PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Federal CE TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE (12134) Nº 0811954-07.2025.4.05.8100
REQUERENTE: ISAIAS DE SOUSA MORENO, LEILA MORAES MORENO ADVOGADO do(a)
REQUERENTE: ANDRE LUIS NEGREIROS DE ALMEIDA - CE11911
REQUERIDO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
REQUERIDO: GLAUCO ROBERTO DA CRUZ SILVA - BA16283
SENTENÇA
Trata-se de ação por meio da qual se pretende, em sede de tutela antecipada de urgência, que a demandada suspenda os efeitos do leilão e/ou venda realizada pela instituição financeira para venda do imóvel objeto da presente demanda. Como pedido final, requer a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do bem em discussão. Asseveram que, diante da crise que abalou a economia global nos últimos anos, agravada pela pandemia, os demandantes teriam enfrentado uma situação financeira delicada, que os impediram de cumprir suas obrigações de pagamento relacionadas ao financiamento do imóvel adquirido.
Aduzem que foram surpreendidos com a comunicação de que o referido imóvel havia sido disponibilizado pelo banco réu para leilão. Alegam que nunca receberam qualquer notificação do banco informando sobre o início do processo de consolidação da propriedade do imóvel ou qualquer ato relacionado ao procedimento de execução extrajudicial. Insurgem-se contra o fato de a propriedade do imóvel ter sido consolidada sem a formalização das duas notificações exigidas por lei, desrespeitando o direito de preferência dos devedores fiduciantes e não lhes concedendo a oportunidade de quitar o débito.
Defendem a aplicação das regras consumeristas ao caso, notadamente a inversão do ônus da prova. O presente feito foi redistribuído para esta 4ª Vara da Seção Judiciária do Ceará, nos termos do art. 268, II, do CPC, por se tratar de reiteração do pedido formulado por meio da ação de procedimento comum de nº 0804011-36.2025.4.05.8100, a qual foi extinta sem resolução de mérito. Em cumprimento à determinação contida no despacho inicial, a parte autora regularizou a representação processual da autora Leila Moraes Moreno, apresentando instrumento de procuração por ela outorgada.
Concedido benefício da justiça gratuita. Citada, a Caixa ofereceu contestação. Preliminarmente, arguiu a inépcia da inicial e a ilegitimidade ativa. Quanto ao mérito, pugnou pela improcedência do pedido e aduziu a inexistência de vício no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel ora impugnado, conforme demonstrado pela documentação anexada. Em seguida, a parte promovente apresentou réplica.
Defendeu que a documentação acostada pela ré comprovaria a existência de nulidade, uma vez que a notificação somente teria sido expedida em nome da mutuária Leila, deixando de contemplar o autor Isaías, que é igualmente mutuário e fiduciante no contrato, bem como pelo fato de a correspondência ter sido recebida por terceiro, o que descaracterizaria a intimação pessoal exigida em lei. Reiterou, em seguida, as alegações deduzidas na exordial e pugnou pelo julgamento antecipado da lide com a nulidade da consolidação da propriedade do imóvel realizada pela instituição financeira requerida.
É o relatório. Passo a decidir. FUNDAMENTOS Ressalto, de início, que a presente demanda consiste em uma reiteração do pedido formulado pelo(s) mesmo(s) autor(es) por meio da ação ordinária (procedimento comum) de nº 0804011-36.2025.4.05.8100, ajuizada em 05.03.2025 e que foi julgada extinta sem resolução de mérito por meio de sentença prolatada por este juízo. A despeito de ter se utilizado nesta segunda oportunidade da classe processual Tutela Cautelar Antecedente prevista em nosso ordenamento jurídico nos artigos 305 e seguintes, não se postula por meio desta demanda a obtenção de qualquer medida cautelar ou assecuratória de um eventual direito a ser tutelado posteriormente.
O pedido formulado pelo autor, na verdade, tem natureza claramente satisfativa, exaurindo-se em si sem a necessidade de interposição de futuro pedido principal. Ações desta natureza - tutela cautelar antecedente -, como o próprio nome já indica, exigem a obtenção de um provimento acautelatório, a fim de se evitar o eventual perecimento de um direito, o qual, por sua vez, há de ser distinto e não se confundir, portanto, com a própria providência cautelar em si.
