Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
INTERESSADO: JUSCILEIA FERREIRA DOS SANTOS COSTA Advogado(s): JORGE LUIZ CAMANDAROBA CASTELO BRANCO (OAB:BA463-B)
INTERESSADO: VALTER LUIZ SANTANA Advogado(s): SILVIA CRISTINA DO VALE DONATO registrado(a) civilmente como SILVIA CRISTINA DO VALE DONATO (OAB:BA27957), VALTER LUIZ SANTANA (OAB:BA8666) SENTENÇA I - Relatório
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE BARREIRAS Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0301805-77.2013.8.05.0022 Órgão Julgador: 2ª V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE BARREIRAS
Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA c/c INDENIZAÇÃO proposta por JUSCILEIA FERREIRA DOS SANTOS COSTA em face de VALTER LUIZ SANTANA. Na exordial, ID. 304663653, a autora narra que é legítima proprietária do imóvel, sito na Rua Leopoldina Castro nº 36, bairro Novo Horizonte, cidade de Barreiras-Ba, outrora ocupado pelo requerido, enquanto locatário. Sustenta que a relação locatícia se iniciou, em 06/06/2008, e foi prorrogado até julho de 2012, ocasião em que o locatário devolveu as chaves do imóvel. Sustenta que o requerido não adimpliu os alugueres de novembro/2011 a julho/2012. Aduz ainda que o imóvel foi devolvido sem condições de habitabilidade, impondo-lhe gastos com os reparos necessários. Citado, o requerido ofereceu contestação ao ID. 304664703, arguindo, em síntese, que devolveu o imóvel, em abril de 2012, implicando na cobrança indevida de R$ 8.383,02, a qual requer que debitado, em dobro, dos sete aluguéis cuja cobrança reconhece como devida, nos termos do art. 940, CC/02. Nega especificamente todas as deteriorações do imóvel indicadas na exordial e sustenta a cobrança excessiva de R$ 2.113,59. Intimada, a autora apresentou réplica ao ID. 304664977. Designada audiência de instrução, foi colhido o depoimento da parte autora e do requerido, conforme termo de audiência de ID. 429330607. Deferida a produção de prova testemunhal, promoveu-se a oitiva da testemunha do requerido, na assentada designada para o dia 06 de fevereiro de 2025, conforme termo de audiência de ID. 485150174. Sem mais provas a produzir, as partes apresentaram alegações finais, conforme petição de ID. 487977230 e ID.492089188. Eis o relatório. Decido. II - Mérito Cinge-se a controvérsia quanto à cobrança de alugueres decorrente da relação locatícia havida entre os litigantes, bem assim o dever do locatário de ressarcir o locador pelo reparos realizados, no imóvel. Trata-se, portanto, de relação jurídica regulada pela Lei n° 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, e pelo próprio contrato entabulado entre as partes. No que concerne ao honorários contratuais, a autora pretende o pagamento dos aluguéis de outubro/2011 a julho/2012, corrigida e acrescida de juros de mora e multa contratual, conforme planilha de ID. 304663839/304663846. O requerido, por seu turno, sustenta que o imóvel foi entregue em abril de 2012, e reconhece como devidos tão somente os aluguéis de outubro/2011 a abril/2012, totalizando sete honorários contratuais. Pois bem. Em ação de cobrança de aluguéis, o locador desincumbe-se do onus probandi apresentando prova da existência de contrato de locação e dos termos do ajuste, cabendo ao locatário provar o pagamento do débito reclamado e da entrega das chaves. No caso em comento, o contrato encontra-se acostado ao ID. 304663849/ss., e a controvérsia limita-se aos honorários contratuais dos meses de maio/2012 a julho/2012, dada a discussão quanto à desocupação do imóvel, pela entrega das chaves. Como cediço, a entrega das chaves é a data que finda a obrigação do locatário em relação ao locador, não sendo, portanto, devida a cobrança de aluguéis posteriores a este marco temporal e à desocupação do imóvel. Nesse sentido, é assente a jurisprudência pátria: Locação de imóvel residencial - Ação de cobrança e indenização por danos materiais - Reconvenção que visa devolução da quantia depositada a título de caução - Parcial procedência da ação e procedência da reconvenção - Inconformismo da locadora - Descabida a cobrança de aluguéis e encargos depois da entrega das chaves - Cláusula que estende a locação ao período de execução de serviços e obras iniciado após a vistoria de saída - Abusividade reconhecida - Direito potestativo do locatário de encerrar a relação locatícia - Reparos na marcenaria executados - No caso, somente são devidas as despesas com o conserto do rodapé e faxina - Montante pode ser descontado da caução - Recurso acolhido apenas neste aspecto - Parcial provimento do recurso, na parte conhecida. (TJ-SP - Apelação Cível: 1001182-34.2023.8.26.0281 Itatiba, Relator.: Mário Daccache, Data de Julgamento: 21/05/2024, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/05/2024) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DE LOCAÇÃO. ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS POSTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES. COBRANÇA INDEVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I - Cabe ao locatário pagar os aluguéis e encargos da locação em aberto, assim como ressarcir as despesas realizadas para restabelecer o imóvel ao estado em que lhe foi entregue. IV - Não é devida a cobrança de aluguéis e encargos locatícios posteriormente à desocupação e entrega das chaves do imóvel. VI - A entrega do imóvel pelo locatário sem providenciar os reparos necessários para o colocar no estado em que recebido, obriga-o ao ressarcimento das despesas provadas nos autos pelo locador. (TJ-MG - Apelação Cível: 00930367120178130452, Relator.: Des.(a) Luiz Gonzaga Silveira Soares, Data de Julgamento: 28/08/2024, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/08/2024) Da análise dos autos, tem-se que a cobrança da autora dos honorários maio/2012 a julho/2012 tem por causa de pedir a prorrogação do contrato locatício ao referido mês e não efetivamente ao tempo em que o imóvel esteve sob a posse do requerido. É o quanto depreende-se do próprio depoimento pessoal da autora. O requerido foi categórico ao afirmar que a devolução das chaves ocorreu em abril/2012 e a prova dos autos comunga a seu favor. Nesse passo, destaca-se o recibo de serviço de pintura datado de 17/05/2012, ID. 304663962, acostado pela própria autora, além de demais notas fiscais, emitidas no mês de maior, evidenciado a compra de materiais de pintura, como tinta, lixa e massa corrida, ID. 304663972, 304663975. Outrossim, a testemunha arrolada pelo réu, embora não soubesse precisar, indicou que a entrega das chaves ocorreu em data próxima à Páscoa, a qual, no ano dos fatos, ocorreu na data de 08 de abril. Diante disso, tenho por suficientemente comprovado que o imóvel em testilha foi desocupado em abril, termo final da relação locatícia tratada nos autos, cabendo então o pagamento dos meses de outubro/2011 a abril/2012, conforme reconhecido pelo requerido, e nos termos do §2°, da Cláusula 2ª, do contrato, de ID. 304663849. Quanto à aplicação do art. 940 do Código Civil, a jurisprudência do c. STJ tem entendido que a aplicação da pena prevista no aludido dispositivo depende de prova cabal da má-fé do suposto credor, sem a qual não há que falar em repetição em dobro (REsp 446.724/DF. Rel. Min. Denise Arruda. Primeira Turma. DJ 25/06/2007, p. 219). Nesse sentido, também, a Súmula 159 do STF, ainda aplicável em nosso ordenamento jurídico, uma vez que o art. 1.531 do Código Civil de 1916 corresponde ao atual art. 940 do Código Civil de 2002. O fato de ser demandado em juízo, por si só, além de representar simples exercício do direito de petição do demandante,
trata-se de situação ordinária passível de ocorrer com qualquer cidadão, salvo se comprovado eventual abuso da prerrogativa da parte autora, inexistindo qualquer vexame em figurar no polo passivo de um processo em nossa cultura. No caso em julgamento, não há evidência robusta de que a autora agiu de má-fé quando cobrou três honorários contratuais além dos devidos. Com efeito, tem-se que a autora detinha a crença genuína de que a estes fazia jus por força do prazo contratual. Assim, deixo de aplicada a sanção do art. 940 do Código Civil e as penalidades por litigância de má-fé. No que concerne aos reparos, a autora persegue o ressarcimento de R$9.120,32, referente aos gastos com materiais e mão de obra, para reparar o imóvel. Segundo Cláusula 8ª do contrato de locação, ID. 304663849: "o LOCATÁRIO, salvo as obras que importem na segurança do prédio, obriga-se por todas a ademais, devendo trazer o imóvel locado em boas condições de higiene e limpeza com os aparelhos sanitários e de iluminação, pinturas, telhados, vidraças, mármores, fechos e chaves, torneiras, pias, banheiros, ralos, pisos, jardins e demais acessórios em perfeito estado de conservação e funcionamento para assim os restituir quando findo ou rescindido este contrato, sem direito a retenção ou indenização por quaisquer benfeitorias que tenha feito, ainda que necessárias ou úteis, as quais ficarão desde logo