Tutela Cautelar Antecedente (Vara Cível) Nº 6011127-87.2025.4.06.3802/MG
REQUERENTE: EUCLIDES FERREIRA DE LACERDAADVOGADO(A): FRANCINE INGRID GIANJOPE (OAB MG166355)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de pedido de antecipação de tutela em face da Caixa Econômica Federal – CEF, visando compelir a ré a abster-se da realização de leilão de imóvel adquirido através de financiamento junto à Caixa.
Alega o autor, em síntese, que tentou de todas as formas quitar o débito, equivalente a pouco mais de 1% do que já foi pago até 25/03/2025, e que jamai teve a intenção de ficar em mora.
Sustenta que, na ocasião em que foi informado de que deveria conseguir a importância de R$12.000,00 (doze mil reais) dentro de 24 horas para regularizar a situação e reaver o imóvel, e após conseguir juntar referida importância, foi comunicado que o bem já havia sido registrado em nome da ré.
É o sintético relatório. Decido.
A matéria de direito discutida nos autos foi decidida outrora pelo Superior Tribunal de Justiça, o qual manifestou o entendimento de que a purga da mora era possível a qualquer momento até a arrematação, com fundamento na aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/66, vejamos:
RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966.
1.Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário.
2.No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação.
3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação
da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966.
4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997.
5. Recurso especial provido.
REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014
Nada obstante, foi promovida alteração legislativa pela Lei 13.465/17, publicada no DOU em 12/07/2017, incluindo o artigo 26-A, § 2º, na Lei 9.514/1997, dispondo que é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas vencidas e despesas somente até a data de averbação da consolidação da propriedade fiduciária.
Nesse sentido, ao se deparar uma vez mais sobre o tema, o STJ decidiu pela legalidade da novel previsão normativa, firmando o entendimento de que, após a consolidação da propriedade levada a cabo após a edição da referida lei, ao devedor fiduciário caberá tão somente o direito de preferência na arrematação do bem, senão vejamos:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. PRECEDENTE ESPECÍFICO DESTA TERCEIRA TURMA. 1. Controvérsia em torno da possibilidade de purgação da mora pelo devedor até a data de lavratura do auto de arrematação do imóvel, sendo alegada a violação da regra do art. 34 da Lei 9.514/97. 2. Precedente específico desta Terceira Turma analisando essa questão sob o prisma de duas situações distintas e sucessivas ensejadas pela edição da Lei 13.465, de 11/07/2017, que alterou o art. 34 da Lei 9.514/97 (REsp 1649595/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020). 3. No período anterior à Lei n. 13.465/2017, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, era admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, §1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997 (REsp 1.649.595/RS). 4. "Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária." (REsp 1.649.595/RS) 5. "Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do da ." (REsp 1.649.595/RS). 6. No caso, a demanda foi proposta pelo devedor recorrente apenas em 25/09/2017, buscando suspender os leilões aprazados para os dias 27/09/2017 e 04/10/2017, e requerendo autorização para depositar em juízo os valores para purgar a mora. 7. Reconhecimento pelo acórdão recorrido de que a consolidação da propriedade em nome do credor recorrido ocorrera em 30.08.2017, quando já vigente a regra do -B, da , com a redação dada pela . 8. Acórdão recorrido em perfeita sintonia com o precedente desta Terceira Turma. 9. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO (REsp 1818156 / PR – Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO – TERCEIRA TURMA – DJE 18/06/2021).
Assim, tendo a propriedade objeto da lide sido consolidada em 2025, tal alteração se aplica, em tese, ao presente caso, pelo que não há que se falar em purgação da mora, a infirmar a probabilidade do direito em relação à referida questão, mas apenas do direito de preferência mediante pagamento do preço. E, mesmo que fosse o caso, o autor sequer depositou em juízo o valor que entende devido.
Além disso, a matrícula do imóvel contém averbação da consolidação da propriedade em nome da CEF, atestando a constituição regular em mora do devedor. Esta certidão goza de presunção de veracidade (juris tantum), e cabia à parte autora desconstituí-la, o que não ocorreu, já que não trouxe o processo administrativo de alienação.
Saliente-se que a mera alegação de dificuldades financeiras ou desemprego não elide a inadimplência nem justifica a aplicação da Teoria da Imprevisão.
No mais, em que pese o pedido de supensão de leilão, o autor sequer informou a data de eventual leilão do imóvel objeto da presente lide para justicar eventual perigo da demora. .
Pelo exposto, INDEFIRO O PEDIDO DE LIMINAR.
Cites-e a CAIXA para, querendo, apresentar contestação no prazo de 5 (cinco) dias.
Em seguida, abra-se vista ao autora para apresentar o pedido principal, no prazo de 30 (tritna) dias.
Após, à conclusão para sentença.