Não é isso, contudo, o que se observa na presente hipótese. De fato, o que verdadeiramente se pretende é simplesmente uma tutela de natureza antecipada, e não cautelar, já que o pedido liminar, que consiste na suspensão dos efeitos dos atos (leilões) realizados pela instituição financeira como consequência da finalização do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em litígio, exaure completamente o objeto desta demanda, cujo propósito final é justamente a declaração de nulidade desse procedimento impugnado em decorrência da ocorrência de supostas nulidades aduzidas pela parte promovente.
A própria parte autora, inclusive, deixa claro se tratar de um procedimento comum com pedido de tutela antecipada objetivando a suspensão dos efeitos dos atos realizados pela CEF como consequência da realização do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em questão, não apenas porque já havia anteriormente ingressado com o mesmo pedido através de uma ação ordinária (procedimento comum), mas igualmente porque, na oportunidade em que instado a apresentar réplica na presente demanda, pugnou pela procedência do pedido justamente para que se declare a nulidade do aludido procedimento de consolidação da propriedade relativo ao bem discutido.
Não se pode equiparar, portanto, o presente feito a uma tutela cautelar antecedente, ante a incompatibilidade desta via com demandas que se revestem de caráter nitidamente satisfativo, como é o caso desta em análise. Desse modo, e ainda à luz dos princípios da eficiência, da celeridade e da primazia da decisão de mérito, impende receber a presente demanda como um procedimento comum com pedido de tutela provisória de urgência, por ser este o rito adequado para o caso em apreço.
As preliminares arguidas pela CEF claramente não merecem acolhimento. É patente a legitimidade ativa dos autores para o pleito ora formulado na condição de ex-mutuários do contrato de financiamento imobiliário, uma vez que se impugna justamente o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel contra eles instaurado. A alegação de inépcia, por sua vez, confunde-se indevidamente com o próprio mérito da demanda.
Feitas estas considerações iniciais, e levando em consideração que o presente feito já se encontra instruído com contestação e réplica, bem como que a documentação acostada aos autos é suficiente para o convencimento deste magistrado acerca da matéria controversa, não havendo qualquer necessidade de produção de outras provas, passo ao julgamento antecipado da lide. Ressalto, desde logo, que é firme a jurisprudência pátria em entender que a relação que se estabelece entre mutuário(a)(s) e agente financeiro quando da celebração de contrato de financiamento imobiliário é tipicamente consumerista, regida, por isso, pela lei nº 8.078/1990.
Entretanto, o CDC não pode ser aplicado indiscriminadamente, para socorrer alegações genéricas de que houve violação às normas aplicáveis ao caso. Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-mutuário, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o que foi pactuado entre as partes.
Tal aplicação há de gerar, em relação ao ônus da prova, o efeito previsto no art . 6o, inciso VIII, do CDC, o qual prevê a sua inversão em favor do autor quando as suas alegações forem verossímeis. Nesse sentido, decisão do TRF-4ª Região:
EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL. ADMINISTRATIVO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DO CDC. NOTIFICAÇÃO PARA PURGA DA MORA.
1. A aplicação do Código de Defesa do consumidor nas relações de financiamento habitacional não é regra de aplicação automática, porquanto o legislador tratou de maneira diferenciada as relações de financiamento para a aquisição da casa própria. Não sendo atendidos os pressupostos aludidos no inc. VIII do art. 6º da Lei nº 8.078/90, não há que se falar em direito à inversão do ônus da prova.
2. Nos contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária, não havendo o pagamento das obrigações, resta consolidada a propriedade em nome do fiduciário, ocorrendo a extinção da dívida, nos termos do artigo 26, parágrafo 7º, da Lei nº 9.514/97. A partir de então, a instituição financeira poderá promover leilão para a alienação do imóvel, nos termos da lei.
3. A documentação acostada aos autos demonstra que foi efetuada a notificação do autor para purga da mora. Tal documento possui fé pública, não bastando, para invalidá-lo, a mera alegação do devedor. TRF4, AC 5045170-77.2018.4.04.7000, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 22/07/2021) De se registrar, à luz da assertiva retro, que a aplicação da inversão do ônus da prova não implicará em inexorável procedência das teses do consumidor.