incorporados ao prédio. O LOCATÁRIO confessa haver vistoriado o imóvel e verificado encontrar o mesmo na mais perfeita ordem e condições de uso". Conforme art. 23, inc. III, da Lei de Locações, o locatário se obriga a restituir o imóvel nas condições em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal. Assim, a reparação a ser suportada pelo locatário é aquela extraordinária, que extrapola o desgaste natural pela utilização do imóvel, de modo que, para tanto, a vistoria é prova salutar a demonstração do estado do imóvel antes e após a relação locatícia. Nesse sentido, o entendimento do c. Superior Tribunal de Justiça: " [...] a vistoria, é certo, como prova pericial que é, reveste-se de considerável força probante. Por isso, o maior interessado em sua realização é exatamente o autor da ação de ressarcimento, para quem a demonstração dos danos é essencial, como prova do fato constitutivo do seu direito à indenização. Nada obsta, contudo, que tal demonstração possa fazê-la o referido autor por outros meios que não a vistoria, meios que, embora normalmente exponham a maior risco o seu êxito, são igualmente admissíveis" (STJ, 4ª Turma, excerto do voto do Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, REsp n. 14.270/RS). No caso dos autos, consta previsão contratual de realização de vistoria do imóvel, quando da celebração do contrato, nos termos da cláusula acima em destaque. Contudo, a autora não trouxe prova da aludida vistoria inicial, ônus que lhe incumbe, porquanto referente a fato constitutivo do direito por ela alegado (art.373, inc. I, CPC). Da prova produzida nos autos, tem-se que igualmente não foi realizada a vistoria no imóvel, quando de sua entrega. Segundo a prova oral - depoimento da autora e testemunha do requerido - as chaves do imóvel foram deixadas no escritório do patrono da parte autora, sem qualquer contato posterior entre locador e locatário, no sentido de promover a visitação do imóvel para realização da vistoria. Assim, para comprovar os danos alegados, a parte autora limitou-se em acostar aos autos imagens dos bens supostamente danificados pelo requerido e notas fiscais do material para reparo, o que reputo insuficiente à tutela do ressarcimento pretendido. A locadora não arrolou qualquer testemunha capaz de corroborar a ocorrência dos danos ou a desconformidade do estado do imóvel em relação ao termo de vistoria inicial, a qual, se ocorrida, sequer foi trazido aos autos. Também não constam nos autos registros fotográficos do imóvel antes da entrega da posse ao locatário, o que impede uma análise comparativa por parte do Juízo. Registro, por fim, a produção de prova contrária, no sentido da conformidade do imóvel, quando de sua desocupação. A testemunha arrolada pelo requerido sustentou incisivamente que o imóvel se encontrava em perfeitas condições, tendo providenciado o serviço de limpeza necessário e posterior entrega da chave. Tudo considerado, sobretudo a ausência de vistoria inicial e de saída e provas suficientes dos danos, impassível a cobrança de valores por reparos no imóvel, conforme tem entendido a jurisprudência pátria, ora destacada: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ENCARGOS LOCATÍCIOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DOS AUTORES. ALMEJADA CONDENAÇÃO DOS RÉUS AO PAGAMENTO DOS REPAROS, ALUGUÉIS E DESPESAS CONDOMINIAIS ATÉ O EFETIVO ENCERRAMENTO DAS OBRAS REPUTADAS NECESSÁRIAS PARA A RECUPERAÇÃO DO IMÓVEL. INSUBSISTÊNCIA. DESPESAS DEVIDAS ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. PRECEDENTES DESTA CORTE. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL. IMPOSSIBILIDADE DE APURAÇÃO, AO TÉRMINO DO VÍNCULO, DOS DANOS EFETIVAMENTE CAUSADOS PELO LOCATÁRIO. ÔNUS PROBATÓRIO DOS AUTORES [CPC, ART. 373, I]. CONFIGURAÇÃO DE LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ [CPC, ART. 80, II E III]. VALORES COBRADOS EM EXCESSO, RELATIVOS AO PERÍODO EM QUE OS RÉUS NÃO MAIS SE ENCONTRAVAM NA POSSE DO BEM. SUBSTITUIÇÃO DE ELETRODOMÉSTICO ADQUIRIDO EM 1995 COMO SE NOVO FOSSE, PELO PREÇO DE EQUIPAMENTO ATUAL. PROVA PRODUZIDA NO SENTIDO DE QUE O MAQUINÁRIO SE ENCONTRAVA DESATIVADO EM 2012, QUANDO DA RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. DOLO PROCESSUAL DEMONSTRADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0308699-62.2018.8.24.0023, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Alex Heleno Santore, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 27-02-2024). (TJ-SC - Apelação: 