreenderam: Rachaduras em pilares e vigas, internas e externas; Infiltrações em fachadas e lajes; Desplacamento de revestimentos cerâmicos (piso e paredes); Degradação de pintura e corrosão de armaduras expostas; Falhas em impermeabilização de coberturas.
O perito afirmou que essas patologias foram inicialmente detectadas em vistoria da Defesa Civil em 2010, e confirmadas em laudo técnico de 20/11/2012. Segundo o perito, os laudos técnicos anexados pela CEF, especialmente aqueles de IDs 4058100.26513828, 4058100.26513830, 4058100.26513834, 4058100.26513838 e 4058100.26513841, evidenciam que houve intervenção corretiva parcial no empreendimento, notadamente no ano de 2014, registrando que o Laudo de Engenharia da CAIXA (ID 4058100.26513838), em conjunto com o Parecer GIDUR (ID 4058100.26513841), registra a execução de serviços de recuperação em fachadas e cobertura, realizados pela empresa Palma Construções, sob acompanhamento técnico da própria instituição financeira.
Tais elementos probatórios indicam que houve atuação concreta voltada à recomposição de áreas afetadas por manifestações patológicas então identificadas, com ateste técnico administrativo de regularização à época. Todavia, o perito deixou claro que a vistoria realizada em 2019 (ID 4058100.18653869) apontou o reaparecimento de fissuras, bem como falhas de pintura e novas manifestações patológicas superficiais, circunstância que indica que os vícios não foram integralmente eliminados, ou que, ao menos, houve sua reemergência ao longo do tempo, possivelmente por fatores de manutenção, envelhecimento da edificação ou insuficiência das intervenções anteriormente realizadas.
De outro lado, o perito aduziu que os documentos de IDs 4058100.18653861 a 4058100.18653867, correspondentes a recibos e notas fiscais de intervenções realizadas pelo próprio condomínio entre 2019 e 2020, demonstram a execução de serviços de pintura, correção de fissuras superficiais e pequenas intervenções de alvenaria, sem que haja qualquer indicação técnica de reforço estrutural, substituição de elementos construtivos ou intervenção profunda nas causas originárias das patologias descritas na ação civil pública originária.
Tais intervenções, de acordo com a resposta ao item 9 do laudo pericial (ID 128704417 - Pág. 11), embora relacionadas às mesmas áreas afetadas, possuem natureza predominantemente estética e de manutenção corretiva superficial, não se confundindo com obras de reabilitação estrutural capazes de eliminar a causa dos vícios construtivos originalmente debatidos no título executivo. Nesse contexto, concluo que as intervenções realizadas pela CEF entre os anos de 2013 e 2014 configuraram medidas corretivas parciais, voltadas à mitigação dos problemas então identificados, com acompanhamento técnico e posterior ateste administrativo de conclusão dos serviços.
Essa constatação é relevante para a adequada compreensão da dinâmica do cumprimento da obrigação, na medida em que evidencia que os reparos efetivamente executados pela CEF não tiveram alcance estrutural pleno e definitivo, revelando-se, à luz do conjunto probatório, como intervenções de natureza parcial e, em certa medida, paliativa, incapazes de assegurar a eliminação integral das manifestações patológicas de origem construtiva.
Nessa linha, fixo, para fins de liquidação por arbitramento, a necessidade de reparação dos danos remanescentes, a qual deverá observar os seguintes parâmetros lógicos de verificação: a apuração não poderá se limitar à existência atual de fissuras ou patologias aparentes, devendo necessariamente estabelecer o nexo técnico entre o estado atual da edificação e os vícios expressamente descritos no título executivo judicial; deverá se distinguir, de forma fundamentada, os danos de origem construtiva daqueles decorrentes de desgaste natural, ausência de manutenção ordinária, intervenções posteriores ou fatores supervenientes.
Somente serão considerados danos remanescentes os defeitos que, segundo critérios técnicos de Engenharia Civil, possam ser vinculados e atribuídos, com grau de probabilidade técnica suficiente, aos vícios originários da construção objeto da ação civil pública, sendo certo que eventual reparação deverá recair exclusivamente sobre intervenções necessárias à recomposição integral desses vícios remanescentes, vedada a inclusão de serviços de natureza estética, preventiva ou de manutenção ordinária.
Ainda assim, a análise do caso não autoriza a aplicação da multa requerida pelo exequente no ID 151960089, no valor de R$ 379.000,00, uma vez que a imposição de penalidade coercitiva pressupõe demonstração inequívoca de descumprimento injustificado da obrigação, o que, no contexto dos autos, não se verifica de forma clara, diante da existência de intervenções técnicas anteriores pela executada comprovadas, ainda que de eficácia posteriormente questionada.
Assim, embora se reconheça a natureza parcial e insuficiente das intervenções realizadas para a eliminação completa dos vícios construtivos descritos na ação civil pública, afasta-se a aplicação da multa postulada, devendo a controvérsia ser resolvida no âmbito da liquidação quanto à extensão das obrigações remanescentes.
3.
DISPOSITIVO
Diante do exposto: a) Reconheço, para fins de liquidação, que houve intervenções corretivas parciais realizadas pela CEF no período de 2013 a 2014, as quais não eliminaram integralmente as patologias construtivas originalmente apontadas no título executivo; b) Reconheço que as intervenções realizadas entre 2019 e 2020 possuem natureza de manutenção estética e reparos superficiais, não equivalentes à recomposição estrutural dos vícios construtivos originários; c) Afasto o pedido de aplicação de multa formulado pelo exequente no ID 151960089, por ausência de pressupostos fáticos e jurídicos para sua incidência no caso concreto; d) Determino o regular prosseguimento da liquidação de sentença, para reparação dos danos remanescentes, devendo as partes (CAIXA e AUTOR), no prazo de 30 (trinta) dias, analisarem a situação do imóvel por meio do Programa de Olho na Qualidade e informarem as providências adotadas.
Intimem-se.