Constitui, na verdade, uma regra de julgamento, a incidir nos casos de verossimilhança das alegações, as quais, por esta razão, devem ser analisadas pormenorizadamente a fim de que se possa perquirir sua plausibilidade. Feitas essas considerações, passo a analisar as demais alegações apresentadas pelos requerentes. Em se tratando de contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária em que o mutuário deixou de adimplir as obrigações contraídas, é certo que a CEF, nos termos da avença firmada entre as partes e da própria lei aplicável à espécie (Lei nº 9.514/97), está autorizada a efetuar o registro de consolidação da propriedade em seu favor, como de fato o fez.
Somente após a conclusão do procedimento de consolidação da propriedade e a adoção por parte da instituição financeira dos procedimentos necessários para a realização de leilão extrajudicial para a venda do imóvel, a parte promovente ingressou com a presente ação com o fito de obter, em sede de tutela antecipada, a suspensão dos efeitos do leilão e/ou da venda do imóvel em discussão pela instituição financeira, e, como pedido final, a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do bem em discussão.
Ocorre que a parte autora não juntou ao feito qualquer documento que comprovasse a ilegalidade do procedimento de consolidação da propriedade levada a efeito pela instituição financeira, nem tampouco nega em momento algum o fato de que se encontrava há muito inadimplente em relação à obrigação assumida de pagar as prestações avençadas, a ponto de ter gerado o vencimento antecipado da dívida e a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira promovida muito antes do ajuizamento desta demanda.
Com efeito, pelo que se observa da matrícula atualizada do imóvel, é incontestável que remonta a vários meses, ou talvez até anos, a conduta do ex-mutuário de se manter costumeiramente inadimplente, de modo que aquele já tinha pleno conhecimento da condição de devedor em razão das inúmeras prestações em atraso, tendo optado de forma consciente por se manter inerte, vale dizer, confessadamente sem pagar a contraprestação devida pelo imóvel em que residia.
Em relação ao procedimento em si de consolidação da propriedade, a parte autora não comprova ter sido cometida qualquer irregularidade pela instituição financeira, limitando-se a alegar de forma genérica que não houve a intimação pessoal sobre o leilão do imóvel. Primeiramente, importa transcrever o que dispõe o art. 26 da Lei 9.514/97 sobre a intimação dos fiduciantes para purgar a mora, etapa anterior tanto à consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição financeira quanto ao subsequente envio do imóvel a leilão: Art.
26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). § 3o-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). § 3o-B.
Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (...) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
No caso em análise, vê-se, a partir da leitura das informações averbadas na matrícula do imóvel em litígio (AV. 8/40.023, de 25 de novembro de 2024), documento anexado aos autos (Id 108932658), que os antigos mutuários foram devidamente notificados para purgar a mora, nos termos do art. 26, §§1º, 3º e 4º da Lei nº 9.514/97, tendo, no entanto, decorrido o prazo para purgação da mora sem que qualquer providência tenha sido tomada por eles no sentido de quitar a dívida existente.
A referida diligência encontra-se igualmente demonstrada por meio da certidão cartorária emitida em 08 de outubro de 2024 e acostada aos autos pela parte demandada (id 117390174), por meio da qual se atesta que ambos os fiduciantes Isaias de Sousa Moreno e Leila Moraes Moreno foram intimados pessoalmente e exararam nota de cientes, na data de 03/09/2024, às 12:10hrs, registradas sob os nºs 780635 e 780636, para satisfazer, no prazo de quinze dias, as prestações vencidas no período de 24/06/2023 a 24/07/2024 e as que se vencessem até a data do pagamento, assim como os juros remuneratórios, os juros de mora e as despesas de cobrança e de intimação, tudo nos termos do art. 26, §§1º e 3º da Lei nº 9.514/97, cujas certidões foram disponibilizadas ao Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Zona de Fortaleza em 04/10/2024.
Na oportunidade, restou certificado ainda o decurso do prazo da intimação, não tendo os devedores fiduciantes efetuado a purgação da mora no mencionado cartório. Nesse sentido, há que prevalecer a presunção de legitimidade e de veracidade de que gozam as certidões e averbações contidas na matrícula do imóvel, conforme mencionado no parágrafo anterior, as quais afastam, portanto, qualquer hipotética alegação genérica de irregularidade na intimação da parte devedora para purgar a mora.