0308699-62.2018.8.24.0023, Relator.: Alex Heleno Santore, Data de Julgamento: 27/02/2024, Oitava Câmara de Direito Civil) APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO LOCATÍCIA CUMULADA COM PEDIDO DE COBRANÇA DOS ALUGUÉIS VENCIDOS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO. SENTENÇA MODIFICADA. Ainda que não haja referência legal expressa sobre a necessidade de notificação do locatário para vistoria final, tal comunicação traduz a cooperação contratual, no intuito de viabilizar o contraditório. Precedentes desta Corte.No caso concreto, diante da vistoria unilateral, sem prévia comunicação dos apelantes, inviável responsabiliza-los pelos reparos constatados.APELO PROVIDO.(Apelação Cível, Nº 51924435920228210001, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Carmem Maria Azambuja Farias, Julgado em: 26-06-2024) (TJ-RS - Apelação: 51924435920228210001 PORTO ALEGRE, Relator: Carmem Maria Azambuja Farias, Data de Julgamento: 26/06/2024, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 03/07/2024) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - COBRANÇA DE DÉBITOS POSTERIORES A ENTREGA DAS CHAVES - IMPOSSIBILIDADE - REPAROS NO IMÓVEL - VISTORIA FINAL - AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO DO LOCADOR - MULTA PENAL - PROPORCIONALIDADE. O juiz é o destinatário da prova, podendo ele, nos termos do art. 370, do CPC, determinar a realização das provas que entende necessárias ao deslinde do feito, bem como indeferir as que se mostrarem inúteis ou meramente protelatórias, sem que isso configure cerceamento ao direito de defesa das partes. Incabível a cobrança de aluguéis e demais encargos referentes a período posterior a data de entrega das chaves no imóvel a imobiliária. te. Nos termos do art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91). Deve ser assegurado ao locatário a participação na vistoria final do imóvel locado. Considerando que não foi comprovada a notificação do locatário para que pudesse acompanhar a vistoria após a devolução do imóvel, não há fundamento para condená-lo ao pagamento dos supostos danos materiais. A multa deve ser proporcional ao tempo que faltava para o cumprimento integral do contrato, já que o fato gerador da multa rescisória é a decisão espontânea dos réus de entregar as chaves do imóvel antes do prazo final pactuado em contrato. (TJ-MG - Apelação Cível: 26921814220118130024, Relator.: Des.(a) Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 03/10/2024, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/10/2024) Sendo assim, impõe-se o desacolhimento da pretensão autoral, no sentido de ser ressarcida pelos reparos aduzidos na peça vestibular. III - Dispositivo
Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para CONDENAR o requerido ao pagamento de R$ 16.982,00 (dezesseis mil, novecentos e oitenta e dois reais), correspondente aos aluguéis de outubro/2011 a abril/2012, cuja quantia há de ser acrescida ainda de correção monetária, juros moratórios e multa, nos termos do contrato locatício, devendo os juros moratórios e a correção monetária incidir a partir do vencimento de cada parcela, nos termos do art. 397 do Código Civil. Em consequência, JULGO EXTINTO o feito, com a resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I do CPC. Consigno, por fim, a ausência de provas acerca da suposta tentativa da testemunha Italo de Tarso e Silva de intencionalmente alterar a verdade dos fatos, tendo apresentado narrativa consentânea às demais provas dos autos, inclusive, com o depoimento da parte autora, no que toca à entrega das chaves. Não há falar-se em falso testemunho e, por consequência, em cominação de multa e expedição de ofício às autoridades competentes. Diante da sucumbência recíproca, as custas processuais e os honorários advocatícios devem ser reciprocamente distribuídos, na proporção de 50% (vinte por cento) para ambas as partes. Fixo os honorários no percentual de 10% sobre o valor da condenação, observando-se a regra do § 2º do art. 85 do CPC. Havendo interposição de recurso por qualquer das partes, intime-se a parte contrária para apresentação de contrarrazões no prazo legal. Após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Certificado o trânsito em julgado, intimem-se as partes para as providências que entenderem cabíveis, no prazo de 15 (quinze) dias. Sem manifestação, respeitadas as formalidades legais, arquivem-se os autos. Barreiras/BA, data da assinatura digital. Alexandre Mota Brandão de Araújo Juiz de Direito