De fato, o inteiro teor das certidões ou averbações emitidas pelo(a) oficial(a) do Registro de Imóveis gozam de fé pública e presunção de veracidade iuris tantum, somente podendo ser desconstituídas por prova inequívoca em contrário, ônus do qual não se desincumbiu a parte demandante, não se aplicando, quanto a esse ponto, a inversão do ônus probatório. É evidente, portanto, que os autores já tinham pleno conhecimento da sua condição de inadimplentes e tinham ciência da notificação para purgar a mora.
Dessa forma, demonstrada a regularidade da intimação dos devedores, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, e tendo em vista que os mutuários não pagaram a dívida no prazo legalmente estabelecido, muito embora já tivessem total conhecimento de sua condição de devedores inadimplentes, ocorreu a consolidação da propriedade do imóvel objeto da presente lide em nome do agente fiduciário, o qual restou, assim, autorizado pelo art. 27 da Lei nº 9.514/97 a promover o leilão extrajudicial, tudo em conformidade com a legislação pertinente.
Quanto à alegação de que os autores não teriam sido intimados pessoalmente sobre a data, hora e local dos leilões realizados, há que se registrar, de início, que a execução extrajudicial prevista no Decreto-lei nº 70/66 não é aplicável ao presente contrato. Oportuno salientar, a esse respeito, que a antiga disposição contida no art. 39, II, da Lei nº 9.514/97, citada pela parte promovente como fundamento legal para uma aplicação subsidiária das normas previstas nos arts. 29 a 41 do aludido Decreto, já não mais se encontra em vigor, tendo sido revogada pela Lei nº 14.711/2023.
Mesmo antes daquela norma, também a Lei nº 13.465/2017 já havia modificado a redação daquele dispositivo para deixar claro que a previsão de aplicação do Decreto Lei nº 70/66 se restringiria exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca, hipótese distinta da que ora se analisa. Desse modo, a inobservância das normas previstas no Decreto lei nº 70/66 evidentemente não podem implicar em ilegalidade do procedimento de consolidação da propriedade, o qual é regido, conforme dito anteriormente, pelas disposições contidas na Lei nº 9.514/97.
Esta, por sua vez, ao tratar das regras aplicáveis ao leilão para alienação de imóvel cuja propriedade foi consolidada em favor da instituição financeira, traz a seguinte disposição: Art.
27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.
Assim, vê-se que, nos termos do art. 27, §2º-a, da Lei nº 9.514/97, a comunicação ao devedor sobre as datas, horários e locais dos leilões devem ser realizadas mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, não havendo, portanto, qualquer alusão à necessidade de intimação pessoal. No caso vertente, consta nos autos (Id 117390173, 117390172, 117390171, 117390170, 117390169, 117390168) que foram expedidas as notificações extrajudiciais direcionadas aos antigos mutuários, informando-lhes, dentre outros pontos relevantes, acerca das datas, horários e locais dos leilões a serem realizados para a venda do imóvel cuja propriedade restou devidamente consolidada em favor da instituição financeira, assim como a própria alusão ao direito de preferência conferido por força de lei para aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas incidentes sobre o imóvel.
Verifica-se, de igual modo, que a referida comunicação foi devidamente entregue no endereço constante no contrato firmado entre as partes. Cumpre salientar ainda que não há qualquer irregularidade em decorrência do fato de a referida correspondência ter sido recebida por terceiro, uma vez que, conforme disposto no art. 26, §3º-B da Lei nº 9.514/97, nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, como é justamente o caso do imóvel em questão, a própria intimação de que trata o §3º-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento da correspondência.
Desse modo, se até mesmo para o fim da intimação pessoal para purgar a mora se admite a intimação recebida pelo funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, evidentemente há que se reconhecer a regularidade da notificação recebida por este meio para o fim de notificação sobre a data, horário e dia do leilão, uma vez que esta, conforme já esclarecido, sequer exige o caráter pessoal.
Tampouco há que se reconhecer irregularidade pelo fato de não se ter demonstrado o recebimento do AR destinado ao mutuário Isaías, uma vez que os devedores eram solidariamente responsáveis por todas as obrigações assumidas perante a Caixa, e se constituíram procuradores recíprocos até o pagamento integral do saldo devedor, com poderes irrevogáveis para o foro geral e para a prática de todos os atos necessários ao bom e fiel desempenho desta função, inclusive para o fim de receberem notificações e intimações direcionadas ao codevedor.
HÁ que se concluir, portanto, que o cumprimento da diligência demonstrada pela instituição financeira no caso em análise atende perfeitamente à exigência legal pertinente à comunicação de que trata o art. 27, §2º-A da Lei nº 9.514/97. De qualquer modo, uma vez que a parte autora ingressou com a primeira ação judicial (nº 0804011-36.2025.4.05.8100) no dia 05.03.2025, ou seja, em momento anterior à data de realização do leilão promovido pela instituição financeira (designado para o dia 17.03.2025), inclusive anexando recorte obtido de sítio eletrônico que divulgava todas as informações quanto ao preço, local e data/horário de sua realização, afigura-se demonstrado, com isso, de maneira inequívoca o prévio conhecimento acerca das informações relevantes acerca de tal procedimento.
Não se vislumbra, por conseguinte, qualquer prejuízo apto à anulação do procedimento de execução extrajudicial, ainda que hipoteticamente se viesse a admitir não ter ocorrido a comunicação mediante correspondência, eis que atingida a finalidade da norma para garantia do direito de preferência do devedor, conforme se extrai da leitura do art. 27, §§2º-A e 2º-B da Lei nº 9.514/97. Aplicável ao caso, portanto, o princípio de que não há nulidade sem prejuízo - "pás de nullité sans grief".
Tal entendimento, inclusive, encontra amplo respaldo no próprio Superior Tribunal de Justiça, o qual já tem como firme o entendimento de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte autora. Nesse sentido, o seguinte acórdão: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO.
REEXAME DE PROVAS. PURGA DA MORA. VALOR INSUFICIENTE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES.
1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ).
2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante.
3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.463.916/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 3/12/2019, DJe de 9/12/2019.) De mais a mais, ainda que se admitisse a veracidade de qualquer das alegações genericamente deduzidas na exordial, vale dizer, não comprovada nos autos, aquelas não teriam o condão de assegurar a permanência dos mutuários de forma gratuita no imóvel, ou seja, livre do pagamento dos encargos mensais devidos.
De fato, a parte autora tinha pleno conhecimento de que estava inadimplente e, ainda assim, não tomou quaisquer providências no sentido de regularizar sua situação junto à instituição financeira ré em tempo oportuno. Do mesmo modo, penso ser inaplicável ao caso o disposto no art. 34 do Decreto-lei nº 70/66 para o fim de possibilitar a purgação da mora a qualquer tempo antes da assinatura do auto de arrematação no leilão do imóvel.
Isso porque a execução extrajudicial prevista no Decreto-Lei nº 70/66 não é aplicável ao presente contrato de alienação fiduciária, o qual é regido pelas disposições contidas na Lei nº 9.514/97. Além disso, diferentemente dos antigos contratos de mútuo que previam a execução extrajudicial nos termos daquele decreto em caso de inadimplência do mutuário, a consolidação em favor da CEF da propriedade de imóvel objeto de contrato de mútuo com alienação fiduciária, como é o caso da avença em questão, ocorre em momento anterior à realização do leilão.
Assim, uma vez ocorrida a averbação da consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, o promovente já não mais possui sequer a qualidade de mutuário, razão pela qual não há mais que se falar juridicamente em possibilidade de purgação da mora. De fato, mesmo com as alterações introduzidas recentemente pela Lei nº 14.711/2023, resta claro não ser mais permitido juridicamente ao devedor restabelecer o contrato de alienação fiduciária, nem mesmo mediante o simples pagamento das dívidas vencidas, ainda que, diga-se de passagem, a parte devedora jamais tenha se disposto a pagá-las integralmente no caso concreto, uma vez que já houve, muito antes do ajuizamento de ambas as demandas, a averbação da consolidação da propriedade fiduciária.
Nesse sentido, reproduzo o disposto no art. 26-A, §2º da Lei nº 9.514/97, com a redação dada pela Lei nº 14.711/2023: Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (...) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
Cumpre salientar, de qualquer modo, que o antigo devedor fiduciante tinha a seu dispor a prerrogativa de exercer, na via administrativa e em tempo oportuno, o direito de preferência para nova aquisição do imóvel, nos termos do art. 27, §2º-B da Lei nº 9.514/97 acima já reproduzido. Tal possibilidade, jamais exercida pelos antigos mutuários a despeito de terem pleno conhecimento prévio da data, local e horário designados para o leilão, não se confunde, de qualquer forma, com a pretensão de purgação tardia da mora, até porque esta deixou de existir a partir do momento em que a própria propriedade do imóvel restou consolidada em favor da CEF, conforme averbado na sua matrícula.
Além disso, parece-me até contraditório que a parte autora pretenda anular o procedimento de consolidação da propriedade sob a alegativa de que supostamente não teve oportunidade de purgar a dívida existente ou ter conhecimento sobre o leilão realizado, quando, da própria leitura dos fatos narrados na peça exordial, vê-se que, em nenhum momento oportuno, vale dizer, antes de ter ocorrido a averbação da consolidação da propriedade daquele bem em favor da CEF, o ex-mutuário demonstra ter se oferecido para purgar a mora nos exatos termos cobrados pela instituição credora.
Pelo contrário, confessadamente optou por permanecer inadimplente. Destaco ainda que a instituição credora não está compelida a aceitar o pagamento do que lhe é devido de forma diversa da que foi convencionada livremente entre as partes através de contrato de financiamento. Pelo mesmo motivo, não cabe a este magistrado determinar a sustação do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição financeira ou de realização do leilão, ou menos ainda da venda do imóvel já realizada de forma direta a terceiro após os leilões terem sido negativos, conforme averbado na matrícula do imóvel, sob o frágil argumento de que o mutuário não teria sido notificado pessoalmente sobre a data designada para o leilão do qual, a propósito, demonstra ter tido amplo conhecimento.
Não há, ademais, qualquer documento nos autos que demonstre a intenção dos antigos mutuários de purgar a mora em conformidade com o valor total da dívida exigida pela Caixa antes de ter havido a consolidação da propriedade do imóvel em seu favor com a consequente extinção do contrato objeto do presente litígio. Em se tratando de contrato de mútuo instituído nos termos do Sistema Financeiro de Habitação, as cláusulas são padronizadas, sujeitas aos critérios legais em vigor à época de sua assinatura, de modo que não há lugar para a autonomia da vontade na definição do conteúdo, restando ao mutuário submeter-se às condições pré-determinadas, inclusive no que tange à incidência de encargos devidos em decorrência da inadimplência dos mutuários.
Logo, caberia à parte promovente ter efetivamente purgado a mora em tempo hábil, quando ainda não havia ocorrido a consolidação da propriedade em favor daquela instituição financeira. O ex-mutuário, no entanto, optou por permanecer inadimplente. Por conseguinte, se, mesmo diante da oportunidade clara de purgar a mora em tempo hábil, a parte promovente manteve-se inerte, residindo no imóvel por um longo período sem efetuar o pagamento da contraprestação devida, entendo não restar sequer presente a boa-fé do ex-mutuário.
Afinal, a mora se consolidou e a parte autora em nenhum momento pretendeu que os efeitos de sua completa inobservância do pacto fossem desconstituídos antes de processada a última ratio da cobrança forçada. Se o faz agora, é com o mero intuito de impedir a escorreita sanção legal para atos de inadimplência. O direito constitucional à moradia ou a função social do contrato não podem servir de justificativa à inadimplência contratual, mesmo quando a avença discutida envolver em sua relação parte hipossuficiente.
A execução do débito não liquidado em tempo hábil, com todas as medidas coercitivas inerentes ao procedimento, por sua vez, é mera conseqüência da inadimplência contratual, não podendo ser obstada sem a existência correta de fundamentos para tal. Sobre a matéria aqui discutida e a impossibilidade de suspensão ou anulação do leilão extrajudicial ou dos efeitos da venda posteriormente realizada após a consolidação da propriedade do imóvel em situações como a que ora se apresenta, a jurisprudência dominante nos Tribunais pátrios tem se posicionado no mesmo sentido deste magistrado, consoante demonstram os acórdãos a seguir ementados: CIVIL.
SFH. INADIMPLÊNCIA. RETOMADA DE IMÓVEL. CERTIDÃO CARTÓRIA ATESTANDO QUE HOUVE A NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. FÉ PÚBLICA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE NÃO ELIDIDA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUE O DEVEDOR FOI INTIMADO DA REALIZAÇÃO DOS LEILÕES. AUTOR RECONHECE QUE NÃO HOUVE ARREMATAÇÃO NA PRIMEIRA HASTA, E QUE TINHA CIÊNCIA DA DATA DA SEGUNDA, BEM COMO QUE NÃO TINHA CONDIÇÕES DE ADMPLIR INTEGRALMENTE O DÉBITO.
AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. DIREITO À MORADIA E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. NÃO SERVEM DE JUSTFICATIVA PARA O INADIMPLEMENTO.
1. Trata-se de apelação interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, por meio dos quais a parte autora busca a declaração de nulidade do ato de consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária, realizado em sede de execução extrajudicial do Contrato de Mútuo nº 1.4444.0818253-1, e de todos os atos dela decorrentes, inclusive com o cancelamento da averbação constante na matrícula do imóvel.
2. Conforme a Certidão do Oficial de Registro de Imóveis da 6ª Zona da Comarca de Fortaleza, datada de 23 de julho de 2018, "o devedor fiduciante: Francisco Jerônimo do Nascimento foi notificado pessoalmente em primeira tentativa no dia 19/06/2018, o qual exarou sua nota de ciente; tendo decorrido o prazo para purgação da mora em quatro de julho de dois mil e dezoito".
3. Tem-se, deste modo, que a exigência de intimação pessoal para purgação da mora foi devidamente observada, pois o Oficial goza de fé pública e os documentos são dotados de presunção de veracidade, em face do que dispõe o art. 3º da Lei nº 8.935/1994.
4. Não merece prosperar a alegação do apelante de que seria obrigatório que a CEF colacionasse também a respectiva contrafé, pois, diante da referida presunção, para que fique demonstrada a notificação pessoal do devedor, mesmo nos casos em que o notificado se recuse a exarar a nota de ciente, basta que o Oficial do Registro ateste que o mutuário foi devidamente cientificado.
5. Quanto à hasta pública, o STJ possui entendimento consolidado de que, em se tratando de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial do bem, sendo possível purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mesmo quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário.
6. Entretanto, o demandante, além de reconhecer que tentou negociar a dívida, mas que não tinha condição de saldar o débito integralmente, informou, ao interpor a ação, em 18 de março de 2019, que tinha ciência da data de realização do segundo leilão, em 22 de março de 2019. Assim, ainda que restasse comprovado que tal procedimento padeceu de vício, fica evidente que eventual erro da instituição financeira neste sentido não teria trazido qualquer prejuízo ao particular, que teve a oportunidade de exercer o seu legítimo direito de preferência para a aquisição do bem na 2ª hasta, não havendo, portanto, que se falar em nulidade.
7. Quanto ao direito constitucional à moradia ou a função social do contrato, esta Corte já decidiu que "não podem servir de justificativa à inadimplência contratual, mesmo no caso de hipossuficiente, pois é necessário que o agente financeiro reveja seus créditos para que possa continuar oferecendo os financiamentos habitacionais, financiamentos estes que possuem interesse social. (PROCESSO: 08081945220184058308, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL FRANCISCO ROBERTO MACHADO, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 27/05/2021).
8. Por fim, cabe destacar que as alegações de defesa do apelante são tão genéricas, que este chegou ao ponto de aduzir que restaria configurado cerceamento de defesa em razão da ausência de sua intimação para se manifestar em réplica, sendo que da análise dos autos se constata que este não apenas foi devidamente intimado, em 18 de março de 2020, para oferecer réplica à contestação, como, inclusive, apresentou a respectiva impugnação.
9. Apelação improvida. Majoração da verba honorária arbitrada anteriormente, devendo esta ser fixada em 11% sobre o valor da causa, em razão do trabalho adicional em grau recursal, ficando suspensa a sua exigibilidade enquanto persistir a situação de hipossuficiência, por até 5 (cinco) anos, nos termos do art. 12 da Lei nº 1.060/50 (com atual redação do § 3º, inc. IX, art. 98/NCPC). (TRF5, PROCESSO: 08038520620194058100, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL FERNANDO BRAGA DAMASCENO, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 12/08/2021) CIVIL.
PROCESSUAL CIVIL. SFH. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. REGULARIDADE. MANUTENÇÃO DA
SENTENÇA. IMPROVIMENTO DO APELO. Trata-se, na origem, de ação ordinária ajuizada pela ora apelante em face da Caixa Econômica Federal, com vistas a anular o procedimento de execução extrajudicial, que consolidou a propriedade do imóvel em comento em favor da instituição financeira em virtude do inadimplemento de financiamento imobiliário outrora firmado entre as partes. Pugnou-se, ainda, pela revisão de cláusulas contratuais; O Juízo a quo julgou os pedidos improcedentes.
Daí, o apelo que se examina, no qual se requer o reconhecimento da nulidade do referido procedimento com base na teoria da imprevisão, violação do princípio da boa- fé objetiva da função social do contrato pela Caixa; O procedimento de consolidação da propriedade está previsto no art. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, que dispõe em seus parágrafos que o fiduciante deverá ser intimado pessoalmente ou por edital, em caso de se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, para satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida; Nesse contexto, não se verifica qualquer sinal de descumprimento do rito estabelecido para que fosse processada a execução extrajudicial levada a efeito no caso em apreço.
Conforme se depreende dos autos, a instituição financeira juntou cópia das certidões expedidas pelo Oficial do Registro de Imóveis do 1ª Ofício de Notas da Paraíba do Município de Mossoró - RN (id. 4058401.1431440), na qual é informado que ele intimou pessoalmente a autora acerca da purgação da mora; Detentores que são, os escreventes cartorários, de fé pública, deu-se ensejo à notificação pessoal da parte devedora, nisso não havendo qualquer tipo de falha ao procedimento estabelecido na Lei 9.514/97, Art. 26, parágrafo 3º e 4º , de modo que qualquer identificação de mácula na tramitação, a desconstituir a presunção de legitimidade estabelecida sobre ela, dependeria de sólida prova em sentido contrário (infirmando sua regularidade formal), o que não aconteceu na lide em debate, circunstância a militar o reconhecimento da regularidade no procedimento de execução extrajudicial, que culminou com a adjudicação do bem.
Precedente desta Turma: TRF5, 2ª T., PJE 0806374-79.2014.4.05.8100, rel. Des. Paulo Cordeiro, data de assinatura: 27/05/2020; Assim, tudo milita no sentido do reconhecimento da regularidade no procedimento de execução extrajudicial, que culminou com a adjudicação do bem, ocorrendo a consolidação da propriedade do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal em 20/12/2017, quedando-se extinto o contrato de financiamento.
É dizer: iniciado o procedimento de execução extrajudicial (com a observância dos ditames legais), o imóvel não mais compunha, a qualquer título, o patrimônio da fiduciante, não subsistindo, a partir de então, a possibilidade de purgação da mora e convalescença do contrato, não sendo mais cabível, na lide, qualquer pretensão revisional dos termos pactuados no contrato de mútuo habitacional originário; Apelação improvida.
Honorários advocatícios majorados em 1% (um por cento) sobre o valor arbitrado na sentença, ficando suspensa sua exigibilidade pelo prazo de 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da presente decisão, na forma do artigo 98, § 3º, do CPC/2015; (trf5, PROCESSO: 08091019420174058200, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO ROBERTO DE OLIVEIRA LIMA, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 31/01/2023) Assim, tendo havido a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário, a qual foi devidamente averbada na matrícula do imóvel em litígio, tudo em conformidade com a legislação então vigente, o contrato objeto da presente lide deixou de existir e o promovente não mais ostenta sequer a qualidade de mutuário.
Não mais se justifica, portanto, a manutenção dos autores na posse do imóvel.
DISPOSITIVO
À luz do exposto, julgo IMPROCEDENTE a presente demanda. Sem custas. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários sucumbenciais, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa, observada, contudo, a condição suspensiva de exigibilidade estabelecida no artigo 98, parágrafo 3º do novo Código de Processo Civil.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. Fortaleza, 26 de setembro de 2025. JOSÉ VIDAL SILVA NETO Juiz Federal da 4ª Vara